構(gòu)建我國房地產(chǎn)金融健康發(fā)展長效機制的理論探索

摘 要：當前中國房地產(chǎn)市場的持續(xù)調(diào)整，正在引發(fā)房地產(chǎn)金融風(fēng)險；房地產(chǎn)市場泡沫是導(dǎo)致房地產(chǎn)金融風(fēng)險的源頭；構(gòu)建房地產(chǎn)金融發(fā)展的長效機制是治本之策。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)金融風(fēng)險 局部爆發(fā) 長效機制

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A

文章編號：1004-4914（2015）05-163-02

近幾年來，我國房價持續(xù)快速上漲，房地產(chǎn)市場存在價格泡沫已是不爭的事實。社會信用和銀行信貸資金大量流入房地產(chǎn)領(lǐng)域，促使房地產(chǎn)泡沫進一步膨脹的同時，也帶來了房地產(chǎn)金融風(fēng)險。從2014年二季度以來，不論是國家統(tǒng)計局長期跟蹤統(tǒng)計的全國70個重點大中城市的房地產(chǎn)價格變動情況，還是中國指數(shù)研究院統(tǒng)計的百城房價指數(shù)，總體上均處于下跌調(diào)整的態(tài)勢。伴隨著房價的下跌，成交量也處于一個不斷收縮的過程，房地產(chǎn)市場正在孕育市場風(fēng)險及金融風(fēng)險。

明斯基的金融不穩(wěn)定理論認為，隨著經(jīng)濟的發(fā)展，資產(chǎn)市場將出現(xiàn)投資機會，投資必須借助融資，債務(wù)融資市場會出現(xiàn)類似“劣幣驅(qū)逐良幣”的效應(yīng)，資金會逐漸由低風(fēng)險借款人向高風(fēng)險借款人傾斜，資產(chǎn)價格不斷被推高，債務(wù)杠桿不斷提高，風(fēng)險也將隨之加大，價格上漲一旦到達臨界點，資產(chǎn)泡沫必然破滅，金融風(fēng)險必然爆發(fā)。

一、中國房地產(chǎn)金融風(fēng)險形成的機理

1.土地壟斷形成兩個后果。一方面，地方政府以土地壟斷權(quán)力控制土地供應(yīng)，形成供應(yīng)不足，造成商品房市場供不應(yīng)求，房價不斷上漲。另一方面，地方政府直接以土地為抵押物大肆從金融機構(gòu)借款，形成地方政府債務(wù)高杠桿，增大金融風(fēng)險。

2.房價的不斷走高吸引越來越多的投資者入市購房，金融機構(gòu)也不斷擴大對房地產(chǎn)領(lǐng)域的信貸支持，使房地產(chǎn)市場的債務(wù)率整體抬高，金融風(fēng)險加大。

3.由于大部分利潤率高的行業(yè)都存在市場準入限制，政府壟斷經(jīng)營，而實體經(jīng)濟平均利潤率下降，產(chǎn)能普遍過剩，社會資本投資渠道狹窄，再加上房地產(chǎn)市場賺錢效應(yīng)顯著，因此過剩的流動性蜂擁而入。

4.如果房地產(chǎn)泡沫過度膨脹，以及包括民間借貸在內(nèi)的金融過度介入，在房地產(chǎn)市場調(diào)整的情況下，房地產(chǎn)金融風(fēng)險的爆發(fā)就成為必然。

二、中國房地產(chǎn)金融領(lǐng)域面臨的主要風(fēng)險

1.民間借貸風(fēng)險。2011年以來，受銀行信貸緊縮政策的影響，中國民間借貸市場供需兩旺，借貸利率一路走高，平均年利率超過20%，部分地區(qū)曝出的最高利率令人瞠目。

2.地方債務(wù)違約風(fēng)險。2012年以來，隨著地產(chǎn)投資和制造業(yè)投資增速的下滑，基建投資對于保證經(jīng)濟平穩(wěn)較快增長起到重要作用。為了完成大量的資金投入，利用地方融資平臺舉債是地方政府主要的資金來源之一。隨著地方基建投資增速過快，土地出讓溢價率出現(xiàn)明顯下滑，地方融資平臺的負債水平明顯上升。地方政府面臨較大的償債壓力，有的地方政府已經(jīng)沒有能力償還欠款，頻頻出現(xiàn)違約，已經(jīng)嚴重影響了金融的正常秩序，風(fēng)險已經(jīng)逐步加大。地方政府債務(wù)隱藏的財政風(fēng)險、金融風(fēng)險和社會風(fēng)險的存在，成為我國經(jīng)濟和金融安全穩(wěn)定的一大隱患。

3.房地產(chǎn)信托等影子銀行風(fēng)險。近年來，由于銀行逐漸收緊對房地產(chǎn)市場的信貸投入，房地產(chǎn)信托等影子銀行體系利用自身經(jīng)營靈活的優(yōu)勢，大量向房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域發(fā)放貸款，成為繼商業(yè)銀行之外重要的房地產(chǎn)金融機構(gòu)，市場份額越來越大。同時，其所面臨的風(fēng)險也越來越大。

4.商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險。根據(jù)2014年度人民銀行的統(tǒng)計顯示，銀行類金融機構(gòu)對房地產(chǎn)的貸款已達17萬億元，在房地產(chǎn)市場持續(xù)下滑調(diào)整的階段，商業(yè)銀行也面臨著巨大信用風(fēng)險和流動性風(fēng)險。

三、當前中國房地產(chǎn)金融風(fēng)險的階段性特點

1.由于新建商品房項目占據(jù)市場主導(dǎo)地位，因此現(xiàn)階段中國房地產(chǎn)金融風(fēng)險主要集中在房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)。這就導(dǎo)致即使泡沫不破滅，只要市場交易量較快下滑，也會發(fā)生房地產(chǎn)金融風(fēng)險，這種風(fēng)險特點更具有隱蔽性和易發(fā)性。

2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參差不齊，不少三四線城市的當?shù)亻_發(fā)商實力較弱，專業(yè)性較差，自有資金較低，債務(wù)率過高，往往是僅有購買土地的資金就敢于開工建設(shè)，后續(xù)合作者全程墊資，資金鏈完全依靠項目銷售情況。因此風(fēng)險承受能力普遍較差。

3.民間借貸基本失控。民間借貸大多發(fā)生在三四線城市，以及部分省會城市，作為資金需求方的開發(fā)商往往是當?shù)亻_發(fā)商，不是實力弱無法從銀行取得貸款，就是項目手續(xù)不具備貸款條件，或者是在房地產(chǎn)市場樂觀情緒的影響下，超出自身能力去擴大項目開發(fā)。一旦房地產(chǎn)市場下滑，在高息和資金鏈斷裂的雙重壓力下，極易導(dǎo)致不能按時償還借款本息的危機。

4.政府對房地產(chǎn)金融風(fēng)險具有較強的控制力。因為房地產(chǎn)金融市場的主要生產(chǎn)要素均掌握在政府手中，如土地、金融均被政府壟斷，政府可以通過調(diào)控土地供應(yīng)和金融政策，直接調(diào)控房地產(chǎn)市場的供求，也可以通過收購部分商品房用作棚戶區(qū)改造的安置房，來有效化解商品房庫存壓力，緩解金融風(fēng)險。

四、當前化解中國房地產(chǎn)金融風(fēng)險的主要措施

1.營造寬松的貨幣政策、金融政策、房地產(chǎn)消費政策，穩(wěn)定市場預(yù)期。

2.住建部關(guān)于政府收購部分商品房用于棚戶區(qū)改造的安置房的政策，以及福州市政府以低于市場價15%的價格收購商品住房的做法，具有積極意義。一方面可以促使房價合理回歸，另一方面可以促進市場出清，有利于恢復(fù)市場正常交易，為市場回穩(wěn)打下堅實的基礎(chǔ)。建議盡快在全國推廣。

五、構(gòu)建房地產(chǎn)金融市場健康發(fā)展長效機制是治本之策

1.國外成功經(jīng)驗借鑒。一是住房保障政策措施必須到位，才能維持房價的平穩(wěn)狀態(tài)。二是增加市場供應(yīng)是促進供求平衡的關(guān)鍵。德國、美國對房地產(chǎn)市場供應(yīng)都配套有財政、金融、稅收等多方面的優(yōu)惠支持，有效促進了新建住房的供應(yīng)，穩(wěn)定了市場預(yù)期。三是政策性住房金融體系健全，有力地支持中低收入家庭提高住房貸款能力，降低金融風(fēng)險。德國的住房儲蓄銀行制度，政府嵌入了財政獎勵措施，使政府資助和社會互助有機結(jié)合，對德國房地產(chǎn)市場長期保持房價平穩(wěn)發(fā)揮了巨大作用，值得我們借鑒。四是限制投機的措施必須得力。美國、德國以住房保有稅、房租約束、法律管制等措施，對投機活動給予了有效的約束。

2.構(gòu)建中國房地產(chǎn)金融市場健康發(fā)展長效機制的建議。一是建立住房保障體系及與之相適應(yīng)的政策性住房金融體系。應(yīng)該借鑒德國的住房儲蓄銀行制度，改革住房公積金制度，嵌入政府對中低收入者的購房補貼，同時政府應(yīng)該給予土地供應(yīng)方面的優(yōu)惠政策，真正發(fā)揮政策性住房金融體系應(yīng)有的作用。這樣，政府就可以變建設(shè)保障性住房為資助保障性住房建設(shè)，變實物保障為財政補貼保障，既提高保障效率，又可以有效防止尋租腐敗現(xiàn)象的發(fā)生。二是改革土地管理制度，打破土地壟斷，以市場機制決定土地資源供應(yīng)，而不是政府決定。建議地方政府盡快與土地財政脫鉤，制定科學(xué)的土地收益分配機制。三是健全房地產(chǎn)金融制度，大力發(fā)展住房貸款二級市場和房地產(chǎn)信托投資基金（REITs），為房地產(chǎn)市場開辟資金來源的同時，也能夠有效降低商業(yè)銀行的流動性風(fēng)險。但是應(yīng)該注意，住房抵押貸款的信用風(fēng)險仍然應(yīng)該由發(fā)放銀行承擔。四是拓寬民營資本投資渠道，為社會流動性提供合適的投資領(lǐng)域，從而降低房地產(chǎn)市場的壓力。五是建立打擊房地產(chǎn)市場投機活動的一攬子制度，有效降低投機行為，保持房價的相對平穩(wěn)。六是中央政府應(yīng)該避免頻繁的刺激政策，以便為發(fā)揮市場機制的正常作用創(chuàng)造環(huán)境條件。

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[3] 董偉.社科院發(fā)布2012社會藍皮書指出：民間借貸潛在風(fēng)險巨大.法制與經(jīng)濟（上旬），2012（2）

（作者簡介：曹全旺，中國社會科學(xué)院研究生院政府政策系博士研究生 北京 102488）

（責(zé)編：賈偉）