探究中國農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場發(fā)展

馬振敦

[摘 要] 伴隨著農(nóng)村勞動(dòng)力的流動(dòng)以及鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的發(fā)展，我國農(nóng)村部分勞動(dòng)力正在向著其他產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展，但是考慮到非農(nóng)就業(yè)會(huì)受到諸多因素的限制，很多農(nóng)戶仍然需要通過土地來維持生存和發(fā)展，進(jìn)而為農(nóng)村土地轉(zhuǎn)讓市場的產(chǎn)生和發(fā)展提供了空間。本文主要對(duì)我國農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場的基本定義、特征、發(fā)展現(xiàn)狀以及發(fā)展方向展開討論。

[關(guān)鍵詞] 農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場 發(fā)展現(xiàn)狀 發(fā)展趨勢

[中圖分類號(hào)] F321.1 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼] A [文章編號(hào)] 1003-1650 （2015）06-0037-01

土地制度改革以后，我國農(nóng)業(yè)生產(chǎn)力得到了迅猛的發(fā)展，其改革核心便是將土地經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)到農(nóng)戶手中，雖然土地買賣是禁止的，但是土地經(jīng)營權(quán)卻可以進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。換言之，及我國政府允許農(nóng)戶交易土地的經(jīng)營權(quán)予以提升自身的生產(chǎn)力。下面本文將對(duì)我國農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場展開分析。

1 農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場概述

我國農(nóng)村土地進(jìn)行流轉(zhuǎn)的過程中，其主體是農(nóng)戶以及其他經(jīng)濟(jì)主體，客體則是指農(nóng)村土地的經(jīng)營承包權(quán)，其中，土地具備使用和收益兩方面的權(quán)能。而所謂的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場指的就是保證科學(xué)合理的前提下，確定地租以及低價(jià)，交易主體通過轉(zhuǎn)讓、租賃、轉(zhuǎn)包、互換等方式對(duì)其所有權(quán)進(jìn)行交易的市場。

從狹義上講，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場指的就是對(duì)農(nóng)村土地所有權(quán)進(jìn)行交易的場所，例如比較常見的農(nóng)村土地交易所；從廣義上分析，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場則包括各類型的用于進(jìn)行農(nóng)村土地交易的有形市場以及無形市場。本文主要討論的市場是從廣義上定義的市場。

農(nóng)村土地具有其資產(chǎn)的專用性質(zhì)，也就是說，農(nóng)村的土地是有著固定的位置以及固定特殊的用途的，若是進(jìn)行持續(xù)性投資或是用于其他用途，將會(huì)造成較大的損失。農(nóng)村土地轉(zhuǎn)移需要較高的成本，這一特性很容易受到違約的威脅。另外，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的過程中，交易主體還會(huì)受到市場或是環(huán)境的影響，同時(shí)還會(huì)因?yàn)榻灰纂p方的不確定性導(dǎo)致自身受到影響。農(nóng)村土地長期成本以及收益會(huì)受到政府政策、地理環(huán)境以及土地本身的影響，所以往往很難預(yù)測其未來的價(jià)格以及質(zhì)量。

2 農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀

2.1 區(qū)域

對(duì)我國農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)狀況進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，發(fā)現(xiàn)全國總樣本的30.21%是華北地區(qū)的農(nóng)村土地，也是我國占比最高的地區(qū)；緊隨其后的是華東地區(qū)，占據(jù)總樣本的21.76%；再次一等的是東北地區(qū)，所占比重大約是19.54%；隨后是華南地區(qū)、西南地區(qū)、華中地區(qū)，分別占據(jù)了10.72%、7.53%、6.91%，最少的區(qū)域是西北地區(qū)，僅有3.34%。由此可見，我國各個(gè)地區(qū)的農(nóng)業(yè)發(fā)展并不平衡，彼此之間的差距很大，而且相對(duì)來看，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場也會(huì)更加活躍一些。

2.2 方式

我國農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場中最為普遍也是最受歡迎的方式就是租賃，相對(duì)的，轉(zhuǎn)讓方式也比較常見。只有少部分的土地采用轉(zhuǎn)包或是入股，互換方式更為少見，只有個(gè)別農(nóng)戶會(huì)采用。

2.3 面積

在土地流轉(zhuǎn)市場中，面積在10畝以上1000畝以下的土地更受歡迎，幾乎達(dá)到了所有土地的68.90%。這就證明農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)面積多為中等規(guī)模，這符合國家提出的政策，也證明了我國農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場實(shí)現(xiàn)了健康的發(fā)展。農(nóng)村土地面積大小對(duì)于流轉(zhuǎn)方式不會(huì)造成影響，而農(nóng)戶普遍認(rèn)定合適的土地面積則是小于5畝。

2.4 年限

通過調(diào)查統(tǒng)計(jì)可以發(fā)現(xiàn)，更受歡迎的流轉(zhuǎn)年限主要是21-30年，這在全部土地流轉(zhuǎn)的樣本中占據(jù)了29.98%。這就證明了農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中中等年限更受歡迎，這和政府頒布的政策承包經(jīng)營權(quán)30年不變的規(guī)定是相吻合的，也證明了我國土地流轉(zhuǎn)市場正在健康穩(wěn)健地發(fā)展。同時(shí)，也能得出這一結(jié)論，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的具體年限對(duì)農(nóng)戶選用的流轉(zhuǎn)方式并不造成影響。

2.5 交易費(fèi)用

由于我國農(nóng)戶以及政府相關(guān)部門的一些機(jī)會(huì)主義影響，同時(shí)考慮到土地的資產(chǎn)專用特點(diǎn)，造成了我國農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場會(huì)產(chǎn)生較為高額的費(fèi)用。目前來看，會(huì)產(chǎn)生的交易費(fèi)用包括下列幾個(gè)方面：信息費(fèi)，農(nóng)戶以及其他主體想要進(jìn)行農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，首先應(yīng)該搜尋相應(yīng)的信息，了解相關(guān)動(dòng)向，進(jìn)而對(duì)比可能會(huì)產(chǎn)生的成本以及收益，另外，還要搜集交易過程中可能會(huì)存在的競爭者的相關(guān)信息，同時(shí)還要掌握國家的政策；談判以及決策費(fèi)用，交易雙方就土地轉(zhuǎn)讓相關(guān)的一系列問題進(jìn)行討論，并對(duì)流轉(zhuǎn)面積和價(jià)格作出決策，達(dá)成一致，這個(gè)過程為了避免機(jī)會(huì)主義行為的影響，便要產(chǎn)生一定的決策費(fèi)用；監(jiān)督以及履行費(fèi)用土地流轉(zhuǎn)過程中為了監(jiān)督檢查合約的具體履行狀況，避免出現(xiàn)惡意的違約行為，則會(huì)產(chǎn)生一定的監(jiān)督費(fèi)用。

3 促進(jìn)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場發(fā)展的策略

3.1 完善收益權(quán)以及處置權(quán)

不同的權(quán)利規(guī)定對(duì)于資源配置的效率將會(huì)產(chǎn)生不同的結(jié)果，若是農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)過程中，使用權(quán)發(fā)生了永久性的轉(zhuǎn)讓，那么收益就會(huì)又購買方以及讓渡方共同分享，收益權(quán)將會(huì)被分解。而農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)期間，若是租約長短不定，方式不定，又會(huì)造成處置權(quán)被分解，流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)越多，就會(huì)造成愈加細(xì)致的權(quán)利分解。若是處置權(quán)和收益權(quán)沒有完善規(guī)定，必然會(huì)造成交易費(fèi)用的上漲，阻礙市場的健康發(fā)展。所以，日后需要健全完善產(chǎn)權(quán)制度，明確對(duì)給你個(gè)經(jīng)營權(quán)的具體邊界以及內(nèi)容，提升土地的使用效率。

3.2 發(fā)展中介組織

為了保證農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場的正常運(yùn)行發(fā)展，其關(guān)鍵在于流轉(zhuǎn)價(jià)格的公正性，能夠有效反映出供求關(guān)系。對(duì)此，相關(guān)的評(píng)估機(jī)構(gòu)需要科學(xué)合理的估價(jià)，服務(wù)機(jī)構(gòu)則要及時(shí)并精準(zhǔn)的傳遞相關(guān)信息，引導(dǎo)土地流轉(zhuǎn)能夠根據(jù)市場需求合理的進(jìn)行。法律機(jī)構(gòu)則要對(duì)合同簽訂過程予以規(guī)范和引導(dǎo)，并對(duì)過程中產(chǎn)生的糾紛進(jìn)行調(diào)解。

3.3 實(shí)行使用權(quán)證券化

將農(nóng)村土地通過折股量化以后，可以通過證券的形式在市場上進(jìn)行流通，進(jìn)而能夠更加合理的形成交易費(fèi)用，充分發(fā)揮出市場的優(yōu)化配置功能。農(nóng)民能夠直接入股投資，減少監(jiān)督費(fèi)用，或是作為抵押，獲取想要的信貸資金，保證土地能夠得到保值以及增值。

結(jié)語

綜上所述，想要實(shí)現(xiàn)我國農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場的健康發(fā)展，就要完全其收益權(quán)以及處置權(quán)、發(fā)展中介機(jī)構(gòu)、嘗試證券化發(fā)展。除此之外，還要加強(qiáng)市場建設(shè)制度，對(duì)土地流向進(jìn)行規(guī)定，完善補(bǔ)償機(jī)制，避免壟斷，實(shí)現(xiàn)全面健康的發(fā)展。

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