獨權(quán)委托

周莎

摘要：隨著我國國民經(jīng)濟水平的提高，科學技術的不斷進步，房地產(chǎn)行業(yè)有了很大發(fā)展。房屋是人們生活中很重要的固定資產(chǎn)。在購買房屋時，由于中介的一些霸王條款，或者其他置業(yè)公司的原因，致使房地產(chǎn)經(jīng)濟糾紛的發(fā)生，為了避免這些問題的出現(xiàn)，下面就通過對某案例的分析，詳細闡述獨權(quán)委托模式的主要內(nèi)容，希望給有關人士一些借鑒。

關鍵詞：獨權(quán)委托；經(jīng)紀糾紛；代理模式

隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的大發(fā)展，直接的推動了房地產(chǎn)銷售行業(yè)，但是由于我國經(jīng)濟發(fā)展迅速，有關法律法規(guī)還沒有及時出臺，致使在房屋銷售方面沒有統(tǒng)一的規(guī)定，市場整體情況有些混亂。為了管理好我國房屋銷售的秩序，避免房地產(chǎn)經(jīng)紀糾紛的發(fā)生，下面就分析最佳委托代理模式——獨權(quán)委托，只要房產(chǎn)在獨權(quán)代理合同所規(guī)定的時期內(nèi)成功售出，賣方就要向接受委托的經(jīng)紀人支付全部傭金。

1.獨權(quán)委托的優(yōu)勢分析

1.1避免過多中介的騷擾

如果讓多家房地產(chǎn)公司掛牌銷售，業(yè)主會不分時間地點的接到房產(chǎn)中介的詢問電話，很多話語都是重復的，業(yè)主的正常生活就被打亂了，如果時間長還沒有銷售出去，業(yè)主就會被這些電話打崩潰，但是獨權(quán)委托卻能避免這些問題，會有專業(yè)的房產(chǎn)經(jīng)紀人負責業(yè)務，只需要把房屋價格，付款時間，以及付款條件說清楚就可以，其他事情都可以托管處理，沒有太多的麻煩事要處理。

1.2銷售速度快

獨權(quán)委托模式不僅簡單，而且房屋銷售的速度會非?？欤?jīng)紀人賣掉房子后有利可圖，而且隨先賣的傭金就屬于誰，因此經(jīng)紀人會信心百倍，而且銷售的積極性很高，在銷售時下的功夫比較多，例如使用網(wǎng)絡推薦方式，短信推薦方式，電話推薦方式，除此之外，還可以使用派報、網(wǎng)絡、報紙廣告等，把業(yè)主的利益放到第一位。而且是獨權(quán)委托，房產(chǎn)價格可以適當?shù)奶岣?，不需要其他中介搶客戶，能堅持業(yè)主的底價進行銷售，如果不是獨家代理，經(jīng)紀人因為害怕客戶被其他中介搶走，因此成交價格基本會低一些。

1.3避免同行業(yè)的惡意競爭

在很多情況下，如果其他房地產(chǎn)公司得知了消息，了解到一些意向客戶后，其會為了自己的利益而進行惡意的破壞，例如向業(yè)主說有誠意客戶愿意出高價購房，但是由于家人在外地，需要等幾天進行交易，或者向客戶說，你出的價格太高了，有比這性價比都高的房子，我可以介紹給你等。這些手段就是為了破壞正常的購房交易，這樣這些房地產(chǎn)人員也就有了銷售的機會，由于中介在其間的破壞，很多誠心誠意購房的人也放棄了購買，最后是業(yè)主的利益受到了損失。但是如果使用獨權(quán)委托模式，就能避免這些問題，因此中間只有一個中介，不會有其他人進行破壞，而且其也沒有機會進行破壞，而經(jīng)紀人為了自己的利益，需要快速的進行信息傳播，或者用其他渠道進行銷售，可以保證房屋出售的速度和價格，維護業(yè)主的基本利益，避免同行業(yè)的競爭。

2.最佳委托代理模式分析

2.1 MLS系統(tǒng)分析

業(yè)主向多個售樓公司放盤的目的很簡單，就是讓該房源信息快速廣泛的傳播，如果不多家放盤就會制約信息的傳播，也就是如果只和一家公司合作，就限制了待售房產(chǎn)信息的廣泛快速傳播。針對這個問題，外國比較流行的方式就是引入了配套的 MLS系統(tǒng)的規(guī)定。MLS系統(tǒng)就是Multi-ple Listing Service的縮寫形式，在該系統(tǒng)中明確規(guī)定，業(yè)主就能委托一家經(jīng)濟人售樓，同時如果確定售樓，該家的經(jīng)紀人要把樓盤的詳細信息公布到MLS系統(tǒng)中，讓所有加入到該系統(tǒng)的企業(yè)都可以看到，但是所有的經(jīng)紀人，也包括賣方的經(jīng)濟人都可以尋找買家，誰先達成買賣交易，就可以代表買方經(jīng)紀人和賣方經(jīng)紀人享受業(yè)主所支付給賣方經(jīng)紀人的傭金，除此之外買方不需要支付其他的傭金。MLS系統(tǒng)的核心內(nèi)容就是獨裁代理，獨裁代理是兩種有區(qū)別的代理形式，詳細分析就是獨家代理和獨權(quán)代理，例如在美國賣方代理契約形式有獨權(quán)代理、獨家代理，以及開放性代理，而我國房屋買賣中最常見的就是開放性代理。

2.2獨權(quán)委托模式分析

在獨權(quán)的代理形式下，賣方需要賦予特定經(jīng)紀人在特定的時間內(nèi)，一般都是60到90天，尋找賣方的專屬權(quán)，只要在規(guī)定的時間內(nèi)買賣交易成功，賣方就要向接受委托的經(jīng)紀人支付全部傭金。不管房產(chǎn)最后由誰出售，即使是由賣方自己賣出，只要賣方和經(jīng)紀人簽署了獨權(quán)代理合同，都可以享受到合同中所規(guī)定的傭金。在獨家代理的模式下，雖然賣方不可以在合同規(guī)定的時間內(nèi)再委托其他經(jīng)紀人為其代售房產(chǎn)，但是其可以自己尋找買方，當房產(chǎn)由其自己成功售出后，那么賣方就不需要向接受委托的經(jīng)紀人支付報酬。

2.3開放性的代理模式分析

在開放性的代理服務模式下，賣方能夠邀請數(shù)個經(jīng)紀人進行房產(chǎn)的代售，除此之外，賣方還可以率先向售出房產(chǎn)的經(jīng)紀人支付所有事先約定的傭金報酬。但是有一點需要注意，在這種開放的代理模式下，賣方也可以自行尋找合適的買方，如果房子是由賣方自己出售，那么賣方將無需向經(jīng)紀人支付傭金報酬。

從上訴內(nèi)容看出，如果法律規(guī)定都比較完備，那么開放性代理模式對經(jīng)紀人沒有太大的吸引力，除此之外，獨家代理都不具備吸引力。也就是實行這些模式時，對經(jīng)紀人沒有太大的積極性調(diào)動，也就是說房產(chǎn)很快售出是不可能的，因為大部分經(jīng)紀人都加入到了 MLS系統(tǒng)中，也都可以從 MLS上獲取房源信息，與此同時，可以結(jié)合自己的實際情況，對這些房源信息做積極的推送，因此在 MLS系統(tǒng)上展示的房源可以很快售出。但是想讓代售房產(chǎn)可以利用 MLS 系統(tǒng)進行信息的推送，并且迅速達成交易，就要和經(jīng)紀人簽訂獨權(quán)合約，這也是MLS的核心規(guī)則，其目的就是避免發(fā)生上述張先生出現(xiàn)的問題，其意義非常重大，可以避免我國當前房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)中所發(fā)生的大部分糾紛。除此之外，還有很多技術性問題有待解決，但是其發(fā)展方向是正確的。

3.總結(jié)

通過上述的分析可以看出，無論是獨權(quán)代理，還是開放性代理，其都是在MLS 系統(tǒng)的基礎上進行的，為了保證MLS 系統(tǒng)模式發(fā)揮最大的作用，就必須和業(yè)主簽署獨權(quán)代理合同，這樣不僅可以避免上述房地產(chǎn)經(jīng)紀糾紛的發(fā)生，同時也可以調(diào)動房產(chǎn)經(jīng)紀人的積極性，讓業(yè)主的房子以最快的速度賣出去，達到經(jīng)濟利益的最大化。MLS系統(tǒng)是核心內(nèi)容，因此需要一些技術作為支撐，但是這是房地產(chǎn)銷售在未來的發(fā)展趨勢。（作者單位：山西西山煤電房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司）

參考文獻：

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[2]張營.日本房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的經(jīng)濟法評析[J]；經(jīng)營管理者；2011年12期