土地供應(yīng)和房價的互動機(jī)制研究

宋婧蕾

【摘要】房價是房地產(chǎn)行業(yè)最直接而敏感的要素，與居民生活息息相關(guān)。房價的影響因素很多，較多數(shù)的研究從需求角度著手。土地供應(yīng)為商品房開發(fā)提供基本的生產(chǎn)要素，是房地產(chǎn)市場發(fā)展的前提和基礎(chǔ)。我國的土地供應(yīng)制度有一定的特殊性，國家對土地的強(qiáng)掌控力使土地調(diào)控成為我國房地產(chǎn)市場調(diào)控中的一大政策手段。我國房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展中，房價地價相伴上升，地王頻現(xiàn)，不斷拉高民眾預(yù)期，引發(fā)關(guān)于我國土地供應(yīng)制度的激烈爭論，研究土地供應(yīng)對房價的影響問題很有必要。本文在對土地供應(yīng)影響房地產(chǎn)市場相關(guān)文獻(xiàn)整理和總結(jié)的基礎(chǔ)上，分析了現(xiàn)有成果的不足之處，為研究提供了方向和切入點(diǎn)。對我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的現(xiàn)狀分析發(fā)現(xiàn)了與土地供應(yīng)相關(guān)聯(lián)的現(xiàn)實問題，也為整體研究打下伏筆。

【關(guān)鍵詞】房價;宏觀調(diào)控;土地供應(yīng);房地產(chǎn)市場

一、我國房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀

1、房地產(chǎn)開發(fā)投資

自1998年以來，我國房地產(chǎn)市場發(fā)展勢頭火熱，房地產(chǎn)開發(fā)投資額呈連年大幅上升趨勢。1998年房地產(chǎn)開發(fā)投資額為3614億元，2013年達(dá)到86013億元，增長了約24倍，年均增速保持在15%以上，占全社會固定資產(chǎn)投資的比重由12%上升到19%a 1998年到2004年這一段時間內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)投資保持持續(xù)較快的增長率，2004以后，其波動幅度顯著加大。受國際金融危機(jī)的沖擊，2008和2009年我國房地產(chǎn)開發(fā)投資額下降，但在2010年迅速回升，總體來說，住房市場化改革后的十幾年是我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的黃金時期。2011年以后，受調(diào)控政策影響，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速下滑，市場趨于平穩(wěn)。

2、商品房銷售情況

1998年，全國商品房銷售面積12185萬平方米，截止2013年增長到130551萬平方米，增長了約10倍。除2008年下降15%外，其余各年增長率皆為正。2004年以前，增長率在20%-30%間小幅波動，2004年后，波動程度顯著上升。

二、土地供應(yīng)和房價互動機(jī)制

（1）土地供應(yīng)影響房價的路徑

從土地的自然屬性來看，土地的總量是有限并缺乏彈性的，不受人類活動的影響。但由于土地具有稀缺性、用途可變性和報酬遞減性等經(jīng)濟(jì)屬性，使得土地的所有者擁有了通過土地的供應(yīng)來調(diào)控土地市場及房屋市場的能力。特別是在我國，城市土地所有權(quán)屬于國家，政府壟斷土地一級市場，通過實施土地政策干預(yù)房地產(chǎn)變得更為便利。切實可操作的政策工具是土地供應(yīng)影響房地產(chǎn)市場起點(diǎn)，運(yùn)用政策工具，影響與土地相關(guān)的一系列操作變量。這些變量通過市場機(jī)制的作用，最后轉(zhuǎn)化為具體的中間變量，形成對房地產(chǎn)市場的最終影響，達(dá)到調(diào)整土地的收益分配，改變房地產(chǎn)市場的發(fā)展規(guī)模、速度和結(jié)構(gòu)，平抑房價的短期波動，并推動經(jīng)濟(jì)長期穩(wěn)定增長的目的。

（2）土地供應(yīng)量對房屋供應(yīng)量的影響

土地是房屋最重要的生產(chǎn)要素，土地供應(yīng)量變化首先影響到房屋的供應(yīng)量。在需求及企業(yè)生產(chǎn)函數(shù)給定的情況下，“面粉”量發(fā)生變化，“面包”的供應(yīng)量自然受到?jīng)_擊。Ruijue Peng & William C. Wheaton（1994）}}0}在他們的研究中曾指出，土地供應(yīng)量影響房屋供應(yīng)量的機(jī)制可能有以下兩個：（1）減少土地供應(yīng)會減小開發(fā)企業(yè)土地的可獲得性或增加開發(fā)企業(yè)的拿地成本，必然減少開發(fā)企業(yè)的土地儲備，進(jìn)而影響房屋開發(fā)量。在一定的需求水平下，開發(fā)企業(yè)房屋庫存量減少帶來供給壓力，從而選擇提高供給價格。（2）在城市建設(shè)中，土地與資本可以相互替代。如果長期可供給土地的減少打破了住房供給與需求的平衡，最終會提高人們愿意支付的租金和愿意承擔(dān)的房價與地價，此時為了維持住房供給與需求增長的協(xié)調(diào)，資本就會替代土地，也就是說，單位土地匹配的資金量上升，通過容積率的調(diào)整，住房建筑密度增加。但我國的城市土地建筑的容積率在城市規(guī)劃時已經(jīng)確定，并作為一項規(guī)制條件附帶在土地出讓過程中，制約了土地與資本的相互替代機(jī)制，房屋的供給量相應(yīng)減少。

（3）土地供應(yīng)量對房價的影響

土地供應(yīng)量與對商品房價的影響機(jī)制為：土地政策通過影響土地供應(yīng)量的變化，經(jīng)生產(chǎn)函數(shù)途徑影響房地產(chǎn)開發(fā)，導(dǎo)致商品房數(shù)量變化，從而改變供求關(guān)系并影響房地產(chǎn)價格。土地供給量在土地市場上作用于土地均衡價格，經(jīng)成本推動對房價產(chǎn)生影響。以上兩個影響在數(shù)量關(guān)系上表現(xiàn)為土地供應(yīng)量與房價的負(fù)相關(guān)關(guān)系。

（4）土地出讓方式對房價的影響

協(xié)議供應(yīng)方式是強(qiáng)計劃性的供應(yīng)方式，它將競爭排除在外，在供給和需求兩端都只有一個參與者，是一種雙邊壟斷市場。一般來說，協(xié)議的供應(yīng)方式比出讓的供應(yīng)方式形成的價格低，但開發(fā)商為獲取土地付出的成本卻不等于協(xié)議價格，其中有兩個比較主要的影響因素，一是交易成本，二是尋租成本，額外成本的存在，使得協(xié)議供應(yīng)土地的名義價格一般低于實際價格。從我國的實踐看，實行經(jīng)營性用地招、拍、掛制度前，開發(fā)公司并非全部從事房地產(chǎn)開發(fā)，主要包括幾類：一是專職負(fù)責(zé)立項、審批、規(guī)劃定點(diǎn)等，二是專辦用地手續(xù)的，三是辦理規(guī)劃、建審手續(xù)的，一般接手第二類公司的項目，最后才是從事房地產(chǎn)開發(fā)的開發(fā)企業(yè)。開發(fā)商取得土地前被層層剝皮，一個項目多次轉(zhuǎn)手，交易環(huán)節(jié)多且交易成木較高。負(fù)責(zé)拿地的公司為了獲取土地使用權(quán)，需要與政府維護(hù)良好的關(guān)系，這一過程中往往存在違規(guī)行為，協(xié)議供應(yīng)存在較大尋租空間。

但實際上，土地出讓方式主要通過影響地價的形成機(jī)制影響地價，通過地價的途徑影響房價，“招牌掛”的實施相比于協(xié)議會顯著提高土地價格。

三、完善我國土地供應(yīng)和房價互動機(jī)制的建議

1.完善土地“招拍掛”制度、探索多種交易形式

一是針對歷年招拍掛實踐中出現(xiàn)的問題，加以解決或完善。建立出讓前預(yù)研判，選用更加靈活的差別化競價方式。并加強(qiáng)競買人資格審查，嚴(yán)格市場準(zhǔn)入條件，減少非理性競爭。

2.創(chuàng)新國有土地經(jīng)營方式，減少地方政府的土地財政依賴

政府是土地出讓的主體，控制土地出讓的數(shù)量與節(jié)奏，財政收入的制度影響政府的土地出讓行為。因此，要從長遠(yuǎn)解決我國土地供應(yīng)存在的問題，需要從轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式角度，改革政府“以地謀發(fā)展”的制度條件，設(shè)計一套可逐步替代傳統(tǒng)發(fā)展方式的新模式。

3.處置土地閑置和囤地炒地，促進(jìn)土地供給有效性

一是加大閑置土地處置力度，建立閑置土地實施檢測和反應(yīng)機(jī)制，一旦發(fā)現(xiàn)土地閑置問題嚴(yán)重，按《閑置土地處置辦法》，監(jiān)督開發(fā)企業(yè)盡快啟動閑置土地開發(fā)。

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