養(yǎng)老，房企眼中的藍海

張旭

1月29日，《北京市居家養(yǎng)老服務條例》由北京市第十四屆人民達標大會第三次會議通過，并將從今年5月1日起實施。

作為全國首個地方性居家養(yǎng)老服務條例，北京市居家養(yǎng)老服務條例“首次明確了政府、企業(yè)、家庭、社會在養(yǎng)老上各自承擔的責任”，北京市民政局副局長、新聞發(fā)言人李紅兵這樣表示。

同時，政府應當引導、支持、鼓勵企業(yè)和社會組織參與居家養(yǎng)老服務的提法， 也吸引了很多房地產(chǎn)企業(yè)的注意。

養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)本身就是許多房企已經(jīng)開始關注的新領域。居家養(yǎng)老，也讓不少房企看到了新的市場空間，當然也有許多制約因素需要突破。

養(yǎng)老服務市場巨大

在西城區(qū)椿樹街道，中信國安投資有限公司在這里共建立了3個養(yǎng)老服務項目，其中19號院助老服務站和56號院養(yǎng)老護理所已經(jīng)建成。2月4日，記者來到19號院助老服務站時，遇到多位老人前來參觀體驗。

據(jù)介紹，椿樹街道轄區(qū)面積1.09平方公里，戶籍人口3.94萬人，其中60歲以上老齡人口9136人，占戶籍人口總數(shù)的23%。而在老齡人口之中，80歲以上的占比超過20%。大量的老齡人口就產(chǎn)生了明顯的居家養(yǎng)老服務需求。

中信國安投資方面人士告訴記者，19號院、56號院的場所都由街道提供，養(yǎng)老服務主要輻射街道內(nèi)的自理及半自理老人?？紤]到老城區(qū)內(nèi)老人實際情況，助老服務站將推出“助餐、助浴、助潔、助急、助醫(yī)”等基礎居家護理等上門服務，服務站內(nèi)還為老人提供休息室、娛樂室。

2015年，中信國安投資有計劃在五環(huán)內(nèi)鋪開更多的養(yǎng)老服務點。

不止是市內(nèi)成熟社區(qū)有養(yǎng)老服務需求，郊區(qū)也成為房企拓展養(yǎng)老服務的必爭之地。

2月3日，北京今年首宗配建養(yǎng)老設施用地——順義新城17街區(qū)一地塊受到首創(chuàng)、龍湖、金融街等8家企業(yè)爭搶，最終首創(chuàng)以5.98億元加上現(xiàn)場競報2.6萬平方米限價房的條件成功拿地。該地塊剩余不到2.9萬平方米的純商品房部分，樓面價達到2萬元/平方米。這宗地塊內(nèi)就包括3.46萬平方米的養(yǎng)老設施。

此前如萬科在房山、中投發(fā)展在密云、東方太陽城在順義等都開始涉足養(yǎng)老服務。

萬科集團高級副總裁毛大慶認為，目前北京老齡人口呈現(xiàn)基數(shù)大、密度高、增長快三大特征。2012年北京60歲以上老人為263萬人，到2020年預計超過400萬人。且在“421”的家庭模式下，老年人空巢化趨勢明顯，高齡老人、獨居老人、失能失智老人增加。這也就產(chǎn)生了巨大的養(yǎng)老服務尤其是養(yǎng)老地產(chǎn)的巨大需求。

“醫(yī)療+養(yǎng)老”還缺中間的加號

按照北京市“9064”的養(yǎng)老服務模式，到2020年，90%的老年人在社會化服務協(xié)助下通過家庭照顧養(yǎng)老，6%的老年人通過政府購買社區(qū)照顧服務養(yǎng)老，4%的老年人入住養(yǎng)老服務機構(gòu)集中養(yǎng)老。

在業(yè)內(nèi)人士看來，居家養(yǎng)老服務和社區(qū)養(yǎng)老的界限并不是涇渭分明的，總體上都需要社區(qū)、社會化機構(gòu)提供必要的養(yǎng)老服務。而對于養(yǎng)老服務來說，首當其沖的就是醫(yī)療服務。無論是居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老還是機構(gòu)養(yǎng)老，都需要“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”。

但在目前的條件下， 醫(yī)療服務和養(yǎng)老服務的結(jié)合還遠遠不夠。毛大慶就認為，目前的醫(yī)療機構(gòu)和養(yǎng)老機構(gòu)互相獨立、自成系統(tǒng)，養(yǎng)老院不方便就醫(yī)，醫(yī)院里又不能養(yǎng)老。因此，在養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)方面，政府應房加強有關企業(yè)滿足老年人醫(yī)療、保健需求的整合能力。

毛大慶認為，在朝陽區(qū)雙井，養(yǎng)老機構(gòu)恭和苑托管社區(qū)醫(yī)院的做法值得借鑒。牌照由政府頒發(fā)、醫(yī)生公開招聘，既面向養(yǎng)老機構(gòu)又對外開放。

對于更零散的居家或者社區(qū)養(yǎng)老服務站點來說，醫(yī)護人員的靈活執(zhí)業(yè)資格也是養(yǎng)老服務需要面對的一大問題。

北京一家養(yǎng)老機構(gòu)負責人對記者表示，無論是新老社區(qū)，社區(qū)醫(yī)院或者社區(qū)服務站普遍面臨人手短缺的問題。對于養(yǎng)老服務機構(gòu)來說，有許多擁有執(zhí)業(yè)資格的醫(yī)護人員，“他們原來在三甲醫(yī)院都可以打針輸液，但是到了養(yǎng)老服務點，就不允許做?！边@位負責人呼吁，“醫(yī)護人員多點執(zhí)業(yè)應該有條件放寬至養(yǎng)老機構(gòu)?！?/p>

中信國安投資養(yǎng)老事業(yè)部人士則對記者表示，養(yǎng)老機構(gòu)能獲準提供基礎的醫(yī)療服務是好事，但同時也提出了相應的保險制度應該完善。養(yǎng)老機構(gòu)的醫(yī)護人員應該有專門的保險，應對服務中可能出現(xiàn)的風險。

社會化養(yǎng)老需要政府托底

無論是居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老，還是機構(gòu)養(yǎng)老，引入社會化力量，企業(yè)就需要考慮投入與產(chǎn)出的關系。

在順義新城17街區(qū)地塊成交前，一家中字號房企人士對記者表示，養(yǎng)老機構(gòu)如何運營，企業(yè)盈利模式怎么構(gòu)建，是拿地必須考慮的問題?！拔覀兛床磺逋顿Y回報，就沒有報名拿地?！?/p>

有房企人士也表示，對于新項目中的養(yǎng)老設施，運營回報率不是問題，但資產(chǎn)回報率就很低。這也成為目前房企探索養(yǎng)老業(yè)務的一大障礙?！斑@就是現(xiàn)在探索養(yǎng)老業(yè)務的以大房企居多的原因，回報率低，有的企業(yè)耗不起就不能踏足這個領域?！?/p>

上述中字號房企人士也建議，為鼓勵更多企業(yè)參與養(yǎng)老服務，政府出讓配建養(yǎng)老設施土地，應該在出讓方式上讓利于企業(yè)，最終實現(xiàn)讓利于民。

一家在北京郊區(qū)開展了養(yǎng)老服務的房企負責人對記者談到，企業(yè)通過招拍掛拿到土地，按照企業(yè)的邏輯來運作，高價土地最終將變成高價產(chǎn)品，無論是租是售，價格可 能都不會低。企業(yè)定價如果得不到市場響應，一方面會造成直接的資源浪費，養(yǎng)老設施達不到養(yǎng)老的目的；另一方面也可能影響未來更多企業(yè)的參與熱情。

不過對于配建養(yǎng)老設施的項目來說，還有平衡之術(shù)，可以通過項目中商品房的銷售彌補養(yǎng)老設施投入的不足。對于建設在成熟居民區(qū)特別是老城區(qū)的養(yǎng)老服務站來說，居民購買力不足是企業(yè)必須面臨的問題。

中信國安投資方面人士介紹，椿樹街道19號院和56號院的場所都是由街道提供，公司還從市里爭取到有關資金補助，其余設施改建、配備以及人力成本等由公司負擔。對于企業(yè)而言，有投入就要考慮產(chǎn)出，至少收支平衡。但在目前調(diào)研中，確實發(fā)現(xiàn)周邊居民支付能力較低的問題?！拔覀兛梢蕴峁?5塊錢的優(yōu)質(zhì)餐，但老人就習慣于5塊錢解決吃飯問題。”

有關負責人建議，目前的養(yǎng)老服務站帶有企業(yè)和街道合作共建的性質(zhì)，未來究竟是民辦非企業(yè)組織還是企業(yè)組織尚未定論。但綜合考慮，政府指導定價應兼顧企業(yè)收益和老齡人口實際支付能力?！岸▋r不能脫離服務人口支付能力，也不能讓企業(yè)虧本，以免影響企業(yè)參與養(yǎng)老服務的積極性。”這其中可能存在的缺口，就需要政府來購買。

“居家養(yǎng)老服務條例提出了企業(yè)參與養(yǎng)老的大方向，但出臺配套的落地細則，是接下來的當務之急?！边@成了多家房企人士的共同看法。