寄望“組合拳”

龔小鋒

多地政府出臺的樓市新政已經(jīng)持續(xù)一兩年，從公積金新政到財(cái)政補(bǔ)貼、稅費(fèi)減免，雖然對交易量短期有幫助，但依然無法解決三四線城市中長期需求透支、高庫存等問題。

在中央喊話“去庫存”后，包括財(cái)稅、戶籍領(lǐng)域等配套一攬子政策預(yù)計(jì)將在明年密集亮相，將成樓市“去庫存”抓手。

中央醞釀“組合拳”

目前中國房地產(chǎn)最大的痛點(diǎn)是高庫存，而傳統(tǒng)的手段似乎不足以解決這一問題。目前，樓市已經(jīng)出臺取消限購、降低首套首付比例、降低二手房交易門檻、公積金貸款政策等等，甚至下半年以來央行連續(xù)3次“雙降”，從去年至今，央行累計(jì)6次降息5次全面降準(zhǔn)。

但房地產(chǎn)并不是孤立的，房地產(chǎn)的發(fā)展和城鎮(zhèn)化的戰(zhàn)略、產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移、財(cái)稅體制的改革緊密聯(lián)合。這意味著，樓市去庫存不但需要各項(xiàng)財(cái)稅政策的支持，也需要結(jié)合中國當(dāng)前擴(kuò)大內(nèi)需和新型城鎮(zhèn)化的立腳點(diǎn)。

進(jìn)入2015年底，中央對于樓市去庫存越來越重視。11月10日，中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十一次會議上，習(xí)近平總書記提出要消化房地產(chǎn)庫存，促進(jìn)房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展。

此后，多家媒體援引消息人士的話稱，中國計(jì)劃推出房地產(chǎn)去庫存措施，可能的政策包括，地方政府加大對農(nóng)民在中小城市、城鎮(zhèn)首次購買住房政策的支持力度，例如給予財(cái)政補(bǔ)貼、稅收減免、利息補(bǔ)貼等支持政策；同時擴(kuò)大公積金繳存基本面，將農(nóng)民工納入公積金繳存范圍，加大公積金對購房的支持力度，方便農(nóng)民貸款。

有消息稱，相關(guān)部委在公積金額度管理、房地產(chǎn)交易稅費(fèi)等方面已有政策儲備，為保證政策效果，購房首付比例、利率等信貸政策也有可能同期出臺。目前來看，用這些更加市場化的方式來解決供需問題，或許是樓市去庫存較為有效的方法。

12月14日，中共中央政治局經(jīng)濟(jì)工作會議召開，明確要求化解房地產(chǎn)庫存。

在去庫存會戰(zhàn)中，除保障房貨幣化安置之外，包括財(cái)稅、戶籍領(lǐng)域等配套一攬子政策也有望密集亮相。

實(shí)際上，去庫存不能孤立對待，三四線城市應(yīng)以加速新型城鎮(zhèn)化為契機(jī)，以戶籍改革和傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移為抓手，全面提升人口產(chǎn)業(yè)集聚能力，消除潛在風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)“樓市、人口、產(chǎn)業(yè)”發(fā)展的有機(jī)融合。

財(cái)稅貨幣政策長遠(yuǎn)調(diào)節(jié)

在地方政府諸多眼花繚亂的動作中，多數(shù)近乎于年底促銷式的政策紅利，并無實(shí)質(zhì)性作用。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭認(rèn)為，如果只是單靠地方政府這種“撕扯式”的超短期契稅補(bǔ)貼，將失之混亂?；馊木€城市的庫存難題，還需國家部委統(tǒng)籌考慮，統(tǒng)一實(shí)施。

楊紅旭認(rèn)為，貨幣政策應(yīng)給予支持。比如個人房貸可以進(jìn)一步寬松，首付仍有降低的空間。實(shí)際上，降息通道已經(jīng)全面打開，從2014年11月末開始的本輪降息通道看，6次降息購房按照基準(zhǔn)利率計(jì)算，20年期100萬元房貸利息將減少22.57萬元。

很容易被誤解的是，政府調(diào)控“去庫存”的目的在于繼續(xù)助推房地產(chǎn)，其實(shí)并非如此，中央多次發(fā)聲和發(fā)文傳達(dá)的聲音都表明，樓市健康的長遠(yuǎn)之策，是幫助地方政府在逐步擺脫土地財(cái)政和房地產(chǎn)依賴。

楊紅旭指出，還是需要房地產(chǎn)稅制改革的跟進(jìn)。這需要財(cái)政部和國稅總局聯(lián)手出臺新政，比如對于二手房交易不妨取消營業(yè)稅。對于一手房市場，此前有消息稱暫時性的針對首套房和二套房中的普通住房，實(shí)行單項(xiàng)房貸利息抵扣個人所得稅，也值得支持。

不過，鑒于目前住房市場結(jié)構(gòu)分化趨勢嚴(yán)重，中國社科院財(cái)經(jīng)院院長助理倪鵬飛指出，在金融、財(cái)稅、土地及行政措施等方面需要對不同的城市分類指導(dǎo)和差別對待。

倪鵬飛認(rèn)為，在行政措施方面，繼續(xù)實(shí)施一線城市的限購措施，取消一、二線城市大戶型及高端住房建設(shè)、開發(fā)和消費(fèi)的限制。調(diào)整和提升普通商品房、高檔商品房以及豪宅等面積和功能標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)新的標(biāo)準(zhǔn)，制定新的稅收政策與制度。

此外，在金融政策方面，可實(shí)行差別化的抵押貸款首付比例，一、二線城市高于三、四線城市，公積金貸款利率也可以此類推。在財(cái)稅方面，實(shí)行差別化的稅收政策，讓三、四線及以下城市買賣住房的營業(yè)稅、契稅和所得稅的優(yōu)惠和抵扣高于一、二線城市。

打通商品房和保障房通道

由于中國保障房任務(wù)量龐大，打通政策性住房和商品房市場，堪稱一石二鳥的手段。早在2015年的政府工作報(bào)告中，李克強(qiáng)總理明確提出“把一些存量房轉(zhuǎn)為公租房和安置房”。

從住建部幾次系統(tǒng)內(nèi)部會議傳達(dá)的口徑來看，住建部部長陳政高特別強(qiáng)調(diào)，“要下決心打通商品房和公租房、棚改房的通道”，陳政高在內(nèi)部系統(tǒng)會議上還表示，“打通渠道是最重要的，打通這三條渠道就會一通百通，我們房地產(chǎn)市場就會有很大的好轉(zhuǎn)。”

此前，部分地方省市曾嘗試通過市場購買存量商品房的形式，消化市場庫存，但是，由于受到資金、購買規(guī)模等方面問題制約，并未在全國范圍內(nèi)推開，而住建部正在協(xié)調(diào)有關(guān)部門解決這些問題。

讓業(yè)內(nèi)印象深刻的是，2015年1月24日，福建省福州市曾提出由政府收購市場、城鎮(zhèn)居民手中的存量房屋，用于保障性安居住房。此后，遼寧、湖北、江蘇等省的部分地區(qū)，也開始效仿這一做法，進(jìn)行嘗試。

隨著這一方法的逐步推廣，住建部的思路也更加明確。在有資金支持的情況下，住建部強(qiáng)調(diào)三個打通，即商品房市場和棚改安置房打通，商品房與公租房打通，商品房和租賃市場打通。

所謂商品房和棚改房打通，即以貨幣化安置的方式，通過自行或組織購買的方式，通過購置商品房，解決棚改安置住房。目前，貨幣化補(bǔ)償已經(jīng)寫入了中央政治局常委會工作要點(diǎn)。

對于商品房和公租房打通，住建部高級領(lǐng)導(dǎo)曾針對2015年的相關(guān)工作提出，年度公共租賃住房在任務(wù)指標(biāo)不變的情況下，盡量不再新建，而是通過政府到市場上收購存量商品房完成，“買不到合適的房就買二手房”這位高級領(lǐng)導(dǎo)曾特別強(qiáng)調(diào)。

由此可見，2016年政策性住房通過市場收購存量住房實(shí)現(xiàn)的力度，將空前加大。

戶籍制度“打底”？

戶籍制度保障政策被中央領(lǐng)導(dǎo)人多次提及。今年11月11日，國務(wù)院總理李克強(qiáng)主持召開國務(wù)院常務(wù)會議已經(jīng)提出，通過加快戶籍制度改革帶動住房、家電等消費(fèi)，稱為未來去庫存樓市政策的一大方向。

這一制度對于幫助當(dāng)前樓市去庫存有著直接聯(lián)系。倪鵬飛表示，單靠固有的存量需求，無法化解巨大的庫存，必須迅速打開需求的新空間，農(nóng)民工為主的新市民群體購房是去庫存、穩(wěn)投資的最大新需求。

將戶籍制度和農(nóng)民進(jìn)城購房相結(jié)合，是近期公共領(lǐng)域的議論熱點(diǎn)，對此，中央的發(fā)聲已經(jīng)十分明確。12月14日晚間，新華社發(fā)布消息稱，中共中央政治局召開會議分析研究2016年經(jīng)濟(jì)工作，“指出要化解房地產(chǎn)庫存，通過加快農(nóng)民工市民化，推進(jìn)以滿足新市民為出發(fā)點(diǎn)的住房制度改革，擴(kuò)大有效需求，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場?！?/p>

中央政府曾提出努力實(shí)現(xiàn)1億左右農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口及其他常住人口在城鎮(zhèn)落戶。據(jù)倪鵬飛測算，按照未來5年1億人城鎮(zhèn)化計(jì)算，如果70%的家庭人口在城鎮(zhèn)購房（人均33.3平方米），每年以農(nóng)民工為主體的購房需求可達(dá)4.6億平方米，未來5年總共23.1億平方米。這將極大緩解樓市庫存壓力。

不過，如何推動城鎮(zhèn)化，促使農(nóng)民工進(jìn)城購房卻并不容易。在部分地區(qū)，與當(dāng)?shù)厝速彿肯啾龋惖剞r(nóng)民工購房幾乎得不到銀行貸款，再加上很多三四線城市尤其是縣城的基礎(chǔ)設(shè)施和教育、醫(yī)療等基本公共服務(wù)體系還相當(dāng)落后，難以調(diào)動和吸引人們落戶購房。

倪鵬飛建議，要推進(jìn)并完善居住證制度，購房者不再考慮就業(yè)或者交納社保的年限，享受和戶籍居民平等的公共服務(wù)和基礎(chǔ)設(shè)施。尤其是子女有平等的優(yōu)質(zhì)教育權(quán)利，是農(nóng)民工購房最大的動力源。

此外，還應(yīng)在金融政策上給予支持，比如將公積金覆蓋到農(nóng)民工，降低公積金貸款的存款標(biāo)準(zhǔn)，提高貸款額度，并實(shí)行可異地公積金提取制度，以及讓農(nóng)民工獲得與戶籍居民平等的商業(yè)住房抵押貸款機(jī)會。

“不能將農(nóng)民工購房片面地理解為靠農(nóng)民工來為樓市去庫存”，深圳市房地產(chǎn)研究中心研究員李宇嘉指出，從經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城鎮(zhèn)化角度看，中央希望抓住農(nóng)民工這最后一塊人口紅利，促進(jìn)人口、產(chǎn)業(yè)在城市聚集，從而構(gòu)建和夯實(shí)內(nèi)需。

楊紅旭認(rèn)為，重要的是要增強(qiáng)三、四線城市的吸引力。如果沒有好的就業(yè)機(jī)會、良好的教育醫(yī)療等公共資源，即便有一個三、四線城市的戶籍，對周圍的農(nóng)民也無法產(chǎn)生足夠的吸引力。因此未來如何加快三、四線城市產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和公共資源的分布亦十分關(guān)鍵。