“330新政”：濟南樓市再回暖？

繼限購松綁、930信貸松綁疊加央行降息降準(zhǔn)、各地財稅補貼政策之后，第四輪核心救市政策終于落地：3月30日，多部委聯(lián)合推出房地產(chǎn)組合政策，主要包括放寬二套房商業(yè)貸款限制、支持公積金購房、二手房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策調(diào)整。

從去年的9·30到今年的3·30，改善型置業(yè)備受政策紅利。在大劑量的救市政策中，濟南樓市是否就此掉頭向上一路飄紅，重回2009年？從新房到二手房，此起彼伏的漲價信息是真是假？“330新政”對濟南樓市影響幾何？

“330新政”是第四輪救市組合拳

“二套房貸款首付降至四成！” 3月30日下午4點58分，中國人民銀行、住建部、銀監(jiān)會三部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于個人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》（下稱《通知》），宣布將二套房首付比例，降至四成。同時，《通知》還規(guī)定，對于使用公積金購買首套普通自住房，最低首付20%；擁有一套住房并已結(jié)清貸款的家庭，再次申請住房公積金購房，最低首付30%。

在此之前，曲直也沒想到政府會有如此大的力度刺激樓市。更沒有想到的是僅僅10分鐘后，財政部和國家稅務(wù)總局又聯(lián)合發(fā)布消息，稱從3月31日起，二手房滿2年交易免征營業(yè)稅。新政規(guī)定，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。

曲直兩年前因特殊原因與妻子名義離婚，所有房產(chǎn)全歸到妻子，或者說“前妻”名下。2013年底，兩人在化纖廠路某樓盤添置一套130平米的新房，總價115萬，當(dāng)時“前妻”以二套房購買，首付75萬，余下45萬貸款三十年，平均每月還貸3000元?！?30新政”一出，曲直立馬在貸款方面有了新想法：“第一個方法，如果‘前妻’將房子轉(zhuǎn)賣給我，我將符合首套房政策。用公積金加商貸的方式貸款，前者年利4%，商貸打九折，同樣是30年期，每個月只要還2300元，總體下來能少付24萬利息。第二個方法，如果用公積金貸款20年，每月仍然還3000元，只要二十年即可還清，省錢36萬。”

曲直目前偏向于第一種方法，雖然省錢少，但考慮到不可能低于5%的通貨膨脹率，第一種方法更劃算。

實際上，“3·30樓市新政”不僅牽動著購房者的神經(jīng)，也影響著資本市場地產(chǎn)板塊走向。

3月30日午間，有消息稱央行緊急召開記者會，發(fā)布信息可能與樓市有關(guān)，這使得午后地產(chǎn)股迅速拉升，再度帶領(lǐng)股指沖擊高點。同花順統(tǒng)計的134只地產(chǎn)股中，天房發(fā)展和香江控股等10只個股收盤漲停，40多只個股漲幅在4%以上。

值得注意的是，數(shù)據(jù)顯示，截至3月31日收盤，今年以來，申萬二級行業(yè)分類房地產(chǎn)開發(fā)板塊整體上漲20.15%，大幅跑贏上證綜指。從單周數(shù)據(jù)來看，上周，房地產(chǎn)行業(yè)融資凈買入為52.96億元，此前兩周的融資凈買入額分別為29.99億元和30.93億元。而3月第一周，則出現(xiàn)了48.29億元的融資凈買入。

漲價還是去庫存：

濟南房企新政局

據(jù)濟南市住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)最新數(shù)據(jù)顯示，一季度濟南新建商品房成交量為197.3萬平方米、17353套，較去年一季度的115.7萬平方米、10613套分別上漲70.5%和63.5%；其中新建住宅成交量為近3年來同期最高，比去年一季度上漲79%。

“整個三月銷售情況都很好，清明小長假特別忙，一個人需要應(yīng)付好幾組客戶?！睋?jù)東部某樓盤銷售人員介紹，賣的最好的是所謂“婚房”，面積在100平以下，購房者都是年輕人。在洪家樓廣場對面，某樓盤打出“搶78㎡兩房，送12萬新婚彩禮”的巨幅廣告，但實際上，該樓盤不乏改善性大戶型，“之前賣的少，最近這段時間咨詢的很多，大多來買二套房的人都已結(jié)清一套房貸款，或者還有點兒尾款沒結(jié)?！?/p>

在330新政發(fā)布之后，記者便接到各種微信和短消息，內(nèi)容包括集團發(fā)布的漲價紅頭文件以及限時不漲、最后搶購之類的宣傳信息。某樓盤甚至打出“不漲價、不打烊、等你來搶房”的廣告語。而實際上該精裝樓盤一期、二期項目也只剩200多套房子未售。

“330新政能夠在短期內(nèi)刺激單盤銷售，但中長期看，濟南房地產(chǎn)市場供應(yīng)量偏大且熱點區(qū)域集中，不會造成太明顯的回暖。”中原地產(chǎn)投資顧問部總監(jiān)薄夫利對《齊魯周刊》記者說，新政對省內(nèi)供不應(yīng)求的三線城市影響不大，對濟青會有影響，但也不會回到2010年的情況。

薄夫利認(rèn)為，政策的刺激是短期的，成交量還是看供應(yīng)情況，而“去庫存”是眾多房企的主要目的：“一方面2014年土地市場成交仍處高位，東部片區(qū)和北部片區(qū)土地持續(xù)放量，在2015年都將轉(zhuǎn)化為新增供應(yīng)；另一方面，在售項目多數(shù)處在銷售初期或中期，仍有較大存量，所以導(dǎo)致近期商品房住宅庫存量逐月攀升，2015年濟南房地產(chǎn)市場仍將以去庫存為主旋律。”

“二套房貸首付比例降至四成其實是修正自限購限貸以來導(dǎo)致的市場負(fù)面結(jié)果。”薄夫利認(rèn)為，限購限貸以來由于政策從嚴(yán)執(zhí)行導(dǎo)致部分改善型需求誤傷無法入市，這樣的直接結(jié)果是導(dǎo)致市場庫存不斷增大。而市場庫存面積的不斷增加理應(yīng)也和限購限貸以來偏改善的大戶型產(chǎn)品的不斷積壓有很大的關(guān)系。如今雖然大部分城市限購取消了，但是，市場庫存仍然存在。從這個角度來看，降低二套首付比例鼓勵改善型需求入市主要還是去化庫存當(dāng)中中大戶型的房源。

據(jù)了解，截至4月1日，濟南新建商品房已達19.45萬套。五月還將有一批全新樓盤，如大華紫郡、鑫苑鑫中心、燕璽臺、領(lǐng)秀公館、融創(chuàng)財富中心、萬虹廣場、新城地產(chǎn)、融潤房地產(chǎn)等樓盤、房企相繼入市。而今年第一季度濟南日均可以售出商品房320套，如果接下來的樓市銷量維持現(xiàn)狀并且不再推出新房的情況下，現(xiàn)有樓市庫存也需要19個月才能消化完。

世聯(lián)行總經(jīng)理朱江分析，今年的市場“回暖”，準(zhǔn)確地說應(yīng)該叫“恢復(fù)”，政府的政策在中間起了重要作用。2月5日降準(zhǔn)、3月1日降息、3月30日“首付4成”、“五改二”，密集的政策在一定程度上改變了百姓預(yù)期?！斑@不叫救市，而是給市場松綁，接近恢復(fù)正常水平?！?/p>

濟南新政落地還需時日

“新政策施行了吧？我買這套房子是不是不用交營業(yè)稅了？”

4月7日，清明小長假后第一個工作日，魏敏在濟南市房產(chǎn)交易大廳稅費辦理區(qū)的咨詢臺排了好一會兒隊才跟工作人員搭上話。

魏敏年后看中濟南歷下區(qū)一套價值70萬的兩居室，但由于房子未過五年，按照政策和房東的約定，她必需承擔(dān)5.6%的營業(yè)稅，同時還包括營業(yè)稅稅額的7%、3%、2%分別繳納城建稅、教育費附加和地方教育附加，加起來近五萬元?！?30新政”發(fā)布二手房營業(yè)稅免征期限由5年改為2年，魏敏想先咨詢一下，如果政策執(zhí)行，這筆費用就可以省下了。

4月3日起，濟南市民購買拿證二年以上的商品房時不再繳納5%的營業(yè)稅，但濟南二手房市場頗為淡定，并未出現(xiàn)明顯的市場提升?！罢邉偝鰜頃r有不少二手房東醞釀漲價，但購房者還是比較謹(jǐn)慎，大多數(shù)房東也就說說，調(diào)高掛牌價的屬于個別現(xiàn)象?！蔽挥诨▓@路富翔天地附近的某房產(chǎn)中介介紹，“現(xiàn)在營業(yè)稅免征政策為購房者省下了不少錢，即使房東漲價，購房者也愿意接受?！币砸惶啄玫椒慨a(chǎn)證兩年多，現(xiàn)在總價100萬元的房子為例，新政實施后，購房者可以少交5.6萬元的營業(yè)稅，現(xiàn)在房東把房價提高到103萬，購房者依然可以少支出2.6萬。

4月7日，記者在濟南市房產(chǎn)交易大廳稅務(wù)咨詢臺了解到，330新政策已經(jīng)下達到濟南，但由于客觀原因暫時無法執(zhí)行。“我們的建議是，辦理業(yè)務(wù)的市民可以先提交資料預(yù)審，確保材料齊全，具體業(yè)務(wù)辦理時間再等通知?！睂τ谛抡吆螘r能夠?qū)嵤ぷ魅藛T表示，目前還沒有具體的文件出臺，免稅證明的有關(guān)程序、手續(xù)等都沒有做出調(diào)整，正抓緊時間準(zhǔn)備，時間應(yīng)該不會太長。

值得注意的是，據(jù)2015年第一季度有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，隨著用地指標(biāo)進一步壓減，濟南市土地市場競爭激烈。今年前兩個月濟南土地市場成交面積4556.3畝，比去年同期減少了9.2%；畝均價401.4萬元，較去年上漲了8.6%。3月份濟南共供應(yīng)10宗土地，40.08萬平米，供應(yīng)面積環(huán)比上漲3.54%，且多個樓盤開盤加推，呈現(xiàn)供需兩旺的局勢。一月土地成交價格為6117.45元/㎡，同比去年漲了一成。

以往土地拍賣競價最激烈的情況也不過持續(xù)了89輪，甚至許多土地都以底價成交。但今年3月16日，四宗土地的成交引來多方關(guān)注，其中2015-G017及2015-G018兩宗地引起了6家房企的爭搶，最終競價291輪，這是2015開年以來土地市場競價最為激烈的一次，或許預(yù)示著今年濟南的土地市場將會迎來好運。

在市場逐步回暖的情況下，開發(fā)商大膽拿地，競爭頗為激烈，房企對2015年的市場預(yù)期顯示出積極的態(tài)度。