論小產(chǎn)權(quán)房的解決對(duì)策

王英

[摘 要]我國(guó)土地資源越來(lái)越緊張，造成房?jī)r(jià)出現(xiàn)一路上漲的趨勢(shì)，這時(shí)候就使人們將購(gòu)房的目光投向了小產(chǎn)權(quán)房，但是小產(chǎn)權(quán)房的購(gòu)買(mǎi)過(guò)程中會(huì)存在一定的問(wèn)題，會(huì)給國(guó)家和人們的利益帶帶來(lái)危害。文章就小產(chǎn)權(quán)房出現(xiàn)的原因和危害進(jìn)行了介紹，并提出了具體、有效的解決措施。

[關(guān)鍵詞]小產(chǎn)權(quán)房；農(nóng)村征地；城市住房保障制度；城鄉(xiāng)一體

[DOI]10-13939/j-cnki-zgsc-2015-27-273

小產(chǎn)權(quán)房通常是指在中國(guó)農(nóng)村和城市郊區(qū)農(nóng)民集體所有的土地上建設(shè)的用于銷(xiāo)售的住房。由于集體土地在使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)并未繳納土地出讓金等費(fèi)用，因此這類(lèi)住房無(wú)法得到由國(guó)家房管部門(mén)頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證，而是由鄉(xiāng)政府或村委會(huì)頒發(fā)，所以也稱(chēng)鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房。[1]

1 小產(chǎn)權(quán)房出現(xiàn)的原因

1-1 對(duì)大量違規(guī)違法用地沒(méi)有進(jìn)行及時(shí)的處理，監(jiān)管不力

我國(guó)住房改革制度從出臺(tái)到現(xiàn)在，一直沒(méi)有相關(guān)的法律對(duì)其進(jìn)行有效的保證，也沒(méi)有承認(rèn)它的合法性。并且對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)我國(guó)法律規(guī)定從規(guī)劃、建設(shè)、開(kāi)發(fā)到銷(xiāo)售等多個(gè)環(huán)節(jié)都要經(jīng)過(guò)房管局、消防、國(guó)土等的依法監(jiān)督和管理。如果相關(guān)部門(mén)對(duì)小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行有效、嚴(yán)格的監(jiān)管，就不會(huì)發(fā)生小產(chǎn)權(quán)房的問(wèn)題，也就不會(huì)存在小產(chǎn)權(quán)房的公開(kāi)買(mǎi)賣(mài)等違法行為。這是我國(guó)相關(guān)部門(mén)監(jiān)管不力造成的，嚴(yán)重影響了我國(guó)法律的權(quán)威性，阻礙法律的執(zhí)行。

1-2 價(jià)格低廉滿(mǎn)足了人們的消費(fèi)需求，高利益成為小產(chǎn)權(quán)房發(fā)展的推動(dòng)力

隨著我國(guó)住房的價(jià)格不斷上升，再加上土地資源的緊張，我國(guó)住房保障體系滿(mǎn)足不了人們的住房需求，所以越來(lái)越多的人選擇價(jià)格低廉的小產(chǎn)權(quán)房。由于小產(chǎn)權(quán)房不需要土地轉(zhuǎn)讓金和相關(guān)的稅費(fèi)，也沒(méi)有開(kāi)發(fā)商在中間提高價(jià)錢(qián)。所以，小產(chǎn)權(quán)房的出售價(jià)格很低，人們一般能夠接受小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格。這對(duì)于許多工薪階層的人們來(lái)說(shuō)具有非常大的吸引力，人們即使冒著產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)也不惜購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房。[2]對(duì)于那些出售小產(chǎn)權(quán)房的村民來(lái)說(shuō)，進(jìn)行小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)的時(shí)候，除了建安費(fèi)外不需要其他的費(fèi)用，他們出售的價(jià)格是其建設(shè)費(fèi)用的好幾倍。村民為了獲得巨大的收入，不惜想盡辦法建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房，加之政府沒(méi)有嚴(yán)厲的打壓措施，所以使得小產(chǎn)權(quán)房的發(fā)展越來(lái)越快。

2 小產(chǎn)權(quán)房的危害

2-1 危害國(guó)家的糧食安全

小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)必定會(huì)占據(jù)更多耕地，這與我國(guó)實(shí)行嚴(yán)格的耕地保護(hù)政策相違背。某些地方政府不顧法律的要求，違法進(jìn)行土地的征用，大規(guī)模的建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房，嚴(yán)重威脅了我國(guó)糧食安全，使我國(guó)的耕地面積不斷減少，從而使我國(guó)的糧食不能滿(mǎn)足人們的需求。

2-2 購(gòu)房者的利益得不到保障

對(duì)于購(gòu)買(mǎi)者來(lái)說(shuō)，他們買(mǎi)的小產(chǎn)權(quán)房在法律意義上只有土地的使用權(quán)利，土地的所有權(quán)屬于農(nóng)村集體。所以，購(gòu)房者對(duì)小產(chǎn)權(quán)房具有使用、出租和贈(zèng)予的權(quán)利。但是一旦發(fā)生土地的征收、面臨房屋拆遷問(wèn)題的時(shí)候，購(gòu)房者的權(quán)利就不能得到有效的保證。由于購(gòu)房者的權(quán)利不受法律的保護(hù)，所以購(gòu)房者不會(huì)得到全面的補(bǔ)償，甚至有的政府根本不補(bǔ)償。除此以外，當(dāng)小產(chǎn)權(quán)房發(fā)生訴訟時(shí)，法院對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房的買(mǎi)賣(mài)也不會(huì)承認(rèn)，這樣就使得購(gòu)房者的權(quán)利得不到保證。[3]

2-3 對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展造成不利的影響

在房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本中，土地出讓金和相關(guān)的稅費(fèi)所占的比例是50%，但是由于小產(chǎn)權(quán)沒(méi)有這種費(fèi)用，它在出售的時(shí)候價(jià)格就非常低。這樣就使得小產(chǎn)權(quán)房的買(mǎi)賣(mài)嚴(yán)重破壞了房地產(chǎn)市場(chǎng)公平交易的原則，構(gòu)成了不正當(dāng)?shù)慕灰赚F(xiàn)象，不利于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。除此以外，小產(chǎn)權(quán)房還存在著私自開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售的現(xiàn)象，這些現(xiàn)象相關(guān)部門(mén)都不能進(jìn)行有效的監(jiān)管，這在一定程度上對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展造成了不利的影響，不利于國(guó)家的宏觀調(diào)控。

3 有效解決小產(chǎn)權(quán)房的措施

3-1 完善我國(guó)的城市住房保障制度

我國(guó)一些發(fā)達(dá)城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)嚴(yán)重超過(guò)了人們的收入，比如北京、上海等地，住房問(wèn)題已經(jīng)成為這部分地區(qū)人們最主要的生活問(wèn)題。再加上政府對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房在購(gòu)買(mǎi)條件和數(shù)量等方面都存在著很多限制，不能很好滿(mǎn)足人們的需求。而小產(chǎn)權(quán)房在價(jià)格方面的巨大優(yōu)勢(shì)，使得小產(chǎn)權(quán)房存在較大的生存空間。為了改變這種現(xiàn)狀，減少小產(chǎn)權(quán)房的交易，就必須完善我國(guó)城市住房保障制度，為人們提供更多廉價(jià)的住房環(huán)境，解決人們的住房問(wèn)題。

3-2 不斷提高我國(guó)農(nóng)村征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

就目前我國(guó)對(duì)農(nóng)村土地進(jìn)行征收的工作而言，很大程度上對(duì)農(nóng)民的利益造成損害，是對(duì)農(nóng)民利益的剝奪，存在著不公平的現(xiàn)象。比如補(bǔ)償不公平、補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)低、范圍窄等，這就加劇了農(nóng)民進(jìn)行小產(chǎn)權(quán)房交易的現(xiàn)象。農(nóng)民為了實(shí)現(xiàn)自己土地利用的最大化，選擇從事小產(chǎn)權(quán)房的交易。[4]所以，我們可以從這方面入手，通過(guò)建立公平合理的土地征收補(bǔ)償制度，不斷完善集體土地的征收制度，從而適當(dāng)對(duì)農(nóng)民進(jìn)行土地征收的補(bǔ)償，提高補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)，有效保證農(nóng)民的利益，從而有效解決小產(chǎn)權(quán)房的問(wèn)題。

3-3 建立城鄉(xiāng)一體的建設(shè)用地市場(chǎng)

我國(guó)現(xiàn)有的城鄉(xiāng)二元土地結(jié)構(gòu)，使得小產(chǎn)權(quán)房的問(wèn)題越來(lái)越突出，為了解決這個(gè)問(wèn)題，我們就要在完善相關(guān)土地法律法規(guī)的基礎(chǔ)上，逐步建立城鄉(xiāng)一體的建設(shè)用地市場(chǎng)。只有這樣，才能在房地產(chǎn)的市場(chǎng)中，使農(nóng)民享有充分的知情權(quán)和談判權(quán)，能夠行使協(xié)商和建議的權(quán)利。除此以外，為了解決小產(chǎn)權(quán)房的問(wèn)題，我們還要積極地進(jìn)行新市場(chǎng)下土地流轉(zhuǎn)制度的探索工作，利用市場(chǎng)上的土地分配方式，對(duì)土地的價(jià)值進(jìn)行有效的評(píng)估，從而實(shí)現(xiàn)我國(guó)農(nóng)村集體用地和國(guó)有建設(shè)用地相同的地位，進(jìn)而有效解決小產(chǎn)權(quán)房的問(wèn)題。

3-4 對(duì)小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行區(qū)別對(duì)待

在對(duì)待小產(chǎn)權(quán)房這個(gè)問(wèn)題上，我們一定要具體問(wèn)題具體分析，不能一概而論。如果我們對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的使用不進(jìn)行有效的調(diào)查、不分情況的就進(jìn)行拆除，這勢(shì)必會(huì)造成我國(guó)資源的嚴(yán)重浪費(fèi)。[5]在對(duì)待小產(chǎn)權(quán)房的問(wèn)題上，我們可以通過(guò)幾種方式進(jìn)行解決：

①有效治理。對(duì)于那些符合我國(guó)土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃的小產(chǎn)權(quán)房，我們可以通過(guò)對(duì)其進(jìn)行有效證件的辦理、通過(guò)補(bǔ)繳各種土地出讓金和相關(guān)稅費(fèi)的補(bǔ)救性措施，將小產(chǎn)權(quán)房納入我國(guó)保障房的體系中。這樣不僅有效解決了我國(guó)住房困難的問(wèn)題，為中低收入者提供更多的住房環(huán)境，同時(shí)也能夠有效解決我國(guó)的小產(chǎn)權(quán)房的問(wèn)題，保證我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。對(duì)于那些施工和設(shè)計(jì)上不符合規(guī)定的小產(chǎn)權(quán)房，我們也可以通過(guò)有效的整改之后按照上述的方式進(jìn)行處理。②對(duì)小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行依法取締。對(duì)于建立在耕地和基本農(nóng)田基礎(chǔ)上的小產(chǎn)權(quán)房，為了保證糧食安全，我們就必須對(duì)其進(jìn)行依法取締，恢復(fù)原有土地的用途，進(jìn)行糧食生產(chǎn)，以保證我國(guó)的糧食安全。有些小產(chǎn)權(quán)房是在違法的前提下，對(duì)土地進(jìn)行利用和規(guī)劃，對(duì)于這些小產(chǎn)權(quán)房也應(yīng)該進(jìn)行拆除。其中進(jìn)行拆除的費(fèi)用需要開(kāi)發(fā)單位承擔(dān)，同時(shí)開(kāi)發(fā)商應(yīng)該將購(gòu)房的費(fèi)用返還給購(gòu)房者。

4 結(jié) 論

綜上所述，我國(guó)小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)和發(fā)展是由于我國(guó)相關(guān)部門(mén)監(jiān)管不力、小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格低廉造成的，它給購(gòu)房者、糧食安全和我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了一定的危害。但是，只要我們采取相應(yīng)的措施，完善城市住房保障制度、提高征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)等，就能夠有效地避免和解決小產(chǎn)權(quán)房的問(wèn)題。這需要我國(guó)從制度、社會(huì)等方面進(jìn)行有效的解決，從而有效保證人們的權(quán)利，為人們的住房提供有效的保障，實(shí)現(xiàn)資源的合理配置。

參考文獻(xiàn)：

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