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    五指山市發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)的可行性分析

    2015-05-30 08:54:32任怡萱
    關(guān)鍵詞:養(yǎng)老地產(chǎn)五指山市

    任怡萱

    摘 要:近年來,我國房地產(chǎn)業(yè)亟待轉(zhuǎn)型,隨著人口老齡化程度的加深,養(yǎng)老地產(chǎn)成為新的轉(zhuǎn)型方向,因此探索養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)具有現(xiàn)實(shí)意義。五指山市養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的可行性研究結(jié)果表明,五指山市具有開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)得天獨(dú)厚的優(yōu)勢,養(yǎng)老地產(chǎn)的合理開發(fā)將成為推動(dòng)五指山市經(jīng)濟(jì)增長的新動(dòng)力。

    關(guān)鍵詞:齡化;養(yǎng)老地產(chǎn);五指山市

    中圖分類號(hào):F323 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A 文章編號(hào):1006-8937(2015)12-0125-03

    1 相關(guān)理論及現(xiàn)狀

    隨著房地產(chǎn)市場進(jìn)入“白銀期”,靠傳統(tǒng)圈地賣房的發(fā)展模式很難再達(dá)到“黃金期”的輝煌,房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入結(jié)構(gòu)調(diào)整期。

    根據(jù)美國市場學(xué)家溫德爾·史密斯(Wendell R.Smith)的市場細(xì)分理論,市場細(xì)分是市場發(fā)展成熟的必然趨勢。房地產(chǎn)業(yè)由高速成長期邁向成熟,進(jìn)入一個(gè)精細(xì)化發(fā)展的階段。國內(nèi)的房企紛紛通過細(xì)分市場來尋求轉(zhuǎn)型升級(jí),因而旅游地產(chǎn)、文化地產(chǎn)、養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)等一系列房地產(chǎn)開發(fā)模式成為熱門的轉(zhuǎn)型方向。

    由于我國人口老齡化的加劇和計(jì)劃生育造成的“421”家庭結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀,養(yǎng)老市場呈現(xiàn)出巨大缺口,部分房企瞅準(zhǔn)這一市場,試水養(yǎng)老房地產(chǎn),讓養(yǎng)老地產(chǎn)成為最大熱門。2014年以養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目,在全國如雨后春筍般冒出來,但根據(jù)市場調(diào)研結(jié)果顯示具有盈利能力的項(xiàng)目是鳳毛麟角。由此,投入養(yǎng)老養(yǎng)生地產(chǎn)前做好可行性分析就變得至關(guān)重要。

    五指山,“海南的綠色之肺”,素來以優(yōu)良的空氣、充足的陽光、舒適的溫度成為深受霧霾、嚴(yán)寒之苦的老年人趨之若鶩的地方。近年來,五指山市將養(yǎng)生概念融入城市發(fā)展,“來五指山“森”呼吸”逐漸成為潮流。養(yǎng)老地產(chǎn),一個(gè)契合五指山城市發(fā)展的理念,必將在五指山的沃土中茁壯成長,并最終成為她的一張靚麗名片。

    2 養(yǎng)老地產(chǎn)的國內(nèi)發(fā)展概況

    目前,我國養(yǎng)老地產(chǎn)還處于起步探索階段,總體發(fā)展并不成熟。純粹以養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營開發(fā)的項(xiàng)目還比較少,有很多都是用“房地產(chǎn)”思維在做養(yǎng)老地產(chǎn),其中做的比較好的有北京的太陽城、廣州的友好老年公寓和??诘墓Ш驮喉?xiàng)目。主要的發(fā)展模式有:“社區(qū)+醫(yī)院+地產(chǎn)”模式,例如我國臺(tái)灣的長庚養(yǎng)生文化村;會(huì)籍制養(yǎng)老俱樂部模式,如北京太申祥和山莊;以房養(yǎng)老模式,如北京太陽城老年公寓;異地養(yǎng)老模式,如??诘墓Ш驮喉?xiàng)目;度假基地連鎖模式,如江蘇生態(tài)農(nóng)莊養(yǎng)老連鎖。由于行業(yè)正處于起步階段,行業(yè)尚不規(guī)范,加之成熟的、可借鑒的發(fā)展模式較少,所以中國的養(yǎng)老地產(chǎn)也面臨諸如行業(yè)不規(guī)范、盈利能力差、缺乏專業(yè)運(yùn)營團(tuán)隊(duì)等一系列問題。

    總而言之,我國養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)發(fā)展尚處行業(yè)初期,雖存在諸多問題,但潛力無限、前景光明。

    3 五指山市發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)的可行性分析

    3.1 基于社會(huì)發(fā)展規(guī)律,發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)乃大勢所趨——

    必須發(fā)展

    21世紀(jì)是老年型世紀(jì)。中國步入人口老齡化“快車道”,從20世紀(jì)末進(jìn)入老齡化社會(huì),到21世紀(jì)30年代將達(dá)到老齡化高峰,并將一直持續(xù)到22世紀(jì)。中國將完成從“少年中國”到“老年中國”的徹底轉(zhuǎn)變。龐大的老年人群催生巨大的養(yǎng)老需求,傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老模式供給形式由于中國少子老齡化的現(xiàn)象已無法滿足,巨大的市場缺口將帶來養(yǎng)老地產(chǎn)的繁榮。根據(jù)中國社會(huì)老齡化規(guī)律,五指山市發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)乃大勢所趨,是五指山市順應(yīng)社會(huì)發(fā)展規(guī)律、抓住發(fā)展機(jī)遇所必須要走的一條道路。

    3.1.1 中國老齡化迅猛,銀發(fā)經(jīng)濟(jì)將成為新的增長點(diǎn)

    當(dāng)前,中國的老齡化程度不斷加深,人口老化形勢十分嚴(yán)峻并呈現(xiàn)以下主要特征。

    ①老年人口規(guī)模大。

    《中國統(tǒng)計(jì)公報(bào)》顯示,截止2014年底,我國60歲以上的人口多達(dá)2.12億人,在總?cè)丝谥姓急雀哌_(dá)15.5%。《華爾街見聞》中的一篇文章曾經(jīng)做過這樣的比較:2億老年人口數(shù)超過了巴西、俄羅斯、日本各自的總?cè)丝跀?shù)。如果作為一個(gè)國家的總?cè)丝跀?shù),也能排世界第四位。根據(jù)官方預(yù)測,這一數(shù)據(jù)還將攀升,到2025年將逾3億,2033年將超過4億,2050年將達(dá)到4.8億。4.8億人, 這比發(fā)達(dá)國家老年人口總和還多15%~20%(引自《中國如何應(yīng)對(duì)人口老齡化挑戰(zhàn)》,李璠)。中國老年人口的巨大規(guī)模可見一斑。

    ②老年人口高齡化。

    《中國統(tǒng)計(jì)公報(bào)》顯示,中國65歲以上的高齡老年人口也迅速增長,至2014年底達(dá)到1.38億,占總?cè)丝诒扰噬?0.1%?!吨袊淆g產(chǎn)業(yè)發(fā)展報(bào)告》更進(jìn)一步指出,中國80歲及以上高齡老年人口亦呈井噴式增長,2020年將上升至2 900萬,失能老年人口也隨之大幅增長,2020年將至4 700萬。2053年達(dá)到人口老齡化的高峰年,將超過1億,屆時(shí),這一數(shù)字將占世界高齡老人總量的1/4。

    ③人口老齡化進(jìn)程迅速。

    中國用不到20 a的時(shí)間就從成人型人口過渡到老年型人口結(jié)構(gòu),走過了西方國家?guī)资晟踔辽习倌甑摹白兝稀敝?。例如法國老年人口占比?%上升到14%經(jīng)歷了115 a,而中國僅用了14 a。根據(jù)楊燕綏教授的分析,中國從1990年到2035年從18個(gè)勞動(dòng)人口養(yǎng)一位老人的年輕型社會(huì)發(fā)展到2個(gè)勞動(dòng)力養(yǎng)一位老人的超級(jí)老齡社會(huì),跨越了四個(gè)階段,但是歐美等國家在45 a間僅僅只是從深度老齡化社會(huì)跨越到超級(jí)老齡化社會(huì)。

    我國老齡人口基數(shù)大、高齡老人所占比例高、人口老齡進(jìn)程迅速的特點(diǎn),為我國“銀色產(chǎn)業(yè)”的發(fā)展帶來巨大空間。根據(jù)歐美等發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn),銀色產(chǎn)業(yè)占比約為國內(nèi)生產(chǎn)總值的18%,而中國僅為3%。從老齡化的發(fā)展現(xiàn)狀與規(guī)律來看,未來中國的銀色產(chǎn)業(yè)將迎來長足發(fā)展。作為銀發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈上最重要的一環(huán),養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)正當(dāng)其時(shí)。

    3.1.2 我國家庭結(jié)構(gòu)特殊,發(fā)展多層次養(yǎng)老模式成為必然

    隨著計(jì)劃生育基本國策的施行,改革開放以來,我國長期處于低生育率水平,家庭規(guī)模趨于小型化。根據(jù)第六次人口普查數(shù)據(jù)顯示,我國家庭平均規(guī)模已縮小到3.10人/戶,2/3的家庭只有1~3個(gè)人。伴隨著人口壽命的不斷增加,我國“4-2-1”家庭成為普遍現(xiàn)象,少子老齡化特征明顯。但由于思想觀念轉(zhuǎn)變和居住成本增加,三代和四代同住的機(jī)率變小。這就使得我國的“空巢”現(xiàn)象嚴(yán)重?!吨袊淆g事業(yè)發(fā)展報(bào)告》顯示,2013年中國空巢老年人口規(guī)模突破1億大關(guān),占總的老年人口的一半以上。由于計(jì)劃生育一代陸續(xù)進(jìn)入老年期,加上子女風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生等因素,無子女老年人持續(xù)增加,2013年中國的失獨(dú)家庭有100萬以上,且每年以約7.6萬個(gè)的數(shù)量持續(xù)增加。

    家庭結(jié)構(gòu)的萎縮化、空巢老人、失獨(dú)老人的增長,都對(duì)傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老模式發(fā)出挑戰(zhàn)。僅靠家庭養(yǎng)老模式是滿足不了中國兩億多老年人口的養(yǎng)老需求的。把中國的“銀發(fā)浪潮”變成“銀發(fā)紅利”離不開養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的高度發(fā)展。《中國老齡產(chǎn)業(yè)發(fā)展報(bào)告(2014)》預(yù)測,到2050年,中國老年人口的消費(fèi)將激增至106萬億元左右,未來中國將成長為全球老齡產(chǎn)業(yè)市場最大的國家。養(yǎng)老地產(chǎn)作為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的重要組成部分,必然迎來高速發(fā)展,因此發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)是五指山市抓住機(jī)遇謀求城市發(fā)展的重要方式。

    3.2 基于五指山的已有條件,發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)勢不可擋——

    必定發(fā)展

    五指山市,坐落在海南島中部的一顆“綠寶石”,在海南國際旅游島的光環(huán)下,以其獨(dú)特的熱帶雨林風(fēng)光、超高的森林覆蓋率、溫潤的氣候環(huán)境發(fā)出璀璨的光芒。

    3.2.1 “翡翠山城”——中國人的天然養(yǎng)生基地

    自然生態(tài)環(huán)境是發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)首先要考慮的因素。“綠動(dòng)五指山,氧生翡翠城”,這句宣傳語將五指山優(yōu)良的生態(tài)環(huán)境描繪的淋漓盡致。五指山市周圍群山環(huán)抱,森林覆蓋率達(dá)75%,空氣中的氧離子達(dá)到10 000個(gè)/m2以上,是名副其實(shí)的“翡翠山城”、“綠色之肺”。對(duì)遭受霧霾之苦的城市人來說,來五指山“森呼吸”將成為最好的享受。如此優(yōu)良的環(huán)境,對(duì)呼吸道等老年人常見病具有非常好的療效,可謂天然的療養(yǎng)基地。然而她的優(yōu)異還不止于此,五指山素有“南國夏宮”、“天然空調(diào)”的美名。海拔高、緯度低的獨(dú)特地理位置讓五指山地區(qū)冬暖夏涼,年平均氣溫22.4 ?觷,無極端自然氣候,相較于海南島其它地方的熱帶海洋氣候,溫度更加舒適且不受寒潮和臺(tái)風(fēng)影響。溫潤的熱帶山區(qū)氣候,對(duì)遭受嚴(yán)寒酷暑的老年人群具有極大的吸引力。

    優(yōu)良的生態(tài)環(huán)境、溫和舒適的氣候條件、畫卷般的獨(dú)特美景,讓這座“翡翠山城”有了發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)的先天保障,必將成為中國人的天然養(yǎng)生養(yǎng)老基地。

    3.2.2 “候鳥棲息”——異地養(yǎng)老的廣泛客源基礎(chǔ)

    近年來,到“海南過冬”成為中國老人異地養(yǎng)老的新時(shí)尚。據(jù)海南省老齡辦統(tǒng)計(jì),每年冬季高峰時(shí)全國各地到海南休閑、養(yǎng)生、養(yǎng)老的“候鳥老人”有45萬人左右,2014年僅東北三省就有20萬老人奔赴海南過冬。海南島已成為中國“候鳥老人”的棲息地。

    海南“候鳥式”養(yǎng)老始于民間自發(fā),由于政策引導(dǎo)和總體規(guī)劃的相對(duì)滯后,龐大的“候鳥”老人給海南造成了巨大的壓力,交通、醫(yī)療、社會(huì)管理等方面面臨很大的挑戰(zhàn)。但根據(jù)國際經(jīng)驗(yàn)來看,只要合理的規(guī)劃和疏導(dǎo),龐大的“候鳥”老人會(huì)成為經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的推動(dòng)力。比如,美國的弗洛里達(dá)州,以其和海南島極其相似的明媚陽光和溫暖的氣候成為冬季北美“候鳥”老人的棲息地。每年約有100萬的“候鳥”老人到弗羅里達(dá)過冬,得益于其養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的成功開發(fā),“候鳥”老人為弗羅里達(dá)帶來了巨大的財(cái)富??梢娭灰?guī)劃布局合理,海南的“候鳥”也能推動(dòng)海南島的發(fā)展。

    五指山市,無論從生態(tài)、氣候還是房地產(chǎn)價(jià)格優(yōu)勢等方面來說,無疑都是海南最適合發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)的地方之一。以龐大的“候鳥”老人的養(yǎng)老需求為依托,通過合理的布局規(guī)劃,五指山養(yǎng)老地產(chǎn)必將迎來長足發(fā)展。

    3.2.3 “紛至沓來”——開發(fā)商的完美“試水地”

    嗅到養(yǎng)老地產(chǎn)市場的龐大缺口,房地產(chǎn)開發(fā)商、保險(xiǎn)業(yè)、國企等一大批企業(yè)紛紛“試水”養(yǎng)老地產(chǎn)。五指山作為中國?海南最富養(yǎng)生養(yǎng)老資源的地區(qū),理所當(dāng)然受到熱捧。據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示,截止2014年底,已經(jīng)有40多家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和項(xiàng)目進(jìn)駐五指山,其中既有中國重汽、銘遠(yuǎn)、卓達(dá)等知名企業(yè),也有頤山居、瀾湖岸邊等小戶型候鳥養(yǎng)老住房項(xiàng)目。一方面,紛至沓來的開發(fā)商成為五指山發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)的又一保障,另一方面,五指山市也將成為開發(fā)商開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)的完美“舞臺(tái)”。

    “翡翠山城”的完美生態(tài)環(huán)境、以“候鳥”為基礎(chǔ)的廣泛客源、開發(fā)商的大展拳腳,再加上海南田字高速公路的修建、五指山政府的鼎力支持與賣力宣傳,五指山發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)必然勢不可擋。

    3.3 基于政策機(jī)遇,發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)勢在必行——必會(huì)發(fā)展

    2014年1月6日,民政部、國家發(fā)改委下發(fā)《關(guān)于開展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)綜合改革試點(diǎn)工作的通知》,要在全國開展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)綜合改革試點(diǎn)工作。并提出要拓寬民間資本參與渠道,同時(shí)還明確試點(diǎn)地區(qū)重點(diǎn)扶持發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)龍頭企業(yè)。

    十八大報(bào)告中提出:“要積極應(yīng)對(duì)人口老齡化趨勢,大力發(fā)展老年服務(wù)事業(yè)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)”。8月16日,國務(wù)院召開常務(wù)會(huì)議再次指出,我國老齡化發(fā)展迅速,要加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)。

    2014年5月30日,海南省五屆人大常委會(huì)第八次會(huì)議審議通過了《海南省養(yǎng)老機(jī)構(gòu)管理?xiàng)l例》,促進(jìn)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)健康持續(xù)發(fā)展,以滿足老年人持續(xù)增長的養(yǎng)老服務(wù)需求。

    五指山市政府更是多次組織房地產(chǎn)企業(yè)走出去,形成“政府來搭臺(tái),企業(yè)來唱戲”的局面。市政府舉辦養(yǎng)生地產(chǎn)城市巡展,走進(jìn)了西北、華北的多個(gè)城市,達(dá)到 “走出去宣傳,打響知名度”的效果,給全國各地的人們搭建了一個(gè)了解五指山養(yǎng)生環(huán)境的有效平臺(tái)。

    從中央到海南省、五指山市的這一系列政策和舉措可以看出,五指山市發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)勢在必行。在各級(jí)政府的鼎力支持下,養(yǎng)老地產(chǎn)在五指山市必會(huì)快速、健康發(fā)展。

    4 結(jié) 語

    五指山市以其得天獨(dú)厚的氣候資源成為發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)的絕佳區(qū)域,在人口老齡化和中國家庭結(jié)構(gòu)造成的巨大養(yǎng)老缺口的現(xiàn)實(shí)背景下,開發(fā)商的積極探索再加上國家及省政府的政策推動(dòng),五指山市發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)可謂恰逢其時(shí)。通過合理的規(guī)劃與開發(fā),養(yǎng)老地產(chǎn)必將成為推動(dòng)五指山市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“發(fā)動(dòng)機(jī)”。

    參考文獻(xiàn):

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