房屋開發(fā)建筑面積與建筑工程成本管理問題研究

黃飛

[摘要]房地產業(yè)由于其相關聯(lián)度高、帶動力強成為我國國民經濟的支柱產業(yè)。本文重點分析了房屋開發(fā)中老百姓關心的房地產開發(fā)建設的建筑面積計算等方法問題進行闡述，同時也對房地產開發(fā)工程經濟成本控制管理問題進行了研究。

[關鍵詞]建筑面積;工程成本;管理

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2015.13.152

1前言

20世紀90年代，我們國家經濟快速發(fā)展，我國的房地產業(yè)迎來了發(fā)展的春天，到目前已經為我國經濟發(fā)展做出了巨大的貢獻。房地產業(yè)由于其相關聯(lián)度高、帶動力強成為我國國民經濟的支柱產業(yè)。

房地產開發(fā)項目在市場需求和定位研究的基礎上，研究房屋開發(fā)中應對老百姓關心的建筑面積計算的準確性和經濟成本控制管理等方面進行深入分析。通常大家所說的房地產開發(fā)商賣給老百姓房子面積不知道怎么計算，這一問題老百姓更加關注，筆者通過多年的教學和實際工作，更加深刻理解建筑面積計算的重要作用性。

2房屋建筑面積計算研究

城市房地產開發(fā)建筑面積計算問題是一個大的問題，是很多老百姓很不好掌握的一個準確的方法，我們的政府應該有一個合理的簡單方法，在這一個問題上我和我的老師都提過很多次，就是“買賣的房屋就是以使用面積”為準來計算建筑面積，這樣老百姓不難掌握了，同時也無形中控制了施工的質量問題。依據(jù)我們現(xiàn)在房屋計算方法很復雜，例：我們現(xiàn)在研究開發(fā)方房屋面積的計算，建筑面積的計算中：有房屋面積樓梯間面積墻體面積還有公攤面積等。這樣老百姓買賣房子的面積問題就是一個難題，怎么來的？老百姓很難知道它的計算方法。

2.1一般性房屋建筑面積規(guī)則計算方法

第一，單層建筑物不論其高度如何，均按一層計算建筑面積。多層建筑物自然層的層高在2.2米以上者（含2.2米，下同），方可計算建筑面積。單層建筑物的建筑面積和多層建筑物首層的建筑面積，均按建筑物外墻勒腳以上結構外圍水平面積計算。單層建筑物內設有部分樓層者，其二層及二層以上的樓層，以及多層建筑物二層及二層以上的樓層，層高在2米以上者，均應計算建筑面積。有圍護外墻的，無外墻的，按自然層結構板水平投影面積計算。按外墻結構的外圍水平面積計算;無外墻的，按自然層結構板水平投影面積計算。

第二，高低聯(lián)跨的單層建筑物，以高跨結構外邊線為界，可分別計算建筑面積同一建筑物的結構、層數(shù)不同時，應分別計算建筑面積。

第三，設有圍護結構（或圍欄）不垂直于水平面而超出底板外沿的建筑物，按其底板面的圍護結構外圍水平面積計算建筑面積。設有圍護性幕墻的建筑物，按幕墻主墻外邊線計算建筑面積。

2.2房屋計算面積的范圍

一是單層建筑物計算一層建筑面積，多層建筑物按各層建筑面積的總和計算。

二是地下室、半地下室、地下商店（或倉庫、車間）、地下車站、地下泳池、地下指揮部等（包括相應的有永久性頂蓋的出入口）建筑面積，按其外墻上口（不包括采光井、外墻以外的通風排氣豎井、外墻防潮層及其保護墻）外圍水平面積計算。

三是建于坡地的建筑物吊腳架空層、深基礎地下架空層，設計加以利用時，有圍護結構且層高在2.2米以上的部位，按該部位的水平面積計算建筑面積。

四是建筑物內的門廳、大廳，按一層建筑面積計算。門廳、大廳內設有回廊時，按其水平投影面積計算建筑面積。建筑物內的夾層、插層，按其層高在2.2米以上的部位計算建筑面積。技術層和檢修通道內設有圍護結構的辦公室、值班室、儲藏室等，層高在2.2 米以上時，按其圍護結構外圍水平面積計算建筑面積。

五是室內樓梯間、電梯井、觀光電梯井、自動扶梯、水平步道（滾梯），按建筑物的自然層計算建筑面積。室內提勤井、管道井、抽油煙機風道、通風排氣豎井、垃圾道、附墻煙囪等，按首層面積計算建筑面積。

六是建筑物間有圍護結構的架空走廊，層高在2.2米以上的，按圍護結構外圍水平面積計算建筑面積。建筑物內的變形縫，依其縫寬按自然層計算建筑面積，并入建筑物建筑面積計算。

2.3折算面積的范圍

第一，坡屋頂內和場館看臺下的建筑空間，設計加以利用時，凈高在1.2～2.1米的部位，按該部位水平面積的一半計算建筑面積。建筑物外無圍護結構，有頂蓋的走廊、挑廊、檐廊、陽臺等，按其頂蓋水平投影面積一半計算建筑面積。

第二，有永久性頂蓋的室外樓梯，按其依附的建筑物自然層數(shù)的水平投影面積之和的一半計算建筑面積。雨篷的外邊線至外墻結構外邊線的寬度超過2.1米時，按其水平投影面積的一半計算建筑面積。

第三，有頂蓋無圍護結構的車棚、貨棚、站臺、加油站、收費站等，按其頂蓋水平投影面積一半計算建筑面積。建筑物間有頂蓋無圍護結構的架空走廊，按其頂蓋水平投影面積一半計算建筑面積。

第四，有頂蓋無圍護結構的場館看臺，按其頂蓋水平投影面積一半計算建筑面積。

3房地產開發(fā)建筑工程成本管理控制研究

房地產開發(fā)工程建筑工程經濟成本控制管理主要的是在項目的施工單位，在符合施工規(guī)范的條件下，保證施工質量管理，進行工程經濟成本控制管理。工程經濟成本管理就是效益管理的根本，如何以最小的投入獲得最大的利潤，是房地產開發(fā)企業(yè)管理中的主題。目前，許多施工企業(yè)都在項目開發(fā)管理方面，深度多元化發(fā)展，在城市建設對項目開發(fā)單位而言，工程經濟成本的控制需要從建設期的決策階段、設計、施工階段全過程來進行控制，我僅就施工階段，建設單位工程成本的控制做一闡述。

3.1制定嚴密的合同條款

隨著我國房地產工程開發(fā)，工程項目的管理也將逐步與國際接軌，在目前世界經濟不穩(wěn)定的形式下，經濟還沒有恢復的情況下，實行嚴格的合同管理，是建設單位的首選課題。在國際慣例中，常常聘請有經驗的咨詢公司編制嚴密的招標文件、合同文本，對承包商的制約條幾乎達到無所不包的地步，防止施工單位以工期緊、場地狹小、品牌型號不明確等為借口，進行各種各樣的索賠。如施工單位常常會在工程的后期以工期緊為理由，要求增加工程費用，如果合同中預告了合同報價充分考慮了工期因素，不論采取何種趕工措施均不再調整報價的條款，就能有效地杜絕費用的增長;如設備安裝項目預算，不同的品牌型號價格出入很大，如果不認真，價值幾萬元的設備很容易在施工過程中被“偷梁換柱”，影響工程質量和造成不良后果。利用好“嚴密合同條款” 這一條，需要有豐富的工作經驗，對可能發(fā)生的情況有提前的預測，在這一點上需要多學習國外成熟的經驗及合同條款。

3.2結合施工組織及施工工藝，管理控制工程成本

作為開發(fā)單位的預算及合同施工管理人員應做到“三多”，即 “多看、多問、多思考”。“多看”，就要多看工程的施工組織方案、施工工藝流程、現(xiàn)場的實際情況。如：施工中常見的基坑全斷面錨噴支護，由于受周圍建筑物基礎情況及治水、地質等開挖實際情況的不確定因素影響，難免有些地方需要加強錨護，同時有些地方也要減少錨筋，甚至在距離坑底一定范圍或毗鄰建筑物的局部地方不用錨噴，對于加強錨護部分施工單位自然會提出補償，但對于減少錨筋及不用錨噴的部分就需要建設單位的細心觀察和監(jiān)督，以便以確鑿的證據(jù)和充分的理由確定工程量?！岸鄦枴本褪菍τ陬A算中不常遇到的較邊緣的工程問題，或是對自己經驗不充分的問題不匆忙做定論，要向現(xiàn)場的工程師進行咨詢。在項目開發(fā)過程中不可避免的市政工程、消防工程、電業(yè)工程等，由于行業(yè)的壟斷，大多數(shù)的造價人員很少遇到這類預算，因此在這些問題上就更需要多問。“多思考”，定額仍是目前建設市場確定造價的主要依據(jù)，但也應客觀地認識到定額不可能囊括市場，由于新工藝、新材料地不斷涌現(xiàn)，工程施工現(xiàn)場的特殊情況都使得子目組價、項目組價仍為目前造價中不可避免的工作。如在外電掘工程中，施工單位往往習慣以地下人孔檢查井每座多少元報價，防水硅膠以每平方米多少元報價，究竟每座實際有多少土方量，有多少砌筑量，有多少混凝土量，能不能組價到施工單位的報價水平，防水硅膠具體用量及操作工藝是什么，能不能組價到每平方米報價，都需要造價人員去推敲、思考。

3.3組織好市場價格研究管理建立尋價體系

項目的工程材料費一般要占工程總成本的60%左右，顯然材料成本是成本控制的重頭戲。項目開發(fā)過程中，建設單位為控制成本及確保材料質量，對某些材料均會采用甲方指定或限價方式。首先，企業(yè)應系統(tǒng)關注機構公布的價格，與社會咨詢機構保持聯(lián)系。建立起企業(yè)自身的價格信息網(wǎng)絡，保持信息渠道的暢通，及時準確地把握不同地區(qū)及不同規(guī)格的材料、半成品的價格信息，保證工作人員可隨時隨地地調用及監(jiān)督，做到資源共享。需強調一點，政府公布的價格是市場的平均價，詳細的價格管理遠不能簡單停留在這一深度，要進一步利用長期與商家建立起的經濟往來關系和社會公開渠道，尋找物美價廉的產品。

分析材料的周期變化規(guī)律，研究判斷不同地區(qū)、不同材料的短期及中期走向，在參照價格信息的基礎上，增加理性分析的因素，把握材料的走向趨勢，將其分析 成果應用在開發(fā)生產中。

地產開發(fā)企業(yè)關于建筑面積計算及經濟成本控制管理上，必須堅持科學發(fā)展觀，對房屋建筑開發(fā)項目的住房建筑面積制度做出基本判斷，并在城市建筑房屋住房管理存在核心問題城市規(guī)劃和拆舊點問題、發(fā)展城市建設房地產開發(fā)項目，明確產權問題，同時對有房地產開發(fā)項目的建筑市場檢查和管理。規(guī)范建筑市場的市場化，使城市房地產行業(yè)有效地發(fā)展。

參考文獻：

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