西安市棚戶區(qū)改造特點(diǎn)與安置研究

作者簡介：丁志虎，男，回族，甘肅平?jīng)鋈?，碩士學(xué)歷，西北師范大學(xué)，研究方向：土地資源管理。

摘要：文章通過介紹棚戶區(qū)改造概述，就西安市棚戶區(qū)改造、西安市棚戶區(qū)改造安置展開探討研究，旨在為相關(guān)人員基于西安市棚戶區(qū)改造特點(diǎn)與安置研究適用提供一些思路。

關(guān)鍵詞：西安市；棚戶區(qū)；改造；安置

引言

在現(xiàn)如今市場經(jīng)濟(jì)的大環(huán)境中，我國城市化發(fā)展速度十分驚人，如何處理好地區(qū)發(fā)展與民生發(fā)展相互間的關(guān)系，對實(shí)現(xiàn)城市可持續(xù)發(fā)展有著十分重要的社會(huì)意義。

1.棚戶區(qū)改造概述

廣義上而言，棚戶區(qū)被理解為是城市建成區(qū)范圍之中，平房平均密度較大、房屋質(zhì)量不高、房屋使用周期長、房屋基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備配套欠缺、房屋人均面積較小及治安、環(huán)境消防有待改善的區(qū)域。受各個(gè)城市棚戶區(qū)產(chǎn)生原因存在一定的差異影響，現(xiàn)階段棚戶區(qū)還沒有形成一個(gè)較為統(tǒng)一的概念。從這一背景角度出發(fā)，棚戶區(qū)改造的概念可理解為是，基于保障社會(huì)公共利益、促進(jìn)社會(huì)公平的準(zhǔn)則下，將改善社會(huì)群眾居住場所作為基礎(chǔ)，全面推行城市系統(tǒng)劃分、強(qiáng)化城市屬性、塑造城市形象，注重改造區(qū)域豐富性，追求各方面和諧發(fā)展的城市更新行為[1]。

2.西安市棚戶區(qū)改造

2.1西安市棚戶區(qū)基本情況。結(jié)合相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，不包括城中村在內(nèi)，西安市二環(huán)之內(nèi)舊城區(qū)現(xiàn)階段總計(jì)包括158處，總體占地面積大概為3.989km2，總體建筑面積大概為846萬m2，總體戶數(shù)大概為8.85萬戶，涵蓋的總體人口大概為29.4萬人[2]。

2.2西安市棚戶區(qū)基本特點(diǎn)。西安市棚戶區(qū)基本特點(diǎn)可細(xì)分為地理位置分布特點(diǎn)、棚戶區(qū)房屋特點(diǎn)、人口特點(diǎn)、設(shè)施設(shè)備特點(diǎn)及環(huán)境特點(diǎn)等，分布特點(diǎn)方面，西安市棚戶區(qū)多集中于繁華市中心、西安城東及城北等；棚戶區(qū)房屋特點(diǎn)方面，建筑物多呈“亂”、“棚”、“舊”等特征[3]。

2.3西安市安棚戶區(qū)改造難點(diǎn)

2.3.1拆遷成本高。西安市棚戶區(qū)多分布于繁華市中心、西安城東及城北等地帶，棚戶改造需要投入大量的改造費(fèi)用，投資風(fēng)險(xiǎn)大，拆遷成本高。

2.3.2招商引資難。棚戶區(qū)改造得以順利進(jìn)行的首要之處，便是能夠得到資金的支持。招商引資是解決棚戶區(qū)改造資金問題的一條重要途徑，然而西安市安棚戶區(qū)改造卻面臨著招商引資難的問題。導(dǎo)致這一問題出現(xiàn)的主要原因是：I.在容積率等相關(guān)指標(biāo)的制約下，棚戶區(qū)拆多建少，存在著十分大的市場投資風(fēng)險(xiǎn)；II.棚戶區(qū)改造需要高額的經(jīng)濟(jì)成本，投資商顧忌受諸多不良因素影響，使得棚戶區(qū)改造項(xiàng)目工期無限期延長，產(chǎn)生巨大經(jīng)濟(jì)損失；III.部分棚戶區(qū)處于較為偏僻的地理位置，無良好的市場開發(fā)價(jià)值。

2.3.3困難群眾多。居住于棚戶區(qū)的人們通常屬于困難群眾，大部分人員均依賴者國家政府的低?；蛏鐣?huì)公眾的救濟(jì)。棚戶區(qū)改造的進(jìn)行將使得棚戶區(qū)居民面臨無房可住、居無定所的窘境；還存在一些棚戶區(qū)地處西安市較為繁華的城市中心地帶，棚戶區(qū)居民拒絕向外搬遷，很大程度上提升了棚戶區(qū)改造的難度。

2.3.4安置用地少。安置用地的不足同樣很大程度上提升了棚戶區(qū)改造難度，自現(xiàn)目前我國現(xiàn)行棚戶區(qū)改造政策法規(guī)以及西安棚戶區(qū)真實(shí)情況角度出發(fā)，除去少許的金錢安置外，大多數(shù)棚戶區(qū)居民均需要得到實(shí)物安置。根據(jù)西安棚戶區(qū)改造規(guī)劃要求，西安棚戶區(qū)改造的棚戶區(qū)居民大多數(shù)需要安置于西安一環(huán)之外，但不能出了二環(huán)，要不然棚戶區(qū)居民不予以接受?，F(xiàn)階段，西安一環(huán)之外及二環(huán)之內(nèi)的棚戶區(qū)居民大多數(shù)與南郭上村情況類似，難以對棚戶去居民進(jìn)行就地安置，只能將他們安置在二環(huán)至三環(huán)之間的區(qū)域，且不能過于偏僻。然而，現(xiàn)如今西安相對適用的棚戶區(qū)改造安置用地明顯不足，加大了棚戶區(qū)改造難度。

3.西安市棚戶區(qū)改造安置

3.1東窯坊棚戶區(qū)改造案例分析

3.1.1概況。作為西安的一個(gè)十分重要的開展棚戶區(qū)改造工作的試點(diǎn)項(xiàng)目，東窯坊棚戶區(qū)改造項(xiàng)目，為相關(guān)棚戶區(qū)改造的進(jìn)行，發(fā)揮著有利的指導(dǎo)功效。東窯坊棚戶區(qū)改造項(xiàng)目設(shè)計(jì)起始于2007年3月，并于2009年6月全面改造完成并交付使用。東窯坊棚戶區(qū)改造項(xiàng)目總占地面積大概為2.84×104m2，包括東二環(huán)以西、省建五公司家屬院以南、市業(yè)余軍體校以東、省電子局家屬院以北等區(qū)域，棚戶區(qū)居民共有99大戶，自然戶405戶（其中單位戶4戶，居民戶401戶），人口大約為550人[3]。

3.1.2改造目標(biāo)。東窯坊棚戶區(qū)改造旨在創(chuàng)建城市、社區(qū)的繁榮，民生、環(huán)境協(xié)調(diào)的居住園區(qū)，將東窯坊棚戶區(qū)改造成一個(gè)和諧的新住區(qū)范例，成為舊城改造的精品樣板項(xiàng)目，對后續(xù)改造項(xiàng)目起到示范帶頭作用[5]。

3.1.3住宅單體設(shè)計(jì)。住宅單位設(shè)計(jì)需要涉及到多方面的內(nèi)容，一方面住宅單位設(shè)計(jì)應(yīng)當(dāng)密切結(jié)合棚戶區(qū)改造是以優(yōu)化城市居民生活環(huán)境為基礎(chǔ)目的，有利秉承“以人為本”的改造思想，盡量滿足居民的行為方式，盡可能確保各種大小類型的戶型均能夠給人以溫馨舒適的感覺；在這一前提下，住宅單位設(shè)計(jì)還應(yīng)當(dāng)吻合棚戶區(qū)改造安置的相關(guān)需求，匹配西安城市系統(tǒng)規(guī)劃發(fā)展的要求。由此得出，東窯坊棚戶區(qū)改造安置戶型包括5個(gè)種類，分別為1室1廳，45～55 m2/戶，占所有戶型的10.0%；2室1廳，55～65 m2/戶，占所有戶型的15.0%；2室1廳，65～85 m2/戶，占所有戶型的50.0%；2室1廳，85～95 m2/戶，占所有戶型的15.0%；3室1廳，105～115 m2/戶，占所有戶型的10.0%[6]。

3.2棚戶區(qū)改造的建議

3.2.1確定項(xiàng)目改造范圍。棚戶區(qū)改造是一項(xiàng)十分復(fù)雜、繁瑣的系統(tǒng)工程，在棚戶區(qū)改造項(xiàng)目初期，通常會(huì)受各方利益不得協(xié)調(diào)因素影響，使得項(xiàng)目進(jìn)入擱淺狀態(tài)，進(jìn)一步引發(fā)項(xiàng)目改造范圍的變更，使得規(guī)劃審判工作反復(fù)不斷進(jìn)行。為了解決這一問題，確定項(xiàng)目改造范圍，應(yīng)當(dāng)在項(xiàng)目開展前對棚戶區(qū)居民進(jìn)行詳細(xì)的探訪詢問了解，找尋出各方可能出現(xiàn)的難點(diǎn)，經(jīng)全面得到棚戶區(qū)改造區(qū)域居民點(diǎn)頭同意后，結(jié)合相關(guān)具備法律效益方式的確認(rèn)后，在開展后續(xù)棚戶區(qū)改造工作。

3.2.2明確規(guī)劃指標(biāo)。自棚戶區(qū)改造實(shí)際情況出發(fā)，根據(jù)相應(yīng)的安置需求，明確規(guī)劃指標(biāo)。自就地安置角度而言，受安置面積需求不斷擴(kuò)大影響，現(xiàn)目前安置用地十分缺乏，通常會(huì)導(dǎo)致安置區(qū)域規(guī)劃指標(biāo)過高，并以容積率指標(biāo)偏高作為主要呈現(xiàn)形式；自規(guī)劃審批角度而言，容積率指標(biāo)偏高意味著一定面積土地上所需要承載的人口數(shù)量明顯增多，并會(huì)一定程度提升建筑密度。

3.2.3適當(dāng)開發(fā)規(guī)劃指標(biāo)。針對現(xiàn)階段棚戶區(qū)改造面臨招商引資難的問題，政府應(yīng)當(dāng)適度的出臺(tái)相關(guān)政策法規(guī)，經(jīng)對相關(guān)規(guī)劃指標(biāo)的適當(dāng)開發(fā)，有效激發(fā)社會(huì)各界的主觀能動(dòng)性，引導(dǎo)他們積極地投身于棚戶區(qū)改造項(xiàng)目中來。同時(shí)，應(yīng)當(dāng)借鑒國際發(fā)達(dá)國家的先進(jìn)棚戶區(qū)改造經(jīng)驗(yàn)，認(rèn)識到棚戶區(qū)改造并不能對國家政府資金產(chǎn)生過多的依賴，應(yīng)當(dāng)充分借助社會(huì)部門提供資金的力量。此外，應(yīng)當(dāng)還能夠經(jīng)采取供地權(quán)優(yōu)先、嘉獎(jiǎng)容積率等措施來刺激社會(huì)部門的主觀能動(dòng)性。

3.2.3強(qiáng)化城市土地儲(chǔ)備。經(jīng)采取宏觀調(diào)控的方式來對應(yīng)對現(xiàn)階段棚戶區(qū)安置困難的問題，通過結(jié)合城市用地儲(chǔ)備，土地整合的方式，對這些棚戶區(qū)進(jìn)行異地安，騰遷的土地完全可以用來增加城市公共綠地或者市政道路、廣場等，一方面對城市總體規(guī)劃進(jìn)行有效落實(shí)，一方面積極促進(jìn)城市土地資源的重組和優(yōu)化配置[7]。

4.結(jié)束語

總而言之，我們需要從客觀角度全面、重新審視棚戶區(qū)改造及安置這一命題，通過與我國的國情的有效結(jié)合，不斷開拓、創(chuàng)新，找尋出一條具有實(shí)際意義并且切實(shí)可行的棚戶區(qū)改造及安置出路。（作者單位：西北師范大學(xué)）

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