《不動產(chǎn)登記暫行條例》對房屋登記機(jī)構(gòu)的影響

李煒 于磊

一、《不動產(chǎn)登記暫行條例》的法律層級和對現(xiàn)行登記法規(guī)的影響

《不動產(chǎn)登記暫行條例》（以下簡稱《條例》）屬于國務(wù)院頒布的行政法規(guī)，在我國法律體系中僅次于全國人大及其常委會頒布的法律，高于國務(wù)院部門規(guī)章以及地方人大的法規(guī)和政府規(guī)章，屬于承上啟下的法規(guī)。由于其效力相對較高，規(guī)定的內(nèi)容就不會過于細(xì)致，必然缺乏一些具體操作內(nèi)容，其主要規(guī)定了不動產(chǎn)登記時的主要框架和操作原則，具體的操作規(guī)范《條例》第三十四條明確說明：本條例實施細(xì)則由國務(wù)院國土資源主管部門會同有關(guān)部門制定。目前，《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細(xì)則》（以下簡稱《實施細(xì)則》）已經(jīng)在征求意見修改階段，而且《條例》并未將《房屋登記辦法》和《房屋登記技術(shù)規(guī)程》予以作廢。其本質(zhì)上是《房屋登記辦法》和《房屋登記技術(shù)規(guī)程》的上位法，所以就目前而言，《條例》的實施對房屋登記部門暫時不會有太大的實質(zhì)性影響，房屋登記部門仍應(yīng)以《房屋登記辦法》和《房屋登記技術(shù)規(guī)程》為具體業(yè)務(wù)指導(dǎo)和操作原則，只需注意《條例》中與之沖突的幾個地方即可。

二、《不動產(chǎn)登記暫行條例》和《房屋登記辦法》不同的地方

1.出現(xiàn)首次登記類型

《條例》中取消了房屋初始登記，取而代之的是首次登記，從《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細(xì)則（草案征求意見稿）》（以下簡稱《征求意見稿》）第三十三條“不動產(chǎn)首次登記，是指不動產(chǎn)權(quán)利第一次登記”來看，房屋登記部門必須將系統(tǒng)的登記類型進(jìn)行調(diào)整。

2.登記受理方面

《條例》第十七條規(guī)定：“不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)收到不動產(chǎn)登記申請材料，應(yīng)當(dāng)分別按照下列情況辦理：

（一）屬于登記職責(zé)范圍，申請材料齊全、符合法定形式，或者申請人按照要求提交全部補(bǔ)正申請材料的，應(yīng)當(dāng)受理并書面告知申請人；

（二）申請材料存在可以當(dāng)場更正的錯誤的，應(yīng)當(dāng)告知申請人當(dāng)場更正，申請人當(dāng)場更正后，應(yīng)當(dāng)受理并書面告知申請人；

（三）申請材料不齊全或者不符合法定形式的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)場書面告知申請人不予受理并一次性告知需要補(bǔ)正的全部內(nèi)容；

（四）申請登記的不動產(chǎn)不屬于本機(jī)構(gòu)登記范圍的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)場書面告知申請人不予受理并告知申請人向有登記權(quán)的機(jī)構(gòu)申請。

不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)未當(dāng)場書面告知申請人不予受理的，視為受理。”

規(guī)定首次明確了登記機(jī)構(gòu)無論是否受理，都必須當(dāng)場給予申請人書面憑證，并明確了未告知的法律后果。此規(guī)定對登記機(jī)構(gòu)窗口受理人員的素質(zhì)和業(yè)務(wù)能力提出了更高要求。如果還沿用以前的做法，極有可能出現(xiàn)因為要件不齊，但未書面出具不予受理通知單引發(fā)的行政訴訟。

3.賦予登記部門調(diào)查權(quán)

《條例》第十九條規(guī)定：“屬于下列情形之一的，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可以對申請登記的不動產(chǎn)進(jìn)行實地查看：

（一）房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)首次登記；

（二）在建建筑物抵押權(quán)登記；

（三）因不動產(chǎn)滅失導(dǎo)致的注銷登記；

（四）不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)認(rèn)為需要實地查看的其他情形。

對可能存在權(quán)屬爭議，或者可能涉及他人利害關(guān)系的登記申請，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可以向申請人、利害關(guān)系人或者有關(guān)單位進(jìn)行調(diào)查?！?/p>

從上述規(guī)定來看，法規(guī)賦予了登記機(jī)構(gòu)一個新的職責(zé)，就是調(diào)查。其與之前《房屋登記辦法》規(guī)定的實地查勘是完全不同的行為。實地查勘的目的在于核對房屋和申請材料是否一致和有無其他違法情況，以作為是否可以登記的依據(jù)。而調(diào)查則是登記機(jī)構(gòu)在發(fā)現(xiàn)有權(quán)屬爭議或者登記有可能涉及到他人利害關(guān)系時啟動的一個程序，在實踐中應(yīng)該要嚴(yán)格區(qū)分。目前法律界和房屋登記專業(yè)人士大都認(rèn)為房屋登記以形式審查為主，但此調(diào)查權(quán)的賦予，似乎將土地調(diào)查的行政管理模式代入了不動產(chǎn)登記中，而且在《土地調(diào)查條例》的規(guī)定中，調(diào)查是不能作為其他行政行為依據(jù)的?！稐l例》表面上賦予了不動產(chǎn)登記部門調(diào)查的權(quán)利，但是在《條例》和《征求意見稿》中，均未明確調(diào)查的作用和目的，這就加大了登記機(jī)構(gòu)瀆職的風(fēng)險。

4.登記時限的不同

《條例》第二十條規(guī)定，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自受理登記申請之日起30個工作日內(nèi)辦結(jié)不動產(chǎn)登記手續(xù)，法律另有規(guī)定的除外。《房屋登記辦法》規(guī)定的國有土地范圍內(nèi)房屋所有權(quán)登記時限為30個工作日，集體土地范圍內(nèi)房屋所有權(quán)登記時限為60個工作日； 抵押權(quán)、地役權(quán)登記為10個工作日；預(yù)告登記、更正登記為10個工作日；異議登記為1個工作日。因此，在《條例》實施后《實施細(xì)則》出臺前，所有的房屋登記時間應(yīng)當(dāng)以《條例》的30個工作日為準(zhǔn)。實務(wù)中，尤其是集體土地的登記，一定要把握時間，不能超時。

三、《條例》實施后房屋登記證書的合法性

《條例》第三十三條規(guī)定，本條例施行前依法頒發(fā)的各類不動產(chǎn)權(quán)屬證書和制作的不動產(chǎn)登記簿繼續(xù)有效。從此規(guī)定來看，《條例》并未對《條例》實施后發(fā)放的各類不動產(chǎn)權(quán)屬證書的有效性進(jìn)行規(guī)定，導(dǎo)致除試點(diǎn)城市外，其他地方還是按照老的模式發(fā)放證書。對此，《國土資源部關(guān)于貫徹實施〈不動產(chǎn)登記暫行條例〉的通知》明確規(guī)定，各地要按照“權(quán)利不變動，證書不更換”的原則，做好新舊權(quán)屬證書的銜接，確保已經(jīng)頒發(fā)的證書繼續(xù)有效。在新的證書公布前申請登記的，繼續(xù)發(fā)放舊版證書；新的證書公布后申請登記的，發(fā)放新版證書，原來各部門依法已經(jīng)發(fā)放的證書繼續(xù)有效，不得強(qiáng)制要求更換證書，不得增加企業(yè)和群眾負(fù)擔(dān)。故此，在未完成不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)合并和未公布新版不動產(chǎn)權(quán)利證書的地方，仍然可以繼續(xù)發(fā)放原有的證書。

四、房屋登記審核人員資格證書的效力

《征求意見稿》第十條規(guī)定，承擔(dān)不動產(chǎn)登記審核、登簿的不動產(chǎn)登記工作人員應(yīng)當(dāng)通過國土資源部組織的考核培訓(xùn)。因此，房屋登記官資格極有可能不被認(rèn)可。

五、《條例》實施對房屋登記機(jī)構(gòu)長遠(yuǎn)的影響和應(yīng)對措施

1.各地登記機(jī)構(gòu)會陸續(xù)統(tǒng)一，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)檔案資料的整理和信息化建設(shè)程度，因為房屋登記的規(guī)范化程度和數(shù)據(jù)庫數(shù)據(jù)容量，是目前各類登記中最完善和數(shù)據(jù)量最大的，做好自己份內(nèi)的工作，爭取在機(jī)構(gòu)整合中獲得更多的主動權(quán)。

2. 《條例》實施和機(jī)構(gòu)統(tǒng)一后，對登記人員的素質(zhì)要求會進(jìn)一步提高，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)未雨綢繆，除了加強(qiáng)對《房屋登記辦法》和《房屋登記技術(shù)規(guī)程》等法律法規(guī)的學(xué)習(xí)，還應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對《土地登記辦法》、《林權(quán)登記辦法》等相關(guān)權(quán)利登記法律法規(guī)的了解。

3.及時修正操作規(guī)程中與《條例》不同的地方，如受理中的不予受理書面回復(fù)和登記時限，防止行政違法。

陳品祿/責(zé)任編輯