社區(qū)服務

鄒毅

在新經濟面前，沒有新事物。

不要舍近求遠，往往我們需要轉型跨界的，不是遙不可及的高科技，而是我們自己未打開的腦洞，未轉型的思維。

2015年，當國內房地產大潮漸進退卻的時候，在我國一、二線核心城市的住宅市場上，又出現(xiàn)了令人興奮的革命性變化。我們看到，專注于住宅的一線開發(fā)商們，已經將社區(qū)產品研發(fā)的深度拓展到了一個全新的領域，不僅是居住空間，還包括了公共空間、社區(qū)商業(yè)、社區(qū)服務以及線上互聯(lián)網平臺的戰(zhàn)役上。在這些一流的專業(yè)開發(fā)商面前，關于社區(qū)的戰(zhàn)役正逐步升級，戰(zhàn)線往縱深發(fā)展，帶來了新的變化。

應該說，這場變化是革命性的、意義深遠的，所有這變化的核心就是將住宅開發(fā)商往社區(qū)資產管理公司的模式上進行轉型。本文的意義就在于揭示這場“變革”的真正內涵。

一、重新定義社區(qū)

如果用一個專業(yè)詞匯來概括發(fā)生在社區(qū)上的這種趨勢，那么這種變化就是：從住宅產品時代進入到了住宅場景時代。

這兩個時代的革命性焦點就在于產品價值的衍生和拓展，從居所變成了生活方式，從單個空間變成了社區(qū)生態(tài)圈，讓社區(qū)萬物互聯(lián)、讓社區(qū)居民成為移動互聯(lián)網的社群，這就是社區(qū)場景時代的本質。

而在這背后，有五股力量促進了這種模式的進化：一是房地產開發(fā)的競爭更趨白熱化；二是日臻完善的移動互聯(lián)網技術；三是快速布局的物聯(lián)網技術；四是萬眾創(chuàng)新政策影響下的社區(qū)創(chuàng)業(yè)服務大潮；五是新經濟大潮下的風險資本。

如今，先知先覺的人終于發(fā)現(xiàn)，當前新經濟的戰(zhàn)場和熱點回歸到了每個人的家門口。本質上看，在“互聯(lián)網+”時代，社區(qū)就是一個具備高質量、高粘性的流量入口，經營社區(qū)的公司可以通過快速做大物業(yè)管理體量和管理深度，率先掌握小區(qū)業(yè)主的資源。

那么關于社區(qū)經營的這個市場有多大？我們來看一組數(shù)據(jù)。

按照中國連鎖經營協(xié)會2009年公布的數(shù)據(jù)，我國社區(qū)消費占城市消費品零售總額的30%，以此計算，社區(qū)消費市場規(guī)模保守估計為9萬億元。按照規(guī)劃到2020年50%的社區(qū)實現(xiàn)智慧化，預計直接投資將過千億，帶動投資有望過萬億。

二、硬件產品升級——營造溫情、舒適、便捷的社區(qū)環(huán)境

發(fā)展到當下的住宅社區(qū)，如果對硬件產品還理解為“住宅+小區(qū)底商”模式的話，那么這種開發(fā)商只能在四線城市生存了。

經過這幾輪慘烈競爭和升級，中國一線品牌開發(fā)商在前幾年給市場創(chuàng)造了更加精彩的社區(qū)場景?？傮w來看，這種社區(qū)場景有以下幾個構成要素。

1.住宅產品本身

所有的住宅產品都已經精耕細作，小區(qū)庭院景觀、入戶大堂、停車場、戶型的優(yōu)化、立面的品質，都是住宅產品升級不可缺少的部分。

對于目前的一、二線城市產品而言，精裝修房已經成為趨勢。當然開發(fā)商從精裝修策略上，也能獲得更好的產品溢價和提早的現(xiàn)金流回報收益。

2.社區(qū)公共空間、環(huán)境

社區(qū)公共空間是一個社區(qū)交往的關鍵部分。

對于普通社區(qū)而言，社區(qū)廣場、社區(qū)公園、社區(qū)會客廳等公共設施已經升級了好幾版，配套更加漂亮、溫馨、有人情味。

對于近兩年盛行的老年社區(qū)來說，這里的公共空間更為發(fā)達，包括了陽光房、棋牌室、風雨廊、社區(qū)醫(yī)院、社區(qū)大學、社區(qū)菜地農園、社區(qū)康體活動空間等更多方面。

3.社區(qū)商業(yè)配套服務產品

在最新型的社區(qū)里，升級最快、產品迭代更新最迅速的、最典型的項目就是社區(qū)商業(yè)的硬件產品配套。社區(qū)商業(yè)產品的成熟和完善，是住宅產品突圍的一個重要表現(xiàn)。

值得提及的是，千萬不能指望所有的社區(qū)商業(yè)都有中心商業(yè)區(qū)的繁華與喧囂，社區(qū)商業(yè)的成功，更需要的人情味、舒適溫馨的環(huán)境空間，社區(qū)商業(yè)是“家”延續(xù)，是我們的會客廳和后院。同時，在某種意義上，它更像是大學校園內的商業(yè)街，它是放松與社交的場所，是每天都會去的“食堂、開水房、洗衣房、浴室、球場、圖書館”，它是構成我們所迷戀的“家”的溫馨記憶的重要組成部分。

如今，經過近10年的研發(fā)和嘗試，多數(shù)在大開發(fā)商在社區(qū)商業(yè)這個產品的研究方面已經達到了產品線的水平。開發(fā)商們對這些產品在建筑風格、社區(qū)廣場景觀空間、商業(yè)業(yè)態(tài)布局甚至線上移動端的配置方面，都進行了精心的部署。

萬科的鄰里家、世茂的“52+”mini mall、中糧的祥云小鎮(zhèn)等都是這類產品線的典型代表。

三、重新定義社區(qū)商業(yè)服務

早在10年前，社區(qū)商業(yè)服務對業(yè)界還是極度陌生的名詞?？?0年后，如果開發(fā)一個新的項目，沒有好的社區(qū)商業(yè)配套，幾乎就是重大的產品缺陷和質量事故。

如今，社區(qū)商業(yè)在服務深度和質量上，都比過往有了質的飛躍。下面我們再來重新梳理一下最新一代的社區(qū)商業(yè)服務應該涵蓋哪些品類。

1.社區(qū)餐飲

民以食為天。所有社區(qū)，都需要配套最基本的餐飲服務，但植根于社區(qū)的餐飲與購物中心、酒店的餐飲相比最本質的不同是便捷和親民性。單身族、忙碌的雙職工家庭是社區(qū)餐飲最主要的服務對象，除此之外，社區(qū)餐飲還具備小區(qū)里家庭走親訪友時請客吃飯的功能。因此，提供便捷、優(yōu)質的產品和舒適的空間才是社區(qū)餐飲最精準的定位。

2.社區(qū)教育

社區(qū)從精神意義上來說，就是一個“家”的所在，打造精神家園最為關鍵的是營造專門的文化空間。在我國臺灣、日本、美國，每一個具有自治能力的社區(qū)，都會有一個公共的區(qū)域，他們可能是圖書館、博物館、教堂，我們稱之為真正意義上的“精神堡壘”。

例如，萬科三聯(lián)書社是萬科與三聯(lián)書店共同打造的首個社區(qū)書店，倡導書店進社區(qū)，營造社區(qū)閱讀文化氛圍。書社秉持了雙方共同的理念，塑造“生活·讀書·新知”具有人文情懷的社區(qū)文化。未來在北京萬科將近20個社區(qū)都將出現(xiàn)萬科三聯(lián)書社的身影。萬科三聯(lián)書社的構建初衷并非單純地提供一個書店，而是一個由業(yè)主共同建設經營的“書社”。從線下到線上，業(yè)主將全程參與書本提供、平臺搭建、閱讀共享各個環(huán)節(jié)。

3.社區(qū)創(chuàng)業(yè)服務

在如今大眾創(chuàng)新、萬眾創(chuàng)業(yè)的年代，社區(qū)創(chuàng)業(yè)服務也是值得社區(qū)下一步演化出來的一個重要功能。因為在未來萬物互聯(lián)的時代，辦公的空間不再需要專業(yè)的集聚，而是在一個更加便捷、共享的空間里完成即可。

4.社區(qū)養(yǎng)老

中國養(yǎng)老產業(yè)面臨巨大的缺口，其中，居家養(yǎng)老和社區(qū)養(yǎng)老占到了養(yǎng)老市場功能90%的空間。社區(qū)養(yǎng)老是中國養(yǎng)老服務的主要形式，對于養(yǎng)老服務，并不是單純提供供老年人居住的空間，而是提供更多針對老年人的服務。

5.社區(qū)配套服務

社區(qū)配套服務是社區(qū)最重要的組成部分。這里的涵蓋面之繁雜，內容之細碎，構成了社區(qū)商業(yè)的重要補充。

2014年，龍湖投入1億元建設“社區(qū)六大件工程”，包括洗衣店、藥店、快餐店、五金店、ATM機、便利店，基本上能覆蓋前期業(yè)主生活的需求。

四、構筑社區(qū)O2O平臺生態(tài)圈

如果說社區(qū)商業(yè)的進化只是來自于社區(qū)商業(yè)品類的拓展和業(yè)態(tài)的多元化，那肯定是遠遠不夠。在社區(qū)商業(yè)領域，真正具備革命性的創(chuàng)新是線上社區(qū)生態(tài)圈的搭建。

今年4月16日，保利地產公布“5P戰(zhàn)略”，其中首次提到社區(qū)O2O戰(zhàn)略。即在全國245個保利社區(qū)、約5000萬平方米物業(yè)基礎上，保利地產擬通過深挖產業(yè)鏈價值，在物業(yè)服務、生活配套、購物休閑、鄰里社交與居家養(yǎng)老等多個層面，通過線上線下聯(lián)動的“若比鄰”商業(yè)品牌打造社區(qū)O2O，建立標準化、可快速復制的社區(qū)商業(yè)模型。

五、用物聯(lián)網技術重新定義物業(yè)管理

在社區(qū)商業(yè)蓬勃發(fā)展的同時，另外還有一個新的領域也呈現(xiàn)出爆發(fā)性的增長，那就是物業(yè)管理。如今在一線開發(fā)商眼里，物業(yè)管理是一個全新的風口。

用互聯(lián)網思維的角度來看，物業(yè)管理企業(yè)掌握了住宅小區(qū)這個最龐大的客戶流量入口。如若能在這基礎上，融入物聯(lián)網技術、大數(shù)據(jù)平臺和互聯(lián)網思維，那其產生的迭代價值將不可估量。

六、打造智能化社區(qū)

在物業(yè)管理智能化的同時，改變社區(qū)生活方式的另一項技術就是智能家居系統(tǒng)。

近日，小米與正榮、仁恒，華遠與360，騰訊與方興地產紛紛結盟，進入到智能家居領域。這些智能家居系統(tǒng)，通過基于移動互聯(lián)網的遠程控制，即可將居家的電器、設備等全部控制起來，可以說是新的物聯(lián)網革命。

比如，360將針對華遠集團旗下項目的家庭安全應用場景，設計和提供家庭安全智能產品和管理系統(tǒng)，包括智能攝像機、安全路由器、定位和健康手環(huán)、電器安全報警器、燃氣煙氣智能報警器等產品，幫助華遠集團完善、優(yōu)化現(xiàn)有的公共區(qū)域安全監(jiān)控體系，建立新型的家庭安全智能管理。

七、社區(qū)金融

社區(qū)金融服務打通了資金的接口，讓新型社區(qū)的定義更加豐滿和完備。自2013年底以來，社區(qū)銀行浪潮席卷國內各商業(yè)銀行，民生、興業(yè)、平安等股份制銀行，以及部分城商行都在迅速布局。隨著時間的推移，各家銀行在社區(qū)銀行的業(yè)務、發(fā)展方向上，已逐漸形成各自的路徑和模式。

2014年底，平安銀行已建成的社區(qū)支行達279家，而到2015年4月前后，已建成283家，獲得營業(yè)執(zhí)照的239家，剩余部分正在申請牌照中，預計2015年底鋪設物理網點將達400家左右。

這是最好的時代，也是最壞的時代。當我們開發(fā)企業(yè)在全面擁抱新經濟的時候，社區(qū)就是最好的通往新經濟的一扇大門。

作者系領易投資總經理