“二次”房改來了

業(yè)內(nèi)人士表示，從“住有所居”的目標(biāo)來看，此次改革重點(diǎn)在保障住房，未來將針對不同的保障對象，實(shí)行廉居和安居兩類保障住房制度。

自1998年啟動住房體制改革近20年之后，我國再一次對住房體制進(jìn)行深化改革。記者從權(quán)威人士處獲悉，被坊間稱為“二次房改”的“進(jìn)一步深化住房體制改革”，正由住房城鄉(xiāng)建設(shè)部會同國家發(fā)改委等相關(guān)部門進(jìn)行更進(jìn)一步的探索。

實(shí)現(xiàn)“住有所居”

據(jù)權(quán)威人士透露，此次“進(jìn)一步深化住房體制改革”是為了完成國家深化改革具體工作中對于房地產(chǎn)改革的安排，正由住建部改革發(fā)展司牽頭組建團(tuán)隊(duì)制定。

“在中國房地產(chǎn)發(fā)展到新的階段后，總體供求平衡，但住房結(jié)構(gòu)仍十分不均。”上述權(quán)威人士表示，此次改革的目標(biāo)是調(diào)整住房結(jié)構(gòu)，使居民住有所居。

對于“住有所居”的發(fā)展目標(biāo)，中國社會科學(xué)院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛表示，一個(gè)理想的住房目標(biāo)應(yīng)該是實(shí)現(xiàn)住有所居，帶動經(jīng)濟(jì)增長，促進(jìn)社會公平。

“值得注意的是，實(shí)現(xiàn)住有所居，并不意味著每個(gè)人擁有自有產(chǎn)權(quán)住房，而是居民家庭根據(jù)自身情況，可以是居住完全自有的住房，也可以居住擁有部分產(chǎn)權(quán)的住房，也可以租住不擁有任何產(chǎn)權(quán)的住房?！蹦啭i飛說。

清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉認(rèn)為，全世界住房發(fā)展目標(biāo)的演化，基本分為四個(gè)階段，是用數(shù)量和質(zhì)量來確定的。第一個(gè)階段在住房比較緊張的時(shí)候，目標(biāo)是一戶一房;第二個(gè)階段是一人一間;第三個(gè)階段是環(huán)境舒服;第四個(gè)階段是住房的現(xiàn)代化和智能化。目前中國房地產(chǎn)結(jié)束了短缺時(shí)代，所以我們至少從平均的角度已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了一戶一房的目標(biāo)，下一個(gè)階段的發(fā)展目標(biāo)應(yīng)該是一人一間，或者說目標(biāo)是住房質(zhì)量更好。

此外，此次改革還將對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行重新定位。劉洪玉表示，前期提出房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，由此帶來了一些問題。我們提出一個(gè)新的定位，房地產(chǎn)業(yè)是國計(jì)民生的支柱產(chǎn)業(yè)，第一重要的是對民生的支柱作用，第二是對國民經(jīng)濟(jì)的支柱作用?！耙桓倪^去過度強(qiáng)調(diào)帶動經(jīng)濟(jì)增長，而著眼于解決民生，是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展定位的重要轉(zhuǎn)變?！?/p>

記者了解到，2009年前后，住建部即啟動對“二次房改”的前期調(diào)研工作，由時(shí)任住建部副部長的齊驥牽頭，住房改革與發(fā)展司、房地產(chǎn)市場監(jiān)管司、住房保障司、公積金監(jiān)管司、政策研究中心等抽調(diào)人力，組成研究小組，對進(jìn)一步深化住房體制改革的有關(guān)問題進(jìn)行研究。

針對不同對象分類保障

據(jù)悉，此次房改的方向是：建立市場與保障相結(jié)合的住房體系，對低收入和最低收入家庭推出“政府主導(dǎo)、市場參與”的住房保障體系，對中等及以上收入家庭推出“市場配置、政策調(diào)節(jié)”的住房市場體系。

倪鵬飛認(rèn)為，應(yīng)建立租售并舉的住房持有體系，包括建立“大城市、超大城市以租房為主”的目標(biāo)制度體系。例如，對城鎮(zhèn)低收入、中等偏下收入住房困難家庭，通過公共租賃住房（廉租房）解決其基本住房問題;鼓勵(lì)企業(yè)長期持有租賃型住房，向市場提供平價(jià)出租房;建立租賃與銷售相互銜接的制度。

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會原副會長朱中一認(rèn)為，對于部分新增住房消耗壓力較大的城市來說，可以采取實(shí)物補(bǔ)貼與貨幣補(bǔ)貼并舉。

住建部此前曾表示，允許收購商品房用于保障性住房，并將督促存量庫存較高的城市出臺將商品房轉(zhuǎn)化為安置房，促進(jìn)棚改與利用存量房的支持措施。

“房地產(chǎn)庫存高企的三四線城市，再蓋新樓進(jìn)行整體安置已沒必要?！弊〗ú坎块L陳政高曾表示，隨著保障房建設(shè)的持續(xù)推進(jìn)和棚改的不斷深入，棚改房源將不再局限于政府主導(dǎo)建設(shè)，符合接受保障的家庭可以到市場上購買，政府通過資金補(bǔ)貼實(shí)現(xiàn)保障。

不再強(qiáng)調(diào)帶動經(jīng)濟(jì)

據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2014年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資達(dá)9.5萬億元，是1998年的26倍多。其中，新建商品住房銷售面積和銷售額分別為12億平方米和7.6萬億元，分別是1998年的10倍和30倍。

房地產(chǎn)市場也成為城鎮(zhèn)住房供應(yīng)的主渠道。

在房地產(chǎn)市場形成的背景下，我國居民住房條件也發(fā)生了天翻地覆的變化。1998年至2003年，我國城鎮(zhèn)新增人口3.15億人，城鎮(zhèn)人均住房面積也大幅提高。數(shù)據(jù)顯示，全國城鎮(zhèn)人均住房面積從1998年的18.7平方米提高至2012年的32.9平方米。據(jù)第六次全國人口普查數(shù)據(jù)，2010年全國城鎮(zhèn)戶均住房套數(shù)達(dá)1.02套，戶均住房間數(shù)（不包括客廳、廚房、衛(wèi)生間）達(dá)到2.65間。擁有住房的城鎮(zhèn)居民家庭中，擁有成套住房的戶數(shù)已占到71%。

但值得注意的是，經(jīng)過長期“重市場、輕保障”的發(fā)展后，我國住房資源擁有不均勻。近年來，隨著我國住房建設(shè)規(guī)模的擴(kuò)大，住房需求總體得到滿足，但住房資源占有不均衡的結(jié)構(gòu)性矛盾愈加凸顯。

此后雖經(jīng)多次調(diào)控，房地產(chǎn)市場、房價(jià)卻急速走高，低收入居民購房愈加艱難，熱點(diǎn)城市房價(jià)快速上漲，部分熱點(diǎn)城市漲幅大幅超過居民收入增長速度。據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)測算，2004年至2013年，北京、杭州、深圳等熱點(diǎn)城市新建商品住房銷售均價(jià)分別上漲276%、278%、267%，同期城鎮(zhèn)居民可支配收入僅增長158%、170%、72%。從房價(jià)收入比來看，按三口之家購買一套90平方米的商品住房計(jì)算，2004年至2013年，北京、杭州、深圳的房價(jià)收入比分別從9.1、8.0、7.4，擴(kuò)大至13.3、11.2、15.7。

有業(yè)內(nèi)人士表示，“二次房改”的最終目標(biāo)是解決更多人的居住問題，不出意外的話，“二次房改”的重點(diǎn)將會放在對商品住房消費(fèi)、住房保障之間的關(guān)系的界定和調(diào)整上，以適應(yīng)當(dāng)前住房消費(fèi)市場、住房保障領(lǐng)域工作的新變化，既保障居民的基本住房權(quán)利，又能使市場規(guī)律在住房市場的發(fā)展過程中發(fā)揮主導(dǎo)作用。

（《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》 2015.6.11）