萬達萬科攜手共度“白銀時代”

實習(xí)記者 黃蓉 梁飛宏 / 整理報道

2015年5月14日，商業(yè)地產(chǎn)龍頭萬達集團與住宅地產(chǎn)龍頭萬科集團在北京簽訂了戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，將開展深度合作?！叭f萬”組合也被市場戲稱為“萬萬沒想到”。萬科與萬達歷來被視為住宅與商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的兩大標(biāo)桿，此次合作讓人浮想聯(lián)翩。

61歲的王健林和50歲的郁亮端起紅酒杯一碰，萬達和萬科正式建立了戰(zhàn)略合作關(guān)系。“萬達聚焦商業(yè)，把住宅交給萬科；萬科聚焦三好住宅和城市配套服務(wù)，謹(jǐn)慎對待商業(yè)地產(chǎn)?！边@樣一種合作態(tài)勢，引人關(guān)注。未來，雙方的合作主要通過聯(lián)合拿地、合作開發(fā)的形式進行，即由萬科開發(fā)項目中住宅部分，萬達開發(fā)項目中商業(yè)部分，以實現(xiàn)優(yōu)勢互補；此外，雙方也表示將共同探討基于現(xiàn)有項目進行合作開發(fā)的可能性。

風(fēng)光背后各有所求

“萬科和萬達特別有緣分，兩個公司都姓萬；兩家的創(chuàng)始人都姓王，一個是早期在南面稱王，一個在北面稱王；后期了一個在住宅稱王，一個在商業(yè)稱王?！比f科集團總裁郁亮認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)白銀時代的到來，使兩巨頭走到了一起，雙方“門當(dāng)戶對，一見鐘情”。王健林稱，如果雙方接下來的談判能達成一致，將是超過千億級規(guī)模的。超過千億規(guī)模，這看似風(fēng)光無限的合作背后，卻有著各自的訴求。

首先，二萬合作，是為了解決困擾萬科多年想做配套服務(wù)的“雞肋”。萬達在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的經(jīng)驗是萬科所沒有的，萬科想要做配套服務(wù)商，就不得不做商業(yè)，而做的方式不外乎兩種：學(xué)萬達經(jīng)驗，自己做；交一部分給萬達做，雙方各專其職。對此，郁亮亦坦承：“對于萬科來說，萬達將是我們在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的良師益友。與萬達這樣優(yōu)秀的開發(fā)商進行合作，也有助于提升我們自身的商業(yè)操盤能力，讓我們把自己的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)做得更好?！?/p>

然而，郁亮的如此表態(tài)似乎也間接承認(rèn)了萬科在商業(yè)地產(chǎn)的短板。事實上，早在2010年，萬科就宣布進軍商業(yè)地產(chǎn)，為此還特地挖角凱德毛大慶等熟稔商業(yè)地產(chǎn)的人士。2013年1月9日，萬科商業(yè)地產(chǎn)管理部在北京成立，該部門承擔(dān)整合萬科旗下各類商用資源、探索適合萬科未來發(fā)展的商業(yè)地產(chǎn)模式的職能。在業(yè)界眼中，這個部門的成立也顯示出萬科推動旗下商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的決心。時隔幾年，萬科在商業(yè)地產(chǎn)方面已經(jīng)形成一定規(guī)模，但毛大慶的出現(xiàn)只對萬科商業(yè)地產(chǎn)起到了“奠基”作用，在去年被調(diào)離商業(yè)地產(chǎn)負(fù)責(zé)人崗位后不久，毛大慶就離開了萬科。并且，隨著萬科高層領(lǐng)導(dǎo)接連離職，萬科更是難掩商業(yè)運營人才的缺口。

此時，萬達也正處在商業(yè)地產(chǎn)要從重資產(chǎn)向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的瓶頸。萬達集團副總裁兼財務(wù)總監(jiān)劉朝暉稱：“出租比賣房更賺錢?！钡?020年，萬達商業(yè)地產(chǎn)凈利潤三分之二要來自租賃收入，將來萬達商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司可能去掉“地產(chǎn)”二字?？墒且驗橥顿Y物業(yè)租賃及物業(yè)管理和酒店經(jīng)營分別僅占比9.60%、3.72%，萬達靠這部分依舊賺不到啥錢。目前依舊靠物業(yè)租賃賺不到什么錢的萬達龐大的可租賃面積一方面是源源不斷的租金來源，另一方面也促使王健林開始考慮這部分利潤的增長點。“不斷攀升的電商銷售額在不斷拉長商場的培育期、縮小商場的租金增長空間，使得商業(yè)未來的租金增長前景愈加難料?！币晃皇煜ど虡I(yè)地產(chǎn)的市場人士分析稱。

在電商咄咄逼人的情況下，萬達商業(yè)物業(yè)的租金也增長遲緩?！皩τ谌f達，不管是商業(yè)地產(chǎn)、院線業(yè)務(wù)還是旅游文化業(yè)務(wù)，最需要的是線下資源。而這恰好是最大的住宅開發(fā)商萬科的優(yōu)勢。”上述市場人士繼續(xù)分析稱，“萬科坐擁上千萬業(yè)主資源，近幾年來一直在重點研究如何充分利用業(yè)主資源、互聯(lián)網(wǎng)挖掘業(yè)主價值的問題。如果進行適當(dāng)引流，萬科的業(yè)主資源將會成為萬達商業(yè)地產(chǎn)源源不斷的人流，而對于商業(yè)地產(chǎn)來說，人流就是現(xiàn)金流?！?/p>

白銀時代帶來合作契機

對“萬萬結(jié)合”，有網(wǎng)友戲稱，雖然綠城和融創(chuàng)分手了，但萬達和萬科戀愛了，我又相信愛情了。融綠平臺的解體及融創(chuàng)和綠城的分手，至今仍讓人唏噓不已。當(dāng)初，雙方是這么的甜蜜，甚至一些人稱之為“中國合伙人的典范”。但最終在種種因素下選擇分手，各自奔向新的前程。不過，就大勢看，有分也有合。就在融創(chuàng)和綠城分手后一個星期，房地產(chǎn)市場中另兩大巨頭——萬達和萬科選擇合作。在業(yè)內(nèi)人士看來，行業(yè)“白銀時代”到來的最典型特征是結(jié)盟的開始。

沒錯，萬科總裁郁亮之所以將兩家企業(yè)的合作背景置于行業(yè)進入白銀時代的背景之下，是因為他認(rèn)為，當(dāng)白銀時代到來的時候，一個最典型的特征是結(jié)盟的開始：一是與金融企業(yè)結(jié)盟；另一個是行業(yè)內(nèi)的結(jié)盟。

很多人將2014年房地產(chǎn)行業(yè)的低迷調(diào)整視為樓市進入白銀時代的信號。在中國房地產(chǎn)業(yè)度過“彎腰就能撿到黃金的”時代之后，“任何一家開發(fā)商都不具備全部的優(yōu)勢和資源來滿足白銀時代的需求，那就需要相互取長補短、發(fā)揮各自優(yōu)勢，共同面對白銀時代的挑戰(zhàn)”，郁亮說。除了結(jié)盟外，郁亮表示，萬達和萬科當(dāng)前都在積極謀求戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，在這一過程中，雙方所建立的戰(zhàn)略合作關(guān)系，對未來各自轉(zhuǎn)型將有巨大幫助。

王健林也表示，“兩萬”此番合作可能代表了房地產(chǎn)行業(yè)今后的發(fā)展方向——從競爭走向競合，而且這種競合不是簡簡單單的抱團取暖：“并不是說這個行業(yè)過不下去了，我們兩家才合作，而是發(fā)揮各自的優(yōu)勢”。王健林說，萬達的優(yōu)勢在于商業(yè)和文化旅游等方面，而萬科則精于住宅、成本控制好、管理口碑好。而且雙方都已經(jīng)走向國際，因此合作不僅局限于國內(nèi)，也包括海外的全球合作?！敖窈罂赡茉絹碓蕉嗟木揞^會聯(lián)合起來、合作起來做事?！?/p>