標桿房企“去庫存化”絕招

劉芳

如果說，“保7”是2015年的全國目標，那么，“去庫存化”無疑是2015年整個房地產(chǎn)行業(yè)的目標。尤其是近來頻頻曝光的上市房企2014年年報，也再次證實了開發(fā)商在去庫存上的普遍壓力。

在庫存高企的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)將如何應對去庫存難題？筆者以標桿房企為例，探究其“去庫存化”的絕招。

萬科：降低新開工面積，保持產(chǎn)品銷售暢順

對于去庫存問題，萬科早在去年就指出部分區(qū)域市場供大于求的風險，對此，萬科集團持續(xù)對低效資產(chǎn)進行去庫存，定期計提減值并直接扣減當年利潤，考核中利息成本不再進行資本化，直接作為期間費用當期扣除。

根據(jù)萬科2014年年報顯示：截至2014年年底，萬科在北京、上海、深圳、廣州、成都等14個城市的新房庫存約1.52億平方米，較2013年的1.22億平方米有所上升。同時，2014年年底，庫存去化周期已回落至11.3個月（2013年底：9.8個月）。

對此，在2014年業(yè)績發(fā)布會上郁亮表示，公司將加大對回款率的要求，堅持“現(xiàn)金為王”的策略，繼續(xù)保持產(chǎn)品銷售順暢，加大庫存去化力度，力爭實現(xiàn)銷售平穩(wěn)增長和更高的回款率。與此同時，為加快庫存去化速度，萬科降低了2015年的新開工面積，現(xiàn)有項目預計新開工面積1681萬平方米，略低于2014年實際開工面積。

保利：調(diào)城市布局、調(diào)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、調(diào)組織架構(gòu)

同為千億房企的保利地產(chǎn)，在2015年將如何布局以實現(xiàn)快速去化？

首先，保利調(diào)整了城市布局。在保利地產(chǎn)2014年年報上，保利表示：今年將全面回歸一二線城市發(fā)展，輔以少量的三四線項目。因為以省會城市為主的一、二線中心城市，由于其經(jīng)濟發(fā)展動力和人口吸聚能力強勁，未來更具活力。

其次，保利將調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。為了促進銷售業(yè)績提升，保利在2015年將調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)為著眼點，更貼近市場需求，做適銷類產(chǎn)品。

最后，調(diào)整和優(yōu)化組織架構(gòu)。在去庫存大戰(zhàn)打響后，為了更好地貼近各區(qū)域市場，提升對區(qū)域市場的管理效率，保利在2015年還將調(diào)整和優(yōu)化組織架構(gòu)。

恒大：薄利多銷，將重心轉(zhuǎn)向一二線城市

和保利一樣，為加速去化，恒大也在逐漸調(diào)整城市布局，將重心逐漸轉(zhuǎn)向一二線城市。年報顯示，到2014年底，恒大在一二線城市占比達到46.88%，三四線城市占比則為53.11%，已實現(xiàn)平穩(wěn)布局。

與此同時，恒大在產(chǎn)品定位上，仍堅持定位于剛性需求；遵循薄利多銷原則，做好成本控制，標準化運營。

碧桂園：分解去化指標，放緩拿地節(jié)奏

碧桂園在去庫存方面主要有以下幾個標準動作：

首先，放緩拿地節(jié)奏。朱榮斌在碧桂園2014年業(yè)績發(fā)布會上表示：進入到2015年的二季度后，我們的投資步伐有所放緩，會審慎的根據(jù)市場整體形勢、公司銷售回款、財務資金的情況，來決定每一宗、每一塊土地的投資。

其次，調(diào)整一二線城市和三四線城市的投資比例。與2014年相比，碧桂園在一二線城市的銷售貢獻比例從2012年的37%到2013年的46%，再到2014年的55%，呈現(xiàn)逐年遞增的趨勢。對此，雖然碧桂園聯(lián)席總裁朱榮斌表示“還是看市場機會，只要有機會，不管一二線還是三四線我們都會做”，但可以預見，2015年碧桂園會進一步加大對一二線城市的投資。

最后，碧桂園內(nèi)部有一個去化指標的分解，把去化的內(nèi)容分了幾個部分，哪些部分是增值的，哪些部分是正常賣的，哪些部分是需要長期去化的，碧桂園會根據(jù)市場的需求做好去化的安排，對具體的指標和項目做好分解。

龍湖：砍開工面積，升級IT系統(tǒng)管理存貨

在龍湖2014年的業(yè)績發(fā)布會上，集團主席吳亞軍曾對媒體直言：龍湖把存貨當“癌癥”看待。為了去庫存，龍湖在戰(zhàn)略層面主要做了如下幾個動作：

第一，降低土地儲備，同時砍開工面積。2015年，龍湖將在運營端減少或平穩(wěn)開工，以銷定產(chǎn)。同時，在入口端降低土地儲備，并讓龍湖土地儲備結(jié)構(gòu)更安全合理。

第二，對整個集團上下灌輸一個共識：不能用堆貨實現(xiàn)銷售，而要用去化率來實現(xiàn)銷售。并要求集團上下達成共識，將此理念從上至下強制執(zhí)行。

第三，升級IT信息化系統(tǒng)，進行存貨管理。2014年，龍湖將自己的IT信息系統(tǒng)升級了，對存貨進行貨齡管理，每一套存貨都按天來計算時間。同時，還將準現(xiàn)房在內(nèi)的所有存貨分成很多種類進行管理，并且每一套房子都有人問責。

第四，在系統(tǒng)升級的同時，龍湖還制定了一套完善的考核體系，對上述情況進行考核，并定期更新考核要求。

世茂：2015要去一半庫存，對未達標區(qū)域進行人員裁減

在2014年的業(yè)績發(fā)布會上，世茂的董事局副主席許世壇對媒體表示，2015年世茂要去一半庫存。但如何實現(xiàn)這一目標？

第一，降開工面積。在2014年最后一個季度，世茂就果斷暫停了270-280萬平方米的施工面積，大概少了150億元的貨值。最終，世茂去年的去化率維持在60%，減少了庫存壓力。今年，世茂將繼續(xù)維持這一策略。

第二，調(diào)整可售貨值結(jié)構(gòu)。最大的調(diào)整是大幅減少三四線城市的供貨，大概會減少接近20%。同時著重增加在一二線供貨，所以今年世茂在一二線的銷售占比會是一個較大的比重。

第三，世茂2015年會對未達標區(qū)域進行人員裁減。世茂每個月都會監(jiān)控，每個月都有考核，會按比例對未達標的整個區(qū)域進行裁減。

綠城：調(diào)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，積極定價策略

去年因高庫存危機，宋衛(wèi)平曾一度交出綠城的權(quán)杖。2015年，面對仍然存在的庫存難題，綠城又將怎么做呢？

第一，加大一線城市、重點城市的投資權(quán)重，加強區(qū)域集中度。

第二，調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，進一步將高端產(chǎn)品向中高端產(chǎn)品拓展，持續(xù)提高產(chǎn)品性價比的同時，豐富產(chǎn)品線，實現(xiàn)產(chǎn)品多元化，拓寬客戶面，加大開發(fā)適合城市白領階層的產(chǎn)品。

第三，加大銷售力度、拓寬銷售渠道，用積極靈活的價格策略來實現(xiàn)庫存快速去化。綠地在2015年將實施積極靈活的銷售和價格策略。并且，針對不同地區(qū)、城市和項目特點，采取具體有效的應對措施，加快新推樓盤和現(xiàn)有項目的銷售。

第四，做好產(chǎn)品的增值服務，提升產(chǎn)品價值的呈現(xiàn)力，以促進產(chǎn)品的快速銷售。

綜上所述，房企為完成2015年的去庫存難題，主要使用了以下幾大招式應對：

第一招，砍開工面積、緩拿地策略。一方面減少新開工面積或平穩(wěn)開工，以銷定產(chǎn)；另一方面，審慎拿地，使土地儲備結(jié)構(gòu)更合理化。

第二招，調(diào)整城市布局，聚焦一二線城市。目前三四線城市的庫存情況已明顯惡化、供需失衡明顯，而一二線城市得益于經(jīng)濟強勁發(fā)展和人口集聚能力，市場消化速度和能力更勝一籌。

第三招，調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，加大適銷產(chǎn)品比例。典型如綠城，在其年報中提出，2015年將高端產(chǎn)品向中高端產(chǎn)品拓展，豐富產(chǎn)品線，加大開發(fā)主流適銷產(chǎn)品。

第四招，積極合理定價，加快銷售去化。為實習快速去化，積極合理的定價策略也獲得房企們一致肯定。恒大在今年初就祭出“商鋪、車位5.5折促銷”的全國性活動，而綠城也表示，2015年將會積極靈活的價格策略來實現(xiàn)庫存快速去化。

第五招，升級IT信息系統(tǒng)，加強存貨管理。如龍湖對存貨進行貨齡管理，每一套存貨都按天來計算時間。而碧桂園也將存貨進行分類管理，哪些部分是增值的，是哪些部分是正常賣的，是哪些部分是需要長期去化的，碧桂園會根據(jù)市場的需求做好去化的安排，對具體的指標和項目做好分解。

作者就職于明源地產(chǎn)研究院