全生命周期房地產(chǎn)開發(fā)工程成本核算模式

作者簡介：焦霞（1983-），女，山西清徐縣人，山西財經(jīng)大學研究生，會計專業(yè)。

摘要：成本核算有助于檢查成本計劃及成本降低計劃執(zhí)行情青況，揭示實際費用脫離計劃的差異。它是在生產(chǎn)活動的各個方面為實現(xiàn)節(jié)約制度而斗爭的重要工具。它以計算工程成本的形式反映計劃支出與實際支出，指出各項目是否節(jié)約。

關(guān)鍵詞：設計步驟；核算模式

成本核算有助于檢查成本計劃及成本降低計劃執(zhí)行情況，揭示實際費用脫離計劃的差異。它是在生產(chǎn)活動的各個方面為實現(xiàn)節(jié)約制度而斗爭的重要工具。它以計算工程成本的形式反映計劃支出與實際支出，指出各項目（原材料、工資、工地經(jīng)費、全企業(yè)費用，設備維護等）是否節(jié)約。

一、房地產(chǎn)全生命周期成本核算模式

1 .房地產(chǎn)全生命周期核算設計步驟

（1）以房地產(chǎn)開發(fā)過程中各工序為基準劃分各項作業(yè)并建立同質(zhì)工序作業(yè)。

（2）針對房地產(chǎn)開發(fā)過程中各項間接費用的發(fā)生背景，結(jié)合開發(fā)實際，找出各項成本動因。成本動因是一項作業(yè)產(chǎn)出的定量計算，確認作業(yè)成本動因也是成功實施作業(yè)成本法關(guān)鍵的一步。

（3）確定各項成本動因類型，登記錄入各項作業(yè)成本動因的原始憑證名稱及來源，并建立作業(yè)成本庫及其成本動因分析表

（4）匯集各項作業(yè)間接成本費用，并分配記入各開發(fā)產(chǎn)品成本賬戶。

2.房地產(chǎn)全生命周期成本核算模式

（1）決策階段的房地產(chǎn)項目工程成本核算模式

在進行對房地產(chǎn)項目工程進行決策投標的時候，需要考慮到準建地勢勘探、投標費用以及建筑實施過程費用。首先要關(guān)注的是土地的費用。房地產(chǎn)公司從政府手中拿到土地，需要交付相應的出讓金以及對于房地產(chǎn)市場的考察費用。會計需要把責任、權(quán)力和利益三者相結(jié)合起來，進行項目的細分，而不是在消費后僅僅把項目消費數(shù)據(jù)進行賬面呈現(xiàn)。

對于不可預計費用的核算，主要原因在下：

房地產(chǎn)項目開發(fā)的周期一般都是比較長。它不同于一般商品，有著嚴格區(qū)別的生產(chǎn)流程。它的過程從開發(fā)到銷售到售后服務過程中涉及到的部門以及環(huán)節(jié)太多，而且這些環(huán)節(jié)都是軟性的、沒有明確地點或者時間來作為界限的，而且它牽涉資金是巨額的。所以，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，有著種種風險。這些風險主要有，第一，土地風險。土地風險產(chǎn)生的因素主要是政府規(guī)劃調(diào)整或者土地市場帶來的。第二，籌資風險?；I資風險主要是因為產(chǎn)業(yè)政策或者銀行貸款政策帶來的。第三，成本增加風險。成本增加風險主要是因為工程設計或者施工質(zhì)量帶來的成本增加。另外，由于房地產(chǎn)具有很高價值，公司一般都是采用預售和分期付款兩種方法來進行結(jié)算，所以其結(jié)款方式與其他生產(chǎn)企業(yè)有所不同，其會計核算的收入確認有著其特殊性。

（2）設計階段的項目工程成本核算模式

設計階段，是指對整個房地產(chǎn)項目工程進行全盤計劃，根據(jù)計劃細則來進行會計項目預算和核算的設置。設計的第一步是勘察的細節(jié)費用?？辈煸O計是工程建設的開始環(huán)節(jié)。它的任務在于對即將開始的工程進行地域性以及工程發(fā)展性的研究。其次，設計費用。為了加強工程的科學美觀，一定的科研費用也要納入工程的核算中?？辈煨枰獜闹黧w工程、綠化景觀、安全設施三大系統(tǒng)等設計為基礎(chǔ)來進行。

（3）施工階段的項目成本核算模式

在施工階段要正確劃清各種成本的界限。用于組織和管理房地產(chǎn)經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費用，以及用于融資或者使用資金購買物品而發(fā)生的財務費用，都屬項目期間費用，直接計入當期損益。而如果用于購建固定資產(chǎn)所發(fā)生的費用，屬于資本性支出，應計入長期資產(chǎn)價值。但是這個固定資產(chǎn)在其使用損耗期間，它的損耗價值則應分期計入成本或期間費用中。

在核算工程成本，每項項目都需要進行細致核對，以方便管理人員了解情況，達到成本管理的效果。因此，每期發(fā)生的費用，都需要按照一定的原則、程序和方法進行明細對賬。凡已經(jīng)被直接確定了的工程成本，應應該直接計入該項工程的耗費；如果不能完整地計入某一項工程成本，就需要進行合理的攤費。當然不能夠借攤費的名義進行成本超支、以盈補虧的違規(guī)行為。

（4）運營階段的成本核算模式構(gòu)建

房屋建成后需要進行對房子的營銷，而這個階段主要是人組織營銷活動的階段。人是房地產(chǎn)營銷的決定性因素。人在房地產(chǎn)營銷活動中所起到的積極作用對于工程成本的降低起到很大的作用。如果人在營銷過程中是倦怠的，或者是安排混亂的，或者是沒有高明策略的，就會造成人工的浪費以及材料的浪費，甚至由于人的消極作用而導致該項目在市場的地位的降低的情況的產(chǎn)生，造成更大的損失。在運營階段，會計成本核算主要在于營銷所產(chǎn)生的費用以及監(jiān)督過程中材料以及設計變更狀況的材料運用以及材料是否適宜于工程的需要。

（5）回收報廢階段的成本核算模式

項目工程周期與會計核算期間的不一致性是經(jīng)常有的事情。往往在項目期末時，有些尾工還存在。因此，在回收報廢階段核算工程成本時，還應將各階段歸集的成本在已完階段項目和未完階段項目之間進行分配，從而計算出已完階段成本，以便與全階段預算成本對比，為考核全程成本超節(jié)、加強成本管理提供資料。

報廢回收階段的成本核算首先要正確進行物資的計價和價值的結(jié)轉(zhuǎn)。房地產(chǎn)物資的計價和價值結(jié)轉(zhuǎn)包括樣板房的計價、營銷過程中采用的電子產(chǎn)品計價。項目成本是物化勞動消耗以及活勞動消耗的貨幣的表現(xiàn)方式。而項目過程中的物料會產(chǎn)生折舊或者為進行修理而需要付出的處理費等，因此，在報廢回收階段需要對這些物資進行合理的計價以及結(jié)轉(zhuǎn)。對于樣本房可以進行折價銷售而對于營銷過程中可以退換的辦公物品特可以進行折價轉(zhuǎn)讓。

二、總結(jié)

房地產(chǎn)項目工程是人類創(chuàng)造文明財富、保護生態(tài)環(huán)境、推進科技創(chuàng)新、體現(xiàn)人文文化的反映，也是人的素質(zhì)和社會進步的體現(xiàn)。企業(yè)賦予了會計人員許多權(quán)利和義務，這些權(quán)利以及義務，是根據(jù)他們所擔負的核算任務和企業(yè)對他們提出的要求而制定的，企業(yè)要更完善地保證高速度發(fā)展社會生產(chǎn)及其效率和質(zhì)量關(guān)系。（作者單位：山西財經(jīng)大學華商學院）