房產(chǎn)稅到底離我們有多遠(yuǎn)

每到兩會(huì)期間，房產(chǎn)稅便成為熱點(diǎn)之一。一方面，包括賈康等業(yè)內(nèi)專家大都會(huì)在這一期間集中發(fā)布研究成果。另一方面，因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)雨飄搖，無(wú)論是開(kāi)發(fā)商還是買(mǎi)房人，都對(duì)這一稅種何時(shí)征收充滿興趣和關(guān)注。到底房產(chǎn)稅離我們還有多遠(yuǎn)？

房地產(chǎn)稅改革不是收房產(chǎn)稅

卸任財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)的賈康，今年帶著自己的一本新書(shū)《房地產(chǎn)稅離我們并不遠(yuǎn)》上了兩會(huì)。因?yàn)槠錂C(jī)構(gòu)背景的原因，賈康也被認(rèn)為是最近幾年在房地產(chǎn)稅方面最為接近官方態(tài)度的學(xué)者。這本指向性很明確的書(shū)名讓大家感受到了房產(chǎn)稅漸進(jìn)的步伐。

房產(chǎn)稅從2011年在滬、渝試點(diǎn)以來(lái)一直未擴(kuò)大試點(diǎn)。十八屆三中全會(huì)將房產(chǎn)稅改革上升為房地產(chǎn)稅體系建設(shè)，提出加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革。但對(duì)于百姓而言，要想弄清楚自己未來(lái)交多少稅，首先要區(qū)分房地產(chǎn)稅和房產(chǎn)稅，一字只差，內(nèi)涵和外延都有重大區(qū)別。

房地產(chǎn)稅是一個(gè)綜合性概念。即一切與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)動(dòng)過(guò)程有直接關(guān)系的稅都屬于房地產(chǎn)稅。在我國(guó)包括房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅、土地增值稅、投資方向調(diào)節(jié)稅、契稅、耕地占用稅等。

政府所謂的房地產(chǎn)稅改革，是將涉及房地產(chǎn)的11個(gè)稅種進(jìn)行重新整合、歸順一級(jí)重新設(shè)計(jì)。而房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對(duì)象，按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。一字之差，改革從一個(gè)稅種上升到與房地產(chǎn)相關(guān)的一系列稅種。而百姓關(guān)心的，還是自己房子以后要交多少稅。

賈康透露，“我國(guó)征收房產(chǎn)稅的方向已經(jīng)鎖定，唯一不確定的就是征稅時(shí)間表。從我作為研究者的角度觀察，按照中央的部署，改革的重點(diǎn)要在2016年底之前做出來(lái)，房地產(chǎn)稅立法肯定是要?jiǎng)诱娓竦?。我認(rèn)為，房地產(chǎn)稅立法最遲不能拖過(guò)2017年的兩會(huì)?！比绻倏紤]到不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的推行速度，最早2018年房產(chǎn)稅落地。

到底幾套房才征稅

如果征不征沒(méi)有爭(zhēng)論的意義，征稅也沒(méi)有技術(shù)上的障礙，向誰(shuí)征、征多少成了最大的討論話題。

賈康認(rèn)為，中國(guó)的房地產(chǎn)稅制度不能照搬美國(guó)的模式。任何人的第一套房都可以免稅，至于第三、第四套房子征稅的稅率，也不太可能像之前傳的那樣采取遞進(jìn)原則，更有可能是固定稅率。

全國(guó)人大財(cái)經(jīng)委副主任委員郝如玉認(rèn)為，如果按照“首套免稅、二套優(yōu)惠、三套征稅”的做法，將會(huì)對(duì)居民的行為和心理產(chǎn)生不良導(dǎo)向。但按人均面積征收也存在缺點(diǎn)，對(duì)于在全國(guó)多地有住房的人，如何平衡一線城市和三四線城市的征收標(biāo)準(zhǔn)也是問(wèn)題。房產(chǎn)稅要兼顧公平，但如果每套房屋都征收也不現(xiàn)實(shí)。個(gè)人傾向于小切口的改革，針對(duì)少部分人征收。

全國(guó)政協(xié)委員、星河灣集團(tuán)董事長(zhǎng)黃文仔認(rèn)為，房產(chǎn)稅應(yīng)從比較低的稅率開(kāi)始征收，而且應(yīng)該按照人頭統(tǒng)籌考慮，如果只對(duì)新增房屋收稅不公平。全國(guó)政協(xié)委員、中國(guó)銀行監(jiān)事梅興保則建議，一般家庭自有住房和有多套房的家庭應(yīng)該區(qū)別對(duì)待，不能一刀切，要因地制宜。

房產(chǎn)稅試點(diǎn)不擴(kuò)圍

對(duì)于目前的征收思路，部分意見(jiàn)完全是拍腦袋想法。在幾年之前，房產(chǎn)稅在重慶和上海進(jìn)行了試點(diǎn)，但從目前來(lái)看，試點(diǎn)的成功并不明顯。至少在目前階段，已經(jīng)沒(méi)有當(dāng)局再提及試點(diǎn)要擴(kuò)圍的說(shuō)法。

上海的試點(diǎn)方案，征收對(duì)象為本市居民家庭在本市新購(gòu)且屬于該居民家庭第二套及以上的住房和非本市居民家庭在本市新購(gòu)的住房，適用稅率為0.6%。重慶版房產(chǎn)稅的三個(gè)征收主體為：對(duì)于獨(dú)棟別墅，不管存量房還是增量房，均要征稅;對(duì)于房?jī)r(jià)達(dá)到當(dāng)?shù)鼐鶅r(jià)兩倍以上的高檔公寓也將征稅;對(duì)于在重慶無(wú)戶口、無(wú)工作、無(wú)投資的“三無(wú)人員”在重慶所購(gòu)房產(chǎn)，購(gòu)買(mǎi)兩套以上住房的，從第二套開(kāi)始要征收房產(chǎn)稅。

自兩地試點(diǎn)以來(lái)，對(duì)于試點(diǎn)效果的爭(zhēng)論從未間斷過(guò)。賈康曾表示，兩個(gè)試點(diǎn)在房地產(chǎn)調(diào)控、收入分配優(yōu)化方面已經(jīng)產(chǎn)生了正面效果，二者的切入點(diǎn)都比較柔和，并且“無(wú)疑已帶來(lái)了資源配置的優(yōu)化效應(yīng)”。

但也有觀點(diǎn)認(rèn)為，滬渝兩地房產(chǎn)稅征收最大的效果是給地方政府增加了一些稅收，但在抑制房?jī)r(jià)上漲方面卻未能如期。上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)表示，滬渝房產(chǎn)稅試點(diǎn)時(shí)，樓市環(huán)境已面臨較大的房?jī)r(jià)上漲壓力，雖然官方并沒(méi)有將此類(lèi)政策目標(biāo)表述為打壓房?jī)r(jià)，但從民眾角度來(lái)看，是希望此類(lèi)政策能夠壓制房?jī)r(jià)上漲。而實(shí)際情況是，房?jī)r(jià)依然有明顯上漲態(tài)勢(shì)，尤其是上海。

對(duì)試點(diǎn)的效果產(chǎn)生如此大的評(píng)價(jià)分歧，其主要原因就是參照目標(biāo)。房產(chǎn)稅試點(diǎn)成功與否，到底是以地方增收為主要目標(biāo)，還是以抑制房?jī)r(jià)大幅上漲、實(shí)現(xiàn)更健康的房產(chǎn)市場(chǎng)為目標(biāo)。

比較可能的征收傾向

從記者各方面的了解，對(duì)房產(chǎn)稅的征收也有一些初步的輪廓，一是第一套房免征的可能性很大;第二套房有可能從輕征收;一二線城市稅負(fù)可能大于三四線城市;高檔房征收可能性很大;為了避免百姓稅負(fù)不至于過(guò)分沉重，稅率超過(guò)3%的可能性非常小。

從這幾點(diǎn)來(lái)看，房產(chǎn)稅不太可能讓工薪階層交不起稅，自然富裕階層也不會(huì)因?yàn)榉慨a(chǎn)稅發(fā)生財(cái)富大逆轉(zhuǎn)。至于房?jī)r(jià)是否會(huì)受影響，基本上不會(huì)。因?yàn)槟壳拔覈?guó)影響房?jī)r(jià)的因素比較多，貸款政策，限購(gòu)政策，城鎮(zhèn)化進(jìn)程等。增加房產(chǎn)稅因素，長(zhǎng)期來(lái)看會(huì)讓房?jī)r(jià)的博弈變量更多，但不是決定性因素。

賈康認(rèn)為，“中國(guó)現(xiàn)在實(shí)際城鎮(zhèn)化水平還不到40%，以后要一路走高到70%-80%才能相對(duì)穩(wěn)定，房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收并不可能改變中心區(qū)域不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格上揚(yáng)曲線的大模樣”。學(xué)者李稻葵的觀點(diǎn)則認(rèn)為，房產(chǎn)稅短期內(nèi)不可能成為地方稅收的主要來(lái)源。

（《北京青年報(bào)》 2015.3.9 范輝/文）