房地產項目管理開發(fā)計劃簡要分析

章興安

【摘 要】一個項目的成功需要很多因素，關鍵是計劃管理，如何管理開發(fā)是房地產的重要課題。

【關鍵詞】控制計劃；成本核算

【Abstract】The success of a project requires a lot of factors， the key is program management， how to manage real estate development is an important issue.

【Key words】Control plan；Costing

一個項目的成功需要綜合很多因素，其中最關鍵的一環(huán)是計劃管理，這已經是被管理學專家通過無數(shù)管理實例誰的了的事實，房地產項目當然也不例外。房地產企業(yè)項目的的運作，除了項目工程的具體實施外，還涉及到市場營銷、設計管理、項目成本控制、選材用料、優(yōu)選承建商、資金配置等等工作，因引房地產項目是一個行業(yè)跨度大、協(xié)調工作多的項目。只有有效地整合相關的社會資源，才能保證項目順利開發(fā)。下面，我就將房地產地產項目計劃管理的一些實踐和大家一起探討。

1. 房地產項目計劃編制的具體分類。

一般房地產項目開發(fā)需要編制以下時間控制計劃：房地產項目開發(fā)的發(fā)展控制計劃、工程實施控制計劃、經營銷售計劃、施工圖出圖計劃、承建商分包計劃、甲供材料進場計劃、工程成本控制計劃、費用支付計劃。作為房地產項目的運作，首先需要一下總綱性計劃將不同部門之間的工作搭接起來，以保證房地產企業(yè)內部各部門之間工作的有機銜接。這個總綱性計劃，我們稱之為房地產項目開發(fā)的發(fā)展控制計劃。房地產項目開發(fā)的發(fā)展控制計劃主要是明確土地經營管理、圖紙設計、政府的報建手續(xù)、工程承建、營銷推廣等工作的銜接關系，讓各部門都清楚自己在項目開發(fā)過程中所承擔的作用以及對相關部門工作的影響，明確地界確定各部門的工作范圍，對項目進行整體策劃，使部門之間的工作流暢。在項目開發(fā)的發(fā)展控制計劃的指導下，各部門進一步細化自己的工作計劃，工程部門編制房地產項目的工程實施控制計劃，營銷部門編制房地產項目的經營銷售計劃。在房地產項目的工程實施控制計劃指導下，設計部門編制施工圖出圖計劃，明確所有施工圖的出圖時間；合約預算部門編制承建商分包計劃，明確承建商進場施工的時間；物資部門編制甲供材料進場計劃，明確甲供材料的進場時間。在房地產項目的工程實施控制計劃、承建商分包計劃和建筑方案的指導下，合約預算部門根據以往的成本控制經驗，編制工程成本控制計劃，預算工程每一個分部的費用。根據房地產項目的工程實施控制計劃、承建商分包計劃工程成本控制計劃、銷售費用，財務部門編制費用支付計劃。

2. 房地產項目各項計劃的具體內容及要求

2.1 發(fā)展控制計劃。

房地產項目開發(fā)的發(fā)展控制計劃是房地產項目開發(fā)的總綱性計劃，在這個計劃中，我們必須明確項目開發(fā)的關鍵工作的時間控制點。具體須明確時間控制點的關鍵工作是：簽署土地出讓合同領取《用地規(guī)劃許可證》、設計方案的確定、基礎破土動工、樓盤推廣及售樓、售樓準備工程、預售證辦理、工程封頂、工程竣工驗收、業(yè)主入住。

發(fā)展控制計劃是總綱性計劃，要明確各部門核心工作的搭接關系。比如：土地出讓手續(xù)不辦完，拆遷破土動工工作就無法進行。

發(fā)展控制計劃的編制應該由公司負責土地經營的部門編制，因為只有負責項目全程控制的部門，才能把握總綱性計劃中每一個步驟的輕重緩急。

發(fā)展控制計劃是公司各部門工作的內控計劃，編制發(fā)展計劃時，讓有經驗的各類專業(yè)員工參與，盡快可能預計項目開發(fā)過程中可能出現(xiàn)的困難，時間安排要合理，以保證計劃具有可操作性，避免在項目實施過程中不斷地調整計劃，一定要確保發(fā)展控制計劃作為總綱性計劃的嚴肅性。發(fā)展控制計劃的嚴肅性，是項目開發(fā)順利進行的保證，只有樹立了發(fā)展控制計劃的權威，才能有效通過發(fā)展控制計劃指揮各部門的工作。

2.2 工程實施控制計劃。

2.2.1 工程實施控制計劃的編制內容主要是：主包單位工程實施的階段性時間控制點，比如：基坑支護、地下室、裙樓、地下室設備房移交、售樓準備工程、輸預售證需要完成的工程、封頂、外加拆卸、竣工驗收；各分包單位（指由房地產企業(yè)自行分包的）的穿插進場時間和工程進度控制要求，比如：門窗施工單位什么時候進場合適，什么樣的進度才能與主包單位的進度吻合；有相聯(lián)關系工程的搭接時間，比如：消防中心的設備安裝調試，需要其它單位先做完土建裝修提供工作面?？傊こ虒嵤┛刂朴媱?，既要考慮工程關鍵性控制點時間，又要考慮各分包工程穿插及搭接的合理性，具有全面、系統(tǒng)控制工程實施的功能，具有可操作性。

2.2.2 工程實施控制計劃的編制，要求房地產企業(yè)的工程師具有較高的專業(yè)素養(yǎng)，熟悉各個分部工程的實施流程，一改傳統(tǒng)意義上的“甲方”形象。這個轉變全面提升了計劃經濟時代“甲方基建處”的功能，這是建筑市場結構變化的結果，是必將是建筑市場專業(yè)化程度不斷提高的結果。順便提及一下，工程管理模式的變化，會引發(fā)工程管理人才結構的變化，那些認為做“甲方”很輕松的人，必將會被社會所淘汰。

2.2.3 工程實施控制計劃的編制要求主要考慮以下幾個方面：

工程實施控制計劃的編制是以發(fā)展計劃為依據的，與發(fā)燕尾服計劃的配套的，為了保證發(fā)展計劃能夠得到落實，在工程實施時間控制點上，工程實施控制計劃要比發(fā)展計劃更加緊湊。

各分部工程的計劃應該與擬分包單位相一致，也不是說，在制定工程實施控制計劃之前，公司應該先明確具體擬分包哪些工程；工程實施控制計劃的編制主要考慮各分部工程之間的搭接與穿插關系，避免工工序之是時間的浪費，這也是房地產企業(yè)施工進度控制的關鍵；

工程實施控制計劃的時間安排，要比正式簽訂的合同工期寬裕。

2.3 營銷計劃的編制。

營銷計劃就是項目包裝、推廣、銷售的計劃。具體須明確時間控制點的關鍵工作是：售樓處包裝、樣板房布置、廣告宣傳、現(xiàn)場售樓場面包裝、預售登記、正式發(fā)售、階段性總結與推廣活動組織、尾盤銷售。它是與市場結合得最緊的一個計劃，計劃的編制要注意以下事項：計劃編制之前，經營銷售部門須對市場進行全同系統(tǒng)的調研，須對項目經銷售市場了如指掌，比如：同一區(qū)域內同一類型樓盤價格市場、客戶對戶型和裝修標準的喜好等等；廣告推廣、預售和正式發(fā)售的時間控制，要慎重考慮，不能違背市場需求規(guī)律；另外營銷計劃與工程實施控制計劃要一致，銷售需要現(xiàn)場工程進度的支持。

2.4 施工圖出圖計劃。

施工圖出圖計劃是指工程項目所用施工圖的安排計劃。對于一般的工程，需要的施工圖主要是：基坑支護施工圖、常夫建筑結構設備專業(yè)施工圖、售樓準備工程施工圖、外墻裝飾施工圖（包括門窗施工圖）、各種內裝施工圖、室外管線施工圖、園建綠化施工圖、各種專項工程施工圖（比如燈光工程）等。

2.5 承建商分包計劃。

承建商分包計劃是房地產企業(yè)根據擬分包的工程選用承建單位的計劃。編制時注意以下事項：在編制在建商分包計劃之前，房地產企業(yè)須明克擬分包的工程，分析分包這些工程的可行性、合理性和經濟性，估計對現(xiàn)場管理帶來的影響；需要充分考慮承建單位進場的準備時間。

2.6 甲供材料進場計劃。

甲供材料進場計劃是房地產企業(yè)根據擬甲供的工程材料選用供貨商、并及時供貨到現(xiàn)場的計劃。編制時要注意分析擬甲供材料的可性性、經濟性，充分考慮對現(xiàn)場施工管理的影響，明確擬甲供的材料種類。

2.7 工程成本控制計劃。

工程成本控制計劃是房地產企業(yè)在工程實施之前制定的工程成本預控計劃，以保證項目的工程成本高度受控。工程成本控制計劃包括的內容主要有：與分包工程合同對應的每一個工程的預計費用、每一項預計費用的預測標準、不可預見費用。在編制時間要注意保證。

預計費用分項應與擬分包工程項目一致，以便工程實施過程中對工程成本進行動態(tài)調控；明確項目的擋次定位，確定工程質量、擋次標準，制定各分項費用的套用標準；需要借鑒公司開發(fā)的同一檔次樓盤的費用標準或參考其它房地產企業(yè)的成熟經驗；編制成本控制計劃，最好在擴初報建以后，旗圖工程量基本明確之后再編制；工程成本計劃的編制，不僅是合約預算部門的事情，而且需要設計、工程技術人員提供詳細的設計意圖和工程技術要求。

2.8 費用支付計劃。

費用支付計劃是項目開發(fā)過程中支付工程進度款、設計費、營銷費用等項目費用的計劃，由財務部門根據合約預算部門的工程費用階段需求量、規(guī)劃設計部門的設計費用需求和營銷部門的營銷費用需求量編制而成。費用支付計劃是整個項目管理的經濟保證，支付計劃不能較好地執(zhí)行，項目管理其它計劃的執(zhí)行將無從談起，所以支付計劃至關重要。在編制時要注意費用支付計劃要考慮房地產項目資金需求階段性的特點，有針對性地準備資金，避免不必要的財務成本支出；

要充分考慮好資金的來源，并將有關信息反饋到工程部門，以便工程部門根據財務情況調整工程運作模式。

3. 房地產項目各項計劃的有效落實

房地產項目的計劃落實可分為二條線進行。一條是宏觀的，由制定發(fā)展計劃的土地經營部門，定期檢查發(fā)展計劃的關鍵性控制點是否得到了落實，如果沒有，則要召集相關部門檢查出現(xiàn)問題的原因，協(xié)調責任部門制定補救措施，如果時間實在無法挽回，則要確定后續(xù)關鍵性控制點的應對措施。

另一條是操作層面上的?，F(xiàn)場項目部作為全面負責現(xiàn)場操作的部門，公司各部門的工作都在現(xiàn)場項目部匯集，是公司各部門的延伸。對現(xiàn)場的情況的需要采取的措施，項目部最清楚，需要公司各部門提供的資源，項目部最迫切。鑒于上述情況，現(xiàn)場項目部應該作為各項計劃落實的牽頭部門，項目部根據工程實施控制計劃控制現(xiàn)場的進度，并將現(xiàn)場的實際進展以及資源的需求及進反饋到公司各部門，比如：哪些分包工程何時具備施工條件，需要分包單位進場的信息告之合格預算部、哪些甲供材料需要進場了告之物資部門、現(xiàn)場需求的施工圖告之規(guī)劃設計部門、承建單位工程進度款的應急支付需求告之財務部門等等。為了完成這提到公司工程會議上解決。項目部牽頭落實各項計劃的好壞，依賴于公司各部門的鼎力支持。公司各部門要樹立為現(xiàn)場服務的意識，急現(xiàn)場之急，作為現(xiàn)場的資源配置工作。各項計劃的落實在不斷的實施，檢討、配置資源、再實施、再檢討，反復螺旋，檢討的工作應該制度化，保證將影響進度的因素及時反映出來，及時解決。

[文章編號]1619-2737（2015）06-29-672