房地產(chǎn)工程造價管理分析及提高措施的分析

李忠琴

摘 要：在房地產(chǎn)市場日益完善和規(guī)范的背景下，傳統(tǒng)的工程造價管理方法已經(jīng)無法適應(yīng)現(xiàn)代化的競爭市場，房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)投資商也增強(qiáng)了對房地產(chǎn)工程造價管理的重視。科學(xué)有效的造價管理和控制是房地產(chǎn)降低成本、提高收益必不可少的環(huán)節(jié)。該文對房地產(chǎn)工程造價管理進(jìn)行分析，并探討加強(qiáng)房地產(chǎn)工程造價管理的方法。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 工程造價 策劃階段 設(shè)計階段 施工階段

中圖分類號：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1672-3791（2015）02（a）-0127-01

在市場經(jīng)濟(jì)全球化的背景下，房地產(chǎn)過快的發(fā)展速度，導(dǎo)致房地產(chǎn)工程造價管理工作存在一些弊端，前期項(xiàng)目策劃定位不足，對項(xiàng)目的檔次及標(biāo)準(zhǔn)，無法給予一個明確的定位；對于項(xiàng)目成本的控制，沒有給予全方位的考慮，比如應(yīng)該在達(dá)到成本目標(biāo)的基礎(chǔ)上，盡可能的提高項(xiàng)目的功能水平；造價控制被劃分為多個部門，沒有統(tǒng)一的部分負(fù)責(zé)，導(dǎo)致造價控制處于無系統(tǒng)管理狀態(tài)。此外，房地產(chǎn)工程招標(biāo)環(huán)節(jié)、施工環(huán)節(jié)也都存在一定的問題。

1 對房地產(chǎn)工程造價管理的必要性

基本建設(shè)項(xiàng)目投資是一項(xiàng)嚴(yán)格、復(fù)雜的工作，一個建設(shè)項(xiàng)目的投資活動，需要完成一系列投資測算過程。在整個房地產(chǎn)工程的建設(shè)過程中都需要進(jìn)行工程投資額的預(yù)算和控制，因此，房地產(chǎn)工程造價的管理與控制起到重要的作用。

1.1 前期項(xiàng)目策劃環(huán)節(jié)的管理

建設(shè)項(xiàng)目的決策階段包括選擇、決定投資全部過程，決策階段需要對擬建設(shè)項(xiàng)目的必要性和可行性進(jìn)行技術(shù)性的經(jīng)濟(jì)論證，并對多種建設(shè)方案實(shí)施比較，進(jìn)而做出最后的判斷和決定。若在決策階段出現(xiàn)失誤，那么就會造成不必要的資源的浪費(fèi)和人力財力的浪費(fèi)。

1.2 項(xiàng)目設(shè)計環(huán)節(jié)的管理

在房地產(chǎn)工程的總投資費(fèi)用中，設(shè)計階段所占比較相對較小，不過仍然是項(xiàng)目成本控制的主要階段。設(shè)計環(huán)節(jié)對房地產(chǎn)工程造價的影響程度最高可達(dá)到70%，同時設(shè)計人員對材料因素、工程水文地質(zhì)因素、氣象因素等不夠了解，就會使設(shè)計安全系數(shù)與設(shè)計規(guī)范的規(guī)定相差甚遠(yuǎn)，造成投資浪費(fèi)。再者，設(shè)計工作的質(zhì)量對項(xiàng)目的使用功能造成直接影響，而且是長期性的影響，所以，設(shè)計工作質(zhì)量不合格會很大程度的提高整體項(xiàng)目的運(yùn)行與維護(hù)成本。

1.3 項(xiàng)目施工環(huán)節(jié)的管理

在房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目中，施工階段是造價控制的核心環(huán)節(jié)。施工階段將之前的設(shè)計圖紙、原材料和設(shè)備等進(jìn)行實(shí)體實(shí)現(xiàn)。施工期間的造價管理能夠有效的完成之前的預(yù)期目標(biāo)，并對建設(shè)項(xiàng)目的成功給予直接體現(xiàn)。在房地產(chǎn)實(shí)際工程建設(shè)過程中，許多建設(shè)部門會對投資額執(zhí)行壓縮，造成施工部門以降低造價為目的從而對材料配比進(jìn)行改動，使工程質(zhì)量受到很大程度的影響，不得不另工程返工，造成成本加大。

2 加強(qiáng)房地產(chǎn)工程造價管理的措施

房地產(chǎn)工程通過前期決策、設(shè)計、施工，由人工、材料及設(shè)備最終完成，整個過程時間長，結(jié)構(gòu)復(fù)雜，整體性強(qiáng)，同時會有很多的自然因素會對其造成影響。房地產(chǎn)工程要在保證工程質(zhì)量的前提下最大程度的節(jié)約資源。在房地產(chǎn)工程造價管理中，資金投入、造價監(jiān)督可以對建設(shè)效益起到有效的保障。

2.1 構(gòu)建工程造價管理體系

對重點(diǎn)項(xiàng)目的定期造價監(jiān)督檢查是房地產(chǎn)工程建設(shè)項(xiàng)目的重要環(huán)節(jié)之一，造價管理部門必須要根據(jù)規(guī)定實(shí)施定期造價監(jiān)督檢查，構(gòu)建并完善重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目的造價監(jiān)督制度。建設(shè)部門要最大程度的了解在建項(xiàng)目造價的執(zhí)行情況，并審核、控制對造價產(chǎn)生影響的諸多因素，防止出現(xiàn)資源浪費(fèi)，出現(xiàn)問題要及時予以解決，充分發(fā)揮監(jiān)督管理職能。

2.2 改善工程造價管理方法

現(xiàn)行的房地產(chǎn)工程造價確定方法參照國家統(tǒng)一定額的造價確定方法，如此一來，在確定建設(shè)項(xiàng)目造價的過程中就不能以實(shí)際情況為標(biāo)準(zhǔn)預(yù)算所需要的資源，從而確定工程造價。此種造價方法是一種靜態(tài)工程造價確定方法，對于房地產(chǎn)工程造價管理來說存在很大的局限性，因?yàn)檎麄€房地產(chǎn)建設(shè)工程的施工會受到諸多因素的影響，如人工、材料、設(shè)備等費(fèi)用，這些費(fèi)用隨時都與市場行情有著直接聯(lián)系，動態(tài)因素與靜態(tài)工程造價確定方法存在很大的矛盾，無法做到真正意義上的量價分離。

2.3 確定與控制不同階段的造價管理

2.3.1 前期項(xiàng)目策劃環(huán)節(jié)的造價確定與控制

建立健全合理的決策機(jī)制，對措施進(jìn)行最大適度的完善，以保證工程的可行性的審核批準(zhǔn)。投資決策環(huán)節(jié)最重要的是方案的比對選擇，項(xiàng)目定位、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)等一系列方案都直接影響著項(xiàng)目的全壽命周期成本。同時，前期項(xiàng)目策劃環(huán)節(jié)成本優(yōu)化與信息源有著很大的關(guān)聯(lián)，決策人員應(yīng)該加強(qiáng)比對選擇意識，多層面分析對成本造成影響的諸多因素，選擇小低成本的可行性方案。

2.3.2 項(xiàng)目設(shè)計環(huán)節(jié)的造價確定與控制

項(xiàng)目的設(shè)計階段是成本優(yōu)化的重點(diǎn)。以往房地產(chǎn)成本傾向于項(xiàng)目的前期策劃，對后期的施工、養(yǎng)護(hù)等成本有所忽略。如果工程質(zhì)量不達(dá)標(biāo)會造成房地產(chǎn)的使用周期縮短、反復(fù)維修，甚至是造成嚴(yán)重的后果，不僅增加了房地產(chǎn)工程建設(shè)的投資，同時還會對社會、企業(yè)造成很大的負(fù)面影響。項(xiàng)目的設(shè)計環(huán)節(jié)首先要確保房地產(chǎn)使用安全的前提下，對技術(shù)進(jìn)行提升，合理使用建設(shè)資金。設(shè)計環(huán)節(jié)要與設(shè)計部門、造價部門緊密合作，充分了解并掌握與項(xiàng)目相關(guān)所有因素，對項(xiàng)目設(shè)計的方案實(shí)施全方面的優(yōu)化，盡快予以修正，保障方案的可行性和經(jīng)濟(jì)性。

2.3.3 項(xiàng)目施工環(huán)節(jié)的造價確定與控制

項(xiàng)目施工環(huán)節(jié)造價確定與控制是整個項(xiàng)目最后成果的重要決定因素。在這個階段，施工管理部門要認(rèn)真對待設(shè)計編制和審批管理，并對施工方案予以完善。同時要實(shí)時檢查施工的進(jìn)程，當(dāng)出現(xiàn)偏差時要及時調(diào)整，以確保施工現(xiàn)場有條不紊的進(jìn)行。盡可能的減少工期，既可以節(jié)約人工、機(jī)械的成本費(fèi)用，又能夠加快資金、材料的周轉(zhuǎn)速度。

3 結(jié)語

社會經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展推動了房地產(chǎn)的發(fā)展速度，一方面很大程度的解決了公民住房緊缺的問題，另一方面也帶來了巨大的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。房地產(chǎn)的建設(shè)必須要嚴(yán)格按照國家規(guī)定和要求進(jìn)行管理，工程造價是房地產(chǎn)工程管理中的重要內(nèi)容，必須要進(jìn)行房地產(chǎn)工程造價管理。在策劃階段、設(shè)計階段和施工階段都要進(jìn)行工程造價管理和控制，從而加強(qiáng)房地產(chǎn)工程造價管理。

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