利率市場(chǎng)化對(duì)我國(guó)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的影響

張陽(yáng)　劉歡

作者主要結(jié)合中國(guó)當(dāng)前利率市場(chǎng)化改革和房地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀，并以此為依據(jù)簡(jiǎn)要分析利率市場(chǎng)化對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展的可能性影響，進(jìn)一步談?wù)勛约簩?duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展的看法。

房地產(chǎn)市場(chǎng)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的中流砥柱，在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)總量中所占比重較大。此外，房地產(chǎn)價(jià)格也直接關(guān)乎到老百姓的切身利益，成為廣大人民群眾關(guān)注的焦點(diǎn)。在當(dāng)前利率市場(chǎng)化改革的國(guó)內(nèi)金融經(jīng)濟(jì)環(huán)境形勢(shì)下，很有必要深入分析利率市場(chǎng)化可能對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的影響。

我國(guó)當(dāng)前的利率市場(chǎng)化進(jìn)程

我國(guó)從1996年就開(kāi)始逐步進(jìn)行利率市場(chǎng)化，首先在銀行間同業(yè)拆借市場(chǎng)，Chibro（同業(yè)拆借利率）完全由拆借雙方自主確定Chibro水平；其次在債券市場(chǎng)，先后實(shí)行利率招標(biāo)等方式實(shí)現(xiàn)國(guó)債發(fā)行利率市場(chǎng)化；建立全國(guó)銀行間債券市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)國(guó)債交易利率市場(chǎng)化；最后是存貸款市場(chǎng)，截止到目前，我國(guó)存款利率已經(jīng)取消上限控制；貸款利率上下限基本已經(jīng)放開(kāi)，已由金融機(jī)構(gòu)根據(jù)商業(yè)自主原則自行確定貸款利率水平。

2015年中國(guó)利率市場(chǎng)化改革提速并進(jìn)入深水區(qū)，提速成亮點(diǎn)。2014年7月，在中美戰(zhàn)略與經(jīng)濟(jì)對(duì)話“金融改革與跨境監(jiān)管專題會(huì)議吹風(fēng)會(huì)”的新聞發(fā)布會(huì)上央行行長(zhǎng)周小川提出，“利率市場(chǎng)化時(shí)間表當(dāng)然也還是依靠各種外匯條件、國(guó)際國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)。但我們還是認(rèn)為兩年內(nèi)應(yīng)該可以實(shí)現(xiàn)?！边@意味著，中國(guó)將在2016年實(shí)現(xiàn)利率市場(chǎng)化。

我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀、面臨的主要問(wèn)題

房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀。房地產(chǎn)市場(chǎng)在我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)總量中所占比重加大，與我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)相互作用。最新數(shù)據(jù)顯示：2014年，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體平穩(wěn)。二三線城市放松限購(gòu)政策；央行、銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)的通知》，央行的降息等政策措施刺激了住房合理需求，緩解了連續(xù)7個(gè)月的商品住宅價(jià)格環(huán)比下降，降幅逐漸縮小，進(jìn)入平穩(wěn)運(yùn)行狀態(tài)。

房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的主要問(wèn)題。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的主要問(wèn)題，一是商品庫(kù)存在持續(xù)增加，全國(guó)來(lái)看，截止2014年12月左右，商品房待售面積大約為600000萬(wàn)平方米；二是地區(qū)差異性和企業(yè)差異加大。有大約17個(gè)重點(diǎn)城市成交量下降，有23個(gè)左右重點(diǎn)城市成交量上漲；不少中小型企業(yè)銷售不暢，負(fù)債增加。

具體分析利率市場(chǎng)化是如何對(duì)我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展施加影響的。

利率市場(chǎng)化機(jī)制形成之后，利率對(duì)我們的房地產(chǎn)市場(chǎng)影響分析如下：

利率市場(chǎng)化對(duì)自住型需求購(gòu)房者的影響。相對(duì)于住房市場(chǎng)的投機(jī)需求而言，自住型需求呈剛性，對(duì)于價(jià)格提高的敏感程度較低，所以利率市場(chǎng)化后，利率調(diào)整對(duì)這種需求的影響表現(xiàn)為對(duì)房地產(chǎn)商品數(shù)量的跨期消費(fèi)。假設(shè)消費(fèi)者的偏好成凸性，滿足單調(diào)性，房?jī)r(jià)在兩期不變。追求效用最大化的消費(fèi)者在利率變化，通貨膨脹率變化，當(dāng)期收入和未來(lái)收入的變化時(shí)，預(yù)算約束線發(fā)生變化，從而需求量也將發(fā)生變化。

利率市場(chǎng)化對(duì)投資性需求購(gòu)房者的影響。在房地長(zhǎng)市場(chǎng)，此類消費(fèi)者買房主要是為了投機(jī)，等待房?jī)r(jià)上漲從中獲利。只要房?jī)r(jià)的上漲的幅度或者說(shuō)預(yù)期房?jī)r(jià)上漲的幅度將大于融資成本，此類投資者的需求就會(huì)增加，使房?jī)r(jià)上漲，更進(jìn)一步會(huì)提高投機(jī)者的預(yù)期。

利率市場(chǎng)化對(duì)房地產(chǎn)供給的影響。根據(jù)凱恩斯有關(guān)投資和資本邊際效率的理論，投資I和利率R成反方向變化。當(dāng)資本邊際效率大于市場(chǎng)利率時(shí)，就有利可圖，房地產(chǎn)就會(huì)有供給，但利率上升，一方面增加了開(kāi)發(fā)商的融資成本，另一方面，使得資本邊際效率和市場(chǎng)利率之間的差額擴(kuò)大，共同減少了需求；反之就會(huì)增加需求。當(dāng)資本邊際效率小于市場(chǎng)利率時(shí)，將沒(méi)有供給。

在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境下房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)走向的看法。

利率市場(chǎng)化改革推動(dòng)了利率決定的市場(chǎng)化機(jī)制，優(yōu)化了資金的配置效率，促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)的健康可持續(xù)發(fā)展。利率通過(guò)對(duì)供給和需求施加影響，從而影響發(fā)地產(chǎn)市場(chǎng)均衡價(jià)格。當(dāng)利率過(guò)高時(shí)，會(huì)增加開(kāi)發(fā)商的融資成本，減少供給。利率市場(chǎng)化后，盡管利率對(duì)均衡價(jià)格有一定影響，但是我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍有較大的其他方面的發(fā)展空間，仍然可以尋找更有力的更有特色的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，如以下幾個(gè)方面：

積極引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)園地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老服務(wù)業(yè)等非住宅地產(chǎn)的發(fā)展，培育新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，擴(kuò)大有效消費(fèi)。在目前房地產(chǎn)業(yè)態(tài)中，唯有商業(yè)營(yíng)業(yè)性用房的銷售面積在增加。不少地方商業(yè)地產(chǎn)總量過(guò)大，結(jié)構(gòu)不合理問(wèn)題比較突出。在人口老齡化的背景下，房地產(chǎn)主攻方向可以轉(zhuǎn)為養(yǎng)老服務(wù)型住房建設(shè)、教育服務(wù)型住房的建設(shè)，旅游業(yè)地產(chǎn)的建設(shè)。

將過(guò)多的中小型企業(yè)進(jìn)行兼并重組，盡可能地形成規(guī)模效應(yīng)，降低整個(gè)行業(yè)的平均成本，形成較大的供應(yīng)量，較低的價(jià)格。如果壟斷模式可以更進(jìn)一步降低整個(gè)行業(yè)平均成本的話，可以考慮完全壟斷模式、寡頭壟斷模式，壟斷競(jìng)爭(zhēng)模式等壟斷形式。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可以逐步走“多元化”的路子。隨著人們生活水平的提高，人們對(duì)于住房的要求也在不斷的提高，消費(fèi)者的需求差異也越來(lái)越大，因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也應(yīng)該呈現(xiàn)多元化，重視產(chǎn)品的的質(zhì)量和品牌、特色，進(jìn)行精細(xì)化經(jīng)營(yíng)。

目前最重要的是處理好新增住房和盤(pán)活存量住房之間的關(guān)系并且穩(wěn)定住房消費(fèi)。要循序漸進(jìn)的推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的商品房供給，實(shí)行有效供給，完善“雙軌制”的住房供應(yīng)體系，穩(wěn)定住房消費(fèi)。

未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)可能會(huì)受到利率市場(chǎng)化后各種因素的綜合沖擊，但是也將會(huì)面領(lǐng)更多的機(jī)遇，如果開(kāi)發(fā)商能夠正確認(rèn)識(shí)未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，采取適當(dāng)?shù)姆绞?，比如尋找新的增長(zhǎng)點(diǎn)以及改變商業(yè)模式，未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)還是有很大發(fā)展空間的。這將對(duì)我國(guó)當(dāng)前維持經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)起重大作用。

（作者單位：江漢大學(xué)商學(xué)院）