房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)與測(cè)繪質(zhì)量的控制

姚金龍

【摘 要】近幾年國內(nèi)引進(jìn)了許多種房產(chǎn)測(cè)繪的技術(shù)儀器，在房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)市場(chǎng)里面，各個(gè)技術(shù)應(yīng)用的出現(xiàn)更是推動(dòng)了房產(chǎn)技術(shù)的高效發(fā)展。 這些測(cè)繪儀器在房屋工程測(cè)繪的應(yīng)用也已經(jīng)得到非常之快的進(jìn)展。本文主要對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)與測(cè)繪質(zhì)量的控制 進(jìn)行了分析研究。

【關(guān)鍵詞】房產(chǎn)測(cè)繪；主要技術(shù)；質(zhì)量控制

引言

隨著城市的快速發(fā)展， 房產(chǎn)測(cè)繪的現(xiàn)勢(shì)性還表現(xiàn)在數(shù)字房產(chǎn)、數(shù)字城市的建設(shè)上。 房產(chǎn)測(cè)繪形成的數(shù)據(jù)具有更多的信息元，涉及房地產(chǎn)的各個(gè)領(lǐng)域的調(diào)查，因此它為建立數(shù)字房產(chǎn)、數(shù)字城市提供重要的基礎(chǔ)信息，同時(shí)也為城市大比例尺地圖更新提供主要基礎(chǔ)資料。 沒有城市地理空間數(shù)據(jù)，數(shù)字城市就成了無本之木，而房產(chǎn)測(cè)繪在城市地理空間數(shù)據(jù)采集中發(fā)揮著十分重要的作用。 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪的準(zhǔn)確性與現(xiàn)勢(shì)性也提出了更高的要求。

一、房產(chǎn)測(cè)繪主要的技術(shù)

1、坐標(biāo)解析測(cè)量法

通常情況下，房產(chǎn)面積的測(cè)算包括房屋面積與用地面積測(cè)算兩部分。其中房屋面積的測(cè)算又分為建筑面積、共有面積、產(chǎn)權(quán)面積以及使用面積等方面；占地面積測(cè)算是指房屋所在封閉地塊的面積測(cè)算。在商品房銷售時(shí)，經(jīng)常出現(xiàn)房地產(chǎn)面積糾紛以及占地界限糾紛。

所以，選擇科學(xué)精準(zhǔn)的反映房屋實(shí)際測(cè)量結(jié)果的計(jì)算方式和公式十分重要，坐標(biāo)解析法在這方面具有其不可替代的優(yōu)勢(shì)。國家主管部門出臺(tái)了相關(guān)的房產(chǎn)面積計(jì)算與公用面積分?jǐn)傄?guī)則，文件中對(duì)于房產(chǎn)的邊長(zhǎng)測(cè)量、面積計(jì)算等方面沒有作出具體要求，所以利用坐標(biāo)分析法計(jì)算房產(chǎn)測(cè)算的時(shí)候需要相應(yīng)的規(guī)范和調(diào)整。

2、GPS測(cè)量技術(shù)

GPS 技術(shù)是現(xiàn)階段發(fā)展迅速的數(shù)字定位技術(shù)，GPS 技術(shù)性能優(yōu)良被廣泛應(yīng)用到了房產(chǎn)測(cè)繪中，基于 GIS 的形式進(jìn)行圖形繪制和屬性確定，完成了圖形屬性雙向連接，提高了房屋面積分?jǐn)偟臏?zhǔn)確性，同時(shí)可以智能生產(chǎn)分層分戶的平面圖。RTK 測(cè)量技術(shù)是基于 GPS 定位技術(shù)的最新測(cè)量技術(shù)，進(jìn)一步加強(qiáng)了房產(chǎn)測(cè)繪的精確性。PTK 測(cè)量技術(shù)的優(yōu)勢(shì)在于：第一，在定位上具有較高的精度，所獲得的數(shù)據(jù)安全可靠性強(qiáng)，不會(huì)出現(xiàn)誤差積累；第二，提高了測(cè)繪的效率，在通常地形和地勢(shì)環(huán)境下，一次設(shè)站可以完成 6km 左右半徑的測(cè)量區(qū)，大幅度降低了傳統(tǒng)測(cè)量過程中設(shè)置的控制點(diǎn)的數(shù)量以及儀器設(shè)備的搬運(yùn)次數(shù)；第三，此技術(shù)操作更加簡(jiǎn)單方便，并且提高了數(shù)據(jù)處理的能力。在實(shí)際操作中只需進(jìn)行簡(jiǎn)單設(shè)定，就可以實(shí)現(xiàn)策略結(jié)果坐標(biāo)的同步獲得。

3、PTR測(cè)繪技術(shù)

PTR 是一種全新的測(cè)繪技術(shù)，受到測(cè)繪行業(yè)關(guān)注與青睞。PTR 技術(shù)可以實(shí)現(xiàn)測(cè)繪工程與結(jié)果測(cè)繪的全程自動(dòng)化，并且操作簡(jiǎn)單容易，所得的測(cè)繪結(jié)果質(zhì)量較高。PTR 技術(shù)將接收機(jī)獲得的數(shù)據(jù)和既有數(shù)據(jù)導(dǎo)入到流動(dòng)站的 GPS 接收機(jī)內(nèi)，然后利用流動(dòng)站進(jìn)行數(shù)據(jù)處理，從而得到厘米單位的測(cè)量數(shù)據(jù)，實(shí)現(xiàn)了測(cè)繪的高精確度。PTR 技術(shù)應(yīng)用在房產(chǎn)測(cè)繪中可以準(zhǔn)確界定房屋權(quán)屬情況，確保房屋產(chǎn)權(quán)管理的客觀性與公平性，較少房產(chǎn)測(cè)量數(shù)據(jù)不準(zhǔn)確導(dǎo)致的房產(chǎn)糾紛問題。此外，GPS 將獲得的數(shù)據(jù)進(jìn)行處理后錄入 GPS 系統(tǒng)，及時(shí)進(jìn)行測(cè)量地圖的繪制。

二、房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)存在的問題

1、房產(chǎn)測(cè)繪工作量大，缺乏科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆结?/p>

盡管當(dāng)前我國很多的房屋測(cè)繪企業(yè)對(duì)房屋測(cè)繪的技術(shù)進(jìn)行了監(jiān)理制度， 從基本解決了我國長(zhǎng)期存在的房屋測(cè)繪技術(shù)錯(cuò)位等問題， 但是與房地產(chǎn)開發(fā)工過程中的其他工作相比， 房地產(chǎn)測(cè)繪人員必須提高自身的專業(yè)素質(zhì)與工作能力。 盡管房屋測(cè)繪技術(shù)的質(zhì)量應(yīng)當(dāng)是工程結(jié)構(gòu)實(shí)體質(zhì)量的關(guān)鍵， 但由于長(zhǎng)期的誤導(dǎo)，大部分的房屋測(cè)繪技術(shù)工作人員，特別是一些三級(jí)縣級(jí)城市的地區(qū)， 都忽略了房屋測(cè)繪技術(shù)的基礎(chǔ)工作。眾所周知，房屋測(cè)繪的基礎(chǔ)知識(shí)對(duì)房地產(chǎn)測(cè)繪工作者提出了比以往更高的要求。 在追去企業(yè)經(jīng)濟(jì)收益的同時(shí)， 優(yōu)良的測(cè)量?jī)x器的使用與先進(jìn)的測(cè)繪手段的掌握， 對(duì)我國房屋測(cè)繪技術(shù)的工程質(zhì)量的穩(wěn)定和提高管理模式有著不可或缺的地位。 盡管不少房屋測(cè)繪技術(shù)企業(yè)大力推行了房屋測(cè)繪技術(shù)監(jiān)理制度，提高房屋測(cè)繪技術(shù)的質(zhì)量。但是很多企業(yè)都沒能夠把科學(xué)創(chuàng)新實(shí)施工程質(zhì)量提升的工作應(yīng)用到房屋測(cè)繪技術(shù)的實(shí)際中去， 有些房屋測(cè)繪工程在施工過程中對(duì)測(cè)繪質(zhì)量的監(jiān)督缺乏科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)谋O(jiān)督，使得房屋測(cè)繪的發(fā)展道路不夠明確，阻礙房屋測(cè)繪技術(shù)的有效發(fā)展。

2、房產(chǎn)測(cè)量技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)缺乏高度的統(tǒng)一以及規(guī)范

目前房產(chǎn)測(cè)繪不再受限于社會(huì)政府的管理，所以，它是一項(xiàng)專門用于房產(chǎn)測(cè)繪的技術(shù)應(yīng)用。一旦房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)的工作沒有得到高效的指引以及監(jiān)理，那么測(cè)繪技術(shù)就良莠不齊，難辨好壞。 這樣一來，各種測(cè)繪技術(shù)的結(jié)果千姿百態(tài)， 就會(huì)直接影響房屋測(cè)繪過程中的質(zhì)量。與此同時(shí)，有些房屋建筑的使用性質(zhì)沒有經(jīng)過嚴(yán)格認(rèn)定， 難以實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)力與生產(chǎn)關(guān)系的和諧統(tǒng)一，也無法實(shí)現(xiàn)服務(wù)于企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營需要。由于質(zhì)量保證體系和監(jiān)督機(jī)制還未完善， 這些不夠統(tǒng)一的測(cè)繪技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致技術(shù)質(zhì)量難以評(píng)估，嚴(yán)重影響房屋測(cè)繪技術(shù)的結(jié)果。

三、房地產(chǎn)測(cè)繪的質(zhì)量管理措施

1、對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪程序加強(qiáng)檢查

我國房產(chǎn)測(cè)繪行業(yè)發(fā)展還比較短，房產(chǎn)測(cè)繪結(jié)果的審核基本上都是形式性，不會(huì)對(duì)房屋建筑面積中公用面積的分?jǐn)傔M(jìn)行詳細(xì)測(cè)繪并且進(jìn)行實(shí)地考察的審核。雖然房產(chǎn)測(cè)繪結(jié)果的審核時(shí)形式性的，但這不是說測(cè)繪單位會(huì)在測(cè)繪結(jié)果中出現(xiàn)十分大的造假行為的失誤存在，因?yàn)榉慨a(chǎn)測(cè)繪結(jié)果是具有法律效力的，測(cè)繪單位要對(duì)其給出的測(cè)繪結(jié)果付法律責(zé)任。形式性審核是有優(yōu)點(diǎn)的，形式性審核可以減少測(cè)繪單位亂收費(fèi)的現(xiàn)象，也能夠減少當(dāng)測(cè)繪結(jié)果出現(xiàn)問題的時(shí)候把責(zé)任推卸給審核部門，而自身不用負(fù)責(zé)。審核部門由于不用對(duì)測(cè)繪結(jié)果負(fù)責(zé)，這樣就可以集中優(yōu)秀的人才與技術(shù)對(duì)測(cè)繪的結(jié)果進(jìn)行檢查，在督促與監(jiān)視的作用下，測(cè)繪單位給出的結(jié)果會(huì)更正確。

2、制定測(cè)繪的相關(guān)規(guī)范文件

我國新推出的《測(cè)繪法》就是制定測(cè)繪的相關(guān)有效文件，確定了測(cè)繪原則。測(cè)繪有基礎(chǔ)測(cè)繪與市場(chǎng)測(cè)繪兩種項(xiàng)目，這兩者項(xiàng)目的界定并不是很明確且還有較多比較模糊的地方，所以需要政府測(cè)繪隊(duì)伍對(duì)基礎(chǔ)測(cè)繪進(jìn)行專門服務(wù)，不需要投入到市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的環(huán)境中去，這樣可以更集中在公共服務(wù)的測(cè)繪工作中，并且可以對(duì)市場(chǎng)測(cè)繪項(xiàng)目進(jìn)行劃分制定，制定相關(guān)政策文件，提供市場(chǎng)測(cè)繪信息，而市場(chǎng)測(cè)繪競(jìng)爭(zhēng)增加透明度。利用政務(wù)測(cè)繪機(jī)構(gòu)在確?；A(chǔ)測(cè)繪的基礎(chǔ)上，推進(jìn)市場(chǎng)測(cè)繪的前進(jìn)。而制定測(cè)繪相關(guān)規(guī)范性文件可以將社會(huì)經(jīng)濟(jì)利益最大化，不損害社會(huì)利益才能夠促進(jìn)社會(huì)健康發(fā)展。

3、建立房產(chǎn)測(cè)繪成果公示制度

增加房產(chǎn)測(cè)繪成果公示制度可以幫助消費(fèi)者了解更多房產(chǎn)相關(guān)信息，增加信息的透明度。了解的房產(chǎn)測(cè)繪信息包括房屋名稱、房地建立的地點(diǎn)、房產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位以及房產(chǎn)測(cè)繪單位名稱，以及房產(chǎn)測(cè)繪結(jié)果和結(jié)果通過審核的日期等信息，將這些信息在網(wǎng)絡(luò)上進(jìn)行公布，讓購房者能夠及時(shí)有效的了解房屋信息，特別是對(duì)房屋是否進(jìn)行房產(chǎn)測(cè)量。

4、建立自我檢查、完善、改制機(jī)制

建立這樣的機(jī)制可以對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪結(jié)果快速改進(jìn)落實(shí)。首先測(cè)繪單位內(nèi)容要加強(qiáng)對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪結(jié)果質(zhì)量的監(jiān)控與審核，將對(duì)測(cè)繪質(zhì)量監(jiān)督與平時(shí)質(zhì)量考核內(nèi)容一起進(jìn)行，為了更好的完成這個(gè)工作內(nèi)容，建立經(jīng)濟(jì)責(zé)任獎(jiǎng)懲制度十分有必要，這樣的制度對(duì)提高測(cè)繪結(jié)果質(zhì)量有很大的作用。其次，單位內(nèi)部各人員要十分重視各項(xiàng)信息的反饋，比如測(cè)繪檢驗(yàn)信息的記錄、測(cè)繪不合格的記錄以及審核結(jié)果，顧客反應(yīng)信息等來分析不合格原因，找出原因才能夠預(yù)防并解決問題。以正式文件下發(fā)到各部門，嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)措施制度，及時(shí)對(duì)不符合要求的產(chǎn)品和質(zhì)量結(jié)果進(jìn)行改正與監(jiān)控。形成自我檢查、完善、改制機(jī)制的有效機(jī)制。

結(jié)束語

房產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要行業(yè)，是我國經(jīng)濟(jì)的支柱行業(yè)，因此房產(chǎn)測(cè)繪帶來的作用也越來越大，人們也對(duì)其越來越重視，為了提高房產(chǎn)測(cè)繪的結(jié)果質(zhì)量要加強(qiáng)對(duì)專業(yè)技術(shù)人員的培訓(xùn)，強(qiáng)化經(jīng)驗(yàn)的積累，從而確保房地產(chǎn)行業(yè)快速穩(wěn)定的發(fā)展。

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