樓市政策連環(huán)計(jì)

龔小鋒

3月30日晚，無數(shù)顆心開始騷動(dòng)，大街小巷里的中介門店夜里還燈火通明，各大售樓處連夜備戰(zhàn)，不少看房人深夜趕到售樓處，已經(jīng)簽約的購房人擔(dān)心是否會(huì)被毀約……

當(dāng)天傍晚，央行、住建部、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)通知，從首付、商業(yè)房貸、公積金房貸和稅收等多角度入手，出臺(tái)了一系列寬松政策。業(yè)界一致認(rèn)為，本輪政策在信貸和稅費(fèi)方面“直指要害”，其中放開“二套房貸”成為最具代表性的標(biāo)志，改善型需求松綁成為本輪調(diào)控的目標(biāo)。

新政落地市場沸騰

3月30日晚上，原本晚上10點(diǎn)左右就會(huì)下班的中介門店，在這天晚上為了客戶簽約，甚至加班到了凌晨。當(dāng)晚，不少中介公司各區(qū)域經(jīng)理都給經(jīng)紀(jì)人開會(huì)討論新政出臺(tái)后如何給客戶、業(yè)主講解，甚至如何對(duì)已經(jīng)有意向購房的客戶“逼訂”。

經(jīng)紀(jì)人們?nèi)齼蓛傻卦陂T口翻號(hào)碼，挨個(gè)打電話。一名中介人士說，部分購房者入市猶豫明顯降低，廢話少了，簽字的多了。

幾乎同時(shí)，京城知名經(jīng)紀(jì)公司思源在第一時(shí)間知道了信息，將之反映給經(jīng)管團(tuán)隊(duì)，高層下達(dá)全市所有店面，從店長到經(jīng)紀(jì)人，充分全面了解新政細(xì)則。

各大售樓處幾乎是連夜備戰(zhàn)，如龍湖雙瓏原著就有客戶簽約到了深夜12點(diǎn)。典型的樣本還有合生濱江帝景，新政出臺(tái)后，就有客戶連夜來看房。據(jù)合生創(chuàng)展華北營銷總監(jiān)劉蕓岐透露，當(dāng)天晚上就成交了12套，第二天早上8點(diǎn)，仍有客戶趕在上班前來訂房。

“現(xiàn)在客戶的反應(yīng)也夠迅速的。”次日，方興地產(chǎn)一名負(fù)責(zé)人在微信朋友圈曬出了亦莊金茂悅的一組照片，售樓處內(nèi)桌子坐滿來訪的客戶。

萬科、綠城和碧桂園、雅居樂等大型房企紛紛打出了“24小時(shí)不打烊”的信號(hào)，龍湖順勢(shì)推出了一輪暖春活動(dòng)，一些地產(chǎn)公司甚至放出了“7天不漲價(jià)”的信號(hào)，意思顯得有些“露骨”，即一周之后難說。

不少業(yè)內(nèi)人士都?xì)g呼“上述政策遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過市場預(yù)期，特別是首付比例降低到40%，可以說是歷史上最寬松的”，北京中原地產(chǎn)給出的預(yù)測(cè)是，起碼可以直接增加10%的直接有效購買需求。

另一個(gè)讓二手房市場亢奮的政策是，財(cái)政部對(duì)營業(yè)稅全額征收的免征期由5年轉(zhuǎn)變?yōu)?年?！耙钥們r(jià)200萬元的二手普通住宅計(jì)算，本輪營業(yè)稅調(diào)整后，將會(huì)減少10萬元的營業(yè)稅?！眮喓罊C(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅說，這將使得很多改善性購房者的需求得到積極釋放。

組合拳“托底”意圖明顯

此次新政出臺(tái)的前兩天，國土部和住建部發(fā)文，要求各地按市場差別化供應(yīng)土地，以往供應(yīng)規(guī)模過大的城市要減少甚至?xí)和９┑?。另外該文件還首次表態(tài)，允許開發(fā)商申報(bào)改變產(chǎn)品類型，并鼓勵(lì)地方將新房庫存回購轉(zhuǎn)化為保障性住房。

在全國房地產(chǎn)商會(huì)聯(lián)盟主席、住建部住房政策專家委員會(huì)副主任顧云昌看來，各部門政策傾向均有側(cè)重，國土部和住建部是以行政手段調(diào)整房地產(chǎn)的供應(yīng)環(huán)節(jié)，而央行和國稅總局是以金融手段調(diào)整消費(fèi)環(huán)節(jié)，目前政府組合出拳的政策意圖已經(jīng)非常明顯，是中央對(duì)于改善性購房需求積極扶持的一個(gè)決心和表態(tài)。

中央連番救市的背后，是經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場的雙尷尬局面。全國整體銷量仍未企穩(wěn)，庫存居高不下，而地方政府土地出讓金收入減少，加劇了地方財(cái)政和債務(wù)壓力。

如今，政策祭出，不少房地產(chǎn)從業(yè)者都表示看好?！敖酉聛?，救市政策會(huì)成為常態(tài)，四五月會(huì)成為今年最佳買房時(shí)機(jī)，現(xiàn)在不買，可能會(huì)后悔三年?！碧┖桃幻耸空f。

不過，顧云昌認(rèn)為，一線城市的房價(jià)可能會(huì)上漲，但由于市場環(huán)境不同，即使上漲也不是暴漲。

上海中原地產(chǎn)研究總監(jiān)宋會(huì)雍也認(rèn)為，期望房價(jià)出現(xiàn)2009年的報(bào)復(fù)性上漲并不現(xiàn)實(shí)。對(duì)比2009年樓市政策出臺(tái)的節(jié)點(diǎn)，此次新政出臺(tái)的市場背景有明顯不同。“首先在供求關(guān)系上，當(dāng)前樓市供求比達(dá)到1.3：1，而2009年供求比才1.1：1，當(dāng)前供大于求的情況明顯嚴(yán)重。

此外，樓市的提振，已經(jīng)無法從根本上扭轉(zhuǎn)中國中長期內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行，供應(yīng)過剩以及人口老齡化所致需求疲軟，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)市場將逐步下行的趨勢(shì)。

對(duì)于剛剛出臺(tái)的中央3？30政策組合拳，萬科集團(tuán)總裁郁亮近日就表示，從黃金時(shí)代到白銀時(shí)代，政策的調(diào)整并不能改變行業(yè)本身的趨勢(shì)，此番刺激政策出臺(tái)對(duì)于市場信心的恢復(fù)能起到一定作用，但中國經(jīng)濟(jì)整體仍處于敏感、關(guān)鍵期。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，對(duì)于上市公司來講，在這個(gè)階段盡快跑量，盡量完成或縮小與半年銷售業(yè)績指標(biāo)的差距。

仍有政策空間

此次房貸政策出臺(tái)以后，不少業(yè)內(nèi)人士驚呼信貸政策堪稱史上最寬松。但實(shí)際上也并非如此，2008年為了刺激房地產(chǎn)消費(fèi)，央行曾實(shí)行了首付兩成、利率7折的政策，相比之下，此次信貸政策并沒有2008年那么強(qiáng)大的救市意圖。

在稅收政策方面，盡管營業(yè)稅“五改二”傳聞終于落地，但二手房交易中稅負(fù)最重的個(gè)人所得稅并未調(diào)整。按照2013年的樓市調(diào)控政策，北京就實(shí)行了20%的稅率，只有房產(chǎn)交易滿五年且是家庭唯一住房時(shí)才會(huì)免征。

郭毅認(rèn)為，二手房個(gè)稅并未與營業(yè)稅同步下調(diào)，無疑將會(huì)影響新政效果，弱化政策對(duì)二手市場交易量的拉動(dòng)力度。但這也說明在二手房政策上，政府同樣保留了一定的調(diào)整空間。

在經(jīng)濟(jì)增長放緩的大背景下，政府還有后招。而來自CRIC研究中心的報(bào)告認(rèn)為，接下來應(yīng)該看銀行和地方政府如何落實(shí)了。至于地方政府的救市招數(shù)，未來還有許多政策儲(chǔ)備尚未落地，如加大公積金貸款額度，首套房住房補(bǔ)助，放寬單身人士購房等等。

此前不少業(yè)內(nèi)人士還呼吁，部分一線城市可以在限購等環(huán)節(jié)進(jìn)行微調(diào)。郭毅認(rèn)為，廣州和深圳房價(jià)漲幅并不高，有可能會(huì)適度對(duì)限購政策加以微調(diào)。而北京和上海盡管已經(jīng)表態(tài)不解除限購，但有可能會(huì)對(duì)限購的執(zhí)行層面加以調(diào)整，比如北京居住證辦理的放松、通州的積分落戶等。

總體來看，樓市庫存壓力仍然較大。在一線城市、部分二線城市比如合肥、南京、蘇州、南昌等大中城市市場基本面仍然為供求合理或供不應(yīng)求，已經(jīng)沒有去庫存的壓力。但市場去化周期在15個(gè)月以上、市場基本面表現(xiàn)欠佳的城市仍然占到大多數(shù)城市，房價(jià)在2015年年內(nèi)仍然有下行壓力。