集體土地上不動(dòng)產(chǎn)登記有關(guān)問題的思考

萬(wàn)孝紅

今年3月1日《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》的實(shí)施，標(biāo)志著我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的確立。面對(duì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記帶來(lái)的利好之處，也同樣需要不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)思考登記中存在的種種問題。集體土地相比國(guó)有土地而言，申請(qǐng)人法律意識(shí)淡薄，建房手續(xù)監(jiān)管較松，登記方面的法律制度相對(duì)滯后，出現(xiàn)的問題較多，情形復(fù)雜。為積極應(yīng)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，筆者對(duì)集體土地不動(dòng)產(chǎn)登記的一些問題進(jìn)行了梳理，并提出相應(yīng)的化解對(duì)策與建議，為同行的不動(dòng)產(chǎn)登記操作提供參考。

一、以虛假村鎮(zhèn)工程建設(shè)許可證書申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記的問題及處理建議

在2008年《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》實(shí)施前，對(duì)于集體土地上建房，審批部門存在多頭管理、不統(tǒng)一的現(xiàn)象，如批準(zhǔn)部門既有鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府下設(shè)的村鎮(zhèn)辦公室，也有建設(shè)管理部門。不同審批部門按照本部門的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行審批管理，寬嚴(yán)不一，審批資料的保管利用也存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。而且，存在很多先建后批、審批與實(shí)際建設(shè)不一致的情況。以上這些情況都容易成為虛假風(fēng)險(xiǎn)防控的漏洞。目前，以虛假村鎮(zhèn)工程建設(shè)許可證書申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記，主要表現(xiàn)為3種形式。

1.假證假信息

村鎮(zhèn)工程建設(shè)許可證書的載體是虛假的，即提供的系非村鎮(zhèn)建設(shè)主管部門監(jiān)制的證書。證書的內(nèi)容也與實(shí)際建造不符。非法申請(qǐng)人從其他渠道獲取仿真度高的證書或私自印制的證書來(lái)騙取不動(dòng)產(chǎn)登記，以此獲得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利，謀取私利。

2.真證假信息

非法申請(qǐng)人通過(guò)非法渠道騙取貨真價(jià)實(shí)的套好印章的村鎮(zhèn)工程建設(shè)許可證書，但證書的內(nèi)容與實(shí)際建造的房屋信息完全不符。

3.假證但信息與實(shí)地一致

非法申請(qǐng)人提供的村鎮(zhèn)工程建設(shè)許可證書為虛假證書，但證書記載的內(nèi)容與實(shí)際建造完全相符。如何處理這種可能虛假的村鎮(zhèn)工程建設(shè)證書問題？

首先，與頒發(fā)證書的村鎮(zhèn)工程批準(zhǔn)建設(shè)部門聯(lián)系，調(diào)取當(dāng)時(shí)的村鎮(zhèn)工程建設(shè)許可證書樣本，留存，方便登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行真證與假證對(duì)比。也可以從已發(fā)證的檔案里，找出類似的村鎮(zhèn)工程建設(shè)許可證書，以作參考。

其次，加強(qiáng)與村鎮(zhèn)工程建設(shè)批準(zhǔn)部門的聯(lián)系，如發(fā)現(xiàn)疑似虛假證書或批準(zhǔn)部門無(wú)法找到存根的情況，建議不要收取此類證書。若申請(qǐng)人不認(rèn)可虛假的，登記機(jī)構(gòu)可聯(lián)系當(dāng)?shù)胤ㄔ海ㄟ^(guò)司法鑒定部門來(lái)解決。司法鑒定部門可以通過(guò)證書的公章和筆記來(lái)辨別真?zhèn)巍．?dāng)然，如果申請(qǐng)人能提交村鎮(zhèn)工程建設(shè)批準(zhǔn)部門出具的符合規(guī)劃建設(shè)要求的證明，并經(jīng)批準(zhǔn)部門的負(fù)責(zé)人或授權(quán)人同意，也可以視為適格的建設(shè)許可證明。

再次，了解集體土地房屋建設(shè)的基本知識(shí)，提高自身專業(yè)水平，做到層層把關(guān)，使虛假證書無(wú)可乘之機(jī)。

二、房屋超建部分申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記的問題及處理建議

農(nóng)村房屋的建造因自然條件、經(jīng)濟(jì)條件等因素存在著“未批就建”、“邊批邊建”、“批少占多”、“批東占西”等情況。另外，農(nóng)村房屋與城市房屋不同，除用于居住外，還為滿足農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的需要，如居住房屋旁搭建的豬圈、工具房等，其建筑多為簡(jiǎn)易或棚戶結(jié)構(gòu)。

上述種種情況造成規(guī)劃、土地審批手續(xù)與實(shí)際建造不一致，給登記機(jī)構(gòu)的房屋登記帶來(lái)了較大的困難。對(duì)于申請(qǐng)人超土地批準(zhǔn)面積建造的房屋，登記機(jī)構(gòu)如何登記？規(guī)劃審批面積與實(shí)際建造面積不一致時(shí)，房屋登記中是按規(guī)劃審批面積，還是按房屋實(shí)際建筑面積進(jìn)行登記？針對(duì)以上兩個(gè)問題，筆者作如下解答。

1.違反規(guī)劃許可證明建設(shè)的問題

對(duì)于規(guī)劃審批面積與實(shí)際建造面積不一致的問題，如規(guī)劃批準(zhǔn)建造2層樓房，實(shí)際建造了3層樓房；規(guī)劃批準(zhǔn)建造50平方米平房，實(shí)際建造了100平方米平房。前一種現(xiàn)象屬加層違章，后一種屬擴(kuò)建違章。這兩種現(xiàn)象，登記機(jī)構(gòu)該如何處理呢？

根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第六十五條規(guī)定，在鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)未依法取得鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證或者未按照鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)的，由鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府責(zé)令停止建設(shè)、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。由此可見，規(guī)劃審批建造2層，但實(shí)際上建造了3層或3層以上的情況，就是未按規(guī)劃的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)，而并非其中2層為合法建筑。因此，筆者建議，應(yīng)由建造人補(bǔ)辦好相應(yīng)的規(guī)劃審批手續(xù)后，登記機(jī)構(gòu)方可登記。對(duì)于規(guī)劃批準(zhǔn)建造50平方米平房，而實(shí)際卻建造了100平方米或以上平房的情況，若已建50平方米的房屋符合登記基本單元的條件且在土地用地范圍內(nèi)，登記機(jī)構(gòu)可認(rèn)定50平方米符合規(guī)劃的規(guī)定，擴(kuò)建的部分則屬于違章建筑。

2.符合規(guī)劃許可證明的要求但超土地批準(zhǔn)面積的問題

在目前法制較為健全的年代，這種問題基本不會(huì)發(fā)生。對(duì)于已經(jīng)存留的此類問題，超土地批準(zhǔn)面積建設(shè)的房屋，而土地使用證附記欄注明該用戶超占規(guī)劃用地面積的，可通過(guò)兩種方式來(lái)處理：一是由申請(qǐng)人先到土地管理部門補(bǔ)辦土地批準(zhǔn)手續(xù)，然后再辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。二是申請(qǐng)人無(wú)法補(bǔ)辦超土地面積的，登記人員至實(shí)地查看，若在合法用地范圍內(nèi)建設(shè)的房屋符合基本單位且屬規(guī)劃批準(zhǔn)的，登記人員可按基本單元登記符合土地用地范圍的房屋，超出土地批準(zhǔn)面積建設(shè)的房屋則不予登記。若整體房屋部分在合法用地范圍，部分建造在未批準(zhǔn)的土地范圍內(nèi)，由于房屋無(wú)法實(shí)體分割，則該房屋不能辦理登記。如果涉及同時(shí)超土地或超規(guī)劃的情況，筆者建議，登記機(jī)構(gòu)可根據(jù)前述的處理方法。若部分合法建筑符合登記單元的，在不動(dòng)產(chǎn)登記簿和不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證上注記兩方面內(nèi)容，如：李某批準(zhǔn)建房180平方米，后建成200平方米，其中土地核準(zhǔn)120平方米，超占20平方米。建議登記機(jī)構(gòu)在合法面積寫明120平方米，并在附記內(nèi)注記“核準(zhǔn)建筑面積180平方米，超建20平方米，核準(zhǔn)土地面積120平方米，超占20平方米”。

三、房地權(quán)利人不一致的問題及處理建議

1.土地審批手續(xù)的使用人與規(guī)劃審批手續(xù)的建房人不一致的問題

實(shí)務(wù)操作中，登記機(jī)構(gòu)會(huì)遇到土地審批手續(xù)記載的使用人與規(guī)劃審批手續(xù)的建房人不一致的情況，根據(jù)房屋所有權(quán)人和土地使用權(quán)人主體一致原則，這種情況是不能辦理房屋登記的。但是，對(duì)于已存在的建房事實(shí)，筆者認(rèn)為，可采取和諧處理、避免矛盾的登記原則，規(guī)劃審批手續(xù)的建房人要取得房屋所有權(quán)，前提條件是征得土地使用權(quán)人同意，并向土地管理部門取得合法的土地使用手續(xù)，方可辦理房屋初始登記。由于《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》已正式施行，今后面對(duì)此類情況，建議土地使用權(quán)人和房屋所有權(quán)人統(tǒng)一協(xié)商，形成一致的房、地權(quán)利人，方可辦理不動(dòng)產(chǎn)初始登記。

2.登記簿記載的房屋所有權(quán)人、土地使用權(quán)人不一致的問題

對(duì)于已經(jīng)存在的登記簿記載的房屋所有權(quán)人、土地使用權(quán)人不一致的情況，若房屋所有權(quán)人需轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)，可與土地使用權(quán)人一并申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記，在房屋所有權(quán)人、土地使用權(quán)人都同意將不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)讓給受讓人的前提下，筆者建議，可給予辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。若是房屋繼承或申請(qǐng)人憑生效法律文書轉(zhuǎn)讓房屋，但未取得土地使用權(quán)人同意的情況下，登記機(jī)構(gòu)只能根據(jù)《繼承法》或法院的協(xié)助執(zhí)行通知書辦理轉(zhuǎn)移登記，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的，登記機(jī)構(gòu)可在不動(dòng)產(chǎn)登記簿和權(quán)證上注記土地使用情況，以避免矛盾和糾紛。

3.租賃土地上不動(dòng)產(chǎn)登記問題

集體土地上通過(guò)租賃方式建造房屋的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，租賃土地的期限長(zhǎng)短不一，有的僅為2-3年，有的則在幾十年以上。租賃形式多種多樣，有的向村委會(huì)、鎮(zhèn)人民政府直接租賃，有的則通過(guò)轉(zhuǎn)租方式取得。鑒于租賃土地建造房屋的現(xiàn)實(shí)性，筆者認(rèn)為，既然建房人已經(jīng)取得規(guī)劃許可證，而且也是在合法使用土地上實(shí)施的建造行為，若登記機(jī)構(gòu)不予登記則在一定程度上侵犯了建房人的合法權(quán)益。因此，對(duì)于此類登記，為防止土地權(quán)利與房屋所有權(quán)利益不一致，登記機(jī)構(gòu)還需收取土地所有者、土地出租方（土地使用證記載的使用人）、土地管理部門對(duì)建房人辦理不動(dòng)產(chǎn)初始登記的同意證明，避免矛盾和糾紛。租賃土地房屋經(jīng)初始登記后若要進(jìn)行轉(zhuǎn)移、抵押等處分登記，也相應(yīng)的要得到土地所有者、土地出租方、土地管理部門的同意，登記機(jī)構(gòu)方可辦理登記。

陳品祿/責(zé)任編輯