日本的“變態(tài)”租房制度

在日本租房子之所以會被逼瘋，大多因為敵不過這三條：變態(tài)的昂貴，變態(tài)的審查，變態(tài)的磨蹭。

如果你是第一次在日本租房子，可要做好心理和金錢的準(zhǔn)備。因為這個國家有著世界上獨一無二的奇葩制度：簽訂新的租房合約之時要向房東繳納意義不明的“禮金”（禮金）和“押金”（敷金）。這項制度即使是日本人也怨言連天。所謂的“押金”很好理解，預(yù)先付1-2個月的房租，待退房的時候房東查看房屋內(nèi)部狀況，有損壞的情況下的從押金里扣除，并返還余下的部分。

而“禮金”，一如字面意思，則是完全贈送給房東的1-2個月房租。一般來說，越高級的公寓，禮金就很可能越高。這一項收費一是鼓勵租房者長期租賃，防止頻繁的租房退房，二是通過這種篩選保持住戶人群的質(zhì)量。

不得不說，這種收入篩選有的時候非常有效。正式的公寓租戶素質(zhì)都較高，無論認(rèn)不認(rèn)識，在大廳里見面都會打招呼。甚至還有人變態(tài)到晚上坐電梯回家之后會出電梯之前按下1樓的按鈕，以方便以后可能來等電梯的人，可是附加的費用遠(yuǎn)不止于禮金和押金。

月租8萬日元 首付卻要48萬

絕大多數(shù)情況下，房屋租賃都是通過中介進(jìn)行的——日本的房屋中介標(biāo)準(zhǔn)價是一個月的房租。通常外國人租房子都是要有保證公司進(jìn)行保證的，而保證公司收取的費用一般為0？郾5—1個月的房租。（一些學(xué)?？梢越o學(xué)生做保證人，省去了這一部分的開銷，請留學(xué)生租房前務(wù)必咨詢你的學(xué)校的相關(guān)辦公室）

而且，幾乎是百分之百的，租房的時候必須購買火災(zāi)保險，而大多數(shù)情況下這個保險公司還是房東指定的。每年都要交保險費用，通常為1—2萬不等。如果你租的是像模像樣的地方，很多時候還會有一個“配鑰匙費”。簡直就是漫天要價，公寓一般都為 8000 起，最貴的可以達(dá)到2萬。再加上千奇百怪的各種名目，比如“24小時保障服務(wù)”“清掃費”“？？”等等，最終頭一個月要繳納的費用甚至可以高達(dá)一個月房租的5—6倍。

以下是一張可能出現(xiàn)的頭金（第一個月費用）的清單：（以下數(shù)字為日元）

月租8萬x2個月

禮金8萬（一個月房租）

押金8萬（一個月房租）

中介費8萬（一個月房租）

保證公司4萬（0.5-1個月房租）

火災(zāi)保險2萬/年

配鑰匙費2萬

共計48萬

這樣的清單很稀松平常。只是根據(jù)具體情況不同，也會上下浮動?？赡苓\氣好遇到免禮金的房子，也有可能要給保證公司交1個月的房租。一般頭金為房租的3倍左右，就算非常便宜了。所以租房時一定要慎重選擇地點和房子。搬家重新租賃的成本，簡直太高了！

“我們就是不相信你，要不你就交錢”

正如日本的中介之黑在優(yōu)質(zhì)的日本服務(wù)里是一朵奇葩一樣，日本的房東，一改整個社會的信任鏈機(jī)制，也許是這世界上最麻煩的一種生物。

有過找房子經(jīng)歷的留學(xué)生幾乎都會見過這種情景：你面前的中介人員打電話給房屋管理公司，詢問外國人是否能租這間房子。有時候僅僅因為是外國人就會被拒絕。還有的時候，房子可以租給外國人，但是中國人除外（這一點不是一開始就歧視中國人的，而是311大地震之后很多中國人不和房東打招呼就突然搬走并且拖欠房租。在那之后不租給中國人的房子一下多了起來）。有的時候?qū)Ψ揭罂醋夥空叩膶W(xué)校，公司和年收入，或者要求必須由保證公司進(jìn)行擔(dān)保。

為什么要保證公司呢？其實在日本，房東非常厭惡提前解約退房的行為，因此他們要求租房必須有第三方擔(dān)保。擔(dān)保有兩種方式：擔(dān)保人和保證公司。一般的日本學(xué)生通常讓父親出具收入證明和公司信息等，以家人為擔(dān)保人。但外國人，除了一部分學(xué)校給留學(xué)生免費擔(dān)保以外，非常難找能為自己擔(dān)保的個人。只能出錢讓保證公司為自己擔(dān)保。

保證公司在對租房者進(jìn)行審查之后，如果覺得沒問題，就會對房東拍胸脯說我做擔(dān)保。租房者無故不交房租，突然退房，所產(chǎn)生的損失都由保證公司賠償給房東。每個月的房租也是租房者打給保證公司，保證公司再轉(zhuǎn)交給房東的。也因此，拖欠房租時第一個發(fā)來催促消息的也是保證公司。審查越嚴(yán)格的房東，用的保證公司的保證費就有可能越高。而租房者大部分情況下只能乖乖交錢。

“我們正在交涉中，請耐心等待”

初到日本的外國人，想在三四天找完房子？幾乎不可能。提前打出一個月的量都不一定保準(zhǔn)。這其中主要花費時間的部分，就是保證公司的審查。另外還有和管理公司、房東等各個關(guān)卡的交涉，我們匯去第一筆房租到對方核實之間的時間差，鑰匙和相關(guān)文件從管理公司到中介的過程等等異常繁雜。

筆者曾經(jīng)兩次挑戰(zhàn)從確定房源到入住的極限，如果是日本中介，一視同仁，再著急也不會幫你特別加急，最快最順利也基本要一星期。如果是可以為自己催文件的中國人中介，可以壓縮到4-5天入住。這還不包括確定房源之前看房子的過程。

在新學(xué)期和新生活開始之前的1-3月份，更是房源緊張，看好的房子不馬上預(yù)定立刻就會被人訂走，好房子1個月以后才空出來的坑爹事兒也數(shù)不勝數(shù)?？梢哉f從看房子那一刻開始，一直到搬家，每一個步驟都是鏖戰(zhàn)。提前準(zhǔn)備好大量的時間和金錢，以及提前準(zhǔn)備好可能需要的各類文件，才能更快更順利度過這場鏖戰(zhàn)。

“訳あり”房源

在這樣變態(tài)的房地產(chǎn)市場中，偶爾會出現(xiàn)看起來條件很好卻異常便宜的房子?？蓜e高興得太早，有時候這樣的房子就是傳說中的“訳あり”（有特殊原因而打折的房子）。

“訳あり”最常見的原因就是自殺或者孤獨死，也就是之前死過人的房子。或者同樓里發(fā)生過殺人事件的房子。另一類就是有著奇葩構(gòu)造的房子，比如一進(jìn)屋就是廁所，或者完全沒有窗戶，或者噪音非常的大，最好實地去看房，至少也要好好的看平面圖。有時候這些奇葩的布局很容易在平面圖中被忽略。

日本甚至還出現(xiàn)了一種職業(yè)：專門住之前死過人的房子。住過一段時間后再出租，就是“死過人之后住過人也沒事的房子”了，等于說房子被洗白了。就可以多少恢復(fù)原有的價格。

切勿太信賴中介

是的，日本的服務(wù)業(yè)是全球聞名的。但是整個日本，最不值得信賴的服務(wù)業(yè)，就是房地產(chǎn)業(yè)。甚至可以用一團(tuán)漆黑來形容。

大多數(shù)房屋中介都會用同一種伎倆：他們把特別好的房子放到網(wǎng)上，租房者搜索到這間房子聯(lián)系他們之后，他們會讓對方去他們的辦公室。當(dāng)你到他們的辦公室的時候，他們會給你至高無上的服務(wù)，同時告訴你，你之前看的那個房子其實這里不好那里不好，或者干脆就已經(jīng)被租出去了，然后給你介紹其他房源。而這些房源往往是他們拿報酬比較多的。

有一段時間我因為必須在短時間內(nèi)找到房子，瘋狂的跑了十多家中介，經(jīng)驗多了，就知道大部分日本中介都玩這種伎倆。后來因為工作關(guān)系得知一些幕后消息，才知道這一套日本中介很早就玩的很熟練了。和日本中介打交道，筆者有一段實在可稱得上慘痛的經(jīng)歷?？梢愿嬖V大家，在中介的世界，表面和藹的服務(wù)，真的就不代表負(fù)責(zé)。

那是在去年的12月。我因為換簽證在12月20日左右才拿到護(hù)照和日本身份證（沒有這些身份證明沒法找房子）。但1月2日就離開日本，必須在這段時間內(nèi)找到新房子。問題在于日本從12月26日左右，就會全國進(jìn)入元旦假的狀態(tài)，大部分公司都會從年末放到第二年1月3日以后。所以我必須在一星期內(nèi)找好。

我在網(wǎng)上找了很多家中介，每一家都詳細(xì)寫了我的絕對要求：1月2日之前必須搬家！否則之前的房子到期，我也不在日本了，東西沒有地方放。跟著幾家中介看過房子之后，有幾家承諾可以年內(nèi)找到。其中有一個地方和房子都比較滿意的，中介的人服務(wù)也很熱情，告訴我材料怎么寫，申請有幾個步驟，還說27號我就可以拿鑰匙入住了，天真的我就相信了他的話，并且停止了在其他中介的申請。

就這樣，遞交了材料的我開始等待并且安排27號的搬家。之前口口聲聲說27號可以入住，并且同我一起幻想搬家后美好未來的中介，到了26號也沒信兒。我已經(jīng)約了27號的搬家公司，覺得蹊蹺，就打電話過去問，結(jié)果中介的負(fù)責(zé)人很敷衍的說，“哦，你的保證公司申請沒下來，他們已經(jīng)休息了，你要搬只能1月8號以后了?！?/p>

這簡直就是晴天霹靂。于是我告訴他，1月8號我都不在日本了，不可能那時候搬家。我之前就告訴你的。

中介負(fù)責(zé)人說：“這件事我并不清楚。你當(dāng)時沒說?！焙脗€我不清楚，當(dāng)時到他辦公室看房子的時候，1月份明明有很多好房源，我都因為那時候不在日本而放棄的事情難道他也忘了？從頭到尾我一直在跟他確認(rèn)是否能年前搬家，反復(fù)說明我1月2號就出國了，他也絲毫沒有跟我說過保證公司的申請可能年前下不來的情況。更過分的是，其實保證公司當(dāng)天早上就已經(jīng)和我電話確認(rèn)過審查通過了，只是還沒做成文件提交而已。中介催一催完全是可以出來的。事實就是他完全就是沒考慮客戶的要求，只是機(jī)器一樣所有人走同樣的流程而已。

他不負(fù)責(zé)任頂多失去一個客戶，但是第二天不搬家我就沒地方住了，所有的東西都沒地方放，十幾個箱子總不能扔大街上然后睡公園吧？無奈之下我只好當(dāng)晚在所有的SNS發(fā)求救消息，同時詢問我認(rèn)識的幾個做中介的中國人。他們都表示找到第二天入住的房子在日本實在是太難了。還好很多人表示可以把東西暫時放在他們那，熱情的想要幫助我。最后很幸運的，正好有個朋友之前租的房子人剛搬走，1月份都空著，我才避免了流落街頭的命運。

可是這樣的中介，因為還沒有發(fā)生合同關(guān)系，被坑的再慘也只能暗自叫苦，學(xué)習(xí)教訓(xùn)了。

后來2月份再找房子的時候我就學(xué)“壞”了。同時看好幾個中介，最后是找自己認(rèn)識的中國人朋友的中介幫忙申請。我才體會到，知根知底的中國人中介其實是比日本中介負(fù)責(zé)不知道多少倍的。朋友每天反復(fù)給保證公司和管理公司打電話催，不斷地幫我跑，短短四五天就讓我搬到了新家。為此我特別感激，逢人就推薦他給找房子。

在東京想找房子的朋友，覺得我可以信賴的請單獨私信詢問，我可以把他介紹給你。尤其是還沒來東京，對日語沒信心或者想要提前看房盡快入住省點旅館費的朋友也比較推薦。（不過，對我半信半疑的，害怕被坑被騙的就不要聯(lián)系我了，解釋什么的很煩很浪費時間。）

如何在日本看房子

東京有幾個老區(qū)，比如荒川區(qū)，大田區(qū)，環(huán)境相對沒那么好的房子價格會相對便宜些。

離紅燈區(qū)近的，比如新宿一些地方，還有山手線的鶯谷（うぐいすだにえき），房子會便宜。有趣的是，很多明明離鶯谷很近的房子，為了不讓租房者覺得是紅燈區(qū)，在登錄最近車站時都會特地寫離房子較遠(yuǎn)的日暮里/西日暮里站。

在非高峰期（1—3月），提前幾個月看房子，能找到好房子的概率最大。

有些新建的公寓一開始標(biāo)價很高，一旦沒人租就會逐漸放低條件和禮金押金價格，如果時間充裕，不如關(guān)注著等等。

在1981年以后建的房子，防震都會比1981年之前的好。因為日本在1981年把建筑物必須遵守的防震規(guī)范修改的更嚴(yán)格了。

窗戶面對大馬路或者鐵道電車線的房子有可能夜晚噪音很大，看房子的時候務(wù)必注意馬路噪音是否明顯。

頂樓和窗戶朝西的房子夏天很熱。

女生看房子，最好白天和晚上各從車站往房子走一次，看看路上是否明亮安全。有條件的話最好選擇大門有自動鎖，外人很難進(jìn)樓的公寓。盡量避免一樓。（雖然日本治安很好，但也不是100%。我一個同期在新小巖也曾經(jīng)窗戶被打碎家里進(jìn)去過人。）