大佬的眾籌權(quán)謀

黃嫀淓

跟著首富炒地產(chǎn)

小白們的美好時(shí)光來了！

6月中，萬達(dá)集團(tuán)聯(lián)手快錢推出的“穩(wěn)賺一號(hào)”眾籌產(chǎn)品，在地產(chǎn)界和互聯(lián)網(wǎng)金融圈激起千層波瀾。

“穩(wěn)賺一號(hào)”是中國國內(nèi)首個(gè)商業(yè)地產(chǎn)眾籌產(chǎn)品，它使普通投資者首次獲得了分享萬達(dá)廣場(chǎng)的租金收益和物業(yè)增值收益的機(jī)會(huì)，且預(yù)期年化收益達(dá)到12%。這樣大膽的創(chuàng)新來自亞洲首富王健林。該產(chǎn)品最低認(rèn)購金額僅1000元，革命性地拉低了傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)的投資門檻，真正實(shí)現(xiàn)人人可參與，因而有人把它形象地比喻為“跟著首富炒地產(chǎn)”。

作為創(chuàng)新產(chǎn)品，市場(chǎng)褒貶不一。然而，受到機(jī)構(gòu)和個(gè)人的狂熱追求，“穩(wěn)賺一號(hào)”在4天內(nèi)完成了50億的募集堪稱奇跡。

經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)認(rèn)為，“穩(wěn)賺一號(hào)” 創(chuàng)下了中國互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品應(yīng)用于商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的首個(gè)案例，對(duì)于普通投資者而言，可以通過購買萬達(dá)的互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品，獲得商業(yè)地產(chǎn)的收益，拓寬了普通老百姓的投資渠道。另外，該項(xiàng)目對(duì)接實(shí)體資產(chǎn)，將資金定向投資于實(shí)體經(jīng)濟(jì)，區(qū)別于之前寶寶類互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品在體系內(nèi)空轉(zhuǎn)，能夠真正服務(wù)于實(shí)體經(jīng)濟(jì)?！禖M華夏理財(cái)》了解到，此次的認(rèn)購分兩部分，其中5億面向個(gè)人發(fā)行，45億面向機(jī)構(gòu)發(fā)行。個(gè)人投資者除了快錢線上用戶之外，還包括大量的萬達(dá)業(yè)主和員工。在快錢的平臺(tái)上創(chuàng)出了50分鐘銷售1億的峰值。

接近萬達(dá)集團(tuán)的人士告訴記者，已經(jīng)完成的50億眾籌，僅是“穩(wěn)賺一號(hào)”的第一期，第二期將很快推出，而且第三期產(chǎn)品發(fā)行也已經(jīng)排上了日程。他認(rèn)為，有了第一期產(chǎn)品發(fā)行的市場(chǎng)效應(yīng)，后續(xù)產(chǎn)品推出會(huì)比較樂觀。

該人士同時(shí)透露，機(jī)構(gòu)投資者對(duì)該產(chǎn)品興趣深厚，不少機(jī)構(gòu)一直與快錢和萬達(dá)保持聯(lián)系。對(duì)于受機(jī)構(gòu)追捧的原因，他認(rèn)為，一是“穩(wěn)賺一號(hào)”體量足夠大，能滿足大資金的配置需求，二是作為第一款商業(yè)地產(chǎn)眾籌產(chǎn)品，持有者可以分享到商業(yè)地產(chǎn)帶來的收益。

據(jù)了解，“穩(wěn)賺一號(hào)”主要投資于萬達(dá)集團(tuán)2015年新開工且在2016年開業(yè)只租不售的萬達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目，由于其收益的方式與REITs類似，也被王健林稱為準(zhǔn)REITs。認(rèn)購一年后，投資者每年將獲得來自作為基礎(chǔ)資產(chǎn)的萬達(dá)廣場(chǎng)租金收益，預(yù)期為6%。另外，項(xiàng)目成立3年后該產(chǎn)品會(huì)尋求以REITs形式上市，如上市成功，預(yù)期年化收益率可達(dá)14%。如果至第7年期末仍未上市，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)將以不低于實(shí)際投資資金1.5倍的價(jià)格回購資產(chǎn)，預(yù)期年化收益率為6%。如此推算下來，“穩(wěn)賺一號(hào)”年化收益可達(dá)到12%。

一家財(cái)富管理機(jī)構(gòu)的負(fù)責(zé)人在接受《CM華夏理財(cái)》采訪時(shí)表示，作為理財(cái)產(chǎn)品，“穩(wěn)賺一號(hào)”有三大優(yōu)點(diǎn)：第一，從安全性角度，“穩(wěn)賺一號(hào)”可以看作是對(duì)萬達(dá)的信用貸款，借款人萬達(dá)集團(tuán)的資信很好，國際評(píng)級(jí)非常高；第二，在安全度的基礎(chǔ)上，12%的收益高于GDP增長率，并其間有分期支付部分利息，收益率可以接受；第三，3年后有REITs退出可能，提升了增值空間，也是不錯(cuò)的安排。

地產(chǎn)眾籌，方興未艾

這個(gè)忽冷忽熱的夏天，因?yàn)榉康禺a(chǎn)眾籌概念的升騰，將被寫入中國房地產(chǎn)發(fā)展史。

在“穩(wěn)賺一號(hào)”發(fā)行之前，住宅市場(chǎng)的眾籌早已如火如荼。5月29日，萬科等多家房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)合中國平安組成的中國房地產(chǎn)眾籌聯(lián)盟宣布成立，一眾地產(chǎn)大佬包括郁亮、張玉良、楊國強(qiáng)、馮侖、任志強(qiáng)、潘石屹等出席，平安集團(tuán)董事長馬明哲前來助陣。無論地產(chǎn)界巨頭還是金融首領(lǐng)，都對(duì)眾籌熱情如火。

國內(nèi)的房地產(chǎn)眾籌始于從去年下半年。去年9月23日，萬科聯(lián)手搜房網(wǎng)首先試水房地產(chǎn)眾籌，后被爭(zhēng)相效仿，并發(fā)展出眾籌抽簽購房、眾籌折扣買房等形式。簡(jiǎn)單來說，就是開發(fā)商拿出一套或者多套房源，以低價(jià)買房為噱頭，吸引投資者參與。不難看出，這種類型的房地產(chǎn)眾籌，主要的目的是在房地產(chǎn)市場(chǎng)低潮的背景下吸引眼球，促進(jìn)銷售。

中國房地產(chǎn)眾籌聯(lián)盟成立當(dāng)天，碧桂園聯(lián)手平安好房推出了一種創(chuàng)新的眾籌形式——眾籌建房。

據(jù)了解，碧桂園上海嘉定項(xiàng)目將以“一平方米”作為眾籌單位，投資者可任意購買，以18個(gè)月為周期。待樓盤建設(shè)完成，投資者根據(jù)購買數(shù)量擁有某一套樓房整體或者部分的權(quán)益。他們可以選擇眾籌權(quán)利轉(zhuǎn)為產(chǎn)權(quán)、直接擁有該套住房，或者是委托開發(fā)商賣房后轉(zhuǎn)成收益權(quán)。此外，投資人還可以對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃、建設(shè)等提出建議，植入了“用戶定制”的概念。

萬通控股董事長馮侖對(duì)這種“眾籌蓋房”的形式寄予厚望，他認(rèn)為可以將房價(jià)下降20%-30%。SOHO中國董事長潘石屹更表示要親自參與，在上海買一塊地做眾籌產(chǎn)品。

然而，這種創(chuàng)新的形式引起廣泛質(zhì)疑。知名財(cái)經(jīng)評(píng)論人齊俊杰指出，集資建房多是一些富豪們的游戲，在普通人中很難實(shí)現(xiàn)。馮侖就曾經(jīng)想打造一個(gè)智慧城市，先找用戶組團(tuán)湊一個(gè)樓，開發(fā)商用最低的價(jià)格給他們蓋樓，但后來不了了之。萬科的高級(jí)副總裁張海也表示，萬科此前曾經(jīng)嘗試過類似的開發(fā)方式，但最終變成理財(cái)產(chǎn)品，嘗試意義大于實(shí)際意義。

然而，對(duì)于地產(chǎn)開發(fā)商而言，眾籌仍不失為一種重要探索手段。地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入白銀時(shí)代，每一家住宅開發(fā)商都希望搶到一張新的船票。據(jù)粗略統(tǒng)計(jì)，目前參與房地產(chǎn)眾籌的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)至少有12家，其中不乏萬達(dá)、萬科、綠地、保利等龍頭企業(yè)。

大佬為啥愛眾籌

那么，問題來了。大佬為啥都對(duì)眾籌趨之若鶩呢？

縱觀各家地產(chǎn)企業(yè)推出的眾籌形態(tài)，不外乎三種：營銷式眾籌、理財(cái)產(chǎn)品眾籌以及眾籌建房。不同的眾籌形態(tài)背后，是大佬們各自的“如意算盤”。

營銷式眾籌是過去一年出現(xiàn)最多的眾籌項(xiàng)目，雖然備受詬病，但在房市低迷期成為房企促銷的利器。在2014年“雙十一”期間，方興地產(chǎn)旗下11個(gè)城市的22個(gè)項(xiàng)目共4400套房源同時(shí)發(fā)起眾籌，方興地產(chǎn)攬金近43億元。

眾籌建房在國內(nèi)屬于創(chuàng)新，目前并沒有成功個(gè)案。在理想的情況下，眾籌建房可以為開發(fā)商節(jié)省資金和銷售費(fèi)用，但從碧桂園推出的項(xiàng)目看，這種形式更像地產(chǎn)金融產(chǎn)品，同時(shí)也不失為一種營銷手段。

據(jù)了解，參與碧桂園項(xiàng)目開發(fā)眾籌的人士必須是對(duì)該項(xiàng)目感興趣的人，即未來的購房者。項(xiàng)目運(yùn)作方平安好房CEO莊諾承認(rèn)：“房地產(chǎn)已經(jīng)從黃金時(shí)代過渡到白銀時(shí)代，對(duì)于大開發(fā)商而言，眾籌可以為其提前鎖定客戶，加快去化速度，降低實(shí)際負(fù)債比例?！?/p>

不難看出，不管是營銷式眾籌還是眾籌建房，最終的目標(biāo)都是賣房子。

理財(cái)產(chǎn)品眾籌已經(jīng)成為地產(chǎn)眾籌的主流形式。除萬達(dá)集團(tuán)推出的“穩(wěn)賺一號(hào)”之外，類似的項(xiàng)目還有綠地集團(tuán)推出的武漢綠地606，但后者的眾籌金額較小，第一期只有800萬，處于試水階段。

“穩(wěn)賺一號(hào)”第一期推出即達(dá)50億規(guī)模，手筆之大是史無前例的。這個(gè)巨無霸眾籌產(chǎn)品的發(fā)行，被外界認(rèn)為是萬達(dá)集團(tuán)轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)的重要里程碑，也是萬達(dá)和快錢聯(lián)手推進(jìn)互聯(lián)網(wǎng)金融落地的重要標(biāo)志。

對(duì)于萬達(dá)的輕資產(chǎn)模式，王健林的解釋是，別人出資建設(shè)萬達(dá)廣場(chǎng)，萬達(dá)負(fù)責(zé)選址、設(shè)計(jì)、建造、招商和管理，使用萬達(dá)廣場(chǎng)品牌和萬達(dá)商業(yè)模式，所產(chǎn)生的租金收益萬達(dá)與投資方按一定比例分成。

早在4月中，王健林在深交所演講時(shí)就指出，萬達(dá)要建立內(nèi)部融資管道，電子商務(wù)公司和快錢支付都在做全新的理財(cái)產(chǎn)品，這些理財(cái)產(chǎn)品真正投向?qū)嶓w。而且“理財(cái)產(chǎn)品如果推行成功，就能解決輕資產(chǎn)項(xiàng)目的投資，也許就不用依賴外部投資者了” 。

易居（中國）控股有限公司執(zhí)行總裁丁祖昱則對(duì)萬達(dá)這種模式表示肯定，他認(rèn)為，通過這種模式“萬達(dá)可以不花一分錢進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)了”。

創(chuàng)新與顛覆

這是最好的年代，這是最壞的年代。以這句話來形容地產(chǎn)行業(yè)的處境最貼切不過。

隨著經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，房企傳統(tǒng)的重資產(chǎn)模式已難以為繼，要再次實(shí)現(xiàn)快速增長，轉(zhuǎn)型是唯一的出路。尤其對(duì)于龍頭企業(yè)而言，新經(jīng)濟(jì)形態(tài)下他們將面對(duì)新商業(yè)邏輯：如果不主動(dòng)尋創(chuàng)新，就可能被創(chuàng)新者超越；如果不顛覆自己，就可能被別人顛覆。

于是，人們看到，近一半的上市房企打出轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)的旗號(hào)，其中又以龍頭企業(yè)最為積極?；ヂ?lián)網(wǎng)金融浪潮迭起，正好為他們提供了理想的工具。

“從今年年初開始，萬達(dá)發(fā)生了巨大的變化，全面推進(jìn)轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)。應(yīng)該說，‘穩(wěn)賺一號(hào)發(fā)布說明了，萬達(dá)已經(jīng)將輕資產(chǎn)做到極致?！?丁祖昱如此評(píng)價(jià)萬達(dá)。在他看來，萬達(dá)是中國房地產(chǎn)輕資產(chǎn)真正的先行者。

今年初，萬達(dá)宣布輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，此后以雷厲風(fēng)行的速度推進(jìn)。1月中，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)與光大安石、嘉實(shí)基金、四川信托和快錢公司4家金融機(jī)構(gòu)簽署投資框架協(xié)議，后者擬投資240億元人民幣，建設(shè)20余座萬達(dá)廣場(chǎng)，為輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型打響頭炮。6月推出的“穩(wěn)賺一號(hào)”作為萬達(dá)第一款眾籌產(chǎn)品，門檻僅1000元，直接把募資對(duì)象的范圍擴(kuò)大到了所有的小投資人。

經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)高度評(píng)價(jià)了“穩(wěn)賺一號(hào)”的創(chuàng)新。他認(rèn)為，“穩(wěn)賺一號(hào)”既是萬達(dá)在互聯(lián)網(wǎng)領(lǐng)域的重大布局，也是萬達(dá)通過金融創(chuàng)新，實(shí)施自己“輕資產(chǎn)”戰(zhàn)略的重要舉措，可謂一舉兩得。該產(chǎn)品使得萬達(dá)可以通過準(zhǔn)金融投資行為，運(yùn)用金融杠桿走輕資產(chǎn)路線。另一方面，產(chǎn)品本身也是金融創(chuàng)新，該項(xiàng)目是迄今為止，全國范圍以及上海自貿(mào)區(qū)具備實(shí)質(zhì)意義的金融創(chuàng)新項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)了互聯(lián)網(wǎng)金融與實(shí)體經(jīng)濟(jì)的直接對(duì)接，是產(chǎn)融結(jié)合的有益嘗試。

在外界看來，萬達(dá)轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)發(fā)生在短短半年內(nèi)，但對(duì)萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林來說，這是一個(gè)深謀遠(yuǎn)慮的過程。

王健林在深交所演講中透露，在過去一年多，萬達(dá)集團(tuán)內(nèi)部為了做好輕資產(chǎn)已經(jīng)作了一系列的研究和鋪排，從萬達(dá)廣場(chǎng)的建設(shè)到建成后如何管理，整個(gè)鏈條都作了相應(yīng)的改造和變革。

王健林認(rèn)為，輕資產(chǎn)能幫助萬達(dá)抓住城市化進(jìn)程帶來的高速發(fā)展機(jī)遇，徹底排斥掉競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，挖更寬更深的護(hù)城河。原來重資產(chǎn)模式下，萬達(dá)的目標(biāo)是到2020年開業(yè)240個(gè)至250個(gè)廣場(chǎng)，轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)后，速度增加一倍，到2020年開業(yè)400個(gè)至500個(gè)萬達(dá)廣場(chǎng)，2025年?duì)幦￠_業(yè)1000個(gè)。

作為最早提出轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)的公司，萬科的轉(zhuǎn)型也在緊鑼密鼓地進(jìn)行。除了試水房地產(chǎn)眾籌之外，萬科聯(lián)手國內(nèi)知名基金公司鵬華基金打造了國內(nèi)首只公募REITs——鵬華前海萬科REITs。該產(chǎn)品的標(biāo)的是位于深圳前海的萬科企業(yè)公館項(xiàng)目，發(fā)行規(guī)模上限為30億。業(yè)內(nèi)將該產(chǎn)品的發(fā)行看作是萬科向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的又一重要信號(hào)。

過去一年多，萬科與凱雷、領(lǐng)匯、東方藏山等有基金背景的商業(yè)房企宣布達(dá)成合作，為輕資產(chǎn)模式探路，但在合作細(xì)節(jié)上出現(xiàn)了諸多問題。由于雙方在交易方式上存在分歧，今年5月4日領(lǐng)匯基金宣布，中止收購萬科深圳某商業(yè)項(xiàng)目。

如何解決獲得外部資金的問題，萬科寄希望于金融化。萬科企業(yè)股份有限公司高級(jí)副總裁祝九勝在鵬華前海萬科REITs發(fā)布會(huì)上指出，萬科在兩年前就確立了把萬科做成各金融機(jī)構(gòu)交易方的思路。以REITs為例，萬科能夠提供良好的基礎(chǔ)資產(chǎn)，能夠提供對(duì)資產(chǎn)的管理能力，能夠提供穩(wěn)定的收益，讓社會(huì)各方面都參與到城市運(yùn)營、物業(yè)運(yùn)營的生態(tài)中。

上述接近萬達(dá)集團(tuán)的人士指出，任何一家企業(yè)要轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)，如何利用多種渠道尋找到適合的資金都是關(guān)鍵性的問題。他認(rèn)為，從“穩(wěn)賺一號(hào)”發(fā)行的火爆情況來看，萬達(dá)找到了正確的方向。