深度合作無(wú)“上限”

龔小鋒

如果說(shuō)過(guò)去的房企結(jié)盟，只是“隨便搞搞”，聯(lián)合拿地做個(gè)項(xiàng)目，今天的局面已遠(yuǎn)非如此了。這些力量驚人的企業(yè)們所進(jìn)行的深度結(jié)盟，早已由過(guò)去單一環(huán)節(jié)合作轉(zhuǎn)為全產(chǎn)業(yè)鏈合作，從項(xiàng)目公司擴(kuò)充為千億規(guī)模合作平臺(tái)，從傳統(tǒng)重資產(chǎn)走向輕資產(chǎn)及互聯(lián)網(wǎng)金融領(lǐng)域的充分合作，其互動(dòng)的深度和廣度，均非昔日可以想象。

全產(chǎn)業(yè)鏈合作

過(guò)去，房企合作的更多是拿地開(kāi)發(fā)，而最喜歡與其他房企合作的，非萬(wàn)科莫屬。作為較早采取合作開(kāi)發(fā)模式的房企，萬(wàn)科一度甚至將“合作開(kāi)發(fā)”與“不拿地王、不囤地、不捂盤(pán)”和“快周轉(zhuǎn)”一起列為重要的企業(yè)策略。

在萬(wàn)科銷售額過(guò)千億元的過(guò)程中，合作開(kāi)發(fā)發(fā)揮了重要作用。萬(wàn)科總裁郁亮也曾多次強(qiáng)調(diào)合作開(kāi)發(fā)的重要性，“只要合規(guī)，對(duì)方出錢、出地都可以，雙方持股比例也都可以靈活處理?！?/p>

如今，房企的合作內(nèi)容遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了拿地開(kāi)發(fā)的環(huán)節(jié)，而更傾向于全產(chǎn)業(yè)鏈上的合作。以碧桂園和中鐵結(jié)盟為例，碧桂園方面告訴記者，“未來(lái)兩家企業(yè)將各自發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，積極開(kāi)展全產(chǎn)業(yè)鏈的合作?！?/p>

在碧桂園看來(lái)，碧桂園在地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)作方式、產(chǎn)品設(shè)計(jì)定位、酒店運(yùn)營(yíng)管理、物業(yè)管理、項(xiàng)目營(yíng)銷、后期服務(wù)等各環(huán)節(jié)有相應(yīng)運(yùn)作優(yōu)勢(shì)，而中國(guó)中鐵集團(tuán)擁有強(qiáng)大的工程、技術(shù)、人力、新產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等優(yōu)勢(shì)，雙方會(huì)在多個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行互補(bǔ)。

而在兩萬(wàn)的戰(zhàn)略合作發(fā)布會(huì)上，當(dāng)現(xiàn)場(chǎng)有媒體做出“住萬(wàn)科好房，逛萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)”的標(biāo)題時(shí)，王健林認(rèn)為這種理解還是“比較粗淺”的。在整個(gè)發(fā)布會(huì)現(xiàn)場(chǎng)，王健林多次強(qiáng)調(diào)，要“深度”理解此次合作，不要只從表面的合作“簡(jiǎn)單”、“粗淺”地去理解。

據(jù)王健林透露，雙方要謀求更深遠(yuǎn)的合作和優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，目前還在繼續(xù)談判，“如果成功，合作將達(dá)到千億級(jí)”。

目前，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)已經(jīng)構(gòu)建了萬(wàn)達(dá)商業(yè)、文化旅游、電子商務(wù)、金融等多個(gè)產(chǎn)業(yè)，萬(wàn)科是住宅的龍頭，也在社區(qū)商業(yè)和互聯(lián)網(wǎng)上取得了卓著的成效，這樣的全面整合，將使兩家公司產(chǎn)生巨大的爆發(fā)力。

“從此次兩家房企合作來(lái)看，也是將合作聚焦在輕資產(chǎn)上?！蓖咦稍儥C(jī)構(gòu)總監(jiān)張宏偉說(shuō)，兩萬(wàn)可以共享客戶和品牌資源，面對(duì)政府的土地議價(jià)能力會(huì)增強(qiáng)，融資成本也會(huì)降低。以后無(wú)論萬(wàn)達(dá)與萬(wàn)科，在項(xiàng)目操作層面不再“重資產(chǎn)”，而是通過(guò)“輕資產(chǎn)”模式強(qiáng)化投資的杠桿效應(yīng)，提升利潤(rùn)率。

一直以來(lái)，萬(wàn)達(dá)模式的“快”是建立在龐大的資金需求之上，大量的商業(yè)沉淀占用大量的資金。隨著土地快速增值時(shí)代成為過(guò)去，推行“輕資產(chǎn)”戰(zhàn)略成了萬(wàn)達(dá)的核心。萬(wàn)達(dá)要在五年之內(nèi)去地產(chǎn)化，走“輕資產(chǎn)”成為一家商業(yè)投資服務(wù)公司，力爭(zhēng)在2025年開(kāi)業(yè)1000座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。

RET睿意德中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)研究中心總經(jīng)理陳曦認(rèn)為，在輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型過(guò)程中，萬(wàn)達(dá)會(huì)收縮住宅板塊，聚焦商業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，而與萬(wàn)科合作加速了這種變化。

此外，陳曦認(rèn)為，在社區(qū)商業(yè)上，萬(wàn)科同樣能夠給予萬(wàn)達(dá)新的變化，萬(wàn)科會(huì)利用強(qiáng)大的客戶資源和豐富的社區(qū)服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，幫助萬(wàn)達(dá)補(bǔ)上“最后一公里”的短板。

在金融層面，萬(wàn)科的目的也展露無(wú)遺。郁亮表示，萬(wàn)科融資渠道多，資產(chǎn)管理渠道多，但沒(méi)有金融板塊，萬(wàn)達(dá)卻有金融板塊，未來(lái)不排除合作可能。

目前，萬(wàn)科物業(yè)所服務(wù)的居民業(yè)主達(dá)200萬(wàn)之多，如果萬(wàn)達(dá)O2O能夠打通萬(wàn)科業(yè)主的渠道，為其提供文化旅游、餐飲住宿、金融理財(cái)?shù)认嚓P(guān)服務(wù)，那么王健林所說(shuō)的“更深層次”的合作將爆發(fā)更大能量。

不過(guò)，亦有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前兩萬(wàn)合作在房地產(chǎn)市場(chǎng)上形成的影響力，更多還是會(huì)首先表現(xiàn)在土地、資本市場(chǎng)上。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，雖然雙方均提及合作的廣度與深度，但對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，不論是住宅開(kāi)發(fā)領(lǐng)域還是商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，面臨的主要問(wèn)題依然是土地價(jià)格、資金價(jià)格上漲迅速。所以兩大巨頭的合作根本是為了拿地，盡可能降低拿地成本、規(guī)避投資開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。

近期有跡象顯示，萬(wàn)科和萬(wàn)達(dá)在部分城市開(kāi)始了“牛刀小試”的聯(lián)動(dòng)。5月28日，成都萬(wàn)科官方消息顯示，自即日起，在成都錦華萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、金牛萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)消費(fèi)可抵萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)在售項(xiàng)目的房款。其中，消費(fèi)者可以憑消費(fèi)小票抵6.1倍房款，最高可抵1萬(wàn)元。

“平臺(tái)化”合作深度推進(jìn)

如果說(shuō)將合作雙方各自規(guī)模進(jìn)行疊加，顯現(xiàn)出房企結(jié)盟時(shí)代的規(guī)模軍團(tuán)的意味，那么雙方合作平臺(tái)的規(guī)模，則是真金白銀的投入。

成立一個(gè)合作平臺(tái)，在過(guò)去并不罕見(jiàn)，但以往更多是一個(gè)拿地的項(xiàng)目公司，大規(guī)模的合作平臺(tái)肇始于近年，典型的代表是融創(chuàng)和綠城合作的千億平臺(tái)——上海融綠。

張宏偉認(rèn)為，近年來(lái)融綠發(fā)展極為迅速，2012年以來(lái)，在短短的2年左右的時(shí)間里就沖上了2013年商品住宅銷售金額第三名，截至2013年底，融創(chuàng)綠城以網(wǎng)簽155億元的銷售業(yè)績(jī)挺進(jìn)中國(guó)房企50強(qiáng)，融綠平臺(tái)迅速擴(kuò)容至1300億元貨值。

2014年勢(shì)頭更是兇猛，同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，2014年1-12月，融綠以174.80億元榮登上海商品住宅銷售金額榜首，排名第二第三的萬(wàn)科、綠地銷售金額分別為148.74億元、135.93億元，已經(jīng)暫時(shí)落后融綠。

雖然，如今上海融綠已經(jīng)歸屬于融創(chuàng)，但今后，大規(guī)模合作平臺(tái)或許會(huì)越來(lái)越多，近期，萬(wàn)科與萬(wàn)達(dá)將達(dá)成的合作平臺(tái)，以及綠城中交系推進(jìn)的整合平臺(tái)，規(guī)模都將達(dá)到千億元。

對(duì)于兩萬(wàn)的合作，王健林表示，“雙方肯定要成立合作公司，兩個(gè)大集團(tuán)之間合作，無(wú)論從風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)、融資、控制，沒(méi)有一個(gè)合作公司，是不行的。”而且，一個(gè)項(xiàng)目合作就要成立一個(gè)合作公司，“其中一定是萬(wàn)達(dá)的股份會(huì)小一點(diǎn)，因?yàn)楝F(xiàn)在萬(wàn)達(dá)在力推輕資產(chǎn)?！?/p>

對(duì)于這一平臺(tái)的進(jìn)度，目前萬(wàn)科與萬(wàn)達(dá)雙方都沒(méi)有進(jìn)一步的消息。5月29日，瑞信集團(tuán)發(fā)表研究報(bào)告稱，萬(wàn)達(dá)與萬(wàn)科的合作，相信會(huì)在年底成立首間合營(yíng)公司。

如果說(shuō)，兩萬(wàn)的平臺(tái)合作還在進(jìn)行，那么中交和綠城共同組建的新房地產(chǎn)集團(tuán)平臺(tái)已經(jīng)初步形成，近期宋衛(wèi)平和中交負(fù)責(zé)人都相繼確認(rèn)了這一消息。

中交集團(tuán)總經(jīng)濟(jì)師兼中交國(guó)際（香港）董事長(zhǎng)劉文生最近接受媒體采訪時(shí)就稱，中交已啟動(dòng)成立了中國(guó)交建集團(tuán)房地產(chǎn)集團(tuán)，將整合旗下房地產(chǎn)板塊業(yè)務(wù)，包括中房集團(tuán)、中交地產(chǎn)、聯(lián)合置業(yè)和綠城，已經(jīng)啟動(dòng)成立中交集團(tuán)房地產(chǎn)集團(tuán)。”

“中交建和綠城的談判已進(jìn)入實(shí)質(zhì)階段，但最終整合方案尚未敲定，我們也不清楚具體到了哪一個(gè)階段?！本G城集團(tuán)一名內(nèi)部人士告訴記者，由于該方案涉及到多家上市公司，還需得到各自股東的支持。如果談判順利的話，雙方可能很快宣布具體方案。

由于中交建集團(tuán)龐大的土地規(guī)模儲(chǔ)備，加上綠城強(qiáng)勢(shì)的品牌運(yùn)作與業(yè)界口碑，一旦雙方的整合平臺(tái)確立，這勢(shì)必誕生中國(guó)最大的房地產(chǎn)公司之一。

垂直細(xì)分金融、互聯(lián)網(wǎng)

早期房地產(chǎn)利用互聯(lián)網(wǎng)多是以豐富營(yíng)銷手段為主要目的。如萬(wàn)科聯(lián)手淘寶推出促銷活動(dòng)，碧桂園推出“鳳凰通”手機(jī)客戶端銷售平臺(tái)，利用平臺(tái)展示項(xiàng)目產(chǎn)品主打全民營(yíng)銷。

隨著房企和互聯(lián)網(wǎng)的深度接觸，互聯(lián)網(wǎng)更多細(xì)分嵌入房地產(chǎn)各個(gè)環(huán)節(jié)中，尤其在智能家居和智慧社區(qū)方面。

目前房企與互聯(lián)網(wǎng)合作的智能家居，主要是開(kāi)發(fā)商選購(gòu)互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的硬件設(shè)備作為家居布置。華遠(yuǎn)和奇虎360的結(jié)合，首先是雙方在華遠(yuǎn)置業(yè)開(kāi)發(fā)的各個(gè)項(xiàng)目中選用奇虎360開(kāi)發(fā)的相應(yīng)產(chǎn)品和服務(wù)開(kāi)展合作，共同打造智能化社區(qū)。據(jù)了解，在產(chǎn)品端，360的智能路由器、智能攝像頭等多件套已經(jīng)應(yīng)用于華遠(yuǎn)地產(chǎn)在北京 、長(zhǎng)沙等地的項(xiàng)目中，目前處在試驗(yàn)階段。

據(jù)華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)孫譽(yù)晏透露，華遠(yuǎn)與360的合作不僅在線下，也將在線上展開(kāi)多重合作?！熬€下推出智能化和實(shí)體硬件設(shè)備及智能家居等硬件設(shè)施。而線上將涉及云計(jì)算、大數(shù)據(jù)的應(yīng)用，包括線上APP、O2O的拉動(dòng)，華遠(yuǎn)與360將全方位地打造生活、生態(tài)的場(chǎng)景?！?/p>

此外，綠地、萬(wàn)科、遠(yuǎn)洋、銀泰等房企紛紛與互聯(lián)網(wǎng)金融結(jié)合，推出相應(yīng)的互聯(lián)網(wǎng)房產(chǎn)金融產(chǎn)品，房企與互聯(lián)網(wǎng)金融的結(jié)合正在不斷深化。

相比華遠(yuǎn)和360的結(jié)合，方興地產(chǎn)和騰訊似乎“尺度”更大一些，二者推出系列房產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品，通過(guò)與騰訊、匯聯(lián)金融的合作，利用Q易貸、Q房團(tuán)等九大金融產(chǎn)品，將互聯(lián)網(wǎng)金融貸款與理財(cái)、眾籌等模式結(jié)合，應(yīng)用到房產(chǎn)交易的各個(gè)環(huán)節(jié)，共同探索智慧住區(qū)建設(shè)。

遠(yuǎn)洋地產(chǎn)宣布與京東金融二度合作，推出“人生X計(jì)劃”。 屆時(shí)遠(yuǎn)洋地產(chǎn)將推出全國(guó)13個(gè)城市24個(gè)項(xiàng)目近萬(wàn)套房源，以及一系列獎(jiǎng)品。其中包括京東專屬籌房?jī)?yōu)惠折扣、“白居易”——首付分期0利息、10萬(wàn)裝修打白條等。

近期銀泰置地也聯(lián)手搜易貸推出“銀泰租金寶”，針對(duì)杭州銀泰城優(yōu)選租戶的租金進(jìn)行的創(chuàng)新型保理業(yè)務(wù)。

銀泰置地副總裁王崗告訴記者，“銀泰租金寶”的推出，為銀泰旗下的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)提供了新思路，在他看來(lái)，這次合作只是起點(diǎn)，隨著房地產(chǎn)與互聯(lián)網(wǎng)金融的合作愈加精密，雙方將在更多的城市及項(xiàng)目層面繼續(xù)創(chuàng)新性的合作。

聲勢(shì)最為浩大的，莫過(guò)于5月29日下午成立的中國(guó)房地產(chǎn)眾籌聯(lián)盟。在會(huì)議上，碧桂園宣布中國(guó)房產(chǎn)行業(yè)首個(gè)開(kāi)發(fā)眾籌產(chǎn)品誕生，該產(chǎn)品由碧桂園聯(lián)合中國(guó)平安共同推出，并選定碧桂園上海的嘉定項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)施。

據(jù)悉，作為首個(gè)眾籌開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，碧桂園提供產(chǎn)品，中國(guó)平安由平安好房提供平臺(tái)。據(jù)平安好房首席執(zhí)行官莊諾介紹：“碧桂園上海嘉定項(xiàng)目將以‘一平方米作為眾籌單位，投資者可以購(gòu)買，在樓盤(pán)完成后，就擁有了某一套樓房整體或者部分的權(quán)益。之后，投資者可以選擇眾籌權(quán)利轉(zhuǎn)為產(chǎn)權(quán)、直接擁有該套住房，或者是委托開(kāi)發(fā)商賣房后轉(zhuǎn)成收益權(quán)。”

碧桂園聯(lián)席總裁兼執(zhí)行董事朱榮斌會(huì)上介紹：碧桂園會(huì)通過(guò)客戶參與設(shè)計(jì)，實(shí)現(xiàn)“你所想即你所得”。認(rèn)購(gòu)項(xiàng)目眾籌金融產(chǎn)品者，不但可以參與到項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的全過(guò)程，還可以獲得份額轉(zhuǎn)讓、優(yōu)惠購(gòu)房和項(xiàng)目分紅等多重收益。