淺析利用住房公積金支持公租房建設

作者簡介：李庚鑫（1984—），男，天津市人，天津市住房公積金管理中心。

摘 要：公共租賃住房建設是國家住房保障制度的重要組成部分，目前各地方政府在進行公租房建設方面都存在著資金短缺現(xiàn)象，而商業(yè)銀行及其他社會組織由于回報期長且回報率不高對公租房項目貸款和投資的缺乏積極性，而住房公積金作為支持老百姓改善住宅需求的重要組成部分理應發(fā)揮更大的作用，本文通過對公積金支持公租房建設的必要性分析入手，介紹當前幾種住房公積金支持公租房建設的方式的特點、優(yōu)勢及不足，為利用住房公積金支持公租房建設事業(yè)的健康、穩(wěn)定、可持續(xù)發(fā)展提供參考。

關鍵詞：住房公積金；公共租賃房

一、利用住房公積金建設公租房的必要性

（一）住房公積金制度改革發(fā)展的需要

二十多年來住房公積金制度在加快城鎮(zhèn)住房建設，推動住房分配體制改革，轉變住房消費觀念，提高職工住房消費能力等方面發(fā)揮了重要作用，但隨著市場化住房體制的建立，商品房價格快速上漲、首付額度大幅度提升的背景下，住房公積金不能夠滿足多層次、多樣化的住房需求，特別是廣大中低收入繳存職工的住房問題。因此，制度本身迫切需要在發(fā)展中緊貼民生，積極探索創(chuàng)新，實現(xiàn)新的發(fā)展。

（二）住房公積金受益對象的互助性矛盾

住房公積金實行的是強制繳存、定向使用、存貸掛鉤的政策，在房價高漲的年代對于中低收入的繳存職工尤其是繳存住房公積金而沒有利用公積金貸款買房的職工而言無法享受到住房公積金制度的互助性，對這些長期“低存不貸”的中低收入繳存職工而言，既無法享受公積金貸款的利率優(yōu)惠，也不能進行購房類消費提取，顯然是有失公允的。而大部分買不起商品房的中低收入繳存職工存在市中心區(qū)域租住房屋的迫切需求，因此提供市中心更優(yōu)質的公共租賃住房項目，讓這些買不起商品房的繳存職工獲得租賃關系穩(wěn)定、租金相對優(yōu)惠的公租房，從而享受到繳存公積金的權益，有效解決了制度本身互助性矛盾。

（三）公積金中心需要進一步擴大投資范圍

當前，住房公積金資產(chǎn)結構主要是個人貸款和銀行定期存款等貨幣形態(tài)資產(chǎn)。在社會經(jīng)濟發(fā)展快速的大背景下，過多持有貨幣形態(tài)資產(chǎn)事實上弱化了資金升值的潛力，也在一定程度上降低了中心的抗風險能力。從投資的角度來看，中心投資的公租房，可以有效地優(yōu)化中心資產(chǎn)結構，又能增強資金抗風險能力，拓展住房公積金資產(chǎn)的保值方式和增值渠道。

二、利用住房公積金投資公租房的方式

住房公積金的全部資金按照性質可分為住房公積金本金即職工繳存的住房公積金和每年產(chǎn)生的公積金增值收益，由于現(xiàn)行制度的規(guī)定這兩類資金在使用范圍上有明確的規(guī)定。

（一）利用住房公積金本金發(fā)放項目貸款建設公租房方式

為拓寬保障房建設資金來源，發(fā)揮住房公積金對保障房建設的支持作用，加快解決包括繳存職工在內(nèi)的城鎮(zhèn)中低收入家庭基本住房問題，2009年國務院同意利用住房公積金支持保障性住房建設，建設部批準首批28個試點城市利用公積金貸款支持保障房建設，這種方式實質是公積金中心利用住房公積金本金委托貸款方式支持建設公租房，在資金來源上與發(fā)放住房公積金個人貸款的資金來源一致，貸款的對象一般是公租房的建設開發(fā)單位或者當?shù)卣O立的專門經(jīng)營公租房的機構。

此種方法的優(yōu)勢體現(xiàn)在：一是擴大了住房公積金的資金使用范圍，由之前單一的銀行活定期存款、個人住房貸款和國債投資外新增加了項目貸款的投資渠道，合理的使用住房公積金本金沉淀，提高了住房公積金的資金使用效率。二是在國家政策允許的情況下以委托貸款形式參與公租房建設，降低了政策風險和操作風險，后期貸后管理相對簡單。三是將貸款業(yè)務的范圍由單一的支持個人貸款向支持公租房項目貸款擴展延伸，提高了住房公積金對于保障房建設的貢獻，更好的幫助中低收入職工解決租住房屋的困難，真正地做到服務經(jīng)濟服務群眾。此方法也有一些不足之處，具體表現(xiàn)在：一是提高公租房建設成本，由于這種方式的公租房建設是由公積金貸款支持的，需要支付公積金貸款利息，增加了建設成本；二是回收期限長面臨貸款回收風險，由于公租房項目屬于保障房建設，項目本身盈利能力差，項目回收期長，一定程度上影響貸款資金全額、及時還款付息無法保證貸款資金的安全；三是占用個人貸款發(fā)放資金，由于項目貸款資金來源于住房公積金本金與發(fā)放個人貸款公用額度，會影響發(fā)放個人貸款的可用資金。

（二）利用住房公積金增值收益資金建設公租房方式

國務院發(fā)布的《關于保障性安居工程建設和管理的指導意見》（國辦發(fā)[2011]45號）中明確指出，住房公積金增值收益在提取貸款風險準備金和管理費用后，全部用于廉租住房和公共租賃住房建設，指導意見為住房公積金管理中心投資建設公共租賃住房提供了操作依據(jù)。公積金中心可以利用每年提取的增值收益直接投資公租房建設，這種方法使公積金中心從單一的資金提供者轉變?yōu)楣夥康耐顿Y者和提供者。

這種方式的優(yōu)勢在于：一是拓展了公積金投資的領域和方向，有利于公積金的保值增值；二是此種投資方式無需考慮公積金貸款利息成本，建設期和運用期無貸款利息負擔，為公租房經(jīng)營管理、降低成本創(chuàng)造條件；三是利用公積金產(chǎn)生的增值收益部分，不影響個人貸款的發(fā)放。存在不足之處：一是會長期占用增值收益部分，若沒有合理的資金回收機制會影響資金的流動性和收益性；二是由于公租房回收期限長，如果收益率低于年度增值收益率會產(chǎn)生倒貼現(xiàn)象，影響投資積極性；三是直接投資公租房增加了中心運營成本，占用中心人力物力，影響其他工作的開展。

三、投資公租房的回收機制

利用住房公積金建設公租房占用的資金動輒幾億元、十幾億元，長期占用必然影響資金的流動性及收益性，為此設計一套資金的安全回收機制是非常必要的。

（一）以租金收入方式回收

以租金收入回收投資公租房投資是最直接的回收方式，租金水平的確定是關系到公租房是否持續(xù)運營的一個重要環(huán)節(jié)，差異化的租金標準有利于公租房的持續(xù)運營。所謂差異化的租金標準是指制定公租房基準租金標準，在此基礎上根據(jù)不同的房屋地點、不同的居住人群、不同的經(jīng)濟能力進行上下浮動，簡化公式為：

基準租金標準=成本租金+運營、管理修繕成本+資金成本+調整值

（二）以對外出售方式

單憑公租房租金收入很難短時間收回全部投入資金，為此需要建立一套公租房租賃期滿后的合理出售機制，來解決投入資金全部回收問題。

按照公租房的出售對象，公租房的購買主體可以分為三種：一、由地方財政或者當?shù)毓夥恐行慕y(tǒng)一收購；二、由其他投資主體進行收購；三、將房源上市出售并由現(xiàn)住公租房承租人優(yōu)先購買。

公租房的出售定價應該不低于公租房的成本價格（包括公租房建設成本、貸款利息、運營管理成本），否則公積金中心因支持建設和管理公租房產(chǎn)生的巨額虧損無處核銷，最終損害的是整個住房公積金支持公租房建設事業(yè)。

結語：通過完善制度設計，優(yōu)化資金使用，利用住房公積金結余資金和增值收益投資公租房建設，定向供給符合條件的繳存職工，體現(xiàn)了公積金制度的差別化、特殊化和人性化，為拓展公積金保障功能，增加保障性住房供給提供了條件。

（作者單位：天津市住房公積金管理中心）

參考文獻：

[1] 李桂芝，《利用住房公積金建設公共租賃住房支持方式研究》，中國房地產(chǎn)金融，2012.6

[2] 朱海燕，《如何保證住房公積金投資公租房的良性循環(huán)》，中國房地產(chǎn)，2012.4

[3] 徐進，《利用住房公積金投資建設公租房初探》，中國房地產(chǎn)，2011.12