中國(guó)房地產(chǎn)金融存在的主要問(wèn)題及對(duì)策

摘 要：如今，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)在不斷的發(fā)展過(guò)程中，并且發(fā)展的速度非?？?，我國(guó)的綜合國(guó)力也得到了空前的提高，這些國(guó)情對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)金融的發(fā)展非常有利。在社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大背景下，我國(guó)房地產(chǎn)金融也抓住了機(jī)會(huì)，不斷的擴(kuò)大其發(fā)展規(guī)模，現(xiàn)在房地產(chǎn)金融已經(jīng)成了我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，在我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展過(guò)程中起著相當(dāng)重要的作用。但是由于其發(fā)展速度過(guò)快，所以還存在著很多的問(wèn)題以及隱患，這些問(wèn)題在近期的發(fā)展過(guò)程中逐漸的暴露出來(lái)了，我國(guó)房地產(chǎn)金融一定要引起重視，將這些問(wèn)題進(jìn)行深入的分析，然后進(jìn)行合理的解決。本文通過(guò)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)金融的相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行深入的分析，同時(shí)將相應(yīng)的解決方法進(jìn)行闡述，希望能對(duì)我國(guó)的房地產(chǎn)金融發(fā)展帶來(lái)一定的貢獻(xiàn)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)金融； 問(wèn)題及不足； 研究對(duì)策

房地產(chǎn)金融在其高速的發(fā)展過(guò)程中已經(jīng)成了我國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)，對(duì)我國(guó)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)有著重要的意義，給我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出了重要貢獻(xiàn)。房地產(chǎn)金融的發(fā)展主要是從二十世紀(jì)九十年代開始的，在過(guò)去近三十年的發(fā)展過(guò)程中，當(dāng)?shù)禺a(chǎn)金融的規(guī)模不斷擴(kuò)大，市場(chǎng)占有率逐漸變大，與房地產(chǎn)行業(yè)相輔相成共同發(fā)展。但是目前我國(guó)的房地產(chǎn)金融不斷暴露出各類問(wèn)題，這對(duì)房地產(chǎn)金融今后的可持續(xù)發(fā)展非常不利，也不利于我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的整體發(fā)展，所以為了促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)金融更好更快的發(fā)展，我們應(yīng)該重點(diǎn)分析問(wèn)題的根源，著力解決該這類問(wèn)題，為其今后的發(fā)展奠定一個(gè)良好的基礎(chǔ)。

一、中國(guó)房地產(chǎn)金融存在的主要問(wèn)題

（一）房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越大

在前幾年，房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其火熱，房?jī)r(jià)也不斷變高，各大銀行都發(fā)現(xiàn)了房地產(chǎn)背后的高利潤(rùn)，掀起了一場(chǎng)房貸之爭(zhēng)。除此之外，個(gè)人房貸的市場(chǎng)而非常大，各大銀行在個(gè)人房貸的問(wèn)題上也都進(jìn)行了激烈的競(jìng)爭(zhēng)。但是銀行貸款中也出現(xiàn)了很多的問(wèn)題，部分銀行無(wú)視央行的相關(guān)規(guī)定，為了吸引客戶發(fā)起了零首付的貸款，還對(duì)部分用戶開啟了無(wú)息貸款等項(xiàng)目，另外在房屋建造進(jìn)程還沒有達(dá)到三分之二的時(shí)候就開始進(jìn)行房屋的按揭貸款，這樣大大增加了銀行貸款的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)銀行今后一段時(shí)間的發(fā)展非常不利。2010年4月，我國(guó)國(guó)務(wù)院發(fā)布通知，要求對(duì)購(gòu)買第二套住房的客戶進(jìn)行貸款時(shí)，其首付不得低于總金額的一半。國(guó)務(wù)院出臺(tái)的相關(guān)抑制類政策已經(jīng)對(duì)房地產(chǎn)金融行業(yè)產(chǎn)生了非常明顯的影響，房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)內(nèi)部的一些問(wèn)題在逐漸展露出來(lái)，貸款的風(fēng)險(xiǎn)不斷加大。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)商的融資渠道形式較少

我國(guó)是世界上最大的發(fā)展中國(guó)家，我國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)公司數(shù)量也是非常大的，目前已經(jīng)有兩萬(wàn)多加正在運(yùn)營(yíng)的房地產(chǎn)開發(fā)公司。房地產(chǎn)開發(fā)公司一半以上的資金來(lái)源是銀行貸款，其中部分企業(yè)銀行貸款的數(shù)額甚至達(dá)到了百分之八十。這個(gè)現(xiàn)象對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的發(fā)展非常不利，因?yàn)樗麄兊娜谫Y渠道單一，一旦銀行融資過(guò)程出現(xiàn)了一定的問(wèn)題，那么公司的整個(gè)資金鏈都會(huì)斷裂，甚至企業(yè)會(huì)出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)困難或者破產(chǎn)的結(jié)果。在有些地方可能會(huì)有地下錢莊的存在，房地產(chǎn)開發(fā)商可以從地下錢莊取得一定的資金進(jìn)行相關(guān)的活動(dòng)，但是這個(gè)融資方式的安全性不夠高，所以對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商來(lái)說(shuō)他們的融資方式非常局限，幾乎只有銀行貸款這一個(gè)出路，但是銀行貸款的要求比較高，同時(shí)利潤(rùn)也比較高，一些規(guī)模較小的房地產(chǎn)企業(yè)根本不能承受銀行的還款要求，甚至連貸款都沒有能力得到。

（三）貸款銀行的風(fēng)險(xiǎn)控制體制不夠完善

從目前的情況來(lái)說(shuō)，通過(guò)銀行貸款的方式取得一定資金的方法是多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商的選擇，其中的一個(gè)原因就是他們?nèi)藶殂y行貸款的風(fēng)險(xiǎn)較小，但事實(shí)上銀行貸款的過(guò)程也是存在一定風(fēng)險(xiǎn)的。出現(xiàn)這個(gè)現(xiàn)象的原因是銀行目前提供給房地產(chǎn)開發(fā)商的貸款仍然是相對(duì)比較保守的方式，對(duì)于固定資產(chǎn)抵押的要求非常高，但即使是這樣風(fēng)險(xiǎn)仍然是存在的，尤其是貸款后期所面臨的問(wèn)題非常大，這最終導(dǎo)致了銀行不良資產(chǎn)比例比較高。想要改變這種局面，銀行一定要從根本體制上進(jìn)行改變，首先銀行的評(píng)估方式是非常落后的，一直采取靜態(tài)的評(píng)估方式，這樣的方式使得銀行處于一種被動(dòng)的狀態(tài)，這樣就在無(wú)形中增加了它的風(fēng)險(xiǎn)，所以貸款銀行要將其靜態(tài)的評(píng)估方式通過(guò)合理的方式轉(zhuǎn)變?yōu)閯?dòng)態(tài)的方式。

二、我國(guó)房地產(chǎn)金融健康發(fā)展的相關(guān)對(duì)策

（一）有效降低我國(guó)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)

降低房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)金融行業(yè)的發(fā)展具有重要的意義。首先，銀行要提高信貸的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，對(duì)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)可能帶來(lái)的后果進(jìn)行深入的分析，明確其危害性，同時(shí)增加風(fēng)險(xiǎn)的防范意識(shí)，在風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生之前做好相關(guān)的準(zhǔn)備工作，防范于未然，把風(fēng)險(xiǎn)可能帶來(lái)的損失降到最低。其次，信貸銀行要嚴(yán)格對(duì)待貸款的審批過(guò)程，按照相關(guān)規(guī)定以及流程進(jìn)行，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商以及房屋購(gòu)買者都要進(jìn)行嚴(yán)格的把關(guān)，不達(dá)要求的企業(yè)或者個(gè)人都不發(fā)放貸款。除了以上兩點(diǎn)以外，銀行還應(yīng)該加強(qiáng)貸款的管理工作，對(duì)于已經(jīng)發(fā)放出去的貸款要進(jìn)行相關(guān)的監(jiān)管，引導(dǎo)貸款者合理的利用貸款資金，提高資金的利用率和回報(bào)率。降低房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)對(duì)于銀行或者是貸款的房地產(chǎn)開發(fā)商或者是個(gè)人都有重要的意義，銀行一定要引起重視。

（二）拓寬我國(guó)房地產(chǎn)的融資渠道

目前，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)商的融資渠道非常單一，幾乎只有銀行貸款一種方式，這嚴(yán)重阻礙了我國(guó)房地產(chǎn)金融行業(yè)的整體發(fā)展，這也無(wú)形中增加了我國(guó)房地產(chǎn)金融的發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也非常不利，所以拓寬我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)商的融資渠道迫在眉睫。首先我國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)商可以利用互聯(lián)網(wǎng)金融的發(fā)展尋找融資機(jī)會(huì)，在信息技術(shù)高速發(fā)展的今天，如果互聯(lián)網(wǎng)金融能夠很好的被利用起來(lái)，那對(duì)融資渠道的拓寬是非常有利的，因?yàn)榛ヂ?lián)網(wǎng)金融發(fā)展的過(guò)程中，房地產(chǎn)開發(fā)商可以通過(guò)電商平臺(tái)進(jìn)行一定的融資，這樣的融資方式甚至比銀行貸款的要求更低，同時(shí)還貸的過(guò)程更加方便，自身的收益相對(duì)銀行貸款的方式來(lái)說(shuō)也可能會(huì)更多。另外我國(guó)還可以推進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)投資權(quán)益以及房地產(chǎn)抵押貸款的證券化，這樣的方式可以在一定程度上拓寬融資渠道，但是在發(fā)展過(guò)程中一定要注意防范風(fēng)險(xiǎn)，防止將保險(xiǎn)的風(fēng)險(xiǎn)引入到房地產(chǎn)金融中。

（三）加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸的監(jiān)管工作

信貸監(jiān)管工作的實(shí)行能夠有效的提高我國(guó)信貸過(guò)程的安全性，降低風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)信貸業(yè)務(wù)的整體發(fā)展也具有重要的意義。首先對(duì)房地產(chǎn)信貸過(guò)程進(jìn)行監(jiān)管是非常有必要的，因?yàn)榉康禺a(chǎn)貸款的金額通常都非常大，所以風(fēng)險(xiǎn)一旦發(fā)生了，對(duì)銀行以及房地產(chǎn)開放商雙方帶來(lái)的損失都是不可估量的。監(jiān)管工作具體的實(shí)施過(guò)程可以從以下幾個(gè)方面進(jìn)行，第一是銀行的相關(guān)的監(jiān)管部門一定要加強(qiáng)銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商提供貸款過(guò)程的監(jiān)管，保證在這個(gè)過(guò)程中，銀行的業(yè)務(wù)沒有出現(xiàn)問(wèn)題，保證房地產(chǎn)開發(fā)商提交的文件及資產(chǎn)的鑒定過(guò)程的準(zhǔn)確性。第二，對(duì)于進(jìn)行違規(guī)信貸的銀行一定要按照相關(guān)的規(guī)定進(jìn)行嚴(yán)格的處理，同時(shí)一定要嚴(yán)肅對(duì)待房地產(chǎn)開發(fā)商以及個(gè)人的行賄受賄行為。第三，定期收集整理一段時(shí)間內(nèi)銀行與房地產(chǎn)開發(fā)商之間進(jìn)行業(yè)務(wù)的具體情況，將這些信息在相關(guān)的平臺(tái)上進(jìn)行公示，增加整個(gè)信貸過(guò)程的透明性，減少問(wèn)題出現(xiàn)的可能性，同時(shí)提高大家對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商及銀行之間信貸問(wèn)題的重視程度。

三、結(jié)語(yǔ)

總所周知，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)一個(gè)國(guó)家的發(fā)展有著非常重要的意義，是一個(gè)國(guó)家的支柱性產(chǎn)業(yè)，所以妥善解決房地產(chǎn)金融發(fā)展過(guò)程中的相關(guān)問(wèn)題，提高房地產(chǎn)金融的安全性對(duì)于我國(guó)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展至關(guān)重要，所以相關(guān)部門一定要引起重視。針對(duì)我國(guó)目前房地產(chǎn)金融產(chǎn)生的相關(guān)問(wèn)題，國(guó)家可以通過(guò)完善房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的法律來(lái)進(jìn)行強(qiáng)制性控制，同時(shí)在一定程度上改變政策，是融資渠道逐漸變得多元化，增加房地產(chǎn)開發(fā)商的出路，創(chuàng)新金融產(chǎn)品，為我國(guó)房地產(chǎn)金融的發(fā)展奠定扎實(shí)的基礎(chǔ)。提高我國(guó)房地產(chǎn)金融的發(fā)展質(zhì)量能夠帶動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，提高我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的整體水平，同時(shí)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，提高我國(guó)居民的生活質(zhì)量，最終提高我國(guó)的綜合國(guó)力。

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