房地產(chǎn)測繪及成果管理系統(tǒng)的應(yīng)用

張 東 紅

(太原市房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記中心，山西 太原 030002)

·房地產(chǎn)開發(fā)·

房地產(chǎn)測繪及成果管理系統(tǒng)的應(yīng)用

張 東 紅

(太原市房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記中心，山西 太原 030002)

介紹了房地產(chǎn)測繪及成果管理系統(tǒng)的產(chǎn)生背景，簡述了其業(yè)務(wù)概況及具體的應(yīng)用方法，著重對成果管理模塊與測繪模塊進(jìn)行了闡述，指出房地產(chǎn)測繪及成果管理系統(tǒng)能夠滿足相關(guān)規(guī)范的要求，可保證數(shù)據(jù)的規(guī)范性與合法性。

房地產(chǎn)，測繪，成果管理，系統(tǒng)

0 引言

長期以來房地產(chǎn)測繪機(jī)構(gòu)肩負(fù)著房地產(chǎn)測繪成果的生產(chǎn)和管理工作。隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展和住房制度改革的深化，房地產(chǎn)測繪成果作為政府管理部門、房地產(chǎn)交易、登記部門的基礎(chǔ)資料，其正確性、合法性直接關(guān)系到廣大房地產(chǎn)權(quán)利人的利益。

為推進(jìn)房地產(chǎn)市場健康、有序地發(fā)展，各地按照“測管分離”的原則，實現(xiàn)測繪管理與測繪行為分離已成為大勢所趨。成果管理部門負(fù)責(zé)對測繪機(jī)構(gòu)提供測繪基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、對測繪機(jī)構(gòu)提交的測繪成果數(shù)據(jù)進(jìn)行審核、數(shù)據(jù)入庫和變更，并對測繪機(jī)構(gòu)的測繪行為進(jìn)行監(jiān)管。測繪機(jī)構(gòu)專門從事房地產(chǎn)權(quán)屬調(diào)查、外業(yè)和內(nèi)業(yè)測繪工作，并將測繪成果數(shù)據(jù)提交給成果管理部門進(jìn)行管理。

房地產(chǎn)測繪及成果管理系統(tǒng)(以下簡稱“測繪成果管理系統(tǒng)”)便是基于這樣一個背景產(chǎn)生的。測繪成果管理系統(tǒng)負(fù)責(zé)對房地產(chǎn)物理數(shù)據(jù)采集、管理及維護(hù)更新，并為房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)的各個應(yīng)用系統(tǒng)提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)服務(wù)。

1 業(yè)務(wù)概況

1.1 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)

在測繪成果管理系統(tǒng)中，基礎(chǔ)數(shù)據(jù)是指實施測繪業(yè)務(wù)的原始數(shù)據(jù)，是描述宗地(丘)幢及戶的自然特征的基礎(chǔ)物理數(shù)據(jù)。

不同的測繪項目類型，需要的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)內(nèi)容不同。根據(jù)測繪項目類型，測繪成果管理系統(tǒng)會提供相應(yīng)的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。

1.2 成果數(shù)據(jù)

成果數(shù)據(jù)是指測繪業(yè)務(wù)實施完成后得到的結(jié)果數(shù)據(jù)，是對基礎(chǔ)數(shù)據(jù)更新后的結(jié)果。

1.3 樓盤表

樓盤表是描述地、幢、戶物理數(shù)據(jù)及其關(guān)聯(lián)關(guān)系，并可與權(quán)屬數(shù)據(jù)等其他相關(guān)數(shù)據(jù)相關(guān)聯(lián)的數(shù)據(jù)組織方式。樓盤表是管理部門通過計算機(jī)技術(shù)手段在管理房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)的過程中得到的“樓盤”為房地產(chǎn)開發(fā)項目的俗稱，“表”為數(shù)據(jù)庫中重要管理單元的概念。樓盤表作為一種數(shù)據(jù)組織方式，它一方面實現(xiàn)了地、幢、戶之間的物理數(shù)據(jù)的關(guān)聯(lián)，另一方面，它實現(xiàn)了地、幢、戶物理數(shù)據(jù)和權(quán)屬等其他相關(guān)數(shù)據(jù)的關(guān)聯(lián)。地、幢、戶物理數(shù)據(jù)具體包括如下內(nèi)容：

1)宗地(丘)數(shù)據(jù)：丘圖形和屬性數(shù)據(jù)、屬性信息如面積、土地用途等內(nèi)容。

2)幢數(shù)據(jù)：自然幢圖形和屬性數(shù)據(jù)、邏輯幢屬性數(shù)據(jù)、層屬性數(shù)據(jù)、分層房地產(chǎn)平面圖，屬性信息如房屋類型、竣工日期等等內(nèi)容。

3)戶數(shù)據(jù)：戶屬性數(shù)據(jù)、分戶房地產(chǎn)平面圖、坐落數(shù)據(jù)，屬性信息如建筑面積、戶型結(jié)構(gòu)等內(nèi)容。

2 具體應(yīng)用方法

測繪成果管理系統(tǒng)對房地產(chǎn)物理數(shù)據(jù)的采集及更新維護(hù)的核心業(yè)務(wù)流程如下：1)測繪機(jī)構(gòu)或者成果管理部門受理一個測繪項目。2)成果管理部門從成果數(shù)據(jù)庫中獲取測繪項目需要的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，提供給測繪機(jī)構(gòu)。3)測繪機(jī)構(gòu)通過外業(yè)測繪、權(quán)屬調(diào)查和內(nèi)業(yè)測繪，對基礎(chǔ)數(shù)據(jù)進(jìn)行變更，得到成果數(shù)據(jù)。4)測繪機(jī)構(gòu)將成果數(shù)據(jù)提交給成果管理部門。5)成果管理部門對測繪機(jī)構(gòu)提交的成果數(shù)據(jù)按照業(yè)務(wù)規(guī)則進(jìn)行數(shù)據(jù)審核。6)數(shù)據(jù)審核通過后，成果管理部門將成果數(shù)據(jù)提交到成果數(shù)據(jù)庫，更新成果數(shù)據(jù)庫相應(yīng)的數(shù)據(jù)。7)測繪機(jī)構(gòu)或者成果管理部門歸檔結(jié)案，測繪項目結(jié)束。

3 成果管理模塊

成果管理模塊包括測繪機(jī)構(gòu)管理、測繪項目事務(wù)管理、成果數(shù)據(jù)管理、GIS制圖服務(wù)四個子模塊。

3.1 測繪機(jī)構(gòu)管理

測繪項目市場化運作，對測繪機(jī)構(gòu)具有一定的要求。因此，成果管理部門也肩負(fù)著對測繪機(jī)構(gòu)的監(jiān)管工作。測繪機(jī)構(gòu)管理子模塊可從單位的注冊資金、儀器設(shè)備、權(quán)屬調(diào)查員及高級職稱的人數(shù)等方面將測繪機(jī)構(gòu)劃分成若干等級，并對各等級的從業(yè)范圍進(jìn)行明確的規(guī)定。測繪機(jī)構(gòu)管理子模塊可對測繪機(jī)構(gòu)進(jìn)行有效的管理和綜合評價。

3.2 測繪項目事務(wù)管理

測繪項目事務(wù)管理是按照測繪項目辦理過程中的業(yè)務(wù)規(guī)則，通過工作流，控制測繪項目的進(jìn)展。比如項目受理時，受理人員必須從委托單位簽收項目所需的材料才能將項目發(fā)送到下個工作流程節(jié)點：成果部門的立項人員必須從成果數(shù)據(jù)庫簽出基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，才能將項目發(fā)送給測繪機(jī)構(gòu);成果部門委托測繪機(jī)構(gòu)時，須選擇符合要求的測繪機(jī)構(gòu)；項目在某個流程節(jié)點的停留時間逾期時，必須填寫逾期原因等相關(guān)信息。

3.3 成果數(shù)據(jù)管理

成果數(shù)據(jù)管理是成果管理模塊的核心，主要負(fù)責(zé)對房地產(chǎn)基礎(chǔ)物理數(shù)進(jìn)行存儲和維護(hù)管理，根據(jù)測繪成果更新成果數(shù)據(jù)庫中的圖形和屬性數(shù)據(jù)，使成果數(shù)據(jù)庫中的數(shù)據(jù)保證現(xiàn)勢性。

成果數(shù)據(jù)管理子模塊提供如下功能來完成更新維護(hù)成果數(shù)據(jù)庫的整個過程。包括基礎(chǔ)數(shù)據(jù)簽出、成果數(shù)據(jù)提交、成果數(shù)據(jù)審核和成果數(shù)據(jù)簽入。

1)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)簽出?；A(chǔ)數(shù)據(jù)簽出，是成果管理部門向測繪機(jī)構(gòu)提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的功能。該功能能夠按照測繪項目類型，將項目所需的圖形及屬性數(shù)據(jù)，從成果數(shù)據(jù)庫簽出到客戶端?？蛻舳说膶傩詳?shù)據(jù)為MDB格式，圖形數(shù)據(jù)格式可以是CAD格式也可以是GIS格式，根據(jù)各地的業(yè)務(wù)需求而定。

2)成果數(shù)據(jù)提交。成果數(shù)據(jù)提交，是測繪機(jī)構(gòu)將測繪得到的成果數(shù)據(jù)根據(jù)成果管理部門和基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的基本要求進(jìn)行數(shù)據(jù)處理或轉(zhuǎn)換，并提交給成果管理部門的功能。

3)成果數(shù)據(jù)審核。成果數(shù)據(jù)審核，是成果管理部門用于審核測繪機(jī)構(gòu)提交的成果數(shù)據(jù)是否滿足成果數(shù)據(jù)庫數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)的一系列檢查功能。成果數(shù)據(jù)必須通過成果數(shù)據(jù)審核，才能進(jìn)入成果數(shù)據(jù)庫。

4)成果數(shù)據(jù)簽入。成果數(shù)據(jù)簽入，是將通過審核的成果數(shù)據(jù)簽入到成果數(shù)據(jù)庫，更新成果數(shù)據(jù)庫中相應(yīng)的原始數(shù)據(jù)的過程。成果數(shù)據(jù)通過審核后，可通過成果數(shù)據(jù)簽入功能，更新維護(hù)成果數(shù)據(jù)庫中原始的圖形及屬性數(shù)據(jù)。

3.4 GIS服務(wù)

1)GIS基本功能。

a.圖形操作：全景、刷新、放大、縮小、移動、回退、前進(jìn)、拉框下載、多邊形下載、鷹眼。b.空間度量：距離測繪、面積測繪。c.空間調(diào)查：單點查詢、拉框查詢、拉圓查詢、多邊形查詢。d.標(biāo)記擦除：對圖形窗口內(nèi)的臨時生成的標(biāo)記進(jìn)行擦除。如拉框查詢、拉圓查詢、多邊形查詢后的臨時區(qū)域標(biāo)記。e.圖層控制：圖層的顯示控制和圖層的可查詢控制。

2)邏輯查詢。

邏輯查詢分為宗地(丘)號定位、坐落定位、道路名定位、交叉路口定位、輸入坐標(biāo)定位和圖幅號定位。

a.宗地(丘)號定位可通過輸入?yún)^(qū)號、街道號、街坊號、宗地號、宗地字號5個條件定位。b.坐落定位通過目標(biāo)地址定位。c.道路名定位是通過道路名定位。d.交叉路口定位是通過相交的兩條道路定位。e.輸入坐標(biāo)定位是通過目標(biāo)XY坐標(biāo)定位。f.圖幅號定位是通過圖幅框1∶500，1∶1 000，1∶2 000三個圖層中的每個格對應(yīng)的圖幅號定位。

3)制圖服務(wù)。

GIS制圖服務(wù)實現(xiàn)了成果管理部門對房地產(chǎn)平面圖和丘圖的制作和管理。GIS制圖服務(wù)可以按照規(guī)定的比例尺和制圖類型進(jìn)行制圖。制圖服務(wù)可選擇的比例尺有自定義比例尺，1∶200，1∶500，1∶1 000，1∶2 000等。制圖類型分為制圖、拼幅、任意等。

a.制圖是指選中要打印的區(qū)域按照圖幅數(shù)分開打印在幾張圖上；b.拼幅(分為橫向二拼圖、縱向二拼圖和四拼圖三種)是指選中要打印的區(qū)域打印在一張圖上；c.任意是指空間選擇任意矩形范圍打印。

4 測繪模塊

測繪模塊具有房產(chǎn)測繪和地(產(chǎn))籍修測等測繪功能及自動生成測繪報告和附圖的功能。測繪模塊為成果管理模塊采集和維護(hù)房屋土地的基礎(chǔ)物理數(shù)據(jù)，向成果管理模塊提供數(shù)據(jù)接口。

4.1 房產(chǎn)測繪

房產(chǎn)測繪功能可以進(jìn)行面積采集、指定面積的分?jǐn)偡绞胶蛯ο?，并進(jìn)行面積分?jǐn)?，可以批量生成發(fā)證的房產(chǎn)附圖(紅線文件)、房屋面積測算表和公用面積說明表，并入庫和生成樓盤表。

房產(chǎn)測繪的主要功能流程圖如圖1所示。

4.2 地(產(chǎn))籍修測

從成果管理模塊簽出測繪范圍的地(產(chǎn))籍?dāng)?shù)據(jù)后，根據(jù)測繪數(shù)據(jù)對地(產(chǎn))籍?dāng)?shù)據(jù)進(jìn)行組織和變更，生成測繪報告和測繪成果數(shù)據(jù)。

地(產(chǎn))籍修測的主要功能流程圖如圖2所示。

5 結(jié)語

通過房地產(chǎn)測繪及成果管理系統(tǒng)應(yīng)用，能夠滿足測繪成果管理規(guī)范要求，保證了數(shù)據(jù)的規(guī)范性、合法性。目前互聯(lián)網(wǎng)上已經(jīng)出現(xiàn)了許多信息系統(tǒng)應(yīng)用實例，如信息系統(tǒng)在數(shù)字城市中的應(yīng)用實例。信息系統(tǒng)技術(shù)應(yīng)用范圍非常廣泛，充分利用WedGIS網(wǎng)絡(luò)信息手段使房地產(chǎn)測繪成果數(shù)據(jù)包括分層分戶圖形、面積計算與分?jǐn)偙砀?、房屋基本屬性等信息可通過發(fā)布系統(tǒng)匯入房產(chǎn)信息網(wǎng)絡(luò)中，方便公眾查詢，從而做到房地產(chǎn)測繪成果網(wǎng)上公示，促進(jìn)房地產(chǎn)測繪誠信制度的建立，使房地產(chǎn)測繪真正做到公正、公開。

On application of real-estate mapping and result management system

Zhang Donghong

(TaiyuanReal-EstatePropertyRightRegistrationCenter,Taiyuan030002,China)

The paper introduces the background of the real-estate mapping and result management system, indicates its business survey and application method, illustrates the result management model and mapping model, and points out the management system can meet the demands of related regulations and ensure the regulation and legal features of the data.

real-estate, mapping, result management, system

2015-04-26

張東紅(1966- )，女，工程師

1009-6825(2015)19-0206-02

F293.33

A