重慶商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)及防范措施研究

作者簡介：陳晨（1989-），女，漢，新疆烏魯木齊人，金融學(xué)碩士，西南大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院，金融學(xué)，研究方向：商業(yè)銀行經(jīng)營與管理。

摘要：房地產(chǎn)行業(yè)作為拉動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，其投資在我國城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資總占比20%，是推動(dòng)GDP增長的直接力量。涉及房地產(chǎn)資金的來源，占據(jù)較大比重的依然是商業(yè)銀行貸款。政策的出臺(tái)和經(jīng)濟(jì)環(huán)境卻影響著商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險(xiǎn)。重慶市各個(gè)商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸在近年來有穩(wěn)定的發(fā)展，但由于樓市房價(jià)的波動(dòng)，信用評(píng)級(jí)機(jī)制的不健全，政策變動(dòng)等各方面原因，商業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生和防范已成為各個(gè)商業(yè)銀行必須重視的緊要問題。本文結(jié)合我國當(dāng)前房市政策和商業(yè)銀行貸款政策淺析了當(dāng)前重慶市商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款的狀況和風(fēng)險(xiǎn)，并且指出政策建議。

關(guān)鍵詞：商業(yè)銀行；房地產(chǎn)貸款；政策；風(fēng)險(xiǎn)

據(jù)近年統(tǒng)計(jì)年鑒表明，從二十世紀(jì)九十年代末至今，房地產(chǎn)投資額與增長值的平均增長值在我國突破了15%，已經(jīng)超過國民經(jīng)濟(jì)的平均增長。房地產(chǎn)行業(yè)作為拉動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。我們必須重視不同時(shí)期下的商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)，根據(jù)樓市政策和經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化來調(diào)整房貸政策以防范房貸風(fēng)險(xiǎn)。

1.當(dāng)前我國及重慶市商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款現(xiàn)狀

2014年全國樓市價(jià)格普遍下降，但購房仍屬于剛性需求，所以即使在樓市價(jià)格走低的情況下，全年的房市銷售，投資表現(xiàn)并未下行過多。從近幾年重慶市房地產(chǎn)市場的投資額、銷售量、房價(jià)和房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)績表現(xiàn)等指標(biāo)來看，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展相對(duì)較為適當(dāng)，對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的應(yīng)對(duì)也相對(duì)較理性。當(dāng)前我國各個(gè)商業(yè)銀行開展可多種多樣的房地產(chǎn)信貸服務(wù)。根據(jù)貸款的用途，對(duì)象，擔(dān)保方式，期限等標(biāo)準(zhǔn)，可以將房地產(chǎn)貸款分為不同種類，如住房開發(fā)貸款，商用房開發(fā)貸款，個(gè)人住房貸款；如果根據(jù)擔(dān)保方式又有信用貸款，保證貸款，抵押貸款等。

然而，隨著房地產(chǎn)貸款的確定性逐步增加，就增大了商業(yè)銀行在辦理個(gè)人住房按揭貸款業(yè)務(wù)時(shí)不審慎行為的發(fā)生幾率。同時(shí)，房地產(chǎn)貸款余額的持續(xù)增長，同樣也增加了商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)。

通過對(duì)重慶市各個(gè)商業(yè)銀行的調(diào)查中了解到，重慶市銀行對(duì)于首套房貸的政策仍然“按兵不動(dòng)”，首套房貸款執(zhí)行基準(zhǔn)利率仍是主流，最低仍有8.5折利率優(yōu)惠。同時(shí)，銀行聯(lián)手中介機(jī)構(gòu)對(duì)于二手房按揭貸款還開起了“綠燈”，不僅放款時(shí)間有提速，而且貸款成本也有降低。

對(duì)于2014年重慶市商業(yè)銀行對(duì)于房地產(chǎn)信貸的“淡定”態(tài)度，很大的原因在于政策層面對(duì)流動(dòng)性寬松局面的營造。央行近來主要政策為適度寬松，多次使用利率、存款準(zhǔn)備金率及逆回購工具來向市場輸送資金，所以目前市場的流動(dòng)性還是比較寬裕的。同時(shí)，監(jiān)管層對(duì)于首套房貸利率優(yōu)惠政策也是一種支持態(tài)度，目的是滿足剛需購房者的住房需求。

2.商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸主要風(fēng)險(xiǎn)

2.1信用風(fēng)險(xiǎn)。目前是商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸的主要風(fēng)險(xiǎn)是信用風(fēng)險(xiǎn)。在房地產(chǎn)開發(fā)銷售的過程中，土地儲(chǔ)備部門的土地轉(zhuǎn)讓，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的以及開發(fā)和銷售過程中如果任何一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)了資金鏈的斷裂，就會(huì)導(dǎo)致商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸的回收出現(xiàn)損失或者潛在的危機(jī)，即信用風(fēng)險(xiǎn)。而信用風(fēng)險(xiǎn)除了企業(yè)帶來的風(fēng)險(xiǎn)，還有個(gè)人償還購房貸款時(shí)的個(gè)人信貸風(fēng)險(xiǎn)。

2.1.1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)開發(fā)貸款的獨(dú)特性，房地產(chǎn)開發(fā)貸款也稱為違約風(fēng)險(xiǎn)，成為商業(yè)銀行較大的風(fēng)險(xiǎn)來源，指借款人由于信用降低或倒閉等因素導(dǎo)致不能按照約定償還貸款而引起的風(fēng)險(xiǎn)。如果開發(fā)企業(yè)因?yàn)榈貎r(jià)、施工進(jìn)程、資金統(tǒng)籌、環(huán)境或其他國家規(guī)定等原因造成不能按時(shí)完成樓盤施工導(dǎo)致停止償還銀行貸款，這類善意違約行為會(huì)讓商業(yè)銀行被動(dòng)陷入糾紛，遭受損失，增加商業(yè)銀行信用風(fēng)險(xiǎn)。

2.1.2個(gè)人購房貸款中存在的信用風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于個(gè)人購房貸款，借款人的家庭、健康狀況、工作收入等因素如果出現(xiàn)了突變很可能導(dǎo)致借款人不能按期償還貸款甚至失去償還能力，借款人在這種情況下不得不被迫放棄按揭所購房，這樣就會(huì)使銀行遭受損失。除此之外，目前我國的個(gè)人購房貸款基本屬于不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款，于是，抵押品市場價(jià)格下降也會(huì)增加銀行房貸的信用風(fēng)險(xiǎn)。

2.2商業(yè)銀行操作或管理風(fēng)險(xiǎn)。貸前審查和批準(zhǔn)過程中出現(xiàn)的操作風(fēng)險(xiǎn)，主要是由于各級(jí)信貸人員主觀上的忽視，沒有具備較高的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。在各級(jí)審查，評(píng)估，批準(zhǔn)過程中，并沒有深入考察，評(píng)定，而是做形式上的工作。

貸后的管理風(fēng)險(xiǎn)主要是由于商業(yè)銀行在貸后沒有進(jìn)行貸款跟蹤管理，貸款后，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商的銷售、經(jīng)營狀況不夠了解，不能根據(jù)借款人還款來源的變化而及時(shí)作出防范風(fēng)險(xiǎn)的工作。貸后對(duì)于抵押品的管理也不夠規(guī)范，不能按照商業(yè)銀行的相關(guān)規(guī)定嚴(yán)格跟進(jìn)抵押品的市場走向，及時(shí)應(yīng)對(duì)抵押物跌價(jià)風(fēng)險(xiǎn)。

2.3市場風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)市場決定其具有投機(jī)因素。房價(jià)的波動(dòng)直接影響著銀行房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致房貸市場風(fēng)險(xiǎn)加大。

3.政策對(duì)重慶房地產(chǎn)信貸狀況的影響

目前國內(nèi)的房貸政策變化對(duì)房地產(chǎn)市場的走向有很大的影響。近幾年來國家出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)政策，其中均有涉及商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款的內(nèi)容。2008年，為應(yīng)對(duì)金融危機(jī)，國務(wù)院開始出臺(tái)政策來拯救樓市。當(dāng)然，通過政策的實(shí)施，房價(jià)便有相應(yīng)的上漲，由此，國家調(diào)控樓市的政策又連續(xù)多次轉(zhuǎn)為收緊。2010年1月，國家出臺(tái)“國十一條”， 2010年4月出臺(tái)“國十條”， 2010年出臺(tái)“九月新政”， 2011年1月“新國八條”。 在2013年2月20日國務(wù)院常務(wù)會(huì)議上，又確定了五項(xiàng)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控的政策措施通，稱“新國五條”。要求制定并公布年度新建商品住房價(jià)格控制目標(biāo)，建立健全穩(wěn)定房價(jià)工作的考核問責(zé)制度。

從近幾年來的幾次調(diào)控力度升級(jí)，都體現(xiàn)出了差異化住房信貸的政策。由于樓市關(guān)系到國民的日常生活，不僅是房地產(chǎn)市場的單純買賣，甚至能夠影響社會(huì)穩(wěn)定。因此，防范房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)，更好推進(jìn)房地產(chǎn)貸款至關(guān)重要。

4.防范和控制房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)的建議與措施

4.1提高防范風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)并認(rèn)真做好房地產(chǎn)貸款貸前審查工作。貸前的審查是房地產(chǎn)貸款的第一步，也是防范房貸風(fēng)險(xiǎn)的重要環(huán)節(jié)。做好貸款前的審查工作，源頭上是要提高防范房貸風(fēng)險(xiǎn)的意識(shí)。商業(yè)銀行的信貸工作人員應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險(xiǎn)和危害高度重視，努力找到盈利與安全的平衡點(diǎn)，從思想上理解防范風(fēng)險(xiǎn)的必要性，從而正確引導(dǎo)各項(xiàng)審查工作的完成。

4.2加強(qiáng)貸后管理和信用風(fēng)險(xiǎn)管理。房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)控制的另一個(gè)方面即要加強(qiáng)貸后的管理和跟進(jìn)工作，銀行信貸人員必須杜絕“一貸了之”的錯(cuò)誤思想，對(duì)已經(jīng)申請到貸款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者個(gè)人借款人進(jìn)行跟蹤了解。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)貸款，要對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目貸款的用途、項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)程、財(cái)務(wù)狀況、項(xiàng)目運(yùn)作情況及相關(guān)政策變動(dòng)進(jìn)行調(diào)查，保證貸款用于應(yīng)用之處，確保貸款企業(yè)具有一定的償還能力。對(duì)于個(gè)人購房貸款者，要定期了解其收入情況、家庭現(xiàn)狀、抵押房產(chǎn)市場走向，及時(shí)規(guī)避由于個(gè)人收入變化引起的償還危機(jī)和由于抵押房產(chǎn)跌價(jià)引起的市場風(fēng)險(xiǎn)。與此同時(shí)，建立完善的征信體系是商業(yè)銀行防范房地產(chǎn)貸款信用風(fēng)險(xiǎn)的重要措施和貸款審核發(fā)放的有力依據(jù)。

4.3制定和落實(shí)適當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)貸款政策。房地產(chǎn)市場與國民生活息息相關(guān)，同時(shí)房地產(chǎn)貸款的安全性和穩(wěn)定性對(duì)于國家的宏觀經(jīng)濟(jì)形式也是至關(guān)重要。近幾年來國家為了調(diào)控樓市，穩(wěn)定房價(jià)，出臺(tái)了一系列的政策。同時(shí)，穩(wěn)定房貸市場，降低風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)貸款政策也在不斷變化。國家應(yīng)該在不同時(shí)期，根據(jù)房地產(chǎn)市場的變化及時(shí)制定和更新新的房地產(chǎn)貸款政策，并且要求商業(yè)銀行嚴(yán)格執(zhí)行和落實(shí)，預(yù)防房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。（作者單位：西南大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院）

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