泰國(guó)房地產(chǎn) 得“客”心者得天下

段一鳴，F(xiàn)ragrant房地產(chǎn)集團(tuán)首席執(zhí)行官，緬甸籍華裔，初闖暹羅時(shí)段一鳴十九歲，從早期的進(jìn)出口貿(mào)易到現(xiàn)在的房地產(chǎn)，在泰國(guó)打拼20余年。上個(gè)世紀(jì)末出現(xiàn)的那場(chǎng)金融風(fēng)暴，讓他初嘗失敗的苦澀。段一鳴回憶那場(chǎng)風(fēng)暴時(shí)并沒(méi)有過(guò)多地描述當(dāng)時(shí)經(jīng)濟(jì)大蕭條的慘狀，事實(shí)上，他指出透支性經(jīng)濟(jì)高增長(zhǎng)和不良資產(chǎn)的膨脹是根本原因。保持較高的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度，是發(fā)展中國(guó)家的共同愿望。當(dāng)高速增長(zhǎng)的條件變得不夠充足時(shí)，為了繼續(xù)保持速度，這些國(guó)家轉(zhuǎn)向靠借外債來(lái)維護(hù)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。但由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不順利，到20世紀(jì)90年代中期，亞洲有些國(guó)家已不具備還債能力。在東南亞國(guó)家，房地產(chǎn)吹起的泡沫換來(lái)的只是銀行貸款的壞賬和呆賬，于是，1997年7月2日，泰國(guó)宣布放棄固定匯率制，實(shí)行浮動(dòng)匯率制，引發(fā)一場(chǎng)遍及東南亞的金融風(fēng)暴。

那時(shí)起段一鳴開始梳理世界房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展脈絡(luò)，與旁人不同的是，他從這個(gè)蕭條至極的行業(yè)中看到了這個(gè)市場(chǎng)的發(fā)展前景和爆發(fā)力?！巴瑫r(shí)極有發(fā)展?jié)摿Φ男袠I(yè)還有新生物科技、電子信息產(chǎn)業(yè)、新能源產(chǎn)業(yè)等產(chǎn)業(yè)，但對(duì)于一介粗人來(lái)說(shuō)房地產(chǎn)入門的門檻最低?！倍我圾Q輕描淡寫。 “得益于合作伙伴的信賴和個(gè)人興趣，房地產(chǎn)事業(yè)便在我手上由零開始一磚一瓦壘起來(lái)，那時(shí)應(yīng)該是2004年”。他用十年的時(shí)間來(lái)證明了當(dāng)時(shí)的決定。2014年，段一鳴的房地產(chǎn)帝國(guó)——Fragrant房地產(chǎn)有限公司初具規(guī)模。

近年來(lái)，在大數(shù)據(jù)時(shí)代，財(cái)富得以大量聚集的行業(yè)需具備“邊際成本低”及“規(guī)模效應(yīng)大”兩方面因素，在總體利潤(rùn)率極高的電商貿(mào)易、電信、能源、交通等行業(yè)相比，邁進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的門檻往往決定著創(chuàng)業(yè)者必須擁有極大的資本積累以及長(zhǎng)遠(yuǎn)的戰(zhàn)略眼光，事實(shí)上，作為傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)代表的房地產(chǎn)行業(yè)被評(píng)為最難突破成本與規(guī)模瓶頸的行業(yè)之一。具體到當(dāng)今泰國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀來(lái)看，土地資源管理現(xiàn)狀、信貸風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀、工程建設(shè)管理現(xiàn)狀、房屋銷售現(xiàn)狀都決定著泰國(guó)房地產(chǎn)資源集中在傳統(tǒng)富庶家族手里，并形成一定的寡頭壟斷現(xiàn)狀。作為一個(gè)外來(lái)創(chuàng)業(yè)者，理應(yīng)自強(qiáng)不息開啟事業(yè)并推動(dòng)客觀事物的發(fā)展。

包括最近中國(guó)中央銀行降息在內(nèi)的一系列支持性政策公布后，國(guó)民抵押貸款申請(qǐng)將更加容易、房地產(chǎn)市場(chǎng)人氣將得到一定改善，有評(píng)論分析中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的人氣改善將會(huì)制約泰國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在2015年的增長(zhǎng)。對(duì)此，段一鳴持有不同觀點(diǎn)——“央行降息對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)回溫的作用可能不如中國(guó)國(guó)內(nèi)一些經(jīng)濟(jì)評(píng)論員說(shuō)的那么大。在中國(guó)能輕易購(gòu)置房產(chǎn)的人往往不是著急住房子的人，真正想住房子的人不一定買得起房子?！狈慨a(chǎn)資源往往都在那些希望房子漲價(jià)的富人手里，購(gòu)置房產(chǎn)是一種投機(jī)行為，所以央行降息不會(huì)是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)作最大的推手。而央行降息的目的也不是為了推動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，而是由于整個(gè)世界的大環(huán)境大背景的通貨緊縮，世界所有央行都有或者將實(shí)施這一舉措。再者，中國(guó)房地產(chǎn)回溫與否對(duì)泰國(guó)房地產(chǎn)的影響并不大，能購(gòu)置海外房產(chǎn)的那部分人不會(huì)因?yàn)檠胄薪迪⒍D(zhuǎn)去國(guó)內(nèi)購(gòu)置房產(chǎn)。

泰國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展前景

隨著東盟一體化的逐步建成，中國(guó)通過(guò)對(duì)與東盟自由貿(mào)易協(xié)定實(shí)施，推進(jìn)和東盟的貿(mào)易投資發(fā)展、打造“升級(jí)版”中國(guó)—東盟合作的舉措，這是泰國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的SWOT分析中最優(yōu)的O（opportunity ），而泰國(guó)占盡天時(shí)地利的地緣優(yōu)勢(shì)則是其最大的S（Strengths ）。泰國(guó)房地產(chǎn)的前景極為樂(lè)觀。

1、比較經(jīng)濟(jì)

從區(qū)位因素來(lái)看，泰國(guó)在東南亞相當(dāng)于比利時(shí)于歐洲，這是個(gè)占盡天時(shí)地利的地方。比利時(shí)的布魯塞爾在整個(gè)歐洲來(lái)說(shuō)，是至關(guān)重要的交通樞紐。從旅游前景來(lái)說(shuō)，泰國(guó)又與法國(guó)極為相似，不管是風(fēng)土人情還是自然景觀都對(duì)境外游客有著極大的吸引力。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，隨著東盟一體化的建成，泰國(guó)以其獨(dú)有的地緣優(yōu)勢(shì)將成為東南亞的經(jīng)濟(jì)龍頭，這一股浪潮將催生大量中產(chǎn)階級(jí)，直接帶動(dòng)內(nèi)需消費(fèi)。而這部分人就是房地產(chǎn)投資的潛在客戶。 在此過(guò)程中，段一鳴認(rèn)為，若是當(dāng)局能對(duì)商品增值稅做一些合理降低，讓游客能在泰國(guó)買到與在法國(guó)原產(chǎn)地購(gòu)買價(jià)格相當(dāng)?shù)南闼?，讓游客能在芭緹雅的游艇上喝到與澳大利亞原產(chǎn)地標(biāo)價(jià)相當(dāng)?shù)钠咸丫?，必然能進(jìn)一步發(fā)揮本國(guó)的比較優(yōu)勢(shì)，從而助力推動(dòng)整個(gè)泰國(guó)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

2、雁群效應(yīng)

在亞洲經(jīng)濟(jì)觀察署評(píng)論員扎魯·博尼眼中，中國(guó)是一個(gè)可怕的國(guó)家，在整個(gè)世界歷史上沒(méi)有任何一個(gè)國(guó)家的任何經(jīng)濟(jì)發(fā)展時(shí)期能有今日中國(guó)的速度。當(dāng)一個(gè)國(guó)家積累了大量的資本以后，手持資本的中國(guó)人便開始走出國(guó)門往海外投資。東盟一體化的建成是騰飛后的大國(guó)拉動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)、并與各鄰國(guó)形成互助互利伙伴關(guān)系的最直接有效的措施，這必然會(huì)形成“雁陣效應(yīng)”。在東盟一體化的經(jīng)濟(jì)陣形中，中國(guó)是頭雁，以其雄厚的資本迅速將貿(mào)易商機(jī)輻射到整個(gè)東南亞甚至環(huán)太平洋地區(qū)，以其高效敏捷的經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式拉動(dòng)整個(gè)區(qū)域的經(jīng)貿(mào)增長(zhǎng)。

3、流體經(jīng)濟(jì)

有一個(gè)物理定律叫“流體力學(xué)”，對(duì)于這樣的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象我們可以套用稱之為“流體經(jīng)濟(jì)學(xué)”。東盟一體化的建成必須依靠交通基礎(chǔ)設(shè)施的輔助，泛亞鐵路以及相關(guān)高速公路、鐵路的建設(shè)將會(huì)成為東盟的經(jīng)濟(jì)大動(dòng)脈。其中最直接的表現(xiàn)就是人口流動(dòng)加大，而人口流動(dòng)帶來(lái)的是經(jīng)濟(jì)大國(guó)的資本轉(zhuǎn)移或者產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。日本在經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展時(shí)期，將其國(guó)內(nèi)的勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)往韓國(guó)、中國(guó)臺(tái)灣地區(qū)轉(zhuǎn)移。隨后十年韓國(guó)與臺(tái)灣等國(guó)家、地區(qū)經(jīng)濟(jì)逐步發(fā)展起來(lái)，于是勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)又被轉(zhuǎn)移到廉價(jià)勞動(dòng)力資源充沛的中國(guó)大陸?，F(xiàn)在中國(guó)經(jīng)濟(jì)騰飛了，東南亞國(guó)家成為了中國(guó)最好的經(jīng)貿(mào)合作伙伴，其中泰國(guó)非常特殊，中、泰經(jīng)貿(mào)合作往來(lái)密切，卻不是中國(guó)勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移國(guó)，中泰之間確實(shí)相互建立了一些工業(yè)園區(qū)，譬如羅勇工業(yè)園就匯集了60多家中國(guó)著名的企業(yè)，但這部分企業(yè)轉(zhuǎn)移來(lái)泰國(guó)的目的大多不是為了當(dāng)?shù)氐牧畠r(jià)勞動(dòng)力，而是為了向第三國(guó)出口時(shí)控制關(guān)稅成本。

從泰國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)講，這是最好的時(shí)期。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是一個(gè)巨大的推手，這是一種大勢(shì)所趨。得先機(jī)者得天下。