中國房地產(chǎn)市場的泡沫問題研究

王正清 馬淑娜

作者簡介：王正清（1988-），男，漢族，山東德州人，碩士研究生在讀，蘭州大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院，國際金融專業(yè)，研究方向：國際金融。

馬淑娜（1992-），女，漢族，河南駐馬店人，碩士研究生在讀，西北師范大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院，金融專碩專業(yè)。

摘要：隨著中國經(jīng)濟的房地產(chǎn)行業(yè)不斷發(fā)展，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)泡沫問題且逐漸嚴(yán)重。本文通過理論結(jié)合實際，對房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫進(jìn)行分析與研究，依據(jù)產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫的具體因素提出相關(guān)的建議和措施來降低或解決房地產(chǎn)泡沫給國民經(jīng)濟帶來的危害，找出我國房地產(chǎn)經(jīng)濟繼續(xù)壯大的途徑。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)經(jīng)濟；泡沫；研究

一、我國房地產(chǎn)行業(yè)泡沫問題的基本理論

（1）什么是房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫。房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫就是房地產(chǎn)的價格與其真實價指之間有較大差距，而脫離其實際價值的差額便是泡沫。房地產(chǎn)行業(yè)泡沫的大小可以主要從房地產(chǎn)投資額增長率與GDP增長額之間的比率方面來衡量：經(jīng)濟發(fā)展平穩(wěn)時期基本保持百分之十左右。目前我國房地產(chǎn)的投資率會較高，比率達(dá)到百分之十五到三十。

（2）中國房地產(chǎn)行業(yè)泡沫的實質(zhì)。房地產(chǎn)泡沫之所以存在是因為經(jīng)濟發(fā)展的需求，同時也有一些其他因素，例如，土地價格、政府政策、金融支持、投機行為等。土地價格的高漲使得房地產(chǎn)的成本升高，同時泡沫的存在是房地產(chǎn)價格更高，形成惡性循環(huán)。政府對房地產(chǎn)行業(yè)的支持使得房地產(chǎn)快速發(fā)展，帶動其他行業(yè)一同發(fā)展。房地產(chǎn)商品具有自己的特性，房地產(chǎn)的供給和需求在特定的時期內(nèi)不容易保持平衡，這個原因也是房地產(chǎn)泡沫存在的一個因素。房地產(chǎn)泡沫的存在還與城市居民對預(yù)期和現(xiàn)實市場的價格差距有關(guān)，差距越大泡沫成分越高；反之，就會越少。金融行業(yè)的支持也是一個因素，房地產(chǎn)屬于不動產(chǎn)，其有較強的增值能力，金融行業(yè)便會利用這個機會發(fā)放更多的貸款。這些因素都會引起我國房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫問題及現(xiàn)階段的發(fā)展進(jìn)程。

二、我國房地產(chǎn)行業(yè)泡沫產(chǎn)生的原因

（1）經(jīng)濟的發(fā)展有賴于房地產(chǎn)行業(yè)的帶動。我國各個地方政府為發(fā)展本地經(jīng)濟開始對房地產(chǎn)進(jìn)行放寬政策。房地產(chǎn)形成泡沫的形式為房價的大幅波動，引起房地產(chǎn)大幅上漲的主要原因是長時期內(nèi)較低的貼現(xiàn)率。我國銀行降低貼現(xiàn)率，目的是為了提高我國經(jīng)濟的綜合實力，但是一定程度上對房地產(chǎn)造成了泡沫的影響。央行的貼現(xiàn)率是市場利率的決定因素，市場利率隨央行貼現(xiàn)率變動而變動，最終對銀行的房貸進(jìn)行控制。房地產(chǎn)市場日漸火熱，很多外界企業(yè)頻繁入駐和個人開始集資建房，引起房地產(chǎn)市場的價格混亂，嚴(yán)重影響國民經(jīng)濟的健康發(fā)展。緊隨而來國家開始介入房地產(chǎn)市場，規(guī)范房地產(chǎn)市場的發(fā)展秩序，打擊炒房者，抑制房價；出臺相關(guān)政策并且制定相應(yīng)措施來限制個人投機行為。雖然國家相關(guān)部門加大調(diào)控力度，但房價依然未降；這在一定程度上誤導(dǎo)了消費者，讓消費者進(jìn)入再不買房房價將會持續(xù)高漲的誤區(qū)，反而加大了新房市場的市場需求。人們對房地產(chǎn)行業(yè)的需求也不斷增加，最終便產(chǎn)生了房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫。

（2）人們對房地產(chǎn)的投機行為是我國房地產(chǎn)行業(yè)泡沫出現(xiàn)的根源。投資者不會去分析房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫問題，他們一味的增加對房地產(chǎn)行業(yè)的投資已獲得額外的收益。不會去考慮其中的實質(zhì)風(fēng)險因素，這些投機行為帶來的市場泡沫增加房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險和價格。政府對房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管力度不夠，法律法規(guī)制度不健全，容易引起房地產(chǎn)商的投機倒把，進(jìn)而引起房地產(chǎn)市場秩序的混亂；地方政府與房地產(chǎn)商相勾結(jié)，官商聯(lián)合，產(chǎn)生不正當(dāng)競爭，導(dǎo)致我國各地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展不平衡；我國社會保障體系不健全，保障性住宅面積所占比重較少，無法保障民眾需求，這在一定程度上加劇了，民眾對商品房的需求，進(jìn)而引起房地產(chǎn)的火爆投資；我國貧富差距懸殊，在我國很多收入水平高的家庭和個人擁有多套房產(chǎn)，這在一定程度上將加劇國內(nèi)的房地產(chǎn)投機，從而進(jìn)一步一起國內(nèi)房地產(chǎn)市場的不平衡等。

三、中國房地產(chǎn)泡沫破滅會帶來的影響

（一）引發(fā)國內(nèi)金融體系的混亂。20世紀(jì)末期，我國南方部分城市出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫破滅現(xiàn)象，這期間房價快速下降同時房屋的需求也急劇降低，最終很多房地產(chǎn)投資者們出現(xiàn)破產(chǎn)現(xiàn)象。很多人拋售房屋，一些金融機構(gòu)得到了貶值的房產(chǎn)，對整個金融體系造成了嚴(yán)重的沖擊。就目前房地產(chǎn)而言泡沫的破滅使國內(nèi)銀行體系承擔(dān)了大部分的金融風(fēng)險。

（二）對相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展造成惡劣影響。房地產(chǎn)具有很強的產(chǎn)業(yè)帶動效應(yīng)，會形成房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈，其上游產(chǎn)業(yè)鏈有建筑材料、鋼鐵、煤電、運輸，等等。這些都是都是資金密集型產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)泡沫破滅，導(dǎo)致整個產(chǎn)業(yè)鏈條的生產(chǎn)過剩，企業(yè)無法正常經(jīng)營，甚至破產(chǎn)。因此，房地產(chǎn)行業(yè)泡沫破滅會帶來的危害是一條產(chǎn)業(yè)鏈斷裂的巨大風(fēng)險。如果國內(nèi)房地產(chǎn)崩盤，我國有經(jīng)濟發(fā)生危機風(fēng)險。

（三）引發(fā)社會混亂。房地產(chǎn)泡沫破滅，會引發(fā)很多房產(chǎn)擁有者的破產(chǎn)，引發(fā)家庭慘劇的發(fā)生，將引發(fā)群眾的恐慌，進(jìn)而導(dǎo)致社會混亂。另外，近幾年來隨著房地產(chǎn)的火熱發(fā)展，很多配套的服務(wù)業(yè)興起，創(chuàng)造了許多工作崗位，例如，房屋中介，物業(yè)管理等一系列服務(wù)業(yè)，但是隨著房地產(chǎn)泡沫破滅，將會導(dǎo)致失業(yè)人數(shù)劇增，這必將引起社會混亂。

（四）影響國民經(jīng)濟的健康發(fā)展。房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫的破滅，將會抑制其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，例如建筑材料、鋼鐵、煤電、運輸?shù)龋涣硗?，房地產(chǎn)泡沫會破壞國民經(jīng)濟的結(jié)構(gòu)和比例，導(dǎo)致我國國民經(jīng)濟失衡，嚴(yán)重影響我國國民經(jīng)濟的健康發(fā)展。

四、房地產(chǎn)泡沫問題的解決途徑

房地產(chǎn)市場泡沫的存在，不僅會影響到我國經(jīng)濟和房地產(chǎn)行業(yè)的健康快速發(fā)展，而且影響我國人民的健康生活和收入水平的提高。因此，房地產(chǎn)問題的解決不僅需要政府支持，同時也需要房地產(chǎn)市場的主體進(jìn)行自我調(diào)整和秩序的完善。

（一）加強政府的宏觀調(diào)控。政府要加大金融監(jiān)管力度，完善銀行的信貸體系，通過調(diào)控利率，縮小存貸利差，降低銀行擴張信貸的力度，減少信貸資金向房地產(chǎn)市場的流動；加強對土地的監(jiān)測與調(diào)控，規(guī)范土地交易與使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，嚴(yán)防不規(guī)范交易，導(dǎo)致不正當(dāng)競爭，引起房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)價格的混亂；規(guī)范地方政府的行為，嚴(yán)防為了政績盲目進(jìn)行城市建設(shè)，大肆進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，嚴(yán)厲禁止和打擊官商結(jié)合，非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)；積極完善社會保障制度，縮小貧富差距，同時加大保障性住房的建設(shè)力度，讓一部分低收入人群也有房可住或者租賃。

（二）加快我國房地產(chǎn)行業(yè)的自我調(diào)整。近年來，隨著國家對土地使用政策的放寬和銀行貸款業(yè)務(wù)的門檻降低，在一定程度上提升了的消費能力和市場需求，房地產(chǎn)進(jìn)入了一個飛速發(fā)展前進(jìn)的輝煌時期，土地的大規(guī)模開發(fā)和大量外資的引入，形成了群雄割據(jù)的激烈競爭局面；各種形式的建筑設(shè)施紛紛拔地而起。但隨著房地產(chǎn)市場的混亂發(fā)展，房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫問題日益顯著的情況下，嚴(yán)重擾亂了房地產(chǎn)市場秩序，很多盲目發(fā)展的房企已經(jīng)倒在這次大浪潮下，在供需不平衡和激烈競爭的環(huán)境下，這就要求房地產(chǎn)市場的主體進(jìn)行自我調(diào)整，實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的合并重組，由生產(chǎn)為導(dǎo)向，向以消費者和社會為導(dǎo)向進(jìn)行轉(zhuǎn)變，規(guī)范行業(yè)競爭秩序，減少盲目投資和開發(fā)；另外，行業(yè)內(nèi)部可以建立一個房地產(chǎn)可持續(xù)健康發(fā)展研討協(xié)會，定期進(jìn)行交流，根據(jù)自身企業(yè)的實際情況，進(jìn)行資金向其他行業(yè)的轉(zhuǎn)移，促進(jìn)國民經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的平衡發(fā)展。

（三）消費者要理性消費和合理投資。消費者要保持理性消費，媒體、政府等等各種因素是消費者是否在現(xiàn)階段購房的參考，消費者不要盲目隨從他人進(jìn)行購房，不要把過多的資金流入到房地產(chǎn)市場，導(dǎo)致大部分收入和貸款被房地產(chǎn)套牢。我國城鎮(zhèn)化的不斷加速導(dǎo)致了城市不斷擴張，部分投資者囤積房屋，開發(fā)商回籠資金再投資，推動地價上漲，加劇經(jīng)濟泡沫。一旦房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫破滅，消費者手中的房屋就會貶值，并且無人接手，最終受害的還是廣大消費者，所以，消費者一定要理性消費和合理投資，可以防范房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫的破滅，維護(hù)自身的利益。（作者單位：1.蘭州大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院；2.西北師范大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院）

參考文獻(xiàn)：

[1]周亮.我國房地產(chǎn)泡沫化評估研究.[D]安徽工業(yè)大學(xué)，2013

[2]閆秀娟.上海市房地產(chǎn)泡沫的實證研究.東北財經(jīng)大學(xué)碩士論文.2010（10）.