房地產(chǎn)行業(yè)融資策略思考

王佳，白文

1 引言

當(dāng)前，房地產(chǎn)融資渠道對(duì)銀行系統(tǒng)嚴(yán)重依賴是房地產(chǎn)融資渠道最為明顯的特點(diǎn)。鑒于房地產(chǎn)行業(yè)的資金需求特征，加之過(guò)度依托銀行信貸存在的弊端，房地產(chǎn)行業(yè)需要分析現(xiàn)有融資方式的特色，以期能夠合理的選擇并適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，確保資金的充足，貫徹該行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展理念。

2 我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)融資現(xiàn)狀

一個(gè)行業(yè)的發(fā)展，資金是不可缺少的，這在房地產(chǎn)行業(yè)表現(xiàn)的最為突出。隨著我國(guó)市場(chǎng)體制的逐步完善，房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道逐步呈現(xiàn)多樣化，以下是我國(guó)房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀：

2.1 銀行信貸

根據(jù)數(shù)據(jù)收集顯示，一直以來(lái)銀行信貸提供的資金占房企發(fā)展所需的60%以上，而且參與房企運(yùn)營(yíng)周期的各個(gè)項(xiàng)目，包括購(gòu)置土地、開(kāi)發(fā)建設(shè)、成品房銷售等。房地產(chǎn)貸款占銀行貸款總額的比例也呈現(xiàn)逐年增長(zhǎng)趨勢(shì)。

2.2 股票融資

股票融資從成本控制和風(fēng)險(xiǎn)控制的角度來(lái)看有諸多好處，但是我國(guó)房企上市標(biāo)準(zhǔn)較高，股票融資并不適合所有房企，上市融資的房企所占比例很小。

2.3 債券融資

與房企發(fā)行的債券相比，其他債券收益高，風(fēng)險(xiǎn)小，流動(dòng)性強(qiáng)，且現(xiàn)金流穩(wěn)定，但中國(guó)房企債務(wù)融資政策和法律約束條件較多，因此大多房企將不采取債券融資。

3 我國(guó)房企融資渠道存在的弊端

盡管房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道日漸多元化，但是我國(guó)的房地產(chǎn)融資主要還是依靠銀行貸款，這極大地限制了我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，同時(shí)在一定程度上，也限制了我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的空間和步伐，對(duì)我國(guó)的發(fā)展和壯大是及其不利的。

3.1 單一的融資渠道，使得風(fēng)險(xiǎn)累積

雖然我國(guó)房地產(chǎn)融資渠道日趨活躍，呈現(xiàn)出多種融資策略，但是我國(guó)房地產(chǎn)融資依然以間接的銀行信貸為主，融資市場(chǎng)還不健全，多元化的房地產(chǎn)融資系統(tǒng)尚未形成。以銀行信貸為核心的單一融資結(jié)構(gòu)不僅會(huì)給企業(yè)帶來(lái)資金風(fēng)險(xiǎn)，也會(huì)使提供貸款的銀行承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。

3.2 融資規(guī)劃不充分

房企在融資過(guò)程中，企業(yè)對(duì)整體融資規(guī)劃的不充分、不切實(shí)際導(dǎo)致融資失敗。房地產(chǎn)融資過(guò)程中，整體上缺乏一個(gè)可靠性的規(guī)劃，很多工作都是按照固有模式操作，未對(duì)新型融資方式做出充分的理解與規(guī)劃，以至不能有效利用多元化的融資策略。

3.3 多元化融資發(fā)展的限制因素

房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，需要大量的資金作后盾，僅靠以銀行信貸為主的方式集資遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。雖然有房地產(chǎn)信托、房產(chǎn)投資基金、債券融資、股權(quán)融資等多種融資方式，但由于政策限制因素偏多導(dǎo)致多元化的融資方式難以實(shí)操且存在一定的局限性。

4 我國(guó)房企現(xiàn)存融資結(jié)構(gòu)的影響

4.1 單一融資模式會(huì)增加銀行受金融風(fēng)險(xiǎn)沖擊的可能性

房企融資過(guò)于依賴于銀行，銀行只享受固定收益，卻承擔(dān)房地產(chǎn)行業(yè)的大量風(fēng)險(xiǎn)，這種收益分配方式容易發(fā)生過(guò)度投資。一旦金融危機(jī)爆發(fā)，銀行受到巨大損失。

4.2 房企高杠桿經(jīng)營(yíng)容易發(fā)生財(cái)務(wù)危機(jī)

由于房企自身?yè)碛械馁Y金較少，主要依靠對(duì)外籌集的資金來(lái)維持生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。隨著國(guó)家加大監(jiān)管力度，信用貸款緊縮，房企資金鏈容易斷裂，進(jìn)而影響企業(yè)存亡，對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展也產(chǎn)生不可輕視的影響。

5 我國(guó)房地產(chǎn)融資發(fā)展的建議

經(jīng)過(guò)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)近些年來(lái)的融資渠道分析，以及對(duì)未來(lái)發(fā)展態(tài)勢(shì)的研究與預(yù)測(cè)，房地產(chǎn)行業(yè)融資可以做出以下改革：

5.1 建立多渠道多層次的房地產(chǎn)融資體制及系統(tǒng)

目前我國(guó)資本市場(chǎng)還不夠健全，以銀行信用貸款為基本融資策略為房企和銀行增加了風(fēng)險(xiǎn)隱患。要解決我國(guó)房企融資渠道選擇性較少的問(wèn)題，首先是建立一個(gè)多渠道多層次穩(wěn)定的房地產(chǎn)融資體制及系統(tǒng)，以滿足不同層次、規(guī)模主體對(duì)融資的需求。

5.2 推動(dòng)新型融資模式的發(fā)展和應(yīng)用

我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)多元化融資發(fā)展受到限制，為了推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)融資渠道向多層次、多元化方位發(fā)展，必需建立穩(wěn)定、完善、品種多樣的金融產(chǎn)品體系，增加新型融資模式在融資結(jié)構(gòu)中所占的比例。

5.3 完善房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)

在房地產(chǎn)融資渠道多元化進(jìn)程中，創(chuàng)新型金融產(chǎn)品在帶來(lái)融資效率有效提高的同時(shí)也伴隨著風(fēng)險(xiǎn)和不確定性的出現(xiàn)，這就需要及時(shí)建立和完善相關(guān)的法律法規(guī)制度。針對(duì)金融產(chǎn)品的創(chuàng)新、流通、收益分配等做出明確規(guī)范，增強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)金融的監(jiān)管，健全房地產(chǎn)市場(chǎng)的各項(xiàng)制度，形成全面有效的房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管體系。

6 結(jié)語(yǔ)

綜上所述，我國(guó)房企依靠銀行信貸單一融資策略在信貸緊縮的環(huán)境下弊端凸出，為了應(yīng)對(duì)眼前政策環(huán)境下房企經(jīng)營(yíng)發(fā)展的需求，應(yīng)積極探索多元化融資渠道，增加資金的流動(dòng)性并分散資金風(fēng)險(xiǎn)。在建立完善多元融資渠道的同時(shí)，更要加強(qiáng)法律法規(guī)對(duì)于市場(chǎng)主體的監(jiān)管，有效促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。

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