崛起不易

曾慧娟 徐進

一夜躋身繁華的西紅門，用突然散發(fā)的濃烈商業(yè)氣息，強勢改變著周邊的商業(yè)生態(tài)，似乎欲將這個區(qū)域乃至整個大興的商業(yè)發(fā)展拉升到一個新層次。然而，長期以來，西紅門商業(yè)發(fā)展都處于嚴重欠賬狀態(tài)，消費需求得不到滿足，突然吞下如此大塊的“肉骨頭”，這種轉變令人驚喜也令人憂。

被期待成為“新國門商圈”的西紅門，在大勢上依托于首都第二國際機場的長期利好，然而，南城低檔次商業(yè)傳統(tǒng)的影響、內部板塊之間的競爭以及區(qū)域消費人口結構制約等各種因素，都為“西紅門崛起”這個美好愿景，帶來些許隱憂。

從“欠賬”到“飽和”

多年以來，伴隨著城市供地的外遷，以及區(qū)域內住宅房地產開發(fā)建設的高速度，西紅門地區(qū)成為承接城區(qū)人口外溢的重要區(qū)域，大型居住社區(qū)不斷涌現。早年前建成的社區(qū)包括九龍家園、瑞海家園、同興園、宏福園等，2010年后“城南行動計劃”的大力推動以及大興線全線貫通，品牌開發(fā)商相繼入駐西紅門，帶來了區(qū)域住宅建設的高速發(fā)展。目前，整個西紅門區(qū)域內大大小小的新建社區(qū)十多個，并形成了保障房、普通商品房、高檔別墅社區(qū)多層級立體的樓市結構。

然而，區(qū)域內生活設施及商業(yè)配套的發(fā)展，卻遠遠滯后于人口的增長。長期以來，西紅門只有由社區(qū)底商、游商小販等組成基本的商業(yè)和生活配套供應，而且多集中于地鐵站附近，對于遠離地鐵沿線和主干道的社區(qū)居民而言，生活采購都顯得十分不方便。宜家商場開業(yè)前，區(qū)域內較大規(guī)模的購物中心是2012年開業(yè)的樂家，但是經營狀況并不理想，有不少閑置柜臺，即使周末人流量也并不大。

除了發(fā)展小弱、供應不足之外，以西紅門為代表的南城板塊面臨著低端、落后產業(yè)聚集的尷尬。因為靠近新發(fā)地、花鄉(xiāng)等生鮮批發(fā)、家居建材、花鳥市場，整體商業(yè)商務氣氛偏低端。因此，北京市“將低端落后產業(yè)外遷”的規(guī)劃出臺之后，西紅門等南城區(qū)域的商業(yè)商務市場逐漸獲得重視和培育。

“住宅先行，商業(yè)后發(fā)”是不少郊區(qū)樓市板塊的發(fā)展路徑，西紅門商業(yè)發(fā)展緩慢步伐，成為掣肘區(qū)域品質提升的關鍵因素。因為規(guī)模偏小、業(yè)態(tài)陳舊、商業(yè)發(fā)展層次不高，西紅門的商業(yè)“欠賬”狀態(tài)，被認為是典型的“郊區(qū)空白”。

自身的競爭

正是長期以來的“空白”狀態(tài)，讓不少商業(yè)地產的開發(fā)商看到了商機。

與宜家薈聚購物中心前后腳開業(yè)的鴻坤廣場，距離薈聚購物中心步行距離約15分鐘，兩者之間存在很大的競爭性。北京鴻坤偉業(yè)房地產開發(fā)有限公司北京區(qū)域商業(yè)設計總監(jiān)鄧禧向記者坦言，鴻坤集團在西紅門區(qū)域長期發(fā)展，也是遵循住宅先行、商業(yè)后發(fā)的原則，最近幾年正是區(qū)域商業(yè)發(fā)展的黃金時期，也是收獲的時期。“長期以來，西紅門的商業(yè)是太匱乏了，居民需求長期得不到有效釋放。這種巨大的供需缺口是區(qū)域商業(yè)地產開發(fā)的充分空間。”

據了解，鴻坤廣場購物中心總建筑面積14萬平米，共有八層，擁有三個中空廣場。地下一層主營生鮮超市，樓層往上依次包括休閑、時尚、兒童、美食、娛樂等。業(yè)態(tài)具體分布為32%的餐飲、 20%的超市、18%的兒童業(yè)態(tài)，其余30%為娛樂和購物，以周邊社區(qū)型的消費為主。鴻坤在這個購物中心上的投資已超過12億元。

2014年12月份西紅門增加了30多萬平米的商業(yè)供應量，另外，西紅門區(qū)域內還有樂家購物中心和物美大賣場。樂家購物中心面積為8萬平方米，以名不見經傳的中小品牌為主?！皬哪壳伴_業(yè)情況看，新開的兩個購物中心填補了西紅門商業(yè)的空白?！备吡H華北區(qū)零售房地產服務部董事王曉兵說，這兩個購物中心在開業(yè)當天人流都不錯，人們的新鮮勁過后，接下來就是2-3年的養(yǎng)商期。

比如去年11月剛開業(yè)的通州萬達廣場，開業(yè)當天有40萬人次的客流量，但目前的客流量與開業(yè)當天簡直天壤之別，如何持續(xù)吸引客流，需要花費很大的工夫。宜家的體量確實有點大?！按笥?0萬平米的購物中心可以打出如‘逛一天不必出門、‘一站式的購物中心的招牌，但是過大會感覺逛不完，特別是有小孩的家庭，半天就要回家?！蓖鯐员缡钦f。

“同門之爭”

記者走訪發(fā)現，從地鐵西紅門站到天宮院站，10站距離就分布了大大小小近20個商業(yè)項目。

黃村，屬于大興的老城區(qū)，人口最密集，是大興區(qū)委、區(qū)政府所在地。因此商業(yè)配套更足。2009年開業(yè)的火神廟國際商業(yè)中心靠近地鐵黃村西大街站，總建筑面積約34萬平米，是目前大興線沿線已開業(yè)購物中心中體量排第二的項目。該購物中心吸引了王府井百貨、樂購等品牌進駐，目前商場客流不旺，多數品牌門庭冷落，僅幾家餐館有顧客光顧。區(qū)域內還有華堂商場，面積約1.2萬平米，品牌相對較少，針對年輕人的僅有真維斯、ONLY、百圖等中低端品牌。

位于高米店南站的綠地繽紛城則熱鬧很多。據記者觀察，綠地繽紛城涵蓋的產品和品牌都更為豐富，除服飾、餐飲、化妝、娛樂等業(yè)態(tài)，還加入了兒童、教育服務等，商鋪進駐率較高。據當地居民介紹，在宜家尚未開業(yè)前，逛街首選綠地繽紛城，或者往北去西單。

在棗園地鐵站附近還分布著物美大賣場、吉星德億商業(yè)中心、中建國際港配建商業(yè)。另一個商業(yè)供應集中地屬天宮院，因為其距離第二機場更近，包括龍湖、保利、金融街都有在此開發(fā)住宅、商業(yè)，預計2015年將開業(yè)的商業(yè)項目包括龍湖時代天街和保利的商業(yè)，兩者體量分別為30萬平米、13萬平米。其中龍湖時代天街包含超市、幼兒教育、健身等項目。

“招商會成為很多新購物中心的難題?！?中國商業(yè)地產聯盟秘書長王永平表示，大興很多商場僅隔幾站地，雖然還不能說商業(yè)飽和但缺乏特色，都面臨同質化現象，項目之間更多是取決于運營商的管理水平和招商能力。

交通壓力

據了解，選址榆垡的首都第二機場2018年首期年旅客吞吐量為4500萬人次，2040年將形成1.2億吞吐量，根據以往經驗分析，新機場可以吸引來自航空產業(yè)、汽車制造、進出口加工、現代物流業(yè)等臨空代表性企業(yè)，形成以國際貿易、國際交往為重點的新型商圈。

而在北京，首都第一機場的帶動效應更加明顯和具象。尤其是三元橋，其深厚的經濟優(yōu)勢源于其絕佳的位置。

借助首都第二機場，能否誕生第二個三元橋？業(yè)內對此判斷不一，目前備選商圈最起碼有三個。首先是距離第二機場最近的天宮院板塊，其次是大興區(qū)原有的核心區(qū)黃村，最后就是距離市區(qū)最近的西紅門板塊。

“判斷能否成為新國門商業(yè)核心區(qū)的關鍵就在于位置，西紅門區(qū)域盡管與第二機場距離較遠，但是緊鄰市區(qū)，成為新國門商圈更具優(yōu)勢?！蓖鯐员蛴浾弑硎?，目前看來，區(qū)域交通是西紅門最大的發(fā)展瓶頸。該地區(qū)遷移人口增長幅度明顯加快，布洛城、鴻坤理想城等新小區(qū)的落成入住，不斷考驗著交通承載力。除了一到高峰期就擠不上去的地鐵大興線外，京良路和京開高速的壓力也與日俱增；再加上西紅門北側就是“京城知名堵點”新發(fā)地，緊張的交通狀況直接影響宜居指數。

從公共交通的角度來說，地鐵的開通無疑為西紅門帶來了極大利好，但大興南部地區(qū)發(fā)速興起，早高峰時段大興線從天宮院起就人滿為患，而區(qū)間車又是從西紅門北側的新宮站始發(fā)，讓西紅門居民每天都要為擠地鐵煩惱。有消息稱，大興線南端有望南延至第二機場，這無疑還將增加大興線和4號線的承載壓力。