區(qū)位環(huán)境在我國(guó)住宅小區(qū)項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)各階段的影響

何仲健　徐磊

【摘 要】居住區(qū)區(qū)位環(huán)境建設(shè)越來(lái)越受到人們的關(guān)注，其對(duì)住宅小區(qū)的建設(shè)影響貫穿于項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的各個(gè)階段，成為影響住宅小區(qū)建設(shè)質(zhì)量和項(xiàng)目成功與否的關(guān)鍵因素，并對(duì)所在區(qū)域乃至整個(gè)城鎮(zhèn)建設(shè)產(chǎn)生影響，同時(shí)也反映了建設(shè)地的物質(zhì)文化的發(fā)展水平。本文定性地分析了區(qū)域環(huán)境對(duì)商業(yè)住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)的影響，可以看出環(huán)境的開發(fā)、利用、建設(shè)已是當(dāng)今各國(guó)政府、開發(fā)商、規(guī)劃建筑師、經(jīng)濟(jì)學(xué)家考慮研究的主要課題，它貫穿于房地產(chǎn)項(xiàng)目決策、開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)銷售的始終，并影響社會(huì)大眾的消費(fèi)觀念，它關(guān)系到一個(gè)國(guó)家、一個(gè)地區(qū)、一個(gè)城市的良性發(fā)展。一個(gè)小區(qū)建設(shè)對(duì)環(huán)境利用的成功與否，不但對(duì)住宅小區(qū)自身的價(jià)值產(chǎn)生不可估量的影響，同時(shí)也是城市的財(cái)富，是人類長(zhǎng)久的財(cái)富。

【關(guān)鍵詞】商品住宅；區(qū)位環(huán)境；居住區(qū)；環(huán)境因素

【Abstract】Living a mere bit environment more and more people concerned about their impact on the construction of residential development and construction projects throughout the various stages of an impact on the quality of residential construction and a key factor in the success of the project， and the whole region impact of urban development， but also to reflect the building's material and cultural level of development. This qualitative analysis of regional environment on the development and construction of commercial and residential district of the impact of the environment can see the development， use， construction is today's governments， developers， planning architects， economists study the key issues to consider， which runs through decision-making in real estate projects， development， construction， sales has always been， and affect the public's consumption concept， it relates to a country， a region， a city of healthy development. The use of a residential building on the success of the environment， not only for their own value residential inestimable impact， but also the city's wealth of human long-term wealth.

【Key words】Commercial housing；Regional environment；Living area；Environmental factors

1. 引言

中國(guó)是世界四大文明古國(guó)之一，有著悠久的文明歷史，中國(guó)勞動(dòng)人民用勞動(dòng)和智慧創(chuàng)造了輝煌的建筑文明。中國(guó)的古建筑是世界上歷史最悠久，體系最完整的建筑體系，從單體建筑到院落組合，城市規(guī)劃，園林布置等在世界建筑史中都處于領(lǐng)先地位，中國(guó)建筑所體現(xiàn)的“天人合一”的建筑思想也正是我們目前所最為尊崇的。

然而長(zhǎng)期自給自足，以農(nóng)業(yè)為主的生產(chǎn)方式和中國(guó)人所特有的自然觀，使得我國(guó)的環(huán)境惡化雖比西方國(guó)家來(lái)得晚，但卻未能抵抗住經(jīng)濟(jì)利益的誘惑和文化上的人為破壞。尤其是改革開放以后我國(guó)經(jīng)濟(jì)得到快速發(fā)展，經(jīng)濟(jì)建設(shè)現(xiàn)代化、工業(yè)化進(jìn)程加快，我國(guó)城鎮(zhèn)的城市化建設(shè)進(jìn)入新的歷史時(shí)期，但十年文革所帶來(lái)的對(duì)傳統(tǒng)文化的背離和否定以及建設(shè)理論的缺乏，加之對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的過熱追求，使得我國(guó)的城鎮(zhèn)生態(tài)環(huán)境迅速惡化，危害巨大。在這時(shí)我國(guó)的城鎮(zhèn)建設(shè)隨之走上工業(yè)化的道路，追求速度與效益，向磚塔、混凝土森林發(fā)展，中國(guó)人在稱頌自己的一幢幢高樓新舍崛地而起的同時(shí)，遠(yuǎn)離了自然，并付出了代價(jià)， 此時(shí)的城市居住環(huán)境是灰色的，遠(yuǎn)離了自然。

對(duì)此老一輩科學(xué)家錢學(xué)森和一些專家于1996年富有遠(yuǎn)見地提出了具有中國(guó)特色的21世紀(jì)中國(guó)城市模式——“山水城市”，這一對(duì)傳統(tǒng)建筑文化的回歸，立刻得到了有關(guān)專家和領(lǐng)導(dǎo)的響應(yīng)，并迅速影響到全國(guó)，環(huán)境優(yōu)化被納入到居住地建設(shè)中來(lái)，并影響了中國(guó)的城市建設(shè)，珠海和大連的城市建設(shè)是很好的例證。人是自然之子，是自然的一分子，人類應(yīng)尊重周圍的環(huán)境，可以利用和改善環(huán)境，但不可破壞，否則將失去家園，失去自然之本。

良好的居住區(qū)區(qū)位環(huán)境可以使人感到心曠神怡，品味高尚的文化內(nèi)涵，優(yōu)美的自然環(huán)境、人文環(huán)境對(duì)人的工作、生活和健康都會(huì)產(chǎn)生重大影響。 房地產(chǎn)開發(fā)商作為整個(gè)居住區(qū)的開發(fā)者，是介入居住環(huán)境的第一人，應(yīng)建立以人為本的開發(fā)理念，建造高質(zhì)量的樓盤，因此應(yīng)從項(xiàng)目建設(shè)的各個(gè)階段重視并進(jìn)行科學(xué)的論證。

2. 住宅房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)遵循的程序

商業(yè)住宅小區(qū)同其他工程建設(shè)項(xiàng)目一樣，必須依照科學(xué)的建設(shè)程序，其開發(fā)程序既要反映工程建設(shè)的客觀規(guī)律，項(xiàng)目發(fā)展的內(nèi)部聯(lián)系和過程，又能夠反映商品作為交易產(chǎn)品這一商品特性，從投資意向、投資機(jī)會(huì)選擇、項(xiàng)目決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工到竣工驗(yàn)收及經(jīng)營(yíng)銷售，服務(wù)等方面制定出合理的實(shí)施階段計(jì)劃和開發(fā)程序。

2.1 商業(yè)住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)按不同實(shí)施階段劃分如下：

（1）前期工作階段

（2）規(guī)劃設(shè)計(jì)階段

（3）建設(shè)實(shí)施階段

（4）經(jīng)營(yíng)銷售階段。

2.2 商業(yè)住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)的具體程序如下：

（1）投資意向

（2）市場(chǎng)調(diào)查研究

（3）投資機(jī)會(huì)選擇

（4）編制項(xiàng)目建議書

（5）編制可行性研究報(bào)告

（6）經(jīng)營(yíng)銷售策劃

（7）勘測(cè)規(guī)劃設(shè)計(jì)

（8）招標(biāo)

（9）建設(shè)施工、竣工

（10）經(jīng)營(yíng)銷售

（11）售后服務(wù)（物業(yè)管理）。

2.3 商業(yè)住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)階段與程序之間的關(guān)系如下（見圖1）：

3. 環(huán)境因素在房地產(chǎn)開發(fā)各階段的影響

商業(yè)住宅小區(qū)的開發(fā)同一般工業(yè)產(chǎn)品開發(fā)不同，雖然投資巨大卻仍是一種服務(wù)于個(gè)人的消費(fèi)品，人生存在社會(huì)和自然環(huán)境中，行動(dòng)、意識(shí)以及情感都不同程度地受環(huán)境的影響，所以說(shuō)環(huán)境因素在商業(yè)住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)的各個(gè)階段都產(chǎn)生著顯著的影響，一種是潛在的、主觀的，如：開發(fā)商或消費(fèi)者對(duì)某種環(huán)境因素的關(guān)心、向往程度；一種是直接的、客觀的，如：有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)范的要求和客觀存在的實(shí)體的約束。

3.1 期工作階段：

環(huán)境對(duì)此階段的影響主要表現(xiàn)在項(xiàng)目建議書和可行性研究的編制及經(jīng)營(yíng)銷售策劃三個(gè)方面。此階段作為投資者要對(duì)資源條件、建設(shè)條件、社會(huì)條件進(jìn)行初步分析，并選擇合適的建設(shè)場(chǎng)地，分析工程對(duì)建設(shè)地環(huán)境生態(tài)的影響，并做出恰當(dāng)?shù)脑u(píng)價(jià)和環(huán)境生態(tài)效益分析，編制出指導(dǎo)進(jìn)行下一步的工作計(jì)劃，方可對(duì)項(xiàng)目立項(xiàng)。此時(shí)，環(huán)境問題分析研究是非常重要的，而且研究面很廣，如：對(duì)建設(shè)地歷史文物的處理保護(hù)、配合協(xié)調(diào)；對(duì)建設(shè)地植被、自然景觀的利用保護(hù)協(xié)調(diào)；對(duì)建設(shè)地已有基礎(chǔ)設(shè)施和建筑的利用保護(hù)協(xié)調(diào)；對(duì)建設(shè)地水環(huán)境、大氣環(huán)境污染的防治；對(duì)建設(shè)地居民宗教信仰的尊重等等。開發(fā)商根據(jù)研究所得出的結(jié)論，針對(duì)建設(shè)地的環(huán)境要求著手?jǐn)M定下一步的工作方向——建筑風(fēng)格的趨向、建筑格局的布置、開發(fā)檔次的高低、消費(fèi)人群的范圍、附屬設(shè)施的配套、空間的利用。開發(fā)商初擬產(chǎn)品的價(jià)格，并適時(shí)地結(jié)合特有環(huán)境條件突出亮點(diǎn)，企劃廣告創(chuàng)意。這階段的工作重點(diǎn)歸納起來(lái)就是：以客觀環(huán)境事實(shí)為依據(jù)，確定建設(shè)地；以主觀宣傳為導(dǎo)向，吸引消費(fèi)者。環(huán)境在此階段的影響主要是以下幾個(gè)方面：

（1）是項(xiàng)目立項(xiàng)的依據(jù)之一（如是否破壞歷史景觀）

（2）是可行性研究的一項(xiàng)重要內(nèi)容

（3）是建設(shè)規(guī)?？刂埔蛩刂唬ㄈ顼L(fēng)景區(qū)對(duì)樓高的限制）

（4）是開發(fā)商產(chǎn)品定位的重要依據(jù)

（5）是開發(fā)商進(jìn)行銷售策劃的重要基礎(chǔ)。

3.2 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段：

環(huán)境諸因素在此階段的影響是非常明顯的，此階段是一個(gè)承接過去開創(chuàng)未來(lái)的創(chuàng)造過程。規(guī)劃設(shè)計(jì)人員要根據(jù)前階段的研究分析成果，對(duì)建設(shè)地及周邊的地形地貌，自然環(huán)境，社會(huì)環(huán)境，歷史資料進(jìn)行深入的調(diào)查研究，結(jié)合當(dāng)?shù)氐姆?、法?guī)和宏觀規(guī)劃，依據(jù)有關(guān)的規(guī)定、規(guī)范，并經(jīng)多方案的比選確定出最優(yōu)的規(guī)劃建筑方案。這期間，環(huán)境的影響不但表現(xiàn)在規(guī)劃設(shè)計(jì)人員抽象的理解和主觀判斷上（如用地條件，選型，朝向，布置方式，群體組合，空間環(huán)境），而且還有嚴(yán)格而具體的法律、法規(guī)、規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)的限制（如日照間距，層高層數(shù)，綠化率，容積率，小區(qū)出入口的設(shè)置）。這個(gè)過程實(shí)際上就是人在對(duì)客觀存在的環(huán)境的認(rèn)識(shí)和理解的基礎(chǔ)上，通過科學(xué)的主觀判斷和有關(guān)文件約束，把原有的環(huán)境科學(xué)地融合進(jìn)新的環(huán)境中來(lái)，并最大可能地使其更具價(jià)值，從而實(shí)現(xiàn)人與環(huán)境的和諧共存。此階段環(huán)境的影響主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

（1）是規(guī)劃設(shè)計(jì)的重要依據(jù)

（2）是影響小區(qū)格局最終形成的主要因素

（3）是確定小區(qū)對(duì)外聯(lián)系的主要因素

（4）是確定建筑風(fēng)格形成的主要因素

（5）是影響小區(qū)開發(fā)成本的主要因素

（6）是開發(fā)商進(jìn)行銷售宣傳的主要依據(jù)。

3.3 建設(shè)實(shí)施階段：

環(huán)境在此階段的影響并不直接表現(xiàn)于最終產(chǎn)品，但直接影響產(chǎn)品的開發(fā)成本，依然是制約小區(qū)建設(shè)的重要因素。在施工階段，垃圾清運(yùn)，粉塵、廢水的控制處理，噪音的控制，安全防護(hù)，貨物運(yùn)輸都很大程度上受環(huán)境的制約，同時(shí)此時(shí)期的房屋銷售也進(jìn)入實(shí)質(zhì)性階段。主要影響表現(xiàn)在：

（1）影響工程進(jìn)度

（2）影響建設(shè)成本

（3）影響銷售。

3.4 經(jīng)營(yíng)銷售階段：

此階段小區(qū)建設(shè)基本成型，小區(qū)本身由主觀的設(shè)計(jì)變成了客觀存在的事實(shí)，此時(shí)展現(xiàn)給人們的是一個(gè)人工和自然，新與舊相互影響的新的空間，可與人發(fā)生直接的交流，開發(fā)建設(shè)對(duì)環(huán)境的利用和創(chuàng)造成功與否，將直接影響人們對(duì)其的價(jià)值判斷。隱藏于青磚綠瓦下，綠地樹林里的過程已不復(fù)印象，所以此時(shí)環(huán)境的創(chuàng)造是給人最為直接、現(xiàn)實(shí)、客觀的內(nèi)容。已經(jīng)形成的新環(huán)境對(duì)現(xiàn)近乃至將來(lái)都會(huì)產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響，是沉重的包袱還是巨大的財(cái)富。此階段環(huán)境的影響表現(xiàn)在以下幾方面：

（1）影響開發(fā)商的企業(yè)形象

（2）影響開發(fā)商的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)

（3）影響消費(fèi)者的購(gòu)買欲望

（4）影響產(chǎn)品的流通速度

（5）影響產(chǎn)品的市場(chǎng)價(jià)值

（6）影響產(chǎn)品的升值潛力。

通過以上的分析不難看出，區(qū)位環(huán)境貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)的各階段，然而對(duì)開發(fā)商而言區(qū)位環(huán)境中的大多數(shù)因素是在項(xiàng)目開發(fā)前就已經(jīng)存在的（如：自然風(fēng)景、城市交通、基礎(chǔ)設(shè)施等），和后期的主體建設(shè)及小區(qū)建設(shè)相比，這些區(qū)位環(huán)境因素是客觀存在的，不為開發(fā)商的意志所轉(zhuǎn)移。因此，此階段的區(qū)位環(huán)境價(jià)值分析就顯得至關(guān)重要，它關(guān)系到產(chǎn)品的定位方向，消費(fèi)群體的選擇，產(chǎn)品開發(fā)的檔次，并影響到后期的建筑規(guī)劃格局和戶型設(shè)計(jì)。

4. 小結(jié)

本文定性地分析了區(qū)域環(huán)境對(duì)商業(yè)住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)的影響，可以看出環(huán)境的開發(fā)、利用、建設(shè)已是當(dāng)今各國(guó)政府、開發(fā)商、規(guī)劃建筑師、經(jīng)濟(jì)學(xué)家考慮研究的主要課題，它貫穿于房地產(chǎn)項(xiàng)目決策、開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)銷售的始終，并影響社會(huì)大眾的消費(fèi)觀念，它關(guān)系到一個(gè)國(guó)家、一個(gè)地區(qū)、一個(gè)城市的良性發(fā)展。一個(gè)小區(qū)建設(shè)對(duì)環(huán)境利用的成功與否，不但對(duì)住宅小區(qū)自身的價(jià)值產(chǎn)生不可估量的影響，同時(shí)也是城市的財(cái)富，是人類長(zhǎng)久的財(cái)富。綜觀以廣州“碧桂園”、“麗江花園”，深圳“四季花園”為代表的十大成功樓盤建設(shè)開發(fā)的成功經(jīng)驗(yàn)，其間無(wú)不體現(xiàn)環(huán)境與人這一主題。人類對(duì)自然界總是有一種潛意識(shí)的回歸和期盼，開發(fā)者抓住這一關(guān)鍵，經(jīng)過科學(xué)研究，加以人工雕琢、精心打造，以滿目的綠色，山水的交融，超脫的空間給人以可居可賞，可動(dòng)可靜的感受，達(dá)到一種“采菊東籬下，悠然見南山”的意境?？梢猿晒Φ貏?chuàng)造出獨(dú)特的企業(yè)文化，取得市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)，同時(shí)也能為社會(huì)留下一筆物質(zhì)和文化的財(cái)富。所以居住小區(qū)的開發(fā)建設(shè)應(yīng)從以人為本的角度出發(fā)，認(rèn)真利用和建設(shè)居住地的環(huán)境，并把高質(zhì)量環(huán)境建設(shè)放在首位，只有這樣的勞動(dòng)創(chuàng)造才能為社會(huì)所承認(rèn)，才能發(fā)揮其最大的社會(huì)經(jīng)濟(jì)價(jià)值，惠及子孫。

[文章編號(hào)]1619-2737（2015）06-03-145

[作者簡(jiǎn)介] 何仲健（1965.12-），女，職稱：高工，工作單位：山東黃河勘測(cè)設(shè)計(jì)研究院，1987年濟(jì)南職業(yè)大學(xué)工民建專業(yè)畢業(yè)。

徐磊，職稱：高工，工作單位：山東黃河勘測(cè)設(shè)計(jì)研究院。