國外的不動產(chǎn)登記

馬玉潔 陳在田 藍建中

新加坡：

防個人擁有非正常房產(chǎn)

從國外來到新加坡生活的人，都會

特別喜歡這里的郵政編碼。

新加坡的每一座建筑都有自己的

郵編，如果不識路，給司機看地址不如

給郵編，因為只需在GPS 里輸入六個

數(shù)字方位路線便一目了然。

一座建筑一個郵編，好處就是直觀

清晰，類似的方法也被運用在不動產(chǎn)的

管理上。

新加坡的土地被劃分為64 個街

區(qū)，每個街區(qū)又進一步劃分為不同的地

塊，每個地塊都有不同的編碼。如果查

詢一塊地塊的信息，只要支付一筆查詢

費用，就可利用街區(qū)和地塊編碼在土地

管理局網(wǎng)站上查詢到包括權(quán)利人、土地

面積、地塊位置、邊界及這塊地出售、轉(zhuǎn)

讓等所有交易記錄。這些信息全部由

政府登記機構(gòu)的審核和認定，保證了記

錄的準確和真實。

普通住房信息同樣可以在新加坡

土地管理局的網(wǎng)站上進行查詢。公開

的信息包括該房產(chǎn)最初開發(fā)商、落成

時間，所有出售、轉(zhuǎn)讓等交易的歷史信

息，甚至包括現(xiàn)任業(yè)主的國籍、性別及

這套房是否仍有銀行按揭貸款等。如

果愿意支付更多金額信息費，甚至可

查到這所房子的未來——政府將提供

這所房屋所在地塊的規(guī)劃圖，查詢者

由此可判斷未來地鐵線路等基礎(chǔ)設(shè)施

建設(shè)是否會影響到這個地區(qū)的房屋價

格。

無論在中國還是新加坡，買賣房產(chǎn)

或租房都會想到中介。在新加坡，房產(chǎn)

中介僅僅是售房者和買房者的中間人，

只負責(zé)牽線，所有交易、合同簽署以及

信息登記等手續(xù)，都需法律事務(wù)所完

成。這就杜絕了謊報信息、虛假買賣等

問題。

以新加坡80%以上的居民居住的

政府組屋（類似中國“經(jīng)適房”）為例，屬

福利性質(zhì)。如要將整間房屋出租，出租

前必須向建屋發(fā)展局登記并獲許可。

如屋主有意出售房產(chǎn)，則必須至少提前

7 天在建屋發(fā)展局登記，登記信息包括

出售房產(chǎn)地址、屋主身份證、聯(lián)系方式

及由建屋發(fā)展局出具的房屋轉(zhuǎn)賣預(yù)估

銷售收益，甚至接下來是否還有購買組

屋的計劃也要同時遞交。購房者也需

要在網(wǎng)上登記自己的信息。一旦買賣

雙方達成交易意向，就要在網(wǎng)站上注

明，以免屋主或購房者出現(xiàn)不履行承諾

的欺詐行為。

這樣，買賣雙方和政府對所有交易

都清清楚楚。因此，不論是國有土地、

私人住房還是工商業(yè)用地，產(chǎn)權(quán)關(guān)系都

由中央系統(tǒng)說了算。

其實，在中央不動產(chǎn)登記制度實行

之前，新加坡最初實施的是英聯(lián)邦國家

廣泛采用的托倫斯登記制度。這一制

度依靠地契（類似中國的房產(chǎn)證來實施

房產(chǎn)流轉(zhuǎn)），但隨之出現(xiàn)的便是有不法

分子盜用他人地契進行非法銷售。隨

著上世紀60 年代新加坡土地所有權(quán)法

案開始實施，新加坡不動產(chǎn)悉數(shù)通過中

央不動產(chǎn)登記系統(tǒng)進行登記，如今已完

全電子化，即使有不法分子拿著他人地

契進行倒賣，也無法通過該系統(tǒng)的驗

證，地契自然不再為人們所重視。

據(jù)悉，在該制度下，人們雖能隨意

查詢某個房產(chǎn)的業(yè)主信息，但基于隱私

保護考慮，民眾是不能查詢某人名下有

多少房產(chǎn)，政府則可通過不動產(chǎn)登記制

度掌握和了解公民的私人財產(chǎn)情況，以

防止個人不正常擁有多套房產(chǎn)。

加拿大：

為征收房產(chǎn)稅提供依據(jù)

加拿大房地產(chǎn)登記實際上分為房

產(chǎn)登記和地產(chǎn)登記兩部分。

加拿大的土地有三種所有制，即聯(lián)

邦公有土地、省公有土地（二者合稱皇

家土地）和私人土地。不論哪種土地所

有制，其登記都由省消費與商業(yè)關(guān)系廳

地產(chǎn)權(quán)利登記處負責(zé)登記，并采取強制

登記管理形式。

私人地產(chǎn)登記由地產(chǎn)權(quán)利登記處

下屬的“個人財產(chǎn)登記分局”、“法律和

測量標注分局”等協(xié)助遍布于省內(nèi)各縣

區(qū)的地產(chǎn)登記辦公室完成（在安大略省

地產(chǎn)登記辦公室有65 個，隸屬兩個平

行的地產(chǎn)登記局，并和前述輔助機構(gòu)統(tǒng)

屬一名省財產(chǎn)登記官，具體規(guī)則各省有

細微不同）。多數(shù)省份采用托倫斯登記

法，不論私有土地主是誰、如何轉(zhuǎn)讓，其

依附于土地上的責(zé)、權(quán)、利都只能以地

產(chǎn)登記所載為準，在此范圍外的責(zé)、權(quán)、

利則不受法律保護。

許多省份還為登記設(shè)立保險金，如

登記失誤造成業(yè)主損失將由保險金賠

償。登記需繳納固定登記費，如土地轉(zhuǎn)

讓需繳納累進的土地轉(zhuǎn)讓稅。

房產(chǎn)法定稱謂是“住宅用土地增建

設(shè)施”，房產(chǎn)登記由市鎮(zhèn)政府負責(zé)，土地

所有者如變更所屬土地上的房屋結(jié)構(gòu)

或推倒重建，必須經(jīng)市政當(dāng)局評估核

準。

房地產(chǎn)登記最主要作用是為征收

房地產(chǎn)稅提供參照依據(jù)。每年各省鑒

價局會對房產(chǎn)、地產(chǎn)進行估值，并向業(yè)

主寄發(fā)年度股價通知。征收房地產(chǎn)稅

的權(quán)限屬市鎮(zhèn)政府，但各省地方性規(guī)范

不一，有些一年征一次，有些不止一次;

有些合并由市鎮(zhèn)征收，有些則市鎮(zhèn)、市

鎮(zhèn)所屬縣和學(xué)區(qū)都會分別列出征收額

度，由市鎮(zhèn)統(tǒng)一征收，各地稅率不一，而

且每年都有變化，加上房地產(chǎn)估價年年

浮動，所以房地產(chǎn)稅從來都不固定。

加拿大是聯(lián)邦制國家，一般都將其

行政架構(gòu)稱為“三級政府”體制，其中最

低一級市鎮(zhèn)行政事務(wù)繁忙，但財稅權(quán)利

十分有限，房地產(chǎn)稅是他們能夠自主征

收和支配的最主要款項，市鎮(zhèn)財政資金

40%～50%來源于房地產(chǎn)，因此都格

外重視。許多市鎮(zhèn)規(guī)定，業(yè)主可一次性

或分月支付房地產(chǎn)稅，如逾期不交則視

作“欠國家債務(wù)”，后果很嚴重，弄不好

會損失信用分，影響求職、升學(xué)、貸款

等。

加拿大各省都規(guī)定，每個家庭只能

申報一套自住房，享受低稅率，而一套

以外的住房則需全額繳房產(chǎn)稅。房地

產(chǎn)各項稅負征收權(quán)、使用權(quán)主要集中在

市鎮(zhèn)一級政府手里，但房地產(chǎn)登記、評

估權(quán)限主要集中在省一級，其用意是將

“權(quán)”和“利”分開，避免滋生房地產(chǎn)交易

中的腐敗和權(quán)力尋租。

日本：初衷為保護財產(chǎn)權(quán)益

在日本，不動產(chǎn)登記制度已有很長

歷史。

1899 年，日本就制定了《不動產(chǎn)登

記法》，最近一次修改是在2004 年6

月。

不動產(chǎn)登記是為公示不動產(chǎn)（包括

土地和建筑物）現(xiàn)狀和權(quán)利關(guān)系，包括

現(xiàn)狀登記和權(quán)利登記兩個部分。登記

工作由登記所的登記官負責(zé)，包括表示

現(xiàn)狀登記和權(quán)利登記兩個部分。1988

年，為解決大量繁雜登記開始修改法

律，實施登記事務(wù)電子化。日本全國一

般土地、建筑物登記簿2008 年都錄入

了電腦，紙質(zhì)登記簿已經(jīng)封存。

據(jù)悉，日本不動產(chǎn)登記的初衷，是

為明確和保護擁有者的財產(chǎn)權(quán)益。如

今也成為房產(chǎn)稅（在日本叫不動產(chǎn)稅，

按現(xiàn)行市價繳納，面積乘以市價確定不

動產(chǎn)價格）等征收基礎(chǔ)。

在日本，住宅價值主要體現(xiàn)在土地

上。如東京郊區(qū)的一座獨門獨院住宅價

值4000 多萬日元（100 日元約合5.16

元人民幣），但房屋只值1000萬，土地價

值3000 萬。不動產(chǎn)登記就是將作為重

要財產(chǎn)的土地、建筑物地址、面積、擁有

者住所和姓名等登記在政府登記簿上，

并向社會公開。普通市民只要繳納一定

費用，就可獲得登記冊的謄本和抄本，而

且無論誰都可自由閱覽登記簿。

登記事項除登記年月日外，如果是

土地還包括土地地址、面積等，如果是

建筑物則包括地址、房間號、種類、結(jié)構(gòu)

和占地面積等。如果出現(xiàn)變化，必須在

一天內(nèi)進行申請。

購買不動產(chǎn)前除到現(xiàn)場確認，還可

獲得登記事項證明書等，提前確認面

積、所有人、是否有抵押、典當(dāng)?shù)取＜皶r

登記非常必要，如有人買了自己的住

宅，交完錢也拿到發(fā)票，但一個月后才

去登記所登記，會發(fā)現(xiàn)名義已變成了別

人。因為買主會又以更高價格賣給別

人，這樣即使先簽訂合同也沒法主張所

有權(quán)，因此為避免麻煩，交易后要立即

盡早履行登記手續(xù)。

登記所還會發(fā)布《登記完畢權(quán)利證

書》（類似中國房產(chǎn)證），可用于抵押，如

貸款未償還完前抵押在銀行。領(lǐng)取證

書時要繳納作為手續(xù)費的印花稅，價格

根據(jù)不動產(chǎn)價格來定。如是居住用房

屋，各種情況下都會減免印花稅。登記

不動產(chǎn)的人如沒繳納或未完全繳納，登

記所還可向申請人當(dāng)?shù)囟悇?wù)署長發(fā)出

通知，由稅務(wù)署長收繳。如印花稅繳納

金額過大，一定情況下還可返還。由于

登記官故意或過失導(dǎo)致申請人利益受

損，可根據(jù)《國家賠償法》第一條要求國

家賠償。

最近中國人在日本購買土地和房

產(chǎn)不斷被媒體報道，這主要因日本的樓

房買后地是自己的。而且只要不賣還

可留給子孫，這的確吸引了一批先富起

來的中國人。但買了日本房子每年要

交不動產(chǎn)稅。根據(jù)不動產(chǎn)性質(zhì)（是居住

型還是辦公樓或店鋪）、地點、層數(shù)、新

舊等參數(shù)每年征收一次不動產(chǎn)稅。土

地和居住不用交消費稅，但辦公樓和店

鋪等要交消費稅。

日本對于個人購買居住的房產(chǎn)給

予不少優(yōu)惠，如貸了款就可減少一定稅

金。所以，不少日本人用30 年貸款買

房，如還養(yǎng)一個家的話幾乎不用上稅。

而一般外國人卻不容易取得貸款，更談

不上減稅。再就是日本不動產(chǎn)維修費

相當(dāng)可觀，如是樓房管理費也不底。

（文據(jù)《國際先驅(qū)導(dǎo)報》