房產(chǎn)中介市場(chǎng)誠(chéng)信缺失現(xiàn)狀及其對(duì)策

□文/馮巧玲

（鄭州升達(dá)經(jīng)貿(mào)管理學(xué)院 河南·鄭州）

一、引言

2013年在調(diào)控政策轉(zhuǎn)型的刺激下，二手房市場(chǎng)異?；鸨?。2014年初，多地樓市新房成交遇冷，二手房市場(chǎng)成交活躍，隨之而來(lái)的是遍地開(kāi)花的房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，包括有臺(tái)灣和香港的房產(chǎn)中介公司進(jìn)駐我國(guó)大陸市場(chǎng)，比如香港的世家房產(chǎn)。2015年3月，營(yíng)業(yè)稅改制、首付款比例降低，二手房市場(chǎng)異?；鸨７慨a(chǎn)中介呈現(xiàn)良好的發(fā)展勢(shì)頭，包括房產(chǎn)中介公司和從業(yè)人員的激增。目前，全國(guó)從事房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的人員超過(guò)100萬(wàn)人，其中僅有3.7萬(wàn)人取得了全國(guó)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格，占比僅為3.7%，房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)超過(guò)5萬(wàn)家，其中中小機(jī)構(gòu)數(shù)量較多，但也有中原、上房置換、21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)等規(guī)模較大的連鎖機(jī)構(gòu)。

房產(chǎn)中介市場(chǎng)的迅速發(fā)展也使得其亂象叢生，各大城市關(guān)于房產(chǎn)中介的投訴居高不下。2011年全國(guó)房產(chǎn)中介類投訴逾5，000件，其中約80%的投訴都是房源不真實(shí)、圖片不真實(shí)、報(bào)價(jià)不真實(shí)，虛假的房源誤導(dǎo)了消費(fèi)者的判斷，嚴(yán)重干擾消費(fèi)者的購(gòu)房過(guò)程。更為嚴(yán)重的是多起房地產(chǎn)中介跑路。2014年8月以來(lái)，全國(guó)超過(guò)9個(gè)省市發(fā)生以吳秉麟為法定代表人的“興麟”系房產(chǎn)中介公司突然關(guān)閉事件，在經(jīng)歷了病毒式擴(kuò)張之后的所謂的“中國(guó)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)總部”一夜間崩盤，逾2億元房款蒸發(fā)。2014年9月，河南各城市的天運(yùn)房產(chǎn)中介跑路，涉案金額逾4，800萬(wàn)元，受騙群眾近500人。2015年1月，房產(chǎn)中介員工謊稱能低價(jià)買房騙800余萬(wàn)元，被判處15年徒刑。

從整體來(lái)說(shuō)，我國(guó)房產(chǎn)中介市場(chǎng)由于起步較晚，缺乏完善的行業(yè)法規(guī)，缺乏高素質(zhì)的從業(yè)人員，房產(chǎn)中介市場(chǎng)存在無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)甚至是惡性競(jìng)爭(zhēng)，執(zhí)業(yè)過(guò)程中存在諸多不規(guī)范操作，整個(gè)行業(yè)的運(yùn)作仍然處于相對(duì)無(wú)序甚至混亂狀態(tài)，整個(gè)行業(yè)誠(chéng)信機(jī)制缺失，給廣大置業(yè)者造成了諸多困擾甚至損失嚴(yán)重，如何完善房產(chǎn)中介的誠(chéng)信機(jī)制至關(guān)重要。

二、房產(chǎn)中介市場(chǎng)誠(chéng)信缺失現(xiàn)狀及存在的問(wèn)題

（一）房產(chǎn)中介公司管理混亂。房產(chǎn)中介公司在二手房市場(chǎng)火暴的這幾年，異軍突起，甚至可謂是遍地開(kāi)花，很多小區(qū)門口有數(shù)家房產(chǎn)中介公司，有諸如世家房產(chǎn)、21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)這種連鎖機(jī)構(gòu)的形式，也有許多小門店，店內(nèi)設(shè)施簡(jiǎn)陋，工作人員不專業(yè)，沒(méi)有規(guī)章制度。

1、制度不完善。我國(guó)房產(chǎn)中介起步較晚，法律法規(guī)不健全。目前我國(guó)唯一的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理規(guī)定是《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》，屬于部門規(guī)章，法律層級(jí)較低，不能對(duì)人員資格、機(jī)構(gòu)資質(zhì)等行業(yè)問(wèn)題作出規(guī)定，能規(guī)定的罰款上限僅有3萬(wàn)元。從各省市來(lái)看，由于缺乏全國(guó)的法律規(guī)范，地方政府在立法上也大都是地方性規(guī)章制度，立法的層級(jí)低決定了對(duì)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員的監(jiān)管手段和處罰力度極其有限，存在查處難、取證難、處罰難等問(wèn)題。另外，各個(gè)房產(chǎn)中介自我管理，單獨(dú)制定的法律法規(guī)相對(duì)不完善，甚至無(wú)法有效予以執(zhí)行，更多的是關(guān)于如何促進(jìn)業(yè)務(wù)方面和對(duì)員工的考核，制度本身是為公司利益服務(wù)的。比如，某房產(chǎn)中介公司規(guī)定:對(duì)業(yè)務(wù)部門而言，所有退賠均需扣減相關(guān)人員的業(yè)績(jī)，對(duì)于員工過(guò)錯(cuò)達(dá)到紅線標(biāo)準(zhǔn)的，最高可按照退賠額的2倍扣減業(yè)績(jī)。對(duì)于員工存在諸如業(yè)績(jī)不達(dá)標(biāo)、儀容儀表不合規(guī)范等問(wèn)題均有不同金額的罰款，但對(duì)于激勵(lì)措施和執(zhí)行準(zhǔn)則規(guī)定的比較模糊。

2、傭金制度不健全。有些房產(chǎn)中介人員曾說(shuō)，賣一套房子可以吃半年，側(cè)面反映了房產(chǎn)中介傭金之高，主要因?yàn)閲?guó)內(nèi)大多數(shù)房產(chǎn)中介都是實(shí)行沒(méi)有底薪的傭金制度，該制度比較類似保險(xiǎn)代理人的傭金制度，這可以說(shuō)是比較畸形的制度，高傭金制度不利于房產(chǎn)中介市場(chǎng)的發(fā)展，有些房產(chǎn)中介為了挖到優(yōu)秀的業(yè)務(wù)員不惜以高傭金許諾，這無(wú)異于殺雞取卵，導(dǎo)致了公司經(jīng)營(yíng)成本的上升，甚至是虧本賺吆喝，最終波及整個(gè)行業(yè)的無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)。

3、管理模式混亂。我國(guó)的備案制使得房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)游離于監(jiān)管體系之外。前文興麟公司的所有店面只有一家有備案證，其他分店都是復(fù)制總公司的備案證蒙蔽購(gòu)房者。這類情況并非個(gè)例，目前確實(shí)存在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的分支機(jī)構(gòu)備案率低的情況。備案為非強(qiáng)制性，不同于行政許可的強(qiáng)制性質(zhì)。只有與其他行政手段相配合才能有效發(fā)揮作用。對(duì)沒(méi)有實(shí)行網(wǎng)上簽約的地方來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不備案不影響從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。所以，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案率一直偏低。因此，很多房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)逍遙于監(jiān)管體系之法外，違法違規(guī)行為難以查處。由于缺乏完善的審批和準(zhǔn)入制度，當(dāng)很多人看到二手房市場(chǎng)火暴，就開(kāi)辦房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，而作為負(fù)責(zé)人本身對(duì)二手房市場(chǎng)的交易制度一無(wú)所知，怎么能管理好從業(yè)人員。更有很多房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)對(duì)員工的管理非?；靵y甚至無(wú)管理，只關(guān)心業(yè)務(wù)員能否賣出去房子，至于是否采用合法合規(guī)的方式卻置之不理，尤其對(duì)小門店而言，更是只有招牌，沒(méi)有制度，沒(méi)有管理。

4、違規(guī)操作?！岸址渴袌?chǎng)曾經(jīng)一度面臨巨大的信任危機(jī)。吃差價(jià)、扣定金、攜款潛逃等等，均與房地產(chǎn)從業(yè)人員脫離不了干系，連蒙帶騙就能輕松獲取巨額利潤(rùn)?！币晃环慨a(chǎn)經(jīng)紀(jì)如此描述。近年來(lái)，全國(guó)出現(xiàn)多起房產(chǎn)中介違規(guī)行為，比如違規(guī)收取看房費(fèi)，沒(méi)有簽訂合同的看房費(fèi)不退還等；還有房產(chǎn)中介私自抬高房?jī)r(jià)出售“吃差價(jià)”；一些中介機(jī)構(gòu)無(wú)正當(dāng)理由拖欠房屋租金、扣留押金或者不退定金；房產(chǎn)中介利用合同的格式條款欺瞞消費(fèi)者，隱瞞房產(chǎn)重要信息，甚至偽造、篡改合同條款。

（二）房產(chǎn)網(wǎng)站對(duì)發(fā)布房產(chǎn)信息缺乏有效的審核制度。房產(chǎn)中介公司違規(guī)銷售，如發(fā)布新房銷售信息、拓展物業(yè)租賃、公布虛假房源、發(fā)布虛假室內(nèi)照片。為了吸引顧客，中介機(jī)構(gòu)往往發(fā)布一些“價(jià)位明顯低于同等地段”的房屋信息，當(dāng)顧客現(xiàn)場(chǎng)看房時(shí)，對(duì)方會(huì)以“該房源已出租或已售罄”為由轉(zhuǎn)而推薦其他“更好房源”，大量的虛假房源信息誤導(dǎo)了消費(fèi)者對(duì)于真實(shí)房?jī)r(jià)的判斷，影響消費(fèi)者的價(jià)格預(yù)期，也給消費(fèi)者造成了極大的困擾，影響購(gòu)房進(jìn)度。筆者在買二手房的過(guò)程中，首先在搜房網(wǎng)、58同城等知名的房產(chǎn)網(wǎng)上查找相關(guān)房源，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，約80%甚至更多的房源都是不真實(shí)的。

1、報(bào)低價(jià)吸引顧客。通過(guò)搜索房源信息，按照價(jià)格排名的話，就會(huì)有很多價(jià)格低、位置好的房源，但電話咨詢房產(chǎn)中介人員的時(shí)候，所得到的回答無(wú)外乎是，房子已經(jīng)出售或者房東剛剛漲價(jià)。借此機(jī)會(huì)，房產(chǎn)中介人員再向買房者推介其他房源。

2、一房多發(fā)。筆者在搜索某一家屬院的房子時(shí)，發(fā)現(xiàn)同一房源被以不同的價(jià)格發(fā)布為不同的房源，經(jīng)過(guò)仔細(xì)比對(duì)，價(jià)格相差將近20萬(wàn)元，在發(fā)布房源的時(shí)候，對(duì)于房屋面積也會(huì)造假，比如對(duì)于超過(guò)144平方米的房子是需要交營(yíng)業(yè)稅的，很多發(fā)布的房源都是寫成143平方米，借此吸引顧客。

3、發(fā)布虛假圖片。很多房源信息所發(fā)布的圖片都是不真實(shí)的，甚至毛坯房都發(fā)布著漂亮的裝修圖片，還有同一房源圖片被多個(gè)房源使用。對(duì)于以上存在的諸多問(wèn)題，房產(chǎn)網(wǎng)站缺乏有效的信息審核制度，對(duì)此有著不可推卸的責(zé)任。

（三）房產(chǎn)中介人員素質(zhì)參差不齊。房產(chǎn)中介公司對(duì)業(yè)務(wù)人員的招聘門檻良莠不齊，只關(guān)注業(yè)務(wù)人員能否賣得出去房子，而對(duì)學(xué)歷、專業(yè)素養(yǎng)沒(méi)有什么要求。房產(chǎn)中介人員的學(xué)歷水平參差不齊，大學(xué)學(xué)歷占比不高，因此專業(yè)素質(zhì)良莠不齊，有很多中介人員對(duì)于二手房買賣過(guò)程中涉及到的契稅、營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅幾乎一無(wú)所知，對(duì)交易流程也含糊不清。對(duì)待買賣雙方分別忽悠，比如，賣房業(yè)主報(bào)價(jià)120萬(wàn)元，中介人員有的可能給買房者報(bào)價(jià)130萬(wàn)元，買房者還價(jià)后，很容易成交。有的可能報(bào)價(jià)115萬(wàn)元以吸引買房者，再忽悠賣房業(yè)主降低價(jià)格，從而促成交易。還有的報(bào)價(jià)差距更大，甚至從中吃差價(jià)。

（四）房產(chǎn)中介公司、人員之間惡性競(jìng)爭(zhēng)。賣房業(yè)主為了更快的賣出房子，往往是在多家房產(chǎn)中介予以登記，這就造成了房產(chǎn)中介公司之間的明爭(zhēng)暗斗。而買房者為了更快的買到心儀的房子，會(huì)遍地撒網(wǎng)，聯(lián)系較多的房產(chǎn)中介人員，而對(duì)于同一房源，就會(huì)出現(xiàn)多個(gè)中介人員同時(shí)推介、同時(shí)帶買房者看房，筆者曾經(jīng)遇到過(guò)在某一房產(chǎn)看房時(shí)候，該房產(chǎn)中介去了將近20人，陣勢(shì)驚人，看完房子之后，接到很多陌生房產(chǎn)中介人員的電話說(shuō)能夠幫忙將價(jià)格講到最低，據(jù)說(shuō)這個(gè)公司的政策是，誰(shuí)能夠把價(jià)格談到最低，客戶就是誰(shuí)的，而并不是誰(shuí)先領(lǐng)著看房客戶是誰(shuí)的。不同房產(chǎn)中介公司之間競(jìng)爭(zhēng)激烈，而同一房產(chǎn)中介的不同中介人員競(jìng)爭(zhēng)更是惡性，爭(zhēng)搶顧客，不惜大打出手。

三、完善房產(chǎn)中介市場(chǎng)誠(chéng)信體系政策建議

（一）完善房產(chǎn)中介的法律制度建設(shè)。我國(guó)房地產(chǎn)中介市場(chǎng)起步晚、發(fā)展緩慢，缺乏完善的法律制度；近幾年，房地產(chǎn)中介市場(chǎng)異軍突起，規(guī)范該領(lǐng)域、健全法律制度迫在眉睫。首先，完善法制環(huán)境。法制環(huán)境是房地產(chǎn)中介市場(chǎng)賴以生存和發(fā)展的基礎(chǔ)，制定完善的《房地產(chǎn)中介市場(chǎng)管理辦法》、《房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管辦法》、《房地產(chǎn)市場(chǎng)誠(chéng)信體系建設(shè)辦法》等法律法規(guī)，并且在實(shí)踐中要不斷地增加具體的執(zhí)行辦法，創(chuàng)造良好的法制環(huán)境，才能保障公平競(jìng)爭(zhēng)、平等交易的市場(chǎng)環(huán)境；其次，組織法律法規(guī)的培訓(xùn)，組織有效的房地產(chǎn)中介市場(chǎng)準(zhǔn)入資格考試。只有通過(guò)相關(guān)職業(yè)資格考試才能從業(yè)，此方面可借鑒保險(xiǎn)代理人從業(yè)人員資格考試的相關(guān)執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)和執(zhí)行力度，這樣才能在一定程度上保障從業(yè)人員的基本素質(zhì)，通過(guò)相關(guān)考試也能提升從業(yè)人員的業(yè)務(wù)水平；再次，規(guī)范從業(yè)人員的經(jīng)營(yíng)行為。所有進(jìn)入市場(chǎng)的個(gè)體中介人員必須向市場(chǎng)主管部門登記姓名、住址、身份證號(hào)及電話等相關(guān)資料，工作時(shí)必須佩戴統(tǒng)一編號(hào)制作的工作證，便于群眾識(shí)別；規(guī)范收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，制定收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，統(tǒng)一執(zhí)行；最后，規(guī)范合同文本，制定出分別適應(yīng)用于不同中介業(yè)務(wù)的合同文本并要規(guī)范監(jiān)督管理。

（二）完善房地產(chǎn)中介市場(chǎng)監(jiān)管制度。健全法律法規(guī)，更要有嚴(yán)格執(zhí)法的監(jiān)管者和執(zhí)行者，目前我國(guó)尚無(wú)對(duì)房產(chǎn)中介市場(chǎng)的監(jiān)管機(jī)構(gòu)，建議由房管局兼任監(jiān)管機(jī)構(gòu)。作為房管局相關(guān)部門依法行使對(duì)房地產(chǎn)中介行業(yè)進(jìn)行中介機(jī)構(gòu)設(shè)立審批、中介機(jī)構(gòu)資質(zhì)認(rèn)定、從業(yè)人員資格認(rèn)證、行為規(guī)范、行業(yè)管理和培訓(xùn)等事務(wù)，從而引導(dǎo)房地產(chǎn)中介市場(chǎng)健康有序的發(fā)展。對(duì)不符合有關(guān)規(guī)定的中介機(jī)構(gòu)限期責(zé)令整改，直至注銷執(zhí)業(yè)資格，同時(shí)加大力度打擊“游擊式”的不規(guī)范二手房中介。

（三）完善客戶投訴舉報(bào)，并實(shí)行黑名單制度。房產(chǎn)中介的亂象除了法律制度、監(jiān)管機(jī)構(gòu)之外，黑名單制度在一定程度上也能起到監(jiān)督和懲戒的作用。建議從房產(chǎn)中介的服務(wù)態(tài)度、服務(wù)收費(fèi)、服務(wù)效率、服務(wù)質(zhì)量等方面進(jìn)行實(shí)時(shí)評(píng)價(jià)，由房管局或其他主管部門對(duì)相關(guān)信息進(jìn)行統(tǒng)一整理，通過(guò)媒體定期公布。借鑒杭州市《杭州涉審中介機(jī)構(gòu)不良行為記錄和黑名單制度管理辦法（試行）》的辦法，按照中介機(jī)構(gòu)的不良行為情節(jié)輕重及造成的危害程度，將中介機(jī)構(gòu)的不良行為分為三類，并實(shí)行三級(jí)懲戒管理:對(duì)“一類行為”予以記錄備案；對(duì)“二類行為”予以警示提醒；對(duì)“三類行為”予以列入黑名單。中介機(jī)構(gòu)累計(jì)被記錄備案不良行為3次，將被警示提醒1次；累計(jì)被警示提醒2次，將被列入黑名單，并限制部分業(yè)務(wù)的承接和相關(guān)人員的從業(yè)資格。被警示提醒和列入黑名單的涉審中介機(jī)構(gòu)不得評(píng)優(yōu)評(píng)先，被列入黑名單的中介機(jī)構(gòu)1年內(nèi)不得承接杭州市政府投資項(xiàng)目審批相關(guān)的中介業(yè)務(wù)。黑名單信息將在主管部門門戶網(wǎng)站、中介機(jī)構(gòu)信息庫(kù)、審批平臺(tái)動(dòng)態(tài)公布，并在相關(guān)媒體曝光。

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［2］李新衛(wèi).房產(chǎn)中介為騙傭金屢出“花招”［J］.上海人大，2012.9.

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