淺析物業(yè)管理存在的主要問題及對策

徐蓓

摘 要：居民的生活質(zhì)量與物業(yè)管理工作的水平是有很大的聯(lián)系的，現(xiàn)今人民對居住環(huán)境的質(zhì)量有了更高的要求，所以更加要不斷提高物業(yè)管理工作的水平?，F(xiàn)今的城市管理工作中物業(yè)管理是重要的一項工作，與人們的日常生活息息相關(guān)。房地產(chǎn)業(yè)的飛速進步發(fā)展為物業(yè)管理的發(fā)展創(chuàng)造了契機。不過必須認識到現(xiàn)今我國的物業(yè)管理工作還很不完善，所以，眼前非常迫切的一項工作是解決好物業(yè)管理中的各種問題。該文探究了物業(yè)管理中的常見問題，并針對問題制定了解決方案。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理 問題 對策

中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：1672-3791（2015）02（a）-0145-01

1 物業(yè)管理發(fā)展現(xiàn)狀

物業(yè)管理隨建筑業(yè)的進步有了飛速的發(fā)展，但這個發(fā)展過程中也暴露出了很多問題，例如：物業(yè)管理的相關(guān)法規(guī)還不夠健全、物業(yè)管理制度缺乏科學(xué)性等，這使得管理人員不能與業(yè)主協(xié)調(diào)起來高效的開展物業(yè)管理工作。物業(yè)管理行業(yè)的綜合服務(wù)水平還很低，業(yè)主和管理人員之間可能會經(jīng)常爆發(fā)沖突；先前的物業(yè)管理單位所未解決的問題可能由于企業(yè)的轉(zhuǎn)換而得不到很好的處理。但是，要想提高物業(yè)管理工作的水平，就一定要將這些問題都處理好。

2 物業(yè)管理中存在的問題

（1）物業(yè)管理工作的制度不夠完善。中國物業(yè)管理的法規(guī)與行業(yè)發(fā)展的協(xié)調(diào)性差，層次性差并且未建立一套健全的物業(yè)管理法律法規(guī)。制度的不健全性使物業(yè)管理工作中遇到的一些問題無法得到科學(xué)高效的解決，一般都只給予了業(yè)主承諾但卻無法落實到位，這進一步激化了物業(yè)管理單位與業(yè)主間的矛盾。此外，很多住宅的產(chǎn)權(quán)劃分的不夠清楚，物業(yè)管理單位自身的權(quán)責也不夠清晰，物業(yè)管理收費方面也未設(shè)立統(tǒng)一的標準，這大大增加了物業(yè)管理工作的難度。

（2）物業(yè)管理專業(yè)人才缺乏?！段飿I(yè)管理條例》中第33條規(guī)定：從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當按照國家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書?？墒?，實際的物業(yè)管理工作中，只有極少一部分人擁有物業(yè)管理職業(yè)資格證書，很多人都是無證工作。擁有高級管理水平的物業(yè)管理者更是鳳毛麟角。物業(yè)管理人員專業(yè)能力的低下制約了行業(yè)工作水平的提高。

（3）物業(yè)管理的覆蓋面太小。物業(yè)管理工作的水平高低關(guān)系著該城市的經(jīng)濟社會發(fā)展水平和社會的穩(wěn)定程度?？墒欠治霈F(xiàn)今的物業(yè)管理狀況不難發(fā)現(xiàn)，進行物業(yè)管理工作期間，并未使用先進的科學(xué)技術(shù)，甚至有很多物業(yè)管理單位的經(jīng)營規(guī)模都不滿足要求，且業(yè)主的收入較少，物業(yè)管理單位收取不到足夠的工作經(jīng)費，這一現(xiàn)象的存在使我國物業(yè)管理的覆蓋面很小。

（4）開發(fā)商不能履行諾言。大多數(shù)的開發(fā)商都是以獲取高額經(jīng)濟收益為目標的，于是在房屋銷售過程中，他們制定了一套有關(guān)周邊設(shè)施及物業(yè)管理的完善方案來吸引購買者。由于開發(fā)商的這一舉措，使很多購房者都對自己購買的房屋抱有很高的期望。可是付款入住之后，一旦房屋出現(xiàn)質(zhì)量等各方面的問題，開發(fā)商便是能躲則躲，不予理會。開發(fā)商不解決業(yè)主的問題，業(yè)主便會找上物業(yè)管理部門，雖然這并不是其份內(nèi)責任。面對這種情況，物業(yè)管理單位若無法進行有效的處理，就會加劇業(yè)主與管理單位的矛盾，使業(yè)主對管理單位抱有成見。

3 物業(yè)管理問題成因

（1）政府重視不夠。房地產(chǎn)竣工以后，便需要物業(yè)管理單位來保障售后服務(wù)，但政府從未給予物業(yè)管理工作足夠的重視，政府出臺的一些法規(guī)可能也沒有考慮到物業(yè)管理服務(wù)種類和機構(gòu)較多的特征，因此無法真正促進物業(yè)管理的發(fā)展?，F(xiàn)今，物業(yè)管理行業(yè)亟需政府出臺一系列法規(guī)來規(guī)范物業(yè)管理市場。

（2）業(yè)主認識方面的錯誤。很長一段時期內(nèi)，我國的城市居民都是由單位來分配住房的，人們的潛意識里認為只要房屋出現(xiàn)了問題就該交由國家去解決。所以，人們未能正確意識到物業(yè)管理的真正作用，甚至覺得所交的物業(yè)管理費是毫無意義的。并且，大部分居民的法律意識薄弱，不能真正認清房屋質(zhì)量問題的負責人，對物業(yè)管理人員沒有丁點信任，不管他們給出的解釋合理與否都不予理睬。除此之外，若物業(yè)管理單位解決問題的方式用戶不夠滿意，他們還會拒交物業(yè)管理費。

（3）物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部存在問題。首先，物業(yè)管理方面的制度規(guī)定不夠健全，也沒有很好的明確各項工作任務(wù)。企業(yè)內(nèi)部管理制度的不夠健全和科學(xué)，便給企業(yè)的日常運營帶來了很大的難度；其次，物業(yè)管理企業(yè)中不能高效的利用人才資源，管理不夠科學(xué)。企業(yè)內(nèi)部缺乏專業(yè)水平高的人才，并且企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量很差。在物業(yè)管理市場中，很多人都將獲取利益當做最終目標，不考慮如何促進企業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展；最后，物業(yè)管理單位的經(jīng)費不夠充足，這使得提高物業(yè)管理服務(wù)水平的難度很大。

4 妥善處理物業(yè)管理問題的對策方法

（1）完善物業(yè)管理行業(yè)法律法規(guī)。物業(yè)管理關(guān)系范圍非常廣泛，涉及方面較多：供水、供電、綠化、煤氣、交通、公安等。要協(xié)調(diào)好這眾多關(guān)系，并依據(jù)有關(guān)法規(guī)規(guī)范的開展工作。所以，企業(yè)要重視物業(yè)管理方面法律法規(guī)的制定，這樣才能保證企業(yè)的良性發(fā)展。在確定物業(yè)管理費時，也必須按照相關(guān)法律規(guī)定科學(xué)的確定，要將業(yè)主拒交物業(yè)管理費現(xiàn)象發(fā)生的可能性降到最低。

（2）注重專業(yè)工作者的培養(yǎng)。物業(yè)管理工作中專業(yè)管理人才的匱乏制約了企業(yè)管理水平的提高，要想使物業(yè)管理企業(yè)有豐富的人才資源，提高管理人員的專業(yè)化程度，就必須定期組織物業(yè)管理人員進行培訓(xùn)工作，使其能掌握最先近的物業(yè)管理理念。在人才培養(yǎng)期間，還要將人才的思想培養(yǎng)和作風培養(yǎng)結(jié)合起來，這樣才能真正提高物業(yè)管理人員的專業(yè)能力。

（3）在物業(yè)管理工作中要善于引入先進科技?，F(xiàn)今，各行各業(yè)都在朝著智能化的方向發(fā)展，物業(yè)管理也不例外。所以，企業(yè)決策層必須掌握先進的專業(yè)管理技術(shù)和知識，提高自身的專業(yè)化管理水平的同時跟上科技發(fā)展的步伐。物業(yè)管理中引入現(xiàn)代高科技管理方式能夠更好的為業(yè)主服務(wù)，促進物業(yè)管理工作的規(guī)范化，實現(xiàn)簡捷、高效的物業(yè)管理目標。

（4）規(guī)范開發(fā)商行為。很多開發(fā)商在移交工作時，早已把車庫等配套物業(yè)設(shè)施賣出，這使物業(yè)管理的難度更大。為解決這一問題，政府必須出臺相關(guān)法規(guī)，把各種配套物業(yè)的分配權(quán)交由小區(qū)的業(yè)務(wù)委員會，讓它們代替企業(yè)行使經(jīng)營權(quán)，并把大多數(shù)收入劃為小區(qū)的物業(yè)管理經(jīng)費，剩下的才是物業(yè)單位的利潤，這有助于物業(yè)管理企業(yè)的健康發(fā)展。

5 結(jié)語

現(xiàn)今我國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢頭一片良好，人們也越來越關(guān)注小區(qū)的物業(yè)管理問題。我國現(xiàn)今的物業(yè)管理尚處于起步階段，各方面都還很不成熟，發(fā)展過程中暴露出的一系列問題也要盡快解決。研究者先描述了我國物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀，然后指出了其中的一些關(guān)鍵性問題，針對這些問題建立了五點解決對策，其主要目標是促進我國物業(yè)管理行業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻

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