度假地產(chǎn)開發(fā)要點(diǎn)

林峰

度假地產(chǎn)是以良好的自然資源條件為基礎(chǔ)，以多種休閑、游樂、養(yǎng)生、運(yùn)動(dòng)等項(xiàng)目為依托，以完善的旅游設(shè)施及服務(wù)為配套的，具有物業(yè)屬性和經(jīng)營屬性的地產(chǎn)項(xiàng)目。與傳統(tǒng)地產(chǎn)項(xiàng)目不同，度假地產(chǎn)的核心是“旅游與度假”，其功能更多的是強(qiáng)調(diào)“度假服務(wù)”，而不是傳統(tǒng)的“房屋供應(yīng)”。

度假地產(chǎn)從不同緯度來看，有很多種分類。為了明確地表現(xiàn)旅游與房地產(chǎn)之間的相互作用關(guān)系，分權(quán)寶從泛旅游的視角，以區(qū)域綜合開發(fā)為理念，將旅游地產(chǎn)劃分為休閑商業(yè)地產(chǎn)、休閑居?。ǖ诙铀┑禺a(chǎn)、度假居?。ǖ谌铀┑禺a(chǎn)、酒店地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、文化創(chuàng)意地產(chǎn)、莊園地產(chǎn)、新型農(nóng)村社區(qū)旅游地產(chǎn)八大類產(chǎn)品，并對(duì)每一類地產(chǎn)都做了較為深入的研究。本文將對(duì)度假市場(chǎng)上濱海度假地產(chǎn)、莊園度假地產(chǎn)的開發(fā)要點(diǎn)進(jìn)行簡單歸納總結(jié)。

一、濱海濱湖度假地產(chǎn)

濱海濱湖度假地產(chǎn)依托海岸、湖泊獨(dú)特的自然景觀，發(fā)展較早，模式較成熟，是最受歡迎的度假區(qū)類型之一。鑒于濱海濱湖在資源、區(qū)位及環(huán)境方面無可比擬的優(yōu)勢(shì)，濱海濱湖旅游地產(chǎn)呈現(xiàn)野蠻式開發(fā)，但是由于忽略了相關(guān)的生活服務(wù)和休閑度假服務(wù)配套，以及城市公共服務(wù)配套，房地產(chǎn)與旅游分離，旅游地產(chǎn)與城鎮(zhèn)化分離，從而導(dǎo)致大量“鬼樓群”出現(xiàn)，影響了城鎮(zhèn)化的進(jìn)程。

濱海濱湖度假地產(chǎn)最核心的問題是房子怎么賣？第一個(gè)層面是土地開發(fā)，一般是開發(fā)商用極便宜的價(jià)格拿地，再把生地做到熟地，提升房產(chǎn)價(jià)格。這種靠土地成本取勝的模式，可以快速獲取回報(bào)，但相對(duì)來說收益率不高，土地未來的升值空間更大；第二個(gè)層面是打造環(huán)境，通過環(huán)境打造，把土地炒熱讓其價(jià)值提升，從而實(shí)現(xiàn)房價(jià)的提升，這種思路的核心就是通過攢人氣來提升地氣，最后形成度假地產(chǎn)帶來財(cái)氣。

在產(chǎn)城一體化發(fā)展背景下，濱海濱湖旅游地產(chǎn)應(yīng)該走多維發(fā)展構(gòu)架（見圖1），首先要打造吸引核，形成旅游吸引力，提升濱海濱湖旅游項(xiàng)目的人氣價(jià)值，構(gòu)建土地價(jià)值升值架構(gòu)；其次是形成休閑聚集，通過休閑業(yè)態(tài)的整合形成吸引力把游客留下來消費(fèi)，形成休閑商業(yè)地產(chǎn)銷售價(jià)值；最后創(chuàng)造延伸發(fā)展，形成各種泛業(yè)態(tài)支撐下的住宅型地產(chǎn)、泛旅游地產(chǎn)，來獲得土地升值效益與可持續(xù)發(fā)展，從而形成泛旅游整合下的產(chǎn)城一體化綜合開發(fā)結(jié)構(gòu)。

二、莊園度假地產(chǎn)

配套設(shè)施的度假綜合體，目前莊園的類型主要包括酒莊、休閑農(nóng)莊、商務(wù)會(huì)所、度假莊園等。

度假莊園開發(fā)的關(guān)鍵，概括起來主要有以下六點(diǎn)（見圖2）。

1.地塊：莊園的選址決定了莊園的度假配套，如平地、山地、河谷等先天條件的不同，在一定程度上將影響度假的品質(zhì)。

2.形態(tài)：莊園內(nèi)的布局架構(gòu)、道路設(shè)計(jì)、建筑風(fēng)格等要符合地形地勢(shì)，還要融入地域特色。

3.密度：度假莊園本身適合低密度、低容積率，一些公共配套如服務(wù)中心、酒店等的相對(duì)密度則要稍高一些，方便消費(fèi)者的多方面活動(dòng)。

4.景觀：要特別強(qiáng)調(diào)整體上近、中、遠(yuǎn)的景觀視覺，以及景觀建筑的橫向、豎向、節(jié)點(diǎn)的美感。

5.配套：在環(huán)境、硬件設(shè)置好的前提下，內(nèi)部配套、公共配套和軟性服務(wù)的充實(shí)與細(xì)節(jié)才是讓莊園充滿溫情和生活感的關(guān)鍵，也是莊園度假生活品質(zhì)與品位的展示途徑。

6.文化：莊園度假除了體驗(yàn)一種莊園文化，還要融入當(dāng)?shù)氐奈幕⒅踩氲耐鈦砦幕?、賦予的主題文化以及消費(fèi)的野奢文化等，是多種文化的兼容并蓄，是集多種觀念于一體的共生文化。

作者系北京綠維創(chuàng)景規(guī)劃設(shè)計(jì)院院長