地產(chǎn)業(yè)未近黃昏

曾慧娟

從2004年“8？31大限”后，土地進(jìn)入“招拍掛”時(shí)代并開啟樓市發(fā)展的黃金十年，在此期間吸引了包括紡織、醫(yī)療、家電、高速等各行企業(yè)跨界進(jìn)入房地產(chǎn)。2014年的房地產(chǎn)則被金融、保險(xiǎn)、互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)搶占了風(fēng)頭。行業(yè)專家們?nèi)绾慰创齽e人鐘情地產(chǎn)之時(shí)，諸多“涉房”企業(yè)拋棄地產(chǎn)的現(xiàn)象？

謀求商業(yè)創(chuàng)新大舉進(jìn)入地產(chǎn)

今年新進(jìn)入地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)，所依靠的是在主營行業(yè)積累的優(yōu)勢資源并擴(kuò)展到地產(chǎn)行業(yè)，以謀求商業(yè)模式上的創(chuàng)新，與主營業(yè)務(wù)產(chǎn)生協(xié)同作用。而非單純依靠資金運(yùn)作以謀求資本增值。比如金融企業(yè)進(jìn)入地產(chǎn)，現(xiàn)在金融行業(yè)也都在談互聯(lián)網(wǎng)思維，談大數(shù)據(jù)、談互聯(lián)網(wǎng)金融，那么其相應(yīng)的地產(chǎn)行業(yè)在商業(yè)模式、資金融通方面也勢必做出創(chuàng)新。

客觀地說，地產(chǎn)行業(yè)與宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行、政府貨幣政策目標(biāo)、城鎮(zhèn)化、居民生活聯(lián)系緊密，具有其它行業(yè)所不具有的特征。短期來看，利潤率出現(xiàn)下滑，企業(yè)資金緊張，主要由于前期投資預(yù)期過高所帶來的滯后影響。長期來看，任何行業(yè)都具有各自的運(yùn)行周期，地產(chǎn)行業(yè)從“十年黃金期”正步入謀求轉(zhuǎn)型的“后黃金時(shí)代”?，F(xiàn)在說房地產(chǎn)行業(yè)正在衰落言時(shí)過早，但是傳統(tǒng)的經(jīng)營模式在競爭中也難以生存。

十八屆三中全會(huì)中，政府深入貫徹市場化的決心已經(jīng)很堅(jiān)定，金融市場化所帶動(dòng)的地產(chǎn)“后黃金時(shí)代”將會(huì)進(jìn)一步引入更多金融創(chuàng)新機(jī)制和手段，引入更多活躍的民間資本。隨著城鎮(zhèn)化繼續(xù)推進(jìn)，勞動(dòng)力由過去向幾個(gè)主要超大型城市流動(dòng)變成向以區(qū)域核心城市向外輻散，資源配置更分散化，三四線城市也將會(huì)有更多的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

短期看北上深地產(chǎn)市場有發(fā)展

地產(chǎn)是一個(gè)專業(yè)和資金都要求非常強(qiáng)大的行業(yè)，有錢而且看好地產(chǎn)發(fā)展的企業(yè)才能進(jìn)入。他們進(jìn)入地產(chǎn)的目的也很明確，就是在主業(yè)很強(qiáng)的情況下切分地產(chǎn)蛋糕。雖然現(xiàn)在地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)沒以前好，但是地產(chǎn)金融、地產(chǎn)服務(wù)還是有發(fā)展。

房地產(chǎn)市場經(jīng)過了黃金十年，現(xiàn)在是平穩(wěn)發(fā)展階段，成本不斷上升，房價(jià)卻沒怎么漲，開發(fā)商盈利能力、周轉(zhuǎn)率都在下降，任何行業(yè)發(fā)展到一定程度，肯定是恒者恒強(qiáng)，特別是一些沒有優(yōu)勢的房企會(huì)退出房地產(chǎn)。A股2600多家企業(yè)中，主營和涉及房地產(chǎn)的有238家，到2013年，這個(gè)數(shù)據(jù)是133家，有44%的企業(yè)選擇脫離房地產(chǎn)。

房地產(chǎn)還會(huì)經(jīng)歷過一段平穩(wěn)期，巨大的存量房市場，對(duì)想在地產(chǎn)行業(yè)切到一點(diǎn)蛋糕還是有機(jī)會(huì)的。特別是北京、上海市場很好，因?yàn)槿丝谠诓粩鄬?dǎo)入，從歷史看，人口導(dǎo)入的城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展會(huì)好，新增人口就都會(huì)有住房需求?，F(xiàn)在是城鎮(zhèn)化時(shí)期，小城市往大城市走，但城鎮(zhèn)化之后，人口會(huì)出現(xiàn)逆流的情況，因?yàn)榇蟪鞘腥丝谝呀?jīng)飽和，人會(huì)去一些有特色的小城市。因此，短期看1—3年，北上深的地產(chǎn)市場會(huì)有發(fā)展，但3-10年，應(yīng)該看小城市的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

“兩條腿”走路規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)

非地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)軍房地產(chǎn)行業(yè)，決策者考慮公司主營業(yè)務(wù)板塊與地產(chǎn)板塊并駕齊驅(qū)，開始以“兩條腿”走路的方式規(guī)避不同行業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)于一個(gè)具體地產(chǎn)投資者來說，其整個(gè)企業(yè)體系內(nèi)部能否在自有的現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)中實(shí)現(xiàn)投資主營業(yè)務(wù)的資金與投資房地產(chǎn)行業(yè)的資金互動(dòng)，并且這兩者之間能夠?qū)崿F(xiàn)良好互補(bǔ)，這將成為投資者降低市場風(fēng)險(xiǎn)和實(shí)現(xiàn)可持續(xù)收益資金流的重要保證。因此，從這個(gè)角度而言，非地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)軍樓市，“兩條腿”走路的方式可規(guī)避不同行業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)。

多數(shù)非地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)軍房地產(chǎn)采用公司主營業(yè)務(wù)和地產(chǎn)項(xiàng)目相結(jié)合方式，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)鏈互動(dòng)。 如國美蘇寧所建商業(yè)物業(yè)部分勢必融入家電主題概念，海爾地產(chǎn)所建精裝修樓盤勢必和其智能家居解決方案關(guān)聯(lián)起來，紅星美凱龍進(jìn)軍房地產(chǎn)也勢必和其全球家居生活MALL的產(chǎn)業(yè)鏈資源聯(lián)系起來。這樣的例子在行業(yè)內(nèi)不勝枚舉。

多數(shù)非地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)軍房地產(chǎn)，主要還是博弈未來宏觀樓市預(yù)期，看好兩三年后的房地產(chǎn)市場。從當(dāng)前內(nèi)部環(huán)境來看，國內(nèi)銀行存款仍是負(fù)利率問題。銀行存款負(fù)利率和CPI持續(xù)高企與上漲，會(huì)導(dǎo)致投資客手中資金不斷貶值，因此，會(huì)加速投資客進(jìn)入樓市。

地產(chǎn)行業(yè)仍值得進(jìn)入

2014年進(jìn)入房地產(chǎn)的新軍，多通過收購項(xiàng)目或者投資入股的形式進(jìn)入。如中國平安通過直接買地或者與房企合作，進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，一般不涉及房產(chǎn)開發(fā)等具體業(yè)務(wù)，更多的是提供資金方面的支持。其他如小米等進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)，多與自己的主業(yè)有所相關(guān)，意圖打造社區(qū)商業(yè)、構(gòu)建線下資源等。

2014年也有不少企業(yè)退出房地產(chǎn)行業(yè)，多是一些行業(yè)外企業(yè)因?yàn)榍捌诳春梅康禺a(chǎn)發(fā)展，加上自身規(guī)模優(yōu)勢，在拿地方面有優(yōu)惠，儲(chǔ)存了部分地塊，但目前因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展受阻，不得不調(diào)整戰(zhàn)略，出賣土地，回歸主業(yè)。

目前來看，房地產(chǎn)行業(yè)仍然是一個(gè)值得進(jìn)入的行業(yè)。雖然當(dāng)前我國樓市庫存壓力凸顯，但是中長期看市場需求仍然旺盛，住宅房企毛利雖然下滑，但是通過控制成本、技術(shù)創(chuàng)新、加強(qiáng)管理等，企業(yè)仍然能夠獲取較好的收益。其它板塊如商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、物流地產(chǎn)等依然有較大的發(fā)展空間。

利潤下滑導(dǎo)致“棄房”

我們做過一些分析，外行企業(yè)“退房”主要的原因很簡單，從資金成本、資金價(jià)格上來說，很多主營業(yè)務(wù)不錯(cuò)的企業(yè)目前都面臨著一些資金問題，所以它們只能退出房地產(chǎn)行業(yè)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)移資產(chǎn)相對(duì)來容易一些。另外一個(gè)原因是跟房地產(chǎn)業(yè)整個(gè)利潤下滑有關(guān)系，現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)的平均利潤在下滑，特別是對(duì)于那些主營業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)的企業(yè)來說，它們本身的利潤率就是低于行業(yè)平均線的，在目前這種情況下，更面臨著利潤收縮的問題，所以只能棄房。

優(yōu)質(zhì)房企正處“價(jià)值洼地”

在房地產(chǎn)市場比較成熟的美國，85%以上的保險(xiǎn)資金都會(huì)配置不動(dòng)產(chǎn)，這是一個(gè)行業(yè)趨勢，房地產(chǎn)在保值增值方面相對(duì)最穩(wěn)定。而且，中長期來看，房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)增長的趨勢并沒有改變。而在資本市場上，有競爭優(yōu)勢的優(yōu)質(zhì)房企估值偏低造成一定程度的“價(jià)值洼地”，這正是資本進(jìn)入的絕佳機(jī)會(huì)。