房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及土地利用

李楠

摘要：近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及土地利用的研究也越來(lái)越多。本文主要是對(duì)城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及現(xiàn)狀進(jìn)行研究，總結(jié)出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及利用存在的問(wèn)題，有針對(duì)性地提出了建議和對(duì)策，以為房產(chǎn)開(kāi)發(fā)與土地利用的良性發(fā)展提供參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；土地利用；城鎮(zhèn)；對(duì)策

近年來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變動(dòng)、拉動(dòng)內(nèi)需以及增加就業(yè)方面發(fā)揮了巨大的作用。30年的改革開(kāi)放，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生了幾次波動(dòng)，最后趨于穩(wěn)定。進(jìn)入2000年以來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)快速升溫，大量的資本開(kāi)始涌入房地產(chǎn)行業(yè)，因此也帶動(dòng)了房?jī)r(jià)的上升，產(chǎn)生了一系列的社會(huì)問(wèn)題和矛盾。在很多的地方，房?jī)r(jià)的上升影響了房地產(chǎn)公司的開(kāi)發(fā)效率和土地利用率，因此受到了政府的關(guān)注。

一、我國(guó)城鎮(zhèn)房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀

（一）消費(fèi)者更傾向大戶型

筆者以某城鎮(zhèn)為例，通過(guò)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，城鎮(zhèn)中心區(qū)以及街道房屋面積為64萬(wàn)平米。2015年，城鎮(zhèn)居民的人均住宅面積為36平米，這說(shuō)明城鎮(zhèn)人均住宅面積不斷增加，具體見(jiàn)圖1所示。

由圖1可知，隨著城鎮(zhèn)居民生活條件的不斷改善，大戶型已經(jīng)成為很多人購(gòu)房的首選。需求影響市場(chǎng)，由于城鎮(zhèn)居民對(duì)于大戶型的需求增加，那么房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于大戶型的開(kāi)發(fā)必然也會(huì)增加。

（二）住房升值空間大

由于房地產(chǎn)價(jià)格大幅上漲，很多人選擇投資房產(chǎn)，為家庭帶來(lái)了巨大收益和資金。據(jù)統(tǒng)計(jì)，不止一套住宅的家庭占比超過(guò)15.3%，超過(guò)1.4%的家庭甚至有兩套及以上的住房。之所以有越來(lái)越多的家庭選擇對(duì)住房進(jìn)行投資，并成為家喻戶曉的獲取收益的一種金融渠道，關(guān)鍵是人們購(gòu)買(mǎi)然后出售的房產(chǎn)，可以給他們帶來(lái)巨大的收益，因?yàn)樽》烤哂蟹浅４蟮纳悼臻g。在一定程度上，這種現(xiàn)象給住宅投資熱潮的發(fā)展作出了貢獻(xiàn)，但是也影響了社會(huì)其他成員購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)的可能性，加劇了商品房的供求關(guān)系。

二、房地產(chǎn)企業(yè)土地資源利用存在的問(wèn)題

目前，房地產(chǎn)企業(yè)在土地資源利用方面主要存在以下幾個(gè)問(wèn)題：第一，房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)比較盲目，導(dǎo)致市場(chǎng)房?jī)r(jià)上升過(guò)快，這簡(jiǎn)接增加了城鎮(zhèn)居民的生活壓力。第二，催繳土地出讓金難度大。第三，在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，由于參加競(jìng)拍的企業(yè)較少，導(dǎo)致很多土地競(jìng)拍無(wú)法完成。第四，在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，沒(méi)有對(duì)農(nóng)戶的征地進(jìn)行補(bǔ)償，嚴(yán)重?fù)p害了當(dāng)?shù)剞r(nóng)民的利益。第五，由于房地產(chǎn)企業(yè)的法律意識(shí)不強(qiáng)，導(dǎo)致企業(yè)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)違法現(xiàn)象，比如隨意更換土地性質(zhì)等。

第六，不論是政府還是房地產(chǎn)企業(yè)，都缺乏對(duì)于土地資源的正確認(rèn)識(shí)，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)過(guò)程中出現(xiàn)了土地資源浪費(fèi)、環(huán)境破壞以及土地性質(zhì)使用不可取等問(wèn)題。

近年來(lái)，我國(guó)城鎮(zhèn)發(fā)展水平不斷提高，但是在發(fā)展過(guò)程中，出現(xiàn)了效率不高，協(xié)調(diào)不一致等問(wèn)題。從而影響了城鎮(zhèn)公路運(yùn)輸?shù)男?，?dǎo)致交通事故發(fā)生頻率提高。而許多城市的建筑密度過(guò)大，缺乏足夠的公共設(shè)施忽視了城鎮(zhèn)建設(shè)的文化、藝術(shù)、體育以及娛樂(lè)設(shè)施的建設(shè)。

三、提高房地產(chǎn)用地管理的對(duì)策

（一）完善竣工驗(yàn)收制度

加強(qiáng)對(duì)工程項(xiàng)目的驗(yàn)收，該項(xiàng)工作主要由城鎮(zhèn)建設(shè)局、國(guó)土局以及相關(guān)政府部門(mén)來(lái)完成，加強(qiáng)驗(yàn)收制度建設(shè)。

（二）建立土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度

建設(shè)用地由政府統(tǒng)一儲(chǔ)備和調(diào)控，根據(jù)市場(chǎng)需求統(tǒng)一供應(yīng)。

（三）建立集體決策制度

要建立決策制度，尤其是對(duì)于商業(yè)用地的開(kāi)發(fā)，當(dāng)?shù)卣块T(mén)必須要制定合理的出讓方案。在制度出讓方案以后，再進(jìn)行競(jìng)拍。并且要群策群力，對(duì)招標(biāo)底價(jià)和掛牌起始價(jià)進(jìn)行嚴(yán)格的規(guī)定和限制。完成競(jìng)拍以后，必須要把方案上報(bào)給政府進(jìn)行審核，然后向社會(huì)公布，整個(gè)過(guò)程要做到公正、公平、公開(kāi)。

（四）建立土地使用權(quán)公開(kāi)交易制度

建立土地公開(kāi)交易制度，所有的交易過(guò)程要公開(kāi)，拒絕暗箱操作。所有的商業(yè)用地都必須通過(guò)招拍掛出讓，而且要保證過(guò)程的公正和公開(kāi)，防止地方貪污腐敗現(xiàn)象的出現(xiàn)，凈化房地產(chǎn)交易的環(huán)境。

（五）建立供應(yīng)總量控制制度

政府要進(jìn)行總體控制。對(duì)于政府來(lái)說(shuō)，每年必須要結(jié)合建設(shè)局、發(fā)改委以及國(guó)土局的相關(guān)信息，制定一個(gè)合理、科學(xué)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)計(jì)劃，上報(bào)省級(jí)部門(mén)備案，全年必須要嚴(yán)格按照計(jì)劃執(zhí)行。此外，該計(jì)劃還可以通過(guò)媒體向社會(huì)公開(kāi)，既能防止貪污腐敗，又能提高政府的公信力。

四、完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地儲(chǔ)備制度的對(duì)策

（一）重構(gòu)土地儲(chǔ)備的組織體系

我國(guó)主要通過(guò)建立土地儲(chǔ)備制度，采用的是兩個(gè)相對(duì)平穩(wěn)分級(jí)管理模式體系。首先，一般的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)都是與當(dāng)?shù)氐男姓块T(mén)合作，并且要服從政府的管理和領(lǐng)導(dǎo)，這樣就大大降低了土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的決策自由，此外還降低了管理的效率和質(zhì)量。其次，一般來(lái)說(shuō)，環(huán)保局、財(cái)政局、規(guī)劃局都會(huì)參與土地儲(chǔ)備工作，但是這些部門(mén)之間的權(quán)責(zé)關(guān)系比較模糊，導(dǎo)致工作效率不高，最終無(wú)法形成一個(gè)高效的管理格局，不利于城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與土地利用。所以，必須要根據(jù)城鎮(zhèn)基本情況對(duì)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)和行政管理部門(mén)的現(xiàn)有模式進(jìn)行創(chuàng)新，建立一個(gè)全新的組織。該組織不僅要方便其他部門(mén)之間進(jìn)行協(xié)調(diào)，同時(shí)還要保證獨(dú)立的決策地位，具有高度的自我管理權(quán)限。

（二）強(qiáng)化土地儲(chǔ)備管理的監(jiān)控職能

具體來(lái)說(shuō)，有四個(gè)方面的內(nèi)容是需要進(jìn)行監(jiān)控的。首先，必須要對(duì)土地價(jià)格的合理性進(jìn)行監(jiān)控，防止故意抬高房?jī)r(jià)，壓低地價(jià)的情況發(fā)生，打擊一切地皮倒賣(mài)活動(dòng)。此外，政府要與房地產(chǎn)管理部門(mén)密切配合，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)鏈條進(jìn)行管理，嚴(yán)厲打擊一切不合理的定價(jià)行為。其次，要監(jiān)督房地產(chǎn)企業(yè)嚴(yán)格按照政府的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行開(kāi)發(fā)與建設(shè)，不能隨意更改土地性質(zhì)，不能占用公共土地資源。再者，建設(shè)項(xiàng)目是否按法定程序和審批權(quán)限申請(qǐng)和審批，有無(wú)違反規(guī)定用途使用土地。最后，要嚴(yán)格監(jiān)督建設(shè)用地的選址、用途，必須要求房地產(chǎn)企業(yè)遵循城鎮(zhèn)土地的利用規(guī)劃和要求。

（三）完善相關(guān)配套的法律法規(guī)

不斷完善相關(guān)配套的法律法規(guī)，通過(guò)法律的手段來(lái)解決具體開(kāi)發(fā)過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題。比如：原建成區(qū)的隱形土地市場(chǎng)問(wèn)題以及公益型用地的收購(gòu)與管理問(wèn)題等。政府部門(mén)必須要嚴(yán)格執(zhí)法，保證土地工作的正常進(jìn)行，不斷加大管理力度。建立依法監(jiān)管的儲(chǔ)備機(jī)制的工作監(jiān)督機(jī)制，以保證實(shí)現(xiàn)儲(chǔ)備目標(biāo)。應(yīng)建立土地儲(chǔ)備信息披露制度，嘗試在土地征用，開(kāi)發(fā)和儲(chǔ)備過(guò)程中，實(shí)現(xiàn)一部分轉(zhuǎn)移到土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)和信息，以促進(jìn)雙方的監(jiān)督和投訴。此外，通過(guò)公開(kāi)如年度土地出租、出讓計(jì)劃等市場(chǎng)信息，建立市場(chǎng)信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，使市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)規(guī)范化，促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的理性發(fā)展，引導(dǎo)市場(chǎng)化的開(kāi)發(fā)商能夠根據(jù)信息進(jìn)行分析預(yù)測(cè)，做出理性的投資決策。

（四）加大土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整力度

土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)和需求結(jié)構(gòu)的平衡協(xié)調(diào)，需要土地供應(yīng)和需求平衡保持一個(gè)更高的水平。如今，我國(guó)的房?jī)r(jià)水平相對(duì)較高，所以在土地儲(chǔ)備方面必須要結(jié)合市場(chǎng)需求，根據(jù)市場(chǎng)的發(fā)展規(guī)律進(jìn)行總體規(guī)劃與控制，切不可盲目操作。站在市場(chǎng)的角度對(duì)土地儲(chǔ)備和供應(yīng)進(jìn)行管理，逐漸化解格子矛盾。這樣可以從根本上降低市場(chǎng)的波動(dòng)，保持供求關(guān)系的平衡。除此之外，對(duì)于一些高檔小區(qū)和商業(yè)用地，除了采用源頭控制的手段以外，還必須通過(guò)提升稅收、提升地價(jià)等方式進(jìn)行控制。對(duì)于安置小區(qū)、廉租房等，要根據(jù)當(dāng)?shù)乩习傩盏幕臼杖肭闆r進(jìn)行控制，防止房地產(chǎn)企業(yè)謀取暴利，要保證當(dāng)?shù)鼐用竦幕緳?quán)益，滿足他們的住房需求。避免企業(yè)因?yàn)檎叩穆┒?，影響到居民的基本?quán)益。

結(jié)束語(yǔ)

合理利用土地資源與實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)可持續(xù)發(fā)展，是辨證統(tǒng)一的，相輔相成的。無(wú)論是從國(guó)際、國(guó)內(nèi)發(fā)展的成功實(shí)踐來(lái)看，還是從實(shí)際需要來(lái)看，無(wú)不印證這樣一個(gè)道理：要實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)可持續(xù)發(fā)展，必須要合理利用土地資源。在落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀的過(guò)程中，不能顧此失彼，必須統(tǒng)籌兼顧；不能以犧牲土地資源為代價(jià)，獲得一時(shí)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，必須在加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)，加強(qiáng)土地資源保護(hù)，優(yōu)化發(fā)展環(huán)境。（作者單位：徐州工程學(xué)院）

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