物業(yè)覬覦社區(qū)O2O

方王洋 自曾暉 曾慧娟

“雙11”后等待快遞的日子里，社區(qū)O2O又成熱點(diǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入白銀時(shí)代，房企逐漸意識(shí)到物業(yè)業(yè)務(wù)中隱藏的價(jià)值，并依托互聯(lián)網(wǎng)，通過打造社區(qū)O2O平臺(tái)，深層次挖掘物業(yè)服務(wù)中存在的價(jià)值。

記者從2015年中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)金融論壇上了解到，“社區(qū)運(yùn)營(yíng)商”是房企最想吃下的一塊蛋糕，目前業(yè)內(nèi)已有共識(shí)：“居民”將成為地產(chǎn)商的一種重資產(chǎn)，服務(wù)本身將逐漸成為地產(chǎn)盈利的主要來(lái)源之一，服務(wù)能力是地產(chǎn)商的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

物業(yè)忙著代收快遞

今年“雙11”，各大電商可謂賺了個(gè)盆滿缽滿。面對(duì)巨大的訂單量，不僅快遞公司忙得焦頭爛額，每日與快遞接觸的社區(qū)物業(yè)也是操碎了心。

據(jù)了解，目前不少社區(qū)物業(yè)都提供代收快遞的服務(wù)。有意思的是，一些物業(yè)更將代收快遞作為催繳物業(yè)費(fèi)的機(jī)會(huì)。

“對(duì)于遲交物業(yè)費(fèi)的業(yè)主，物業(yè)會(huì)趁著他來(lái)取快遞時(shí)催促他繳納物業(yè)費(fèi)。催促幾次還不交的話，物業(yè)就不再幫他代收快遞了?！奔易》角f一社區(qū)的程女士表示。

實(shí)際上，在房企不斷細(xì)化社區(qū)服務(wù)的當(dāng)下，幫助業(yè)主處理好快遞件接收問題，已經(jīng)成為品牌物業(yè)考慮的重要方向。例如，保利物業(yè)在前兩年就打出宣傳語(yǔ)“雙十一過后，快遞沒人收？保利物業(yè)來(lái)幫您！”的口號(hào)。

不僅如此，一些房企已經(jīng)將快遞代收服務(wù)融入到產(chǎn)品設(shè)計(jì)中?？紤]到小區(qū)安全，方興、遠(yuǎn)洋等房企旗下的小區(qū)專門設(shè)計(jì)了快遞收納箱。

“為了讓物業(yè)工作服務(wù)于業(yè)主而不打擾業(yè)主，我們將物業(yè)辦公室設(shè)在了小區(qū)大門外?！苯鹈飿I(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，他們還在社區(qū)大門入口內(nèi)設(shè)置快遞收納箱，不僅能保證快遞物品的安全，還能避免快遞員的車輛在社區(qū)內(nèi)行駛。

尚待開墾的“藍(lán)?！?/p>

根據(jù)《2015全國(guó)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展報(bào)告數(shù)據(jù)顯示》，截至去年底，我國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)共10.5萬(wàn)家、管理規(guī)模為164.5億平方米、從業(yè)人員711萬(wàn)、年?duì)I業(yè)收入3500億元，較2013年均取得了較大的增長(zhǎng)。

2015年，是眾多房企物業(yè)社區(qū)O2O落地的一年，但目前物管行業(yè)的爭(zhēng)奪戰(zhàn)才剛剛開始，相信未來(lái)會(huì)有更多的企業(yè)加入其中。

按照方正證券互聯(lián)網(wǎng)高級(jí)分析師張常新的表示，社區(qū)O2O閉環(huán)一旦形成，可不斷添加產(chǎn)品和服務(wù)來(lái)滿足住戶的各類需求，理論上行業(yè)沒有天花板，有可能發(fā)展成一個(gè)萬(wàn)億級(jí)別的行業(yè)。

光大證券此前也曾預(yù)測(cè)，物業(yè)管理未來(lái)的收入空間約為2.7萬(wàn)億元，若以3%收取端口費(fèi)，對(duì)應(yīng)798億元，是“尚待開墾的藍(lán)海市場(chǎng)”。

面對(duì)龐大的物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)，眾多品牌房企也瞄準(zhǔn)該業(yè)務(wù)，迅速整合資源，試圖挖掘其中的潛力。

“房企迅速開發(fā)、迅速周轉(zhuǎn)時(shí)代已在逐漸過去，市場(chǎng)進(jìn)入精細(xì)化時(shí)代。開發(fā)商圍繞房子提供的服務(wù)變得更為重要?！边h(yuǎn)洋地產(chǎn)開發(fā)事業(yè)一部總經(jīng)理陳偉表示，遠(yuǎn)洋希望能給客戶提供的服務(wù)，一是圍繞房子，如房屋銷售、租賃、投資等房屋資產(chǎn)管理；二是針對(duì)客戶本身，即在房屋這據(jù)點(diǎn)之上，滿足業(yè)主在教育、醫(yī)療、養(yǎng)老和社區(qū)商業(yè)等方面的生活需求。

此外，一些業(yè)務(wù)也通過嫁接特色資源，為業(yè)主提供個(gè)性化物業(yè)服務(wù)。比如長(zhǎng)城物業(yè)在試行社商云系統(tǒng)定制C2B功能（線下體驗(yàn)、線上訂購(gòu)）時(shí)，在深圳兩個(gè)社區(qū)發(fā)起庫(kù)爾勒香梨訂購(gòu)活動(dòng)，僅4天時(shí)間就銷售超6000斤。通過這一類采購(gòu)服務(wù)，物業(yè)與業(yè)主之間建立了更多接觸和信任關(guān)系。

除此之外，不少物業(yè)公司也通過整合旗下資源，為業(yè)主搭建社交平臺(tái)，豐富業(yè)主的社區(qū)生活。

打通物業(yè)和業(yè)主

“還要去哪兒找大數(shù)據(jù)？一個(gè)個(gè)的社區(qū)都在我們（開發(fā)商）手里，萬(wàn)科預(yù)計(jì)有上千個(gè)，恒大有上百個(gè)，就看怎么聚量?！比?lián)房地產(chǎn)商會(huì)創(chuàng)會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生在出席2015年中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)金融論壇上表示，國(guó)內(nèi)目前有幾萬(wàn)家開發(fā)商、有超過17萬(wàn)個(gè)小區(qū)、物業(yè)管理面積達(dá)到1萬(wàn)多億平方米，如果這些數(shù)據(jù)能夠聚量起來(lái)，將資源盤活，產(chǎn)生的大數(shù)據(jù)將比阿里更大。

不過，目前大部分社區(qū)O2O模式還在嘗試中，仍有很多環(huán)節(jié)尚待細(xì)化。有業(yè)內(nèi)人士表示，雖然開發(fā)商手中掌握大量客群，但面對(duì)大量客戶的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，如何準(zhǔn)確判斷業(yè)主需求，建立清晰便捷的服務(wù)平臺(tái)入口，打通業(yè)主和物業(yè)之間的溝通環(huán)節(jié)成為社區(qū)O2O最大的障礙。

目前，不少房企已經(jīng)開始設(shè)計(jì)自己的社區(qū)O2O平臺(tái)，通過移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)客戶端的軟件入口，導(dǎo)入業(yè)主和各種商業(yè)資源。但這種模式因?yàn)榧夹g(shù)相對(duì)薄弱而遭到詬病。另一方面，部分房企嘗試在微信公眾號(hào)上搭建服務(wù)平臺(tái)，快速響應(yīng)業(yè)主需求。

比如“土豪”恒大就聯(lián)手騰訊做社區(qū)服務(wù)。11月17日，港股“馬斯葛”宣布正式更名為“恒騰網(wǎng)絡(luò)”，恒大出資5.5億港元，占股55%，為第一大股東，騰訊出資2億港元，持股20%，公司業(yè)務(wù)方向也由投融資轉(zhuǎn)向“互聯(lián)網(wǎng)社區(qū)服務(wù)”。

恒大地產(chǎn)總裁夏海鈞表示，恒大旗下運(yùn)營(yíng)著400多個(gè)社區(qū)，每年還在快速增加，而騰訊有最先進(jìn)的互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)和用戶群數(shù)據(jù)庫(kù)，恒騰網(wǎng)絡(luò)“做社區(qū)”，有望成為最大的社區(qū)O2O服務(wù)平臺(tái)。

在恒騰網(wǎng)絡(luò)的構(gòu)想中，社區(qū)服務(wù)將包括物業(yè)、家居、健康、金融、教育等多個(gè)類別，初期將為社區(qū)用戶提供訂購(gòu)、物流安排及產(chǎn)品、服務(wù)交付等服務(wù)。

據(jù)恒大內(nèi)部人士表示，未來(lái)12個(gè)月將是關(guān)鍵期。但截至目前，在恒大管理的社區(qū)中，新公司還未有實(shí)質(zhì)舉措。

邁向資本市場(chǎng)

資本市場(chǎng)的眼光也被吸引過來(lái)。彩生活分拆上市成功開創(chuàng)了一種新的商業(yè)模式，打開了物業(yè)管理公司的想象空間，隨后，資本市場(chǎng)對(duì)于物業(yè)管理行業(yè)的關(guān)注度不斷提升。申請(qǐng)物業(yè)上市的房企在不斷增多，萬(wàn)科、保利、碧桂園、中海、恒大等龍頭房企都有明確的分拆物業(yè)上市計(jì)劃。

中海物業(yè)率先而為。10月23日，中海物業(yè)成功分拆上市，是繼彩生活之后行業(yè)第二家獨(dú)立上市的物業(yè)公司。

今年8月20日，萬(wàn)科物業(yè)已經(jīng)走過了25個(gè)年頭。處在當(dāng)下物業(yè)管理行業(yè)被資本青睞的風(fēng)口，萬(wàn)科物業(yè)無(wú)疑面臨很大的機(jī)會(huì)。萬(wàn)科適時(shí)提出了全新目標(biāo)：從今年開始，用三年時(shí)間把物業(yè)管理面積由7000萬(wàn)平方米提高到5億平方米，也就是三年增長(zhǎng)7倍。

萬(wàn)科高級(jí)副總裁、董秘譚華杰曾說(shuō)，這是一個(gè)野心勃勃的目標(biāo)。而萬(wàn)科物業(yè)CEO朱保全對(duì)未來(lái)更是信心十足：萬(wàn)科物業(yè)要做國(guó)內(nèi)第一個(gè)營(yíng)收百億的物業(yè)公司。

早在今年上半年，萬(wàn)科就為物業(yè)管理部門成立了專門的事業(yè)部，并擬定發(fā)展規(guī)劃：向萬(wàn)科以外的社區(qū)擴(kuò)張，并謀求上市。他們開始以“睿服務(wù)”體系輸出的形式，向非萬(wàn)科項(xiàng)目提供物業(yè)服務(wù)。萬(wàn)科總裁郁亮表示，萬(wàn)科物業(yè)時(shí)機(jī)成熟之時(shí)也會(huì)上市。而上市地點(diǎn)并不僅限于內(nèi)地和香港，“我們有很多選擇”。

碧桂園也已將物管分拆提上日程。物業(yè)管理及社區(qū)相關(guān)業(yè)務(wù)，正被碧桂園視為未來(lái)新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。碧桂園首席CFO吳建斌指出，碧桂園已將物業(yè)管理納入上市計(jì)劃中，上市目的地首選A股市場(chǎng)，社區(qū)O2O模式也正在緊鑼密鼓推進(jìn)中。

眼下，物管公司如何實(shí)現(xiàn)資本化，其社區(qū)O2O盈利如何持續(xù)，仍然是每一家大牌房企分拆物管時(shí)必須面對(duì)的問題。

花樣年董事局主席潘軍表示，彩生活在做的是四大社區(qū)、四類應(yīng)用，包括居住社區(qū)，養(yǎng)老社區(qū)、商務(wù)社區(qū)，以及正在探索的社區(qū)旅游。如果只是幫社區(qū)居民買醬油、買醋，替代性會(huì)非常高，他本人最看重的一塊業(yè)務(wù)是綜合社區(qū)金融，最近彩生活開始跟保險(xiǎn)公司推出基于社區(qū)的居家保險(xiǎn)產(chǎn)品等，未來(lái)希望產(chǎn)生一個(gè)線下的入口，今年預(yù)計(jì)金額在15億元左右。

在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手方面，潘軍表示，傳統(tǒng)房企靠“錢+資源”生存，主觀上不愿意在服務(wù)上下苦功，而中介公司如鏈家等雖貼近客戶，但二手房中介普遍“狼性”十足，適合短期銷售，不適合長(zhǎng)期進(jìn)行社區(qū)服務(wù)，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)關(guān)鍵還在“管人”。

市場(chǎng)化競(jìng)爭(zhēng)號(hào)角正式吹響

物業(yè)服務(wù)長(zhǎng)期作為房地產(chǎn)的附屬服務(wù)，整體市場(chǎng)化程度很低，相應(yīng)市場(chǎng)占有率也很低。據(jù)了解，目前國(guó)內(nèi)有約10萬(wàn)家物業(yè)公司，目前還沒有一家公司的市場(chǎng)份額超過1%?？梢韵胂?，未來(lái)的物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)將是一路刀光劍影、腥風(fēng)血雨。

北大資源物業(yè)副總裁徐寧在“新常態(tài)下現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)企業(yè)‘技術(shù)運(yùn)用+創(chuàng)新思維研討會(huì)”上表示，社區(qū)O2O是不是每一個(gè)服務(wù)企業(yè)都要做這個(gè)平臺(tái)？物業(yè)公司的兼并收購(gòu)會(huì)越來(lái)越多，最終不會(huì)有太多家物業(yè)公司，只有物業(yè)公司拿到一定的市場(chǎng)份額，去做這個(gè)平臺(tái)才有真正的力量。

聶梅生也提醒，社區(qū)O2O目前雖熱，也有了先行者，但是社區(qū)服務(wù)沒有強(qiáng)大的政策支持、金融支持也不好做，不如從社區(qū)養(yǎng)老切入，和社區(qū)服務(wù)一結(jié)合，就會(huì)有政策支持。