房地產(chǎn)行業(yè)“互聯(lián)網(wǎng)+”模式研究與探討

夏陽(yáng)

20多年來(lái)，我國(guó)互聯(lián)網(wǎng)實(shí)現(xiàn)了快速發(fā)展，互聯(lián)網(wǎng)與傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)融合催生了許多新型業(yè)態(tài)和新興產(chǎn)業(yè)。目前，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)仍然具有巨大的發(fā)展?jié)摿涂臻g，與此同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)與互聯(lián)網(wǎng)的融合發(fā)展還很不夠，互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)還沒(méi)有深入運(yùn)用到房地產(chǎn)行業(yè)的設(shè)計(jì)、施工、銷售、物業(yè)管理等各個(gè)環(huán)節(jié)。不難預(yù)測(cè)，房地產(chǎn)行業(yè)“互聯(lián)網(wǎng)+”模式將會(huì)出現(xiàn)，并對(duì)傳統(tǒng)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式產(chǎn)生顛覆性影響。

一、房地產(chǎn)行業(yè)“互聯(lián)網(wǎng)+”模式產(chǎn)生的必然性

目前，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)與互聯(lián)網(wǎng)的融合尚處于淺層次階段，從融合范圍看也有很大的局限性，基本停留在房地產(chǎn)的網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷層面，真正意義上的 “互聯(lián)網(wǎng)+”模式還沒(méi)有出現(xiàn)。

（一）房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入轉(zhuǎn)型期

近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)增速趨緩，房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)也在積累和加大。從另一個(gè)角度看，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入到轉(zhuǎn)型發(fā)展的新時(shí)期。所謂轉(zhuǎn)型發(fā)展新時(shí)期，突出的特征是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)離開(kāi)并將進(jìn)一步離開(kāi)賣方市場(chǎng)，進(jìn)入買方市場(chǎng)。賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)為買方市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，所引起的本質(zhì)變化是建設(shè)的房屋不能再追求數(shù)量擴(kuò)張，應(yīng)該在提高性價(jià)比上下功夫，著力滿足購(gòu)買者個(gè)性化、差異化需求，而房地產(chǎn)行業(yè)“互聯(lián)網(wǎng)+”模式是供需雙方互動(dòng)交流的最佳平臺(tái)。

（二）不能忽視的互聯(lián)網(wǎng)

滿足用戶需求是房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的牢固根基，在實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)的過(guò)程中，任何房地產(chǎn)企業(yè)都無(wú)法忽視互聯(lián)網(wǎng)的作用。據(jù)中國(guó)互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)信息中心（CNNIC）發(fā)布的第35次中國(guó)互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展?fàn)顩r統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示，截至2014年12月，我國(guó)網(wǎng)民規(guī)模達(dá)6.49億，互聯(lián)網(wǎng)普及率為47.9%，其中2014年我國(guó)新增網(wǎng)民3117萬(wàn)；我國(guó)網(wǎng)民的人均周上網(wǎng)時(shí)長(zhǎng)達(dá)26.1小時(shí)，相比2013年底增加了1.1個(gè)小時(shí)。該報(bào)告還顯示，在移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)的推動(dòng)下，個(gè)人互聯(lián)網(wǎng)應(yīng)用呈上升態(tài)勢(shì)，截至2014年12月，我國(guó)手機(jī)網(wǎng)民規(guī)模達(dá)5.57億，較2013年底增加5672萬(wàn)，手機(jī)作為網(wǎng)民第一大上網(wǎng)終端設(shè)備的地位更加穩(wěn)固?；ヂ?lián)網(wǎng)的普及和應(yīng)用已經(jīng)深刻影響了我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)以及各行各業(yè)的發(fā)展，而且這種影響還將會(huì)持續(xù)擴(kuò)大和深化。哪個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)在“互聯(lián)網(wǎng)+”模式上占據(jù)上風(fēng)和主動(dòng)，哪個(gè)企業(yè)就占據(jù)了先發(fā)優(yōu)勢(shì)，互聯(lián)網(wǎng)贏者通吃的法則將會(huì)給企業(yè)帶來(lái)巨大利潤(rùn)回饋。加大互聯(lián)網(wǎng)應(yīng)用將是房地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)建自身核心競(jìng)爭(zhēng)力的競(jìng)爭(zhēng)重點(diǎn)。

（三）真三維技術(shù)面臨突破

在市場(chǎng)需求拉動(dòng)下，互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)得到快速發(fā)展。由于真三維技術(shù)可直接復(fù)原景物的立體空間，增強(qiáng)景物的真實(shí)性和深度感，提供更好的視覺(jué)體驗(yàn)，因此真三維技術(shù)的研發(fā)應(yīng)用是互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)發(fā)展的重點(diǎn)領(lǐng)域之一。隨著光學(xué)、電子、計(jì)算機(jī)技術(shù)的發(fā)展，真三維技術(shù)在室外等一些領(lǐng)域取得了重大進(jìn)展。國(guó)內(nèi)騰訊街景已經(jīng)運(yùn)用三維激光技術(shù)測(cè)繪街景地圖，其采用的三維激光點(diǎn)云技術(shù)將傳統(tǒng)高清街景升級(jí)為三維高清街景，通過(guò)算法自動(dòng)分類，排除掉行人、汽車和其他干擾，將真實(shí)的三維街景展現(xiàn)出來(lái)。利用手機(jī)拍攝物體，并自動(dòng)生成該物體的三維圖像，在技術(shù)上已經(jīng)成為可能。近年來(lái)，室內(nèi)房屋真三維技術(shù)也有積極進(jìn)展，但距實(shí)際需求特別是在滿足房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)用方面，仍有差距，這也是房地產(chǎn)行業(yè)“互聯(lián)網(wǎng)+”模式還沒(méi)有產(chǎn)生的重要原因之一。目前，室內(nèi)房屋真三維技術(shù)面臨突破，真三維技術(shù)的進(jìn)步將會(huì)極大地推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)“互聯(lián)網(wǎng)+”模式的產(chǎn)生和發(fā)展。

（四）消費(fèi)結(jié)構(gòu)變化

目前，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)深度調(diào)整，房地產(chǎn)消費(fèi)結(jié)構(gòu)也在發(fā)生變化，這種變化會(huì)影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)。今后一個(gè)時(shí)期，從年齡看，房地產(chǎn)主力消費(fèi)群體將會(huì)明顯向80后、90后轉(zhuǎn)移；從城市看，一線城市主城區(qū)將會(huì)以二手房為主，主要消費(fèi)群體為中青年的白領(lǐng)階層，一線城市郊區(qū)和二、三線城市將會(huì)大力消化已建房屋庫(kù)存，主要消費(fèi)群體為剛性需求；從地區(qū)看，國(guó)務(wù)院明確提出，今后一個(gè)時(shí)期，我國(guó)要重點(diǎn)解決“三個(gè)1億人”的問(wèn)題，即促進(jìn)約1億農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶城鎮(zhèn)，改造約1億人居住的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城中村，引導(dǎo)約1億人在中西部地區(qū)就近城鎮(zhèn)化，這些將會(huì)釋放大量的房地產(chǎn)需求。無(wú)論是城市中的白領(lǐng)群體，還是落戶城鎮(zhèn)的農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口，在房屋設(shè)計(jì)、裝修等環(huán)節(jié)，都會(huì)希望能夠有機(jī)會(huì)充分融入個(gè)人觀點(diǎn)，能夠更多地體現(xiàn)個(gè)人的偏好。滿足消費(fèi)者需求變化將是今后房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的主要走勢(shì)，也只有在這個(gè)基礎(chǔ)上談?wù)摲康禺a(chǎn)企業(yè)是否具有競(jìng)爭(zhēng)力才有意義。房地產(chǎn)行業(yè)“互聯(lián)網(wǎng)+”模式是能夠充分體現(xiàn)消費(fèi)者意愿、滿足消費(fèi)者需求的有效舉措。

二、房地產(chǎn)行業(yè)與互聯(lián)網(wǎng)融合的發(fā)展模式、發(fā)展路徑和技術(shù)路線

房地產(chǎn)行業(yè)“互聯(lián)網(wǎng)+”模式應(yīng)市場(chǎng)需求而生，因而“問(wèn)題導(dǎo)向”將始終是貫穿房地產(chǎn)行業(yè)“互聯(lián)網(wǎng)+”模式發(fā)展的主線，房地產(chǎn)行業(yè)“互聯(lián)網(wǎng)+”模式也將會(huì)在不斷解決新問(wèn)題的過(guò)程中日益成熟。

（一）發(fā)展模式

我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展模式在不斷演進(jìn)和升級(jí)，從上世紀(jì)80年代單純“建造房屋”模式，發(fā)展到目前“建造房屋+物業(yè)服務(wù)”模式。下一步房地產(chǎn)行業(yè)“互聯(lián)網(wǎng)+”模式應(yīng)是“建造房屋+軟件互聯(lián)網(wǎng)+物業(yè)服務(wù)”，這種模式的主要特征是：借助軟件互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，一方面房地產(chǎn)企業(yè)能夠直接地了解消費(fèi)者需求，在最大程度上實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)建造、房屋裝修定制化生產(chǎn)；另一方面在房屋建造、房屋選購(gòu)、裝修以及物業(yè)管理維修過(guò)程中，消費(fèi)者能夠充分表達(dá)自己意愿，實(shí)現(xiàn)房屋使用便利化，提高參與度、舒適度和滿足感。

（二）發(fā)展路徑

從需求和可行角度看，房地產(chǎn)行業(yè)“互聯(lián)網(wǎng)+”模式會(huì)是一個(gè)逐漸被企業(yè)和消費(fèi)者接受和推廣的過(guò)程，因而發(fā)展路徑應(yīng)該是從需求最迫切、技術(shù)上最有可能獲得突破的領(lǐng)域發(fā)展起來(lái)，由點(diǎn)到面地漸進(jìn)式擴(kuò)大應(yīng)用。從現(xiàn)實(shí)看，可能的發(fā)展路徑是：

1.房屋建造銷售方面：從二手房互聯(lián)網(wǎng)營(yíng)銷，擴(kuò)大到新房銷售，到園區(qū)樓宇招商引資，再到房屋的定制化建造。

2.房屋裝修方面：消費(fèi)者從簡(jiǎn)單被動(dòng)地接受房屋裝修，擴(kuò)大到有能力主導(dǎo)房屋裝修設(shè)計(jì)，到控制裝修預(yù)算和效果，再到家俱配置定制化和建立房屋三維立體電子檔案。

3.企業(yè)方面：中小房地產(chǎn)企業(yè)、裝修企業(yè)“互聯(lián)網(wǎng)+”模式的研發(fā)和使用的動(dòng)力強(qiáng)、積極性高；大型房地產(chǎn)企業(yè)、裝修企業(yè)會(huì)相對(duì)保守，顧慮較多，因而“互聯(lián)網(wǎng)+”模式的突破與運(yùn)用最先會(huì)從中小型企業(yè)開(kāi)始，逐步擴(kuò)大到大型企業(yè)。

4.區(qū)域方面：新技術(shù)、新模式的運(yùn)用總是從經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)開(kāi)始的，房地產(chǎn)行業(yè)“互聯(lián)網(wǎng)+”模式也不例外，應(yīng)是從一線城市開(kāi)始，擴(kuò)大到二、三線城市，再向城鎮(zhèn)和農(nóng)村地區(qū)發(fā)展。

5.消費(fèi)者方面：從消費(fèi)者年齡看，使用消費(fèi)者會(huì)從80后、90后開(kāi)始，再向其他年齡段人群展開(kāi)；從使用群體看，喜歡網(wǎng)購(gòu)、收入中等的人群以及中小型企業(yè)將會(huì)是房地產(chǎn)行業(yè)“互聯(lián)網(wǎng)+”模式的第一批使用者。

（三）技術(shù)路線

房地產(chǎn)行業(yè)“互聯(lián)網(wǎng)+”模式是產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展的結(jié)果，盡管目前房地產(chǎn)行業(yè)“互聯(lián)網(wǎng)+”模式呼之欲出，但若要達(dá)到預(yù)期的目的，在融合發(fā)展的軟件技術(shù)上還需取得一些突破性進(jìn)展。

1.技術(shù)理念：軟件是房地產(chǎn)行業(yè)“互聯(lián)網(wǎng)+”模式的關(guān)鍵。由于房屋呈現(xiàn)很強(qiáng)的立體三維屬性，從任何一個(gè)平面視角觀察房屋都會(huì)對(duì)房屋的整體認(rèn)識(shí)有局限性，都難以對(duì)房屋產(chǎn)生直觀、全面、真實(shí)的客觀判斷。房地產(chǎn)行業(yè)“互聯(lián)網(wǎng)+”模式的技術(shù)要摒棄傳統(tǒng)的二維平面技術(shù)路線，走三維建模、直觀顯示房屋物理空間的技術(shù)路線。

2.使用者定位：軟件要能夠發(fā)揮連結(jié)產(chǎn)業(yè)鏈上下游、生產(chǎn)與消費(fèi)、中介與客戶、相關(guān)企業(yè)等的作用，使供需雙方可以消除知識(shí)技術(shù)上存在的差距，圍繞房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)、家裝設(shè)計(jì)、家俱配置等方面，實(shí)現(xiàn)無(wú)障礙溝通交流。軟件編制的出發(fā)點(diǎn)應(yīng)是：既能滿足專業(yè)人士需要，也能滿足非專業(yè)人士需要；既能滿足高學(xué)歷人士需要，也能滿足無(wú)學(xué)歷人士需要。

3.技術(shù)功能：軟件要將用戶體驗(yàn)做到極致，在實(shí)現(xiàn)立體化場(chǎng)景操作的同時(shí)，還要體現(xiàn)五個(gè)“實(shí)際”：一是功能要滿足人們“實(shí)際”需求；二是操作要符合人們“實(shí)際”習(xí)慣；三是效果要真實(shí)反映“實(shí)際”情景；四是“訂制化”要能夠“實(shí)際”應(yīng)用；五是適用于計(jì)算機(jī)和移動(dòng)終端、可在線和離線使用要“實(shí)際”可行。

三、房地產(chǎn)行業(yè)“互聯(lián)網(wǎng)+”模式的影響

一旦房地產(chǎn)行業(yè)“互聯(lián)網(wǎng)+”模式的相關(guān)軟件技術(shù)實(shí)現(xiàn)突破，將會(huì)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)和生產(chǎn)生活產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響，并將在一些領(lǐng)域和環(huán)節(jié)引發(fā)革命性變化。

（一）大量減少資源浪費(fèi)

目前，由于房地產(chǎn)企業(yè)與用戶之間、裝修企業(yè)與用戶之間存在著大量的信息不對(duì)稱，致使房屋建造和裝修不能滿足用戶需求。大多數(shù)用戶購(gòu)買房屋后，通常都要進(jìn)行二次裝修，既花費(fèi)精力，又花費(fèi)資金，結(jié)果還造成社會(huì)資源的極大浪費(fèi)。房地產(chǎn)行業(yè)“互聯(lián)網(wǎng)+”模式可以使用戶一次投資就圓滿地解決房屋建造和裝修問(wèn)題。

（二）引發(fā)業(yè)務(wù)流程再造

訂制化生產(chǎn)是生產(chǎn)制造發(fā)展的高級(jí)形態(tài)，也是現(xiàn)代社會(huì)滿足用戶多樣化、個(gè)性化需求的最有效形式。由于房地產(chǎn)行業(yè)“互聯(lián)網(wǎng)+”模式的軟件能夠使用戶消除知識(shí)和技能上的障礙，在三維場(chǎng)景下，便捷地表達(dá)自己的想法，使自己的意愿能夠全方位地深度介入到房屋建造、裝修的各個(gè)環(huán)節(jié)，必然引發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)改變業(yè)務(wù)流程以滿足用戶需求。房地產(chǎn)行業(yè)“互聯(lián)網(wǎng)+”模式將顛覆傳統(tǒng)業(yè)務(wù)流程和經(jīng)營(yíng)模式，在一定程度上的網(wǎng)絡(luò)訂制化生產(chǎn)模式和網(wǎng)上真三維房屋展示營(yíng)銷模式將會(huì)出現(xiàn)，并逐漸成為不可忽視的潮流。

（三）推動(dòng)電子商務(wù)升級(jí)

近年來(lái)，盡管我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展增速趨緩，但電子商務(wù)始終保持快速發(fā)展態(tài)勢(shì)。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2014年全國(guó)網(wǎng)上零售額27898億元，同比增長(zhǎng)49.7%；網(wǎng)上零售額占全社會(huì)消費(fèi)品零售總額10.6%。2014年聚美優(yōu)品、京東、阿里巴巴先后成功在美國(guó)上市，表明國(guó)際資本市場(chǎng)對(duì)我國(guó)電商企業(yè)的預(yù)期也是十分看好。從我國(guó)電子商務(wù)市場(chǎng)銷售產(chǎn)品的品類看，由于目前軟件無(wú)法便捷地三維展示商品，使得立體化屬性強(qiáng)的房屋等商品，在電子商務(wù)應(yīng)用方面還很落后。房地產(chǎn)行業(yè)“互聯(lián)網(wǎng)+”模式軟件的突破，將會(huì)拓展房屋建造、家裝等領(lǐng)域電子商務(wù)的應(yīng)用，并以三維房屋為基礎(chǔ)，進(jìn)一步推動(dòng)家俱、字畫等與家居有關(guān)的相關(guān)產(chǎn)品電子商務(wù)的發(fā)展，實(shí)現(xiàn)我國(guó)電子商務(wù)由平面二維向二維與三維兼具轉(zhuǎn)型升級(jí)。

（四）提高人們生活滿意度

互聯(lián)網(wǎng)應(yīng)用給我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)帶來(lái)了深刻的影響和變化。目前，“智慧城市”、“物聯(lián)網(wǎng)”、“云計(jì)算”、“大數(shù)據(jù)”等新興產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出非常大的發(fā)展?jié)摿Γ康禺a(chǎn)行業(yè)“互聯(lián)網(wǎng)+”模式可以說(shuō)是與上述新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展密切相關(guān)、相互促進(jìn)。隨著房地產(chǎn)行業(yè)“互聯(lián)網(wǎng)+”模式的出現(xiàn)，將來(lái)任何人都能夠非常方便地建立一個(gè)與實(shí)物完全一樣的三維房屋模型，在三維房屋模型內(nèi)模擬家居設(shè)計(jì)的各種方案，選擇最滿意的方案，再進(jìn)行實(shí)施。在房地產(chǎn)行業(yè)“互聯(lián)網(wǎng)+”模式下，人們選購(gòu)房屋、進(jìn)行家裝將變得能夠更加體現(xiàn)個(gè)人意愿，更加體現(xiàn)個(gè)性化和多樣化，進(jìn)一步提高人們生活的滿意度。

陳品祿/責(zé)任編輯