準確把握不動產統(tǒng)一登記制度的核心價值

惠興正

不動產統(tǒng)一登記是當前一項重大改革任務，其核心價值在于保護權利、保障交易安全。推進不動產統(tǒng)一登記是國務院機構改革和職能轉變方案的重要內容，對于完善社會主義市場經濟體制、保護不動產權利人合法財產權益、提高政府治理效率和水平等具有重要意義。

一、不動產統(tǒng)一登記有利于明晰產權、保障不動產交易安全，夯實社會主義市場經濟基礎

我國是實行社會主義市場經濟體制的國家，社會主義市場經濟體制是社會主義制度與市場經濟體制的有機結合。社會主義制度要求對國家所有的自然資源實行有效的確認和保護，市場經濟體制則要求參與市場配置的資源必須產權明晰，市場交易秩序必須安全可靠。不動產登記是不動產物權獲得法律承認和保護的基本依據，是表彰不動產物權及其變動狀況的法定公示方法，是維護不動產交易秩序的有效措施，是社會主義市場經濟的基礎性制度。

1.明晰不動產物權

從市場經濟的本質角度看，市場經濟就是產權經濟。縱觀30多年的改革開放實踐，其實質就是不斷明晰產權、平等保護產權和公平交換產權、維護各方權益的過程?！段餀喾ā芬?guī)定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記發(fā)生效力；未經登記，不發(fā)生效力，法律有規(guī)定的除外。由此可看出，不動產登記是不動產物權的生效要件，即不動產物權的設立、變動，關鍵在于是否登記。對于國家所有的自然資源，所有權可以不登記，那么，國家所有的自然資源如何保護？那就是要對集體所有的土地和森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等進行全面登記，賦予其公信力?！稇椃ā芬?guī)定，我國自然資源實行國家所有和集體所有兩種所有制，集體所有的不動產確權登記后，國家所有的不動產產權邊界就能明晰，國家所有不動產就能有效的保護和利用。通過不動產統(tǒng)一登記，不動產物權的歸屬和內容得到最大限度明晰，避免了確權上的交叉、重疊或者混亂，為不動產交易市場奠定了良好基礎。

2.保障不動產交易安全

不動產登記基本的法律功能在于公示公信。通過不動產登記，將不動產物權設立和變動的情況予以公開，使公眾可以很容易地了解某項不動產的權利狀態(tài)。公示的同時，公示的內容也產生了公信力，相對人有合理的理由相信登記內容是真實的權利狀態(tài)，并與登記的權利人進行交易，減少了交易中不必要的審查和交易后的訴訟紛爭。即使登記的內容與真實情況不一致，善意信賴登記內容的人也能得到法律的保護，同樣取得相應的不動產物權。這樣，有效地提高了交易效率、維護了交易安全。不動產統(tǒng)一登記制度的建立，使不動產在同一登記機構、同一信息平臺，適用統(tǒng)一登記簿冊和登記依據交易登記，交易安全保障水平更高，有利于不動產交易市場的發(fā)展。

二、不動產統(tǒng)一登記有利于提高登記質量，便利登記辦理和查詢，保護不動產權利人的合法財產權

保護不動產權利人的合法財產權利，是不動產統(tǒng)一登記的核心目標。實現(xiàn)這個目標，基本要做到不動產權利人的合法財產權能夠得到及時準確的登記、能夠以最低的成本辦理登記、能夠便捷地查詢到登記信息等，而這些正是不動產統(tǒng)一登記制度改革的基本內容。

1.提高登記質量

在不動產分散登記的實踐中，由于各部門的登記范圍、方法和技術標準等不一致，登記結果可能重、漏，甚至相互矛盾，往往引發(fā)權利糾紛，造成不動產權利人權益受損。不動產統(tǒng)一登記后，通過登記范圍、方法、系統(tǒng)、登記簿冊、技術標準、賠償責任等的統(tǒng)一，能夠最大限度地避免登記結果的重復或者遺漏，確保登記結果的規(guī)范性和統(tǒng)一性。

2.便利登記辦理

登記時間長、成本高、辦證難是實踐中群眾對登記工作反映最多的問題。由于分散登記，權利人辦理登記往往要跑多個部門，需要提交不同的申請材料、遵循不同的登記程序、經歷不同的時間周期，交納不同的費用，領取不同的證書。這不僅大大增加了權利人的時間成本，還需要支付更多的登記費用。不動產統(tǒng)一登記后，由一個部門統(tǒng)一負責登記工作，通過優(yōu)化職能，提高政府治理能力，建立“首問負責”、“一站式”服務等措施，更好地方便企業(yè)、群眾申請和辦理不動產登記。

3.規(guī)范登記信息查詢

分散登記時期，登記信息分散在各個登記部門，且由于各個部門、各個地方信息化水平的差異以及登記信息查詢規(guī)范的不統(tǒng)一，導致了一些市場交易風險或者登記信息查詢困難、登記隱私信息泄漏等現(xiàn)象，不利于不動產權利人的合法財產權益保護。不動產統(tǒng)一登記后，通過建立不動產登記信息公開查詢系統(tǒng)，區(qū)分公共信息、個人隱私信息、政府保密信息等不同性質的登記信息，區(qū)分主體相應地提供分類查詢服務，保障不動產權利人、利害關系人合法的登記信息查詢權。

三、不動產統(tǒng)一登記有利于政府職能轉變和改進宏觀調控，提高政府治理效率和水平

建立權界清晰、分工合理、權責一致、運轉高效、法治保障的不動產登記體系，提高政府治理效率和水平，是不動產統(tǒng)一登記制度的內在價值。長期以來，各個不動產管理部門分別登記，配備各自的機構、人員、場所、設備，建立各自的信息系統(tǒng)，國家不僅為此相應地多支付人力、物力成本，而且部門間的職能交叉，容易導致各部門爭搶登記或者扯皮推諉，降低了行政辦事效率，也影響政府的形象。不動產統(tǒng)一登記的實施，能夠祛除這些弊病，促進政府治理能力的提升。

1.促進政府職能轉變

不動產登記職責整合涉及國土、住建、農業(yè)、林業(yè)、海洋等部門，通過不動產統(tǒng)一登記，有利于最大限度地整合行政資源，化解政府部門中存在的機構重疊、職責交叉、政出多門的矛盾以及權限沖突，完善政府運行機制，提高政策執(zhí)行效能。通過建立事業(yè)單位型的專業(yè)不動產登記機構、不動產登記代理機構等社會中介機構、提供不動產登記便民服務和登記信息社會化查詢服務等，將政府的事務性管理工作、適合通過市場和社會提供的公共服務，交給事業(yè)單位、社會組織、中介機構等組織承擔，以降低政府服務成本、提高公共服務水平。

2.促進登記信息互享共通

由于歷史原因，不動產信息分散在各個登記部門，相關的信息，成了部門的獨占資源，形成一個個的“信息孤島”。不僅企業(yè)、群眾在辦理不動產轉讓、抵押手續(xù)等過程中，需要在多個部門之間轉來轉去，而且其他部門要想獲得相關方面的信息資源，也要通過各種渠道、各種方式。不動產統(tǒng)一登記制度實施后，便能建立不動產登記信息管理基礎平臺，實現(xiàn)不動產審批、交易和登記信息在有關部門間依法依規(guī)互通共享，打破信息壁壘，實現(xiàn)登記及相關信息的自由流通，優(yōu)化不動產行政管理。

3.改進國家宏觀調控

不動產登記結果包含了不動產的界址、位置、面積、價值等重要信息，不動產統(tǒng)一登記后，能夠為國家調控提供更為準確可靠的基礎數(shù)據。例如，房地分散登記模式下，房地產在公眾中的分布狀況難以準確把握，政策制定者不能掌握房地產市場的真實態(tài)勢，所出臺的政策要么不切實際，要么偏差較大，導致房地產調控多次“空調”無功。不動產統(tǒng)一登記后，國家能夠掌握真實、全面的情況，房地產宏觀調控就有了發(fā)力方向和有力手段，就能促進房地產業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。此外，不動產登記結果還可以與財政政策聯(lián)動，防止固定資產投資過快過熱；可以與金融貨幣政策聯(lián)動，控制房地產信貸規(guī)模和節(jié)奏，防范金融風險；可以與產業(yè)、行業(yè)政策聯(lián)動，促進產業(yè)結構調整升級，防止產能過剩；可以與稅收政策聯(lián)動，發(fā)揮房地產稅等稅收對經濟的有效調節(jié)作用等。

陳品祿/責任編輯