新舊《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》的對(duì)比分析

楊本廷

(重慶市勘測(cè)院，重慶 400020)

1 前 言

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部頒布并從2014年7月1日開(kāi)始實(shí)施《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》(GB/T50353－2013)(簡(jiǎn)稱(chēng)新規(guī)范)。新規(guī)范是在總結(jié)《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》(GB/T50353－2005)(簡(jiǎn)稱(chēng)舊規(guī)范)的基礎(chǔ)上進(jìn)行修訂的。由于建筑工程項(xiàng)目竣工核實(shí)與審批執(zhí)行相同標(biāo)準(zhǔn)，因此，在相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)，新舊規(guī)范將同時(shí)存在實(shí)施。作者在此對(duì)新舊規(guī)范以及新規(guī)范與《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》進(jìn)行了對(duì)比分析，以便于技術(shù)人員和管理人員正確運(yùn)用新舊規(guī)范。

2 新規(guī)范修訂內(nèi)容

2.1 修訂的原則

新規(guī)范《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》(GB/T50353－2013)是在總結(jié)舊規(guī)范的基礎(chǔ)上，為了解決建筑技術(shù)發(fā)展產(chǎn)生的面積計(jì)算問(wèn)題，對(duì)建筑面積的計(jì)算范圍和計(jì)算方法進(jìn)行了修改統(tǒng)一和完善。進(jìn)一步明確了新規(guī)范的適用范圍，適用于新建、擴(kuò)建、改建的工業(yè)與民用建筑工程建設(shè)從項(xiàng)目建議書(shū)、可行性研究報(bào)告至竣工驗(yàn)收、交付使用的全過(guò)程的建筑面積計(jì)算，因此規(guī)劃審批的指標(biāo)核算、施工的工程量計(jì)算、竣工的建筑面積測(cè)算均適用于該規(guī)范。

2.2 條文的變化

新規(guī)范在總則、術(shù)語(yǔ)、計(jì)算建筑面積的規(guī)定的條文數(shù)量方面均有明顯的變化，如表1 所示。

(1)術(shù)語(yǔ)的變化

保留術(shù)語(yǔ)16 條，分別是:自然層、圍護(hù)結(jié)構(gòu)、地下室、半地下室、走廊、架空走廊、落地櫥窗、檐廊、挑廊、門(mén)斗、雨篷、變形縫、騎樓、過(guò)街樓、建筑物通道、勒腳。

新舊規(guī)范條文數(shù)量的對(duì)比 表1

修改術(shù)語(yǔ)4 條，將原“層高”調(diào)整為“結(jié)構(gòu)層高”，將原“飄窗”調(diào)整為“凸窗(飄窗)”，“架空層”和“陽(yáng)臺(tái)”術(shù)語(yǔ)內(nèi)容有修訂。

新增術(shù)語(yǔ)10 條，分別是:建筑面積、建筑空間、結(jié)構(gòu)凈高、圍護(hù)設(shè)施、結(jié)構(gòu)層、門(mén)廊、樓梯、主體結(jié)構(gòu)、露臺(tái)、臺(tái)階。

停止使用術(shù)語(yǔ)5 條，分別是:回廊、圍護(hù)性幕墻、裝飾性幕墻、瞭望間、永久性頂蓋。

(2)規(guī)定的變化

新規(guī)范中計(jì)算建筑面積的規(guī)定共27 條，在舊規(guī)范24 條的基礎(chǔ)上，將舊規(guī)范3．0．1(單層建筑)和3．0．3(多層建筑)合并成新規(guī)范的3．0．1，將將舊規(guī)范3．0．20(高低跨建筑、變形縫)和3．0．23(變形縫)合并成新規(guī)范的3．0．25。將舊規(guī)范3．0．11(落地櫥窗、門(mén)斗、挑廊、走廊、檐廊)拆分成新規(guī)范的3．0．12(落地櫥窗)、3．0．14(挑廊、走廊、檐廊)、3．0．15(門(mén)斗)3 條。新規(guī)范新增3．0．06(出入口)、3．0．13(飄窗)、3．0．26(設(shè)備層、管道層、避難層)3 條，其新舊規(guī)范條文的對(duì)比如表2所示。

2.3 計(jì)算規(guī)定的修訂

新規(guī)范中“計(jì)算建筑面積的規(guī)定”修訂的主要技術(shù)內(nèi)容是:

(1)刪除了有永久性頂蓋要求的規(guī)定，如3．0．20(室外樓梯)、3．0．9(架空走廊)、3．0．12(落地櫥窗)、3．0．14(走廊、挑廊、檐廊)、3．0．15(門(mén)斗)，并不是說(shuō)計(jì)算面積不需要有永久性頂蓋，而是最基本的條件。舊規(guī)范中永久性頂蓋的解釋是經(jīng)規(guī)劃批準(zhǔn)設(shè)計(jì)的永久使用的頂蓋。

新舊規(guī)范條文對(duì)比 表2

(2)刪除了設(shè)計(jì)加以利用時(shí)計(jì)算面積的規(guī)定，如3．0．3(坡屋頂建筑空間)、3．0．7(架空層)。改為具備可利用條件(設(shè)計(jì)中可能標(biāo)明了使用用途，也可能沒(méi)有標(biāo)明使用用途或使用用途不明確)。

(3)修訂了建筑物架空層的面積計(jì)算規(guī)定，3．0．7(建筑物架空層及坡地建筑物吊腳架空層)，應(yīng)按頂板水平投影計(jì)算建筑面積。在原有吊腳架空面積計(jì)算的基礎(chǔ)上增加了僅有結(jié)構(gòu)支撐而無(wú)外圍護(hù)結(jié)構(gòu)的開(kāi)敞空間甲架空層的面積計(jì)算，雖然取消了深基礎(chǔ)架空層，但該條仍然適用深基礎(chǔ)架空層的面積計(jì)算。

(4)修訂了建筑物主體結(jié)構(gòu)內(nèi)的面積計(jì)算規(guī)定，如3．0．1(建筑物主體結(jié)構(gòu))，在主體結(jié)構(gòu)內(nèi)形成的建筑空間，不管是否具有圍護(hù)結(jié)構(gòu)，只要結(jié)構(gòu)層高在2.2 m及以上，均計(jì)算全面積。主體結(jié)構(gòu)外的附屬建筑無(wú)圍護(hù)結(jié)構(gòu)的原則上算1/2 面積。

(5)修訂了設(shè)備層、管道層的面積計(jì)算規(guī)定，新規(guī)范3．0．26(設(shè)備層、管道層、避難層)規(guī)定，對(duì)于建筑物內(nèi)的設(shè)備層、管道層、避難層等有結(jié)構(gòu)層的樓層，結(jié)構(gòu)層高在2.20 m及以上的，應(yīng)計(jì)算全面積;結(jié)構(gòu)層高在2.20 m以下的，應(yīng)計(jì)算1/2 面積;舊規(guī)范;舊規(guī)范3．0．24(2)規(guī)定設(shè)備管道夾層不計(jì)算面積;

(6)修訂了陽(yáng)臺(tái)的面積計(jì)算規(guī)定;3．0．21(陽(yáng)臺(tái))規(guī)定，在主體結(jié)構(gòu)內(nèi)的陽(yáng)臺(tái)，應(yīng)按其結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算全面積;在主體結(jié)構(gòu)外的陽(yáng)臺(tái)，應(yīng)按其結(jié)構(gòu)底板水平投影面積計(jì)算1/2 面積。根據(jù)新規(guī)范的術(shù)語(yǔ)解釋?zhuān)^的“封閉陽(yáng)臺(tái)”應(yīng)該不是陽(yáng)臺(tái)，應(yīng)計(jì)算全面積;舊規(guī)范3．0．18規(guī)定，建筑物的陽(yáng)臺(tái)均應(yīng)按其水平投影面積的l/2計(jì)算。也就是不管是主體結(jié)構(gòu)內(nèi)還是主體結(jié)構(gòu)外，不管是封閉陽(yáng)臺(tái)還是不封閉陽(yáng)臺(tái)均計(jì)算1/2 面積。

(7)修訂了落地櫥窗、門(mén)斗、挑廊、走廊、檐廊的面積計(jì)算規(guī)定;將舊規(guī)范中的3．0．11(落地櫥窗、門(mén)斗、挑廊、走廊、檐廊)拆分成新規(guī)范的3．0．12(落地櫥窗)、3．0．14(挑廊、走廊、檐廊)、3．0．15(門(mén)斗)3 條。其中無(wú)圍護(hù)結(jié)構(gòu)有圍護(hù)設(shè)施的挑廊、走廊、檐廊應(yīng)計(jì)算1/2 面積。

(8)修訂了圍護(hù)結(jié)構(gòu)不垂直于水平面的樓層面積的計(jì)算規(guī)定，新規(guī)范3．0．18規(guī)定適用于圍護(hù)結(jié)構(gòu)向內(nèi)、向外傾斜兩種情況;舊規(guī)范3．0．14僅規(guī)定圍護(hù)結(jié)構(gòu)向外傾斜一種情況;

(9)修訂了外保溫層的面積計(jì)算規(guī)定;計(jì)算方法新舊規(guī)范有一定的變化，新規(guī)范3．0．24(外保溫層)規(guī)定僅計(jì)算保溫材料的建筑面積，不包含抹灰層、防潮層、保護(hù)層的面積;舊規(guī)范3．0．22規(guī)定按保溫隔熱層外邊線計(jì)算建筑面積，包含了防潮層、保護(hù)層的面積。

(10)修訂了雨棚的面積計(jì)算規(guī)定;新規(guī)范3．0．16(雨棚)規(guī)定，有柱雨篷應(yīng)按其結(jié)構(gòu)板水平投影面積的1/2 計(jì)算建筑面積;無(wú)柱雨篷的結(jié)構(gòu)外邊線至外墻結(jié)構(gòu)外邊線的寬度在2.10 m及以上的，應(yīng)按雨篷結(jié)構(gòu)板的水平投影面積的1/2 計(jì)算建筑面積。新規(guī)范將雨篷分為有柱雨篷和無(wú)柱雨篷。有柱雨篷，沒(méi)有出挑寬度的限制，也不受跨越層數(shù)的限制，均計(jì)算建筑面積。無(wú)柱雨篷，其結(jié)構(gòu)板不能跨層，并受出挑寬度的限制，設(shè)計(jì)出挑寬度大于或等于2.10 m時(shí)才計(jì)算建筑面積;舊規(guī)范則3．0．14(雨棚)規(guī)定，所有的雨篷只有出挑寬度的限制，沒(méi)有受跨越層數(shù)的限制，出挑寬度超過(guò)2.1 m才計(jì)算1/2 面積。

(11)增加了建筑出入口面積的計(jì)算規(guī)定，新規(guī)范3．0．06規(guī)定:出入口外墻外側(cè)坡道有頂蓋的部位，應(yīng)按其外墻結(jié)構(gòu)外圍水平面積的1/2 計(jì)算面積。

(12)增加了無(wú)圍護(hù)結(jié)構(gòu)有圍護(hù)設(shè)施的面積計(jì)算規(guī)定，如3．0．10(立體庫(kù)房)、3．0．14(走廊、挑廊、檐廊)。

(13)增加了凸(飄)窗的建筑面積計(jì)算要求。新規(guī)范3．0．13(凸窗(飄窗))規(guī)定，窗臺(tái)與室內(nèi)樓地面高差在0.45 m以下且結(jié)構(gòu)凈高在2.10 m及以上的凸(飄)窗，應(yīng)按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算1/2 面積;舊規(guī)范3．0．24(6)規(guī)定飄窗不計(jì)算面積;

(14)增加了有頂蓋的采光井的面積計(jì)算規(guī)定。新規(guī)范3．0．19(有頂蓋的采光井)規(guī)定，有頂蓋的采光井應(yīng)按一層計(jì)算面積，且結(jié)構(gòu)凈高在2.10 m及以上的，應(yīng)計(jì)算全面積;結(jié)構(gòu)凈高在2.10 m以下的，應(yīng)計(jì)算1/2 面積。

(15)增加了門(mén)廊的面積計(jì)算規(guī)定。新規(guī)范3．0．16(門(mén)廊)門(mén)廊應(yīng)按其頂板的水平投影面積的1/2計(jì)算建筑面積。

3 新舊規(guī)范計(jì)算規(guī)定的對(duì)比

新規(guī)范在“計(jì)算建筑面積的規(guī)定”部分進(jìn)行了多達(dá)15 條(見(jiàn)2.3 計(jì)算規(guī)定的修訂)，使得新舊規(guī)范在面積計(jì)算規(guī)定存在一些差異，具體如表3 所示。

新舊規(guī)范主要計(jì)算規(guī)定差異的對(duì)比 表3

4 新建筑面積規(guī)范與房產(chǎn)面積規(guī)范計(jì)算規(guī)則的對(duì)比

建筑工程量計(jì)算及經(jīng)濟(jì)指標(biāo)核算的建筑面積執(zhí)行《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》，而建筑房屋預(yù)售及房屋產(chǎn)權(quán)登記時(shí)的房產(chǎn)面積計(jì)算執(zhí)行《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》。兩者雖然是兩個(gè)不同的體系，但兩者又存在緊密的內(nèi)在聯(lián)系，房管部門(mén)需根據(jù)規(guī)劃部門(mén)竣工核實(shí)確認(rèn)的建筑面積相關(guān)數(shù)據(jù)來(lái)確定建筑的用途及房產(chǎn)面積。因此，實(shí)際工作中經(jīng)常需對(duì)這兩個(gè)規(guī)范的計(jì)算規(guī)則進(jìn)行對(duì)比(如表4 所示)?！督ㄖこ探ㄖ娣e計(jì)算規(guī)范》實(shí)施9年后，針對(duì)出現(xiàn)的建筑新技術(shù)和建筑新形態(tài)于2013年修訂后頒布實(shí)施，而《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》于2000年2月22日發(fā)布，至今已有14年時(shí)間，建議國(guó)家主管部門(mén)適時(shí)啟動(dòng)該規(guī)范的修訂工作，也希望房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范、建筑面積規(guī)范的主要標(biāo)準(zhǔn)條款盡量協(xié)調(diào)一致。

建筑面積規(guī)范與房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范主要計(jì)算規(guī)則的對(duì)比 表4

續(xù)表4

5 工作體會(huì)

《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》是容積率面積計(jì)算的主要規(guī)范。參照上海、北京、重慶的容積率計(jì)算規(guī)則，一般情況下，容積率的建筑面積計(jì)算按照現(xiàn)行《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》規(guī)定執(zhí)行，但規(guī)定了特殊情況，主要是層高限制、地上地下界定、陽(yáng)臺(tái)控制等方面。但新規(guī)范偏重于工程量的計(jì)算，對(duì)考慮規(guī)劃管理方面的層高問(wèn)題、地上地下問(wèn)題仍然未解決，如:對(duì)層高在2.2 m及以上建筑還是按自然層計(jì)算，沒(méi)有考慮層高的限制;雖然規(guī)定了地下室和半地下室，但對(duì)于坡地建筑中局部樓層被室外地坪掩埋情況未做界定;陽(yáng)臺(tái)問(wèn)題得到了一定的控制。當(dāng)然，規(guī)范不可能將所有建筑結(jié)構(gòu)的面積計(jì)算都進(jìn)行詳細(xì)的規(guī)定，各地方在執(zhí)行新規(guī)范時(shí)，可以依據(jù)新規(guī)范的主要原則制定各地的實(shí)施細(xì)則，以便更好地推動(dòng)執(zhí)行。

總體來(lái)說(shuō)，同一項(xiàng)目一般情況下按新規(guī)范計(jì)算的建筑面積要比舊規(guī)范計(jì)算的偏多?！瓣?yáng)臺(tái)送一半、飄窗全送、還送入戶花園……”，這種建筑開(kāi)發(fā)商贈(zèng)送面積的推銷(xiāo)手段，在新規(guī)范中已不再完全適用。新規(guī)范的出臺(tái)，將直接影響項(xiàng)目容積率和工程造價(jià)的計(jì)算，還將大大影響開(kāi)發(fā)商對(duì)戶型設(shè)計(jì)思路和工程造價(jià)的預(yù)算。同時(shí)，建筑開(kāi)發(fā)商也將考慮怎樣在受限的情況下，做出格局更合理、空間利用率更高的房子，這會(huì)在一定程度上促進(jìn)房屋質(zhì)量的升級(jí)。

6 結(jié) 語(yǔ)

新規(guī)范的頒布實(shí)施，使建筑面積的計(jì)算更加完善。當(dāng)然，這還要靠行業(yè)主管部門(mén)的貫徹執(zhí)行。同時(shí)新舊規(guī)范將在相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)同時(shí)存在。這就要求相關(guān)人員應(yīng)加強(qiáng)對(duì)新舊規(guī)范的學(xué)習(xí)，正確理解新舊規(guī)范的共性和差異，以便于在于實(shí)際工作中能正確應(yīng)用。

［1］GB/T 17986．1－2000．房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范第1 單元:房產(chǎn)測(cè)量規(guī)定［S］．

［2］GB/T 50353－2005．建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范［S］．

［3］GB/T 50353－2013．建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范［S］．

［4］GB/T 24356－2009．測(cè)繪成果質(zhì)量檢查與驗(yàn)收［S］．

［5］呂永江．房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范與房地產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)［M］．北京:中國(guó)標(biāo)準(zhǔn)出版社，2001:91～110．

［6］楊本廷，黃勇．規(guī)劃驗(yàn)收建筑面積測(cè)量的幾點(diǎn)體會(huì)［J］．城市勘測(cè)，2010(3):108～110．

［7］楊本廷，黃勇．規(guī)劃竣工測(cè)量成果表示方法的探討［J］．城市勘測(cè)，2012(5):134～136．

［8］李正紅．論房屋建筑面積的測(cè)量［J］．現(xiàn)代裝飾，2011(6):65～66．

［9］江水明．淺析房屋的建筑面積及其測(cè)量［J］．建筑設(shè)計(jì)，2009(12):175～176．

［10］鄭瑞平，陳平，徐珉．淺談房屋建筑面積測(cè)量［J］．無(wú)錫商業(yè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院學(xué)報(bào)，2008(6):105～106．

［11］于春光，周艷立．淺談房屋建筑面積的測(cè)量與計(jì)算［J］．民營(yíng)科技，2010(3):199．