兩會地產(chǎn)聲音

張佳竹

3月3日，“全國兩會”如期而至。恰逢《不動產(chǎn)登記暫行條例》實施引發(fā)樓市熱議，房地產(chǎn)順理成章成為“兩會”熱點，其中“首套房”、“住房保障”、“樓市調(diào)控”、“房產(chǎn)稅”、“土改”則是關(guān)注焦點。

行業(yè)新常態(tài)

去年12月5日，中央政治局會議提出，2015年“堅持穩(wěn)中求進工作總基調(diào)”，并且首次提出——“我國進入經(jīng)濟發(fā)展新常態(tài)”。

全國人大代表、中國華融資產(chǎn)管理股份有限公司黨委書記、董事長賴小民在接受媒體采訪時認為，隨著中國經(jīng)濟發(fā)展步入“新常態(tài)”，中國房地產(chǎn)行業(yè)也迎來了“新常態(tài)”。房地產(chǎn)行業(yè)的“新常態(tài)”是理性回歸市場，體現(xiàn)真實需求。房地產(chǎn)行業(yè)仍然是中國經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，關(guān)鍵是要促其平穩(wěn)健康發(fā)展，防止大起大落。賴小民認為，房地產(chǎn)市場新常態(tài)的特征是“平穩(wěn)增長，分化調(diào)整，求異創(chuàng)新”。

全國政協(xié)委員、上海社科院城市與房地產(chǎn)中心主任張鴻銘表示，只要清醒地認識中國房地產(chǎn)市場新常態(tài)，并采取準(zhǔn)確的“雙防”并重的措施，一防范樓市再次過熱、虛火上升，二防范樓市全局性的急速趨冷和房價大幅下跌，中國樓市總體上穩(wěn)定健康的發(fā)展是完全可期的。

綠地集團董事長張玉良認為，未來房地產(chǎn)調(diào)控、地產(chǎn)投資的關(guān)鍵在于讀懂中國樓市的“新常態(tài)”。中國房地產(chǎn)市場未來的發(fā)展空間，整體和區(qū)域需要細分來看。整體而言，中國依然處在快速城鎮(zhèn)化階段、經(jīng)濟發(fā)展依然保持較快增速，房地產(chǎn)業(yè)仍有較大發(fā)展空間，但存在結(jié)構(gòu)分化。

支持首套房

在兩會代表眾多的提案建議和發(fā)言中，首套房貸款問題多次被提及。

“不管形勢如何，始終要堅持鼓勵自住需求?！边@是全國政協(xié)委員、上海社科院城市與房地產(chǎn)中心主任張泓銘房地產(chǎn)議案中最重要的一個建議。

他提出通過進一步降低首付比例、增加貸款利率的優(yōu)惠以及減免費用增加對購房者自住型置業(yè)的支持。“對于首次購房，政策應(yīng)當(dāng)徹底寬松，首套剛需房的首付比例甚至可以考慮降至一成，同時利率也需要有硬性優(yōu)惠。”

提出類似觀點的還有全國政協(xié)委員、北京市工商聯(lián)副會長張杰庭。張杰庭認為，要盤活住房公積金，交由國有銀行統(tǒng)一管理，用住房公積金統(tǒng)一管理產(chǎn)生的收益來補貼首套房的貸款利率，并建議降低首套房首付比例，讓年輕人交得起首付、還得起貸款。

張杰庭建議，住房公積金委托中農(nóng)工建四大國有銀行統(tǒng)一管理，統(tǒng)一放貸。銀行額外增加了一筆巨大的存款，銀行通過集中管理會產(chǎn)生巨大收益，政府住房公積金管理部門應(yīng)用住房公積金產(chǎn)生的收益補貼首次置業(yè)的年輕人。

放松限購

去年，放松限購的浪潮席卷了全國眾多二三線城市，仍執(zhí)行限購政策的城市僅余北、上、廣、深、三亞5個。今年限購是否能全面放開，也成為許多兩會代表委員關(guān)注的焦點。

“從目前情況看，限不限購都不會產(chǎn)生太大影響。如果使用其他手段可以將房價控制在合理區(qū)間，那么限購就不是唯一選擇，完全可以放開。”全國人大代表、廣東省惠州市委書記陳奕威說。

全國政協(xié)委員、泰禾集團董事長黃其森表示，建議北京取消單套總價1000萬元以上住宅的限購，給限購政策松松土。黃其森認為，北京每年頂多消化兩三千套千萬級以上住宅，放開這部分住宅限購，可以活躍市場、增加稅收，同時不至于對整個市場有太大影響。

“主要原因是調(diào)控效果已經(jīng)顯現(xiàn)，供求關(guān)系也趨于穩(wěn)定。”全國人大代表、清華大學(xué)政治經(jīng)濟學(xué)研究中心主任蔡繼明表示，“房地產(chǎn)經(jīng)過一年多的調(diào)整，市場基本恢復(fù)均衡，放開限購不會對房價造成太大影響?！?/p>

在蔡繼明看來，限購會誤傷一些剛需和改善性需求，特別是“一刀切”地對外地人限購很沒道理。“如果不許他們買房，是不是也應(yīng)該不許他們租房呢？有許多人確實在這個城市工作生活，確實需要穩(wěn)定的住房，那么就應(yīng)該保障他們的居住權(quán)。這對促進經(jīng)濟繁榮、防止人才流失都有好處。”蔡繼明說。

在全國政協(xié)委員、海南奧林匹克花園有限公司董事長馮川建看來，限購不是調(diào)控樓市的唯一手段，也不是解決城市承載難題的魔杖。市場的事情就應(yīng)該交給市場，伴隨不動產(chǎn)登記的實施和相關(guān)稅收調(diào)節(jié)，每個人的合理購房需求有可能得到滿足，樓市也是可以健康發(fā)展的。

鼓勵農(nóng)地入市

2月底，北京市大興區(qū)等33個試點縣（市、區(qū)）被列入農(nóng)村集體經(jīng)營性用地試點。農(nóng)村集體建設(shè)用地將入市的話題也被兩會代表們所熱議。

全國人大代表、清華大學(xué)政治經(jīng)濟學(xué)研究中心主任蔡繼明認為，試點方案過于保守，他建議要加大“土改試點”的改革力度。

蔡繼明表示，允許農(nóng)村集體土地即使是耕地在符合規(guī)劃和用途管制的前提下直接進入市場，并沒有改變土地公有制性質(zhì)；允許經(jīng)過動態(tài)調(diào)整的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地與國有建設(shè)用地同等入市，并不會突破耕地紅線；允許農(nóng)村宅基地使用權(quán)在集體經(jīng)濟組織之外抵押、出租、轉(zhuǎn)讓，也并不會導(dǎo)致農(nóng)民利益受損。只有這些內(nèi)容納入土改試點方案，才能從根本上推進我國土地制度的改革和完善。

全國人大代表、中國社科院農(nóng)發(fā)所原所長張曉山對媒體表示，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，要大幅度提高農(nóng)民在土地增值收益中的分配比例，就意味著大幅降低地方政府在土地增值收益中的分配比例。這就必須調(diào)整中央與地方政府之間的利益關(guān)系。

蔡繼明還談到，如果農(nóng)村集體建設(shè)用地直接入市，且達到一定程度，城市房價也就有可能下降。

蔡繼明的思路是，隨著房價下調(diào)，大量農(nóng)民工進城將能夠買得起房，即便買不起房也能租得起房，即便租不起房廉租房也會向這個群體傾斜。由此，中央提出的以人為本的城市化，即進城要落戶、遷徙要定居的進程才會真正加快。

不動產(chǎn)登記倒逼房價下調(diào)？

兩會期間，適逢《不動產(chǎn)登記暫行條例》正式實施。對該項條例的意義及作用，代表們亦積極發(fā)表了自己的看法。

全國政協(xié)委員、財政部財政科學(xué)研究所原所長賈康評價說，一個現(xiàn)代國家，對不動產(chǎn)不作登記，沒有全套信息，這是不可想象的?！安粍赢a(chǎn)登記制度，支撐整個國家治理體系的運行，當(dāng)然也支撐以后的財產(chǎn)保護，同時促進反腐倡廉，并以這種信息系統(tǒng)支撐我們跟財產(chǎn)、不動產(chǎn)相關(guān)的政策優(yōu)化，以及制度建設(shè)，這一定是要聯(lián)系在一起的?！?/p>

那么不動產(chǎn)登記對房地產(chǎn)市場有何影響？

全國政協(xié)委員、泰禾集團董事長黃其森認為，考慮到有一些持有多套房甚至一些持有多套房的灰色地帶，短期對局部市場或許有沖擊，但長遠看還是穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的?！爱吘勾蟛糠秩速彿慷歼€是用自己的正當(dāng)收入?！?/p>

全國政協(xié)委員、中國銀行監(jiān)事梅興保接受媒體采訪時稱，不動產(chǎn)登記把原屬不同部門監(jiān)管的財產(chǎn)登記予以統(tǒng)一，對房產(chǎn)投機和房產(chǎn)腐敗勢必有抑制作用，短期內(nèi)確實對房市有一定影響。但房價主要還是由供求、預(yù)期等因素決定，因此長期看很難“倒逼”房價下調(diào)。

房產(chǎn)稅何時開征？

和不動產(chǎn)登記密切聯(lián)系的是房產(chǎn)稅的問題。不少人有一種擔(dān)心是，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記實施，基礎(chǔ)性工作做實后，房產(chǎn)稅有可能加快。黃其森認為，不動產(chǎn)登記是為政府決策提供準(zhǔn)確數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)性工作，本屆政府更理性、務(wù)實，下一步怎么做，還是要看基礎(chǔ)性工作進展，最后看數(shù)據(jù)說話。

賈康則表示，房產(chǎn)稅主要調(diào)節(jié)高端人群收入狀況，可以削富濟貧，可以帶來多種正面效應(yīng)?！拔覈魇铡慨a(chǎn)稅的方向已經(jīng)鎖定，唯一不確定的就是征稅時間表。從我作為研究者的角度觀察，按照中央的部署，改革的重點要在2016年底之前做出來，房地產(chǎn)稅立法肯定是要動真格的。我認為，房地產(chǎn)稅立法最遲不能拖過2017年的‘兩會。”

房地產(chǎn)稅政策具體怎么落實還需實際的進程。賈康認為，中國的房地產(chǎn)稅制度不能照搬美國的模式。任何人的第一套房都可以免稅，至于第三、第四套房子征稅的稅率，也不太可能像之前傳的那樣采取遞進原則，更有可能是固定稅率。

全國政協(xié)委員、林達集團董事長李曉林則呼吁，征收房地產(chǎn)稅需要調(diào)整土地使用年限，將商住類產(chǎn)權(quán)也調(diào)整至70年。

推進保障房建設(shè)

在今年的政府工作報告中，李克強總理提出，住房保障逐步實行實物保障與貨幣補貼并舉，把一些存量房轉(zhuǎn)為公租房和安置房。對居住特別困難的低保家庭，給予住房救助。

張泓銘認為，保障房“實物保障與貨幣補貼并舉”的提法，反映出保障房思路的轉(zhuǎn)變，貨幣補貼讓被保障人群可以去市場上找房源，這是保障借用市場渠道，和市場融合的新體現(xiàn)。對于特困家庭的住房救助，則是保障房制度的深化。

全國政協(xié)委員、國家審計署原副審計長董大勝在3月4日表示，目前部分二三線城市的房地產(chǎn)問題，是規(guī)模失控和配套不足造成的。保障房建設(shè)可以與商品房去庫存相結(jié)合。

“在土地競拍階段，建議價格到頂后競異地配建保障房面積，或者競配建保障房的專項資金，專款專用，對外公開。對于北京推出的自住房，黃其森建議本著動態(tài)調(diào)控的精神，應(yīng)適時退出?！?/p>

張杰庭則建議住宅僅劃分為商品房和公租房，取消其他保障性住房。他認為現(xiàn)階段保障性住房種類過多，包括經(jīng)濟適用房、廉租房、公租房、限價商品房、自住型商品房等，建議公租房和商品房剛開始按5：5的比例建設(shè)。