淺談房產(chǎn)測(cè)繪工作中的幾個(gè)問題及其措施探討

王軍正

摘要：房產(chǎn)測(cè)繪是一項(xiàng)專業(yè)性很強(qiáng)的工作，具有法定性。房產(chǎn)測(cè)繪成果既是房產(chǎn)登記收件的重要內(nèi)容，也關(guān)系到不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的切身利益。就房產(chǎn)測(cè)繪工作中，測(cè)繪標(biāo)準(zhǔn)的執(zhí)行、測(cè)繪質(zhì)量的要求、測(cè)繪遇到的問題，是最為實(shí)際的問題，文章就實(shí)際工作中遇到的問題，簡(jiǎn)要淺析。

一、房地產(chǎn)測(cè)繪的重要性

房產(chǎn)測(cè)繪是運(yùn)用測(cè)繪儀器、測(cè)繪技術(shù)、測(cè)繪手段來測(cè)定房屋、及其房地產(chǎn)的自然狀況、權(quán)屬狀況、位置、數(shù)量、質(zhì)量以及利用狀況的專業(yè)測(cè)繪。房產(chǎn)測(cè)繪按照其屬性，作用主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。

（一）房產(chǎn)測(cè)繪是一項(xiàng)法定測(cè)繪。

房產(chǎn)測(cè)量可以為房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人提供法律保護(hù)依據(jù)。房產(chǎn)測(cè)量的結(jié)果一經(jīng)房產(chǎn)管理部門確認(rèn)發(fā)證即具有法律效力，是處理產(chǎn)權(quán)糾紛的重要依據(jù)。它直接關(guān)系到購(gòu)房人的切身利益。

（二）房產(chǎn)測(cè)繪是一項(xiàng)技術(shù)服務(wù)。

房產(chǎn)測(cè)繪因其專業(yè)性強(qiáng)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格、法定性等屬性，房產(chǎn)測(cè)繪在技術(shù)服務(wù)方面顯得尤為突出。實(shí)際工作中，主要為以下三類對(duì)象提供服務(wù)。

一是房產(chǎn)測(cè)繪為房地產(chǎn)企業(yè)提供技術(shù)服務(wù)。

房產(chǎn)測(cè)繪可以為一個(gè)城市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)的位置、數(shù)量、占地范圍和面積、界址形成房地產(chǎn)的測(cè)繪，形成圖表和卡冊(cè)薄，對(duì)其形成的測(cè)繪成果為房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、銷售、決策、核算提供可靠的資料，為房地產(chǎn)的消費(fèi)者提供了必要的房地產(chǎn)信息。

二是房產(chǎn)測(cè)繪為房地產(chǎn)管理部門提供技術(shù)支撐。

房產(chǎn)測(cè)繪是根據(jù)城鎮(zhèn)建立的平面控制網(wǎng)，繪制房地產(chǎn)基礎(chǔ)圖紙、房地產(chǎn)分幅平面圖，形成標(biāo)準(zhǔn)的坐標(biāo)系統(tǒng)，為房地產(chǎn)管理部門提供房屋的地域分布、房屋的數(shù)量和房屋的利用狀況等資料。同時(shí)在繪制房地產(chǎn)分幅圖的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步精密測(cè)量和細(xì)化，繪制房地產(chǎn)分戶、分層平面圖和分丘平面圖，可以整體、直觀表現(xiàn)每一處房地產(chǎn)的狀況，為管理部門提供正確的決策，并且為房地產(chǎn)登記部門提供相關(guān)房產(chǎn)的具體位置、占地面積、房屋信息、界址等信息。

三是房產(chǎn)測(cè)繪為政府城建部門提供技術(shù)參考。

房產(chǎn)測(cè)繪的成果可以為城市規(guī)劃、拆遷改造、綜合開發(fā)提供可靠的數(shù)據(jù)信息依據(jù)；同時(shí)還可以為保險(xiǎn)、稅收等部門提供基礎(chǔ)信息資料。

（三）房產(chǎn)測(cè)繪有利于城市的規(guī)劃建設(shè)。城市的規(guī)劃建設(shè)必須了解城市建設(shè)的歷史、現(xiàn)狀以及房屋的分布、數(shù)量、用途、結(jié)構(gòu)等。

二、房產(chǎn)測(cè)繪工作中的幾個(gè)問題

（一）設(shè)計(jì)變更造成的測(cè)繪誤差

一般測(cè)繪過程中，十分注重施工圖紙的計(jì)算，但是，實(shí)際操作中，極容易忽視設(shè)計(jì)變更對(duì)測(cè)繪結(jié)果的影響。施工之前一般都要對(duì)圖紙進(jìn)行會(huì)審，會(huì)審的意見一般不再對(duì)原圖紙進(jìn)行變更，這就導(dǎo)致前后測(cè)繪時(shí)看到的圖紙不是完整的施工圖紙。計(jì)算房屋面積時(shí)，房屋邊長(zhǎng)數(shù)據(jù)是必須給出的。有些房屋的邊長(zhǎng)數(shù)據(jù)可以從數(shù)據(jù)圖上直接讀取，而有一些則需要經(jīng)過換算，這對(duì)測(cè)量單位的要求會(huì)相對(duì)更高，這對(duì)設(shè)計(jì)圖上的尺寸如內(nèi)控尺寸、柱軸心尺寸等，由于這類尺寸必須經(jīng)過換算，故在實(shí)際工作當(dāng)中，必須看明白圖上的標(biāo)注尺寸。而對(duì)于沒有標(biāo)注的尺寸，這就應(yīng)該找到設(shè)計(jì)人員進(jìn)行補(bǔ)充。充分認(rèn)識(shí)到房屋邊長(zhǎng)數(shù)據(jù)的重要性，工作當(dāng)中細(xì)致小心是這類問題可以解決的唯一途徑。[1]

（二）工作人員測(cè)量過程產(chǎn)生的問題

測(cè)量工作人員的失誤使房屋面積產(chǎn)生問題。由于測(cè)量單位的專業(yè)技術(shù)水平的不足，就有可能出現(xiàn)錯(cuò)誤，具體體現(xiàn)在：讀圖不夠精確、細(xì)致；專業(yè)水平不夠不能讀懂圖紙；計(jì)算錯(cuò)誤等造成后期檢查人員的錯(cuò)誤分析；為觀測(cè)、記錄數(shù)據(jù)不準(zhǔn)確等因素造成房產(chǎn)面積出現(xiàn)差錯(cuò)。此外，還存在有開發(fā)方侵權(quán)、欺詐等行為造成的房產(chǎn)面積出現(xiàn)差錯(cuò)。對(duì)于這一問題可以通過相關(guān)法律部門認(rèn)定實(shí)現(xiàn)維權(quán)

（三）合同產(chǎn)生的誤差問題

在當(dāng)前房屋買賣交易當(dāng)中，開發(fā)商往往對(duì)于商品房交易中出現(xiàn)的面積問題通常將責(zé)任推托給測(cè)量單位而造成問題的復(fù)雜性。這一在簽訂計(jì)算委托書時(shí)，就應(yīng)該明確雙方的責(zé)任和義務(wù)，從而避免不必要的糾紛。這樣在實(shí)際操作當(dāng)中，就應(yīng)該要去開發(fā)商做的資料和文件齊全，避免出現(xiàn)責(zé)任不清的問題。

三、房屋測(cè)量常見問題的解決方式

引起誤差的原因是多方面的，一般而言是人為因素或者是測(cè)量設(shè)備因素。首先，工作人員的工作失誤會(huì)產(chǎn)生誤差，近年來，房地產(chǎn)測(cè)量行業(yè)迅速興起，導(dǎo)致缺乏專業(yè)的測(cè)繪技術(shù)人員，會(huì)出現(xiàn)測(cè)量的誤差。其次，是開發(fā)商通過非法手段導(dǎo)致了房屋面積的偏差，主要是因?yàn)樵谑┕さ倪^程中，在沒有經(jīng)過規(guī)劃部門的同意而進(jìn)行設(shè)計(jì)的變更，以至于出現(xiàn)糾紛。

（一）測(cè)繪時(shí)候使用的施工圖必須包含審查、會(huì)審及變更資料。

經(jīng)過會(huì)審的圖紙錯(cuò)誤少很多，而且會(huì)審圖紙都通過了規(guī)劃，建房時(shí)基本不會(huì)再更改會(huì)審圖紙。就不會(huì)出現(xiàn)設(shè)計(jì)圖有可能會(huì)被開發(fā)商變更， 出現(xiàn)提供給測(cè)繪單位與施工單位的圖紙不一致的情況，發(fā)生房屋某些部位的變更，改變使用性質(zhì)的房屋。

（二）改善硬件設(shè)備，形成以圖管房。

對(duì)現(xiàn)有的測(cè)量?jī)x器進(jìn)行升級(jí)改革，采用先進(jìn)的數(shù)字化測(cè)圖設(shè)備進(jìn)行測(cè)量，這主要是采用先進(jìn)儀器進(jìn)行采集，得到有關(guān)的信息及數(shù)據(jù)。數(shù)字化的測(cè)圖技術(shù)是現(xiàn)階段在房地產(chǎn)地形測(cè)量、地籍的測(cè)量中廣泛應(yīng)用的一種新型技術(shù)，數(shù)字化測(cè)圖本身具有繪制的圖紙質(zhì)量高、速度快、所需要的勞動(dòng)強(qiáng)度很低、圖載的信息非常的多等特點(diǎn)，是房產(chǎn)圖成圖繪圖的一個(gè)重要發(fā)展方向。

（三）建立工作協(xié)作與溝通機(jī)制，提高測(cè)繪質(zhì)量。

建立工作協(xié)作與溝通機(jī)制，積極與職能部門進(jìn)行聯(lián)系，同時(shí)加快數(shù)字化測(cè)量投入力度。通過先進(jìn)的測(cè)量設(shè)備，有效解決手工測(cè)量時(shí)測(cè)量工具精度不夠、誤差過大的現(xiàn)象。

（四）建立審核制度，確保測(cè)繪精度。

在對(duì)商品房進(jìn)行實(shí)測(cè)后 要運(yùn)用電腦對(duì)所取得的資料進(jìn)行繪圖和計(jì)算， 在有了初步的圖紙后， 技術(shù)負(fù)責(zé)人應(yīng)該對(duì)圖紙和實(shí)測(cè)的數(shù)據(jù)進(jìn)行反復(fù)的校對(duì)。房產(chǎn)測(cè)繪的成果資料要經(jīng)過整理、檢查、驗(yàn)收后， 才能向委托人提交資料， 并歸檔。

四、結(jié)語

總而言之，在提倡和諧社會(huì)、以人為本的今天，要進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)測(cè)繪管理工作，使之逐步實(shí)現(xiàn)規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化管理，充分發(fā)揮其在維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序和權(quán)利人合法權(quán)益、促進(jìn)房地產(chǎn)權(quán)屬管理方面的社會(huì)作用和法制作用，把房地產(chǎn)測(cè)繪工作推向一個(gè)新的發(fā)展階段。

【參考文獻(xiàn)】

[1]李香娥.房產(chǎn)測(cè)量中面積及測(cè)算問題探討[J].北京測(cè)繪，2008（02）

【作者單位：林州市房產(chǎn)測(cè)繪隊(duì)】