大學(xué)生畢業(yè)后，買房？租房？

李玥

摘要：近800萬(wàn)2015年應(yīng)屆大學(xué)畢業(yè)生，將處在中國(guó)老齡化即將到來(lái)、迎親嫁娶傳統(tǒng)習(xí)俗根深蒂固、國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行宏觀調(diào)控的大背景下，解決居住問(wèn)題、感情問(wèn)題等，從而進(jìn)行買房與租房的艱難選擇。然而，對(duì)于大多數(shù)剛畢業(yè)不久的大學(xué)生來(lái)說(shuō)，他們的理性選擇很可能是租房自住。

關(guān)鍵詞：大學(xué)生 買房 租房 租售比。

一、我國(guó)已步入老年社會(huì)，大學(xué)生潛在壓力重重

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局及《人類發(fā)展報(bào)告》顯示：到2020年，我國(guó)將有2億老人等待養(yǎng)老，到2030年，65歲及其以上老人將占到全國(guó)人口的18.2%左右，而我國(guó)是在經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不高的情況下進(jìn)入了人口老齡化，且老年人口的增長(zhǎng)速度快于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度，看病難、看病貴、“未富先老”、“因老致貧”是赤裸裸的現(xiàn)狀。畢業(yè)大學(xué)生，理所應(yīng)當(dāng)肩負(fù)起對(duì)老人的贍養(yǎng)義務(wù)；未成家的大學(xué)生要對(duì)自己上面的父母、長(zhǎng)輩盡孝，而成家的大學(xué)生贍養(yǎng)的則是雙方老人，甚至還要撫養(yǎng)孩子。畢業(yè)大學(xué)生工作剛剛起步，住房又是他們的剛性需求，在潛在壓力重重的環(huán)境下，他們將何去何從？

二、男生若想“抱得美人歸”，房子、票子和車子

前不久在網(wǎng)絡(luò)爆紅的全國(guó)聘禮地圖，從彩禮百萬(wàn)元區(qū)的上海、天津到五十萬(wàn)元區(qū)的東三省、江西、青海，再到十萬(wàn)元區(qū)、萬(wàn)元區(qū)。值得注意的是，上海人嫁閨女要求10萬(wàn)元起加一套房，天津則是6萬(wàn)元起加一套房，男生實(shí)在不容易，娶媳婦道路舉步維艱。不少女生心疼自己的愛(ài)人，心疼他們要承擔(dān)如此重?fù)?dān)，會(huì)說(shuō)：“親愛(ài)的，千萬(wàn)別把自己身體累垮了，別給自己那么大的壓力，我是要嫁給你，又不是嫁給房子。”然而女孩背后還有一個(gè)兇神惡煞的丈母娘：“連套房子都買不起，休想讓我女兒去跟你過(guò)苦日子！”

當(dāng)然，作為一個(gè)頂天立地的男人，他們絕對(duì)是想要給自己的愛(ài)妻幸福，但面對(duì)買房這個(gè)巨大支出，大批畢業(yè)不久的大學(xué)生只能是望而卻步?。「猩跽?，別說(shuō)買房子了，平時(shí)已經(jīng)被生活消費(fèi)的各項(xiàng)支出壓得喘不過(guò)氣來(lái)了，月光族、啃老族更是比比皆是，眼前消費(fèi)和長(zhǎng)遠(yuǎn)投資之間的矛盾已到達(dá)白熱化階段。

到處都流行著高富帥、白富美這樣的熱詞，當(dāng)然，愛(ài)美之心人皆有之，但不論是高帥還是白美中間都是相同的一個(gè)“富”字。嫁高富帥，迎娶白宮美是部分大學(xué)生的追求目標(biāo)。而大多數(shù)大學(xué)生都是需要依靠自己的雙手打拼，把對(duì)生活的理解，對(duì)幸福的詮釋，內(nèi)化為自己內(nèi)心深處的認(rèn)知。這時(shí)候，畢業(yè)大學(xué)生應(yīng)該選擇買房？還是租房？

三、為什么說(shuō)租房比買房劃算

此時(shí)，畢業(yè)大學(xué)生們面臨的，無(wú)非是這樣三種選擇：一是在一段時(shí)間內(nèi)租房自住，二是絞盡腦汁借款、貸款、交首付、每月還貸住新房，三是純粹的投資性買房、收取租金、自己仍租房自住。

先來(lái)討論大前提：由于近年來(lái)投資性買房的速度增加導(dǎo)致租房市場(chǎng)的潛在供給迅速增長(zhǎng)，而租房市場(chǎng)需求增加非常有限。需求有限而供給增加，租金必然下跌。

（一）從租房自住的角度來(lái)看

我們理性地來(lái)計(jì)算這樣一筆賬，來(lái)對(duì)比前兩種選擇的付出與回報(bào)：假定我們要買一套180萬(wàn)元的住房，銀行按揭貸款80%即為144萬(wàn)元，貸款利率為6%，按照貸款20年計(jì)算，則每年還貸12.55萬(wàn)元；貼現(xiàn)率按銀行一年期固定存款利率3%計(jì)算，則還貸總額現(xiàn)值為186.7萬(wàn)元。住房裝修費(fèi)用按貼現(xiàn)率（年3%）增長(zhǎng)，則70年內(nèi)裝修費(fèi)用和現(xiàn)值為70萬(wàn)元。那么，買房支出的現(xiàn)值之和為292.7萬(wàn)元。假定房租在40年內(nèi)保持5萬(wàn)元不增長(zhǎng)，后30年按貼現(xiàn)率3%增長(zhǎng)，則租房的現(xiàn)值為269萬(wàn)元。這樣看來(lái)，的確是租房合算。下面我們?cè)偎阋还P賬：在一線城市，房?jī)r(jià)仍在穩(wěn)定上升。我們暫且以一線城市市中心的一套兩居室住房為例，上海、北京目前的情況是：如果市場(chǎng)售價(jià)180萬(wàn)元，那么月租金水平在3600元左右。但是如果按照國(guó)際通行的租售比標(biāo)準(zhǔn)，這套房子在租金不變的情況下，要降到108萬(wàn)元以下，才會(huì)被認(rèn)為是合理的價(jià)格。說(shuō)明此時(shí)一線城市的房?jī)r(jià)其實(shí)是存在泡沫的。根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院測(cè)算，北京、上海等一線城市，月租金和房子總價(jià)的比值在1：400，中心城區(qū)更為突出，甚至達(dá)到1：500，而國(guó)際通行標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)為，合理的房屋租售比應(yīng)該在1：200到1：300之間。比值越低，說(shuō)明房產(chǎn)的投資價(jià)值越小，因此租房更劃算。

（二）從買房自住的角度看

剛畢業(yè)的大學(xué)生工作事業(yè)才起步，就算暫時(shí)有些積蓄，對(duì)于買房來(lái)說(shuō)也是鳳毛麟角，此時(shí)，我們前程一片大好，有自己的思想、敢拼敢闖、有著積累經(jīng)驗(yàn)、完善學(xué)識(shí)、繼續(xù)深造、提拔晉升的大好機(jī)會(huì)。為什么不投資到能繼續(xù)衍生資產(chǎn)獲益的事情中去，而要過(guò)著經(jīng)衣縮食，月月還貸的艱苦日子中去呢？可能，在這樣日日要為柴米油鹽和衣食住行斤斤計(jì)較、大傷腦筋的家庭，會(huì)時(shí)不時(shí)地產(chǎn)生各種矛盾和拌嘴。夫妻之間，沒(méi)有達(dá)到想要的生活水平，每天只有壓力沒(méi)有釋放，心情得不到舒緩，矛盾自然連連不斷，為何不試著租一處房子，提高自己現(xiàn)有的生活水平呢？另一方面，父母供養(yǎng)我們念書(shū)直到大學(xué)畢業(yè)，這時(shí)嘔心瀝血半輩子的父母還要拿出畢生的積蓄為我們購(gòu)置房屋，他們?cè)谑〕詢€用的生活里，思想觀念總是會(huì)跟不上時(shí)代發(fā)展的潮流。和父母探討國(guó)家刺激居民日常生活消費(fèi)，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，他們不為所動(dòng)，大多數(shù)父母都是把精力放在對(duì)孩子另一半的物質(zhì)要求上，要求結(jié)婚必須有自己的房子，可是父母不理解我們應(yīng)怎樣順應(yīng)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)來(lái)過(guò)幸福的現(xiàn)有生活。

（三）從投資性質(zhì)的買房來(lái)看

這有兩種可觀盈利模式：一是出租所購(gòu)住宅得到租金，二是等房屋升值后賣出盈利。

先看第一種模式：目前，5年期以上人民幣貸款利率為7.05%，而自從2010年以來(lái)，城市住宅租售比平均低于5年以上個(gè)人住房貸款利率，這樣看來(lái)，貸款買了房子，想要依靠將其租賃出去作為長(zhǎng)期投資，事實(shí)則是，租金不足以還貸款，不賺錢反倒賠上了金錢、時(shí)間與精力，還有高昂的裝修費(fèi)用。退一萬(wàn)步講，就算大學(xué)生一直沒(méi)有買房的打算，每月租房租金2000元（這在二、三線城市能租到面積100平米以上，并且?guī)в刑炫_(tái)的兩層小樓）一年24000元，十年240000元，這已經(jīng)相當(dāng)于在二線城市所支付的首付，而且這里所指的首付已經(jīng)是十年前的240000元價(jià)值。我們?cè)诖瞬挥懻撊嗣駧派蹬c貶值的情況，這好比淘寶購(gòu)物，我們的目標(biāo)是買一個(gè)價(jià)值240000的商品，請(qǐng)問(wèn)你愿意一次性支付全款，還是使用淘寶分期付款，分十期還清。當(dāng)然使用淘寶分期付款也是需要多付費(fèi)用的，但遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于這十年來(lái)的貸款利率增長(zhǎng)額度。相信在十年后，大學(xué)生們的事業(yè)已經(jīng)稍稍嶄露頭角，至少穩(wěn)中有升，發(fā)展更快的，可能已經(jīng)通過(guò)對(duì)自己的教育投資步步高升，當(dāng)上了主管職位，到時(shí)候有了自己可以隨時(shí)自由支配的款項(xiàng)，至于是否投資于房地產(chǎn)，看未來(lái)的市場(chǎng)發(fā)展就可以了。

再來(lái)看第二種方式：等房屋升值后賣出盈利，這關(guān)鍵在于住房?jī)r(jià)格必須在購(gòu)買后出現(xiàn)上漲，只有住房?jī)r(jià)格上漲速度高于貸款利率，其盈利才會(huì)大于出租式的投資買房方式。然而現(xiàn)實(shí)是國(guó)家直致力于住房供給與需求的平衡，住房?jī)r(jià)格已不會(huì)延續(xù)過(guò)去十年高速增長(zhǎng)的神話了。

四、結(jié)論

通過(guò)以上三種選擇的對(duì)比，作為新時(shí)代的大學(xué)生，我們正是時(shí)代發(fā)展風(fēng)口浪尖的一批新秀，深知中國(guó)經(jīng)濟(jì)正走向疲軟期，已放慢了增長(zhǎng)的步伐。在我們事業(yè)起步初期，沒(méi)有足夠強(qiáng)大經(jīng)濟(jì)能力的階段，買房還是租房，真是值得我們好好思考一下了。