基于SD的成都市商品住宅價(jià)格預(yù)測(cè)分析

王蘭葉　趙鑫

摘 要：文章首先運(yùn)用系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)方法研究商品住宅系統(tǒng)，定性分析商品住宅價(jià)格的影響因素及相互因果反饋關(guān)系；然后建立系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)因果反饋圖，并建立系統(tǒng)流圖，利用計(jì)算機(jī)軟件進(jìn)行仿真模擬，并將仿真結(jié)果與真實(shí)數(shù)據(jù)進(jìn)行比較以檢驗(yàn)?zāi)Ｐ偷挠行?；最后預(yù)測(cè)未來成都市商品住宅價(jià)格的走勢(shì)，研究成果為提出相關(guān)政策性意見提供依據(jù)。

關(guān)鍵詞：系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)；商品住宅價(jià)格；成都

中圖分類號(hào)：F293.35 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1006-8937（2015）20-0134-02

1 系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)理論概述

系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)（System Dynamics，簡(jiǎn)稱SD）是一門研究分析信息反饋系統(tǒng)的科學(xué)。SD適用于分析和研究大的復(fù)雜系統(tǒng)及復(fù)合系統(tǒng)，例如：社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境和生物等復(fù)雜科學(xué)。系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)建模過程大致分為任務(wù)調(diào)研、問題定義、劃定界限、反饋結(jié)構(gòu)分析、變量定義、建立方程、建立模型、模型模擬、模型評(píng)估和政策分析與模型使用等非常復(fù)雜的階段。

城市商品住宅產(chǎn)業(yè)是房地產(chǎn)行業(yè)的重要組成部分，它的發(fā)展與國民經(jīng)濟(jì)的增長和人民生活水平密切相關(guān)。

目前成都房地產(chǎn)市場(chǎng)處于不斷調(diào)整之中，新建商品住宅價(jià)格呈現(xiàn)緩慢下降之勢(shì)。二套房首付比例下降，央行降息，國家頻頻對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行房地產(chǎn)政策刺激，這些都充分說明了國家對(duì)城市商品住宅產(chǎn)業(yè)的重視。

然而，這些政策刺激是否能有效穩(wěn)定住房消費(fèi)，商品住宅價(jià)格趨勢(shì)未來如何演變尚存許多不確定性。為此，本文將系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)方法應(yīng)用于城市商品住宅產(chǎn)業(yè)的研究之中，利用仿真模型對(duì)其未來發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行分析預(yù)測(cè)。

2 商品住宅市場(chǎng)系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)模型的建立

2.1 模型變量關(guān)系

模型主要包括狀態(tài)變量、速率變量和輔助變量。狀態(tài)變量是描述系統(tǒng)的積累效應(yīng)的變量。包括商品住宅價(jià)格、樓面地價(jià)、城市常住人口總量、住宅供給總量和住宅需求總量和城市GDP。速率變量也叫流量，是描述系統(tǒng)中積累效應(yīng)變化快慢的變量。

本模型速率變量有需求增加量、GDP增長速度、新增住宅供給、住房?jī)r(jià)格增長、樓面地價(jià)增長等。輔助變量是用以得出速率變量及狀態(tài)變量的輔助代數(shù)運(yùn)算變量，城市住宅市場(chǎng)影響因素之多，因此系統(tǒng)模型中的諸多因素變量均為輔助變量。

本文輔助變量主要有GDP平均增長率、人口年平均增長率、新增結(jié)婚人口、貸款利率等。

2.2 系統(tǒng)的因果反饋圖

本文把成都市商品住宅市場(chǎng)分為需求子系統(tǒng)、人口子系統(tǒng)和經(jīng)濟(jì)子系統(tǒng)來討論，得出關(guān)于商品住宅價(jià)格的系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)因果反饋圖，如圖1所示。

對(duì)涉及的各子系統(tǒng)反饋回路進(jìn)行分析有以下幾方面。

①人口子系統(tǒng)：城市常住人口總量→+人口增長→+城市常住人口總量。

②經(jīng)濟(jì)子系統(tǒng)：城市GDP→+住宅開發(fā)投資→+樓面價(jià)格→+房屋開發(fā)綜合成本→+住房?jī)r(jià)格→+房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值→+城市GDP。

城市GDP→+人均可支配收入→-房?jī)r(jià)收入比→-住宅需求總量→-供求比→-住房?jī)r(jià)格→+房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值→+城市GDP。

③住宅市場(chǎng)需求子系統(tǒng)：住宅需求總量→-供求比→-住房?jī)r(jià)格→+房?jī)r(jià)收入比→-住宅需求總量。

住宅需求總量→-供求比→-住房?jī)r(jià)格→+房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值→+城市GDP→+人均可支配收入→-房?jī)r(jià)收入比→-住宅需求總量。

2.3 系統(tǒng)流

模型的系統(tǒng)流圖，如圖2所示。

3 模型模擬結(jié)果分析

3.1 城市GDP

本文主要研究城市GDP與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的內(nèi)部結(jié)構(gòu)關(guān)系，所以把影響GDP發(fā)展速度的其他變量看作常量，而僅僅探討影響GDP發(fā)展趨勢(shì)的房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)變量之間的相互作用關(guān)系。由圖中的因果反饋圖知道，城市GDP所在的兩條主要因果反饋環(huán)均是正的反饋環(huán)，所以可知隨著城市房地產(chǎn)業(yè)的繁榮，城市GDP總量會(huì)越來越大。當(dāng)然，隨著政府的相關(guān)調(diào)控，增長速度會(huì)有所減緩。

3.2 城市人口

城市常住人口總體趨勢(shì)隨時(shí)間變化，人口規(guī)模逐年擴(kuò)大，但是考慮到生態(tài)和水資源的承載力，常住人口增長率會(huì)逐年降低，人口總量逐漸趨于穩(wěn)定。

根據(jù)成都人大關(guān)于《成都市城市總體規(guī)劃（2011—2020）》完善情況的報(bào)告，總體規(guī)劃確定市域2020年總?cè)丝诩s2 000萬人，其中城鎮(zhèn)常住人口約1 620萬人，城鎮(zhèn)化水平約為81%。因此本文用斜坡函數(shù)的形式表達(dá)未來十年城鎮(zhèn)常住人口的平均增長率，是符合實(shí)際情況的。因此可以考慮采取相關(guān)的人口政策，如計(jì)劃生育，減少人口的機(jī)械增長等。

3.3 住宅需求

從模型仿真出的住宅需求來看，長期來看住宅需求是不斷上升的，原因是城市化進(jìn)程所帶來的城市常住人口不斷增加以及大規(guī)模的舊城改造和城市拆遷，但由于房?jī)r(jià)上漲、居民收入提高以及消費(fèi)者預(yù)期等因素的綜合影響，在2010～2015年這段時(shí)間，需求增長速度緩慢。后期由于對(duì)銷售面積在2015年后的預(yù)測(cè)精度不高，所以沒有一定的波動(dòng)性，但總體來看，后期的住宅需求是不斷上升的。

3.4 住宅供給

從模型仿真出的住宅供給來看，長期來看供給還是會(huì)逐漸增加。在這里除去銷售面積因素（由于本文把銷售面積看作外部變量，沒有深入研究發(fā)展趨勢(shì)）來看，國家的宏觀調(diào)控政策從2007～2013年的數(shù)據(jù)來看還是得到了一定的體現(xiàn)。由于2007年房地產(chǎn)過熱，國家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，采取了限制土地出讓量（本文同樣沒有土地市場(chǎng)做深入研究，但是土地市場(chǎng)對(duì)住宅市場(chǎng)的影響仍然十分重要），以及連續(xù)加息等政策，使得2007年過后增速有所減緩。

3.5 供求比

城市住宅系統(tǒng)市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制主要取決供求關(guān)系，當(dāng)住宅供求比小于1時(shí)，住宅需求總量大于住宅供給總量，現(xiàn)有住宅總量無法滿足住房需求，住宅價(jià)格從而上漲。從模擬結(jié)果來看，供求比在長期來看會(huì)不斷波動(dòng)，但是始終由于城市化進(jìn)程的加快以及人口增長，結(jié)婚帶來的剛性需求的增加，城市供給始終不能滿足住宅需求量，所以造成住房?jī)r(jià)格的不斷攀升。

3.6 商品住宅價(jià)格

本文的住房?jī)r(jià)格主要指的是全市商品住宅的平均交易價(jià)格，圖中模擬結(jié)果顯示，住房?jī)r(jià)格呈逐漸上升趨勢(shì)。一方面是由于整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)一直處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，人們的剛性需求比較旺盛；另一方面是由于政府為了獲得高的GDP增長率，使得住宅開發(fā)投資一直呈上漲趨勢(shì)，使得地價(jià)漲速較快，房地產(chǎn)商的開發(fā)成本越來越高。

4 結(jié) 語

住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展關(guān)系到經(jīng)濟(jì)發(fā)展及民生改善，本研究運(yùn)用系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)理論，應(yīng)用系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)軟件Vensim PLE對(duì)成都市住宅市場(chǎng)進(jìn)行系統(tǒng)模擬與仿真，結(jié)合人口、經(jīng)濟(jì)、住宅供需等影響住宅價(jià)格的重要因素，建立成都市住宅市場(chǎng)系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)模型進(jìn)行系統(tǒng)仿真，并預(yù)測(cè)了成都市未來10年的住宅市場(chǎng)發(fā)展走勢(shì)，研究成果為提出相關(guān)政策性意見提供依據(jù)。文章研究的重點(diǎn)在于住宅需求影響因素，而沒有對(duì)土地供應(yīng)以及投資型住房需求等模塊進(jìn)行定量深入研究。同時(shí)，對(duì)有些不容易獲得的指標(biāo)數(shù)據(jù)采用估算值代替，間于篇幅限制未進(jìn)行政策參數(shù)討論，這都使得模型還需要進(jìn)一步完善。

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